Preguntas frecuentes de la nueva ley de alquileres

Algnas preguntas frecuentes sobre la nueva ley de alquileres, tanto para locaciones de vivienda como residenciales, válido en todo el país. Contrato de locación, aspectos principales y dudas comunes. Algunas claves de la nueva ley de alquileres:

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Algnas preguntas frecuentes sobre la nueva ley de alquileres, tanto para locaciones de vivienda como residenciales, válido en todo el país. Contrato de locación, aspectos principales y dudas comunes. Algunas claves de la nueva ley de alquileres:

 

¿Quién paga los gastos y comisión inmobiliaria al suscribir el contrato de locación?

Es según se acuerde, negociar. En Capital Federal una ley impide cobrar comisión inmobiliaria y gastos de informes etc. al locatario. Esa ley sigue vigente.

En el resto del país, en principio, los gastos deberían repartirse por mitades. Ver en cada jurisdicción los topes de comisiones inmobiliarias.

El locador no puede exigir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original (ej. convenio anticipado de desalojo, no es válido), depósito en garantía mayor a un mes, ni valor llave.

La nueva ley también limita las garantías que el dueño o locador puede pedir al futuro inquilino. Podés leer más en esta otra nota.

 

¿Cuál es el plazo mínimo del contrato para vivienda?

El plazo mínimo del contrato de locación con fin residencial o de vivienda es de 3 años.  Hay excepciones si es un alquiler temporario, pero hay que justificar la causa (por ejemplo, estudios, reformas en la casa original, etc.).

El plazo mínimo de la locación de inmueble es de tres años. En caso de firmar un contrato de locación por un plazo menor la ley lo entiende automáticamente celebrado por ese plazo de tres años.

Hay un debate con respecto a las prórrogas. En mi opinión, si es extensión o prórroga del plazo de un contrato bajo la ley anterior, se puede celebrar un contrato por menos tiempo.

 

Prórrogas de contrato del alquiler

 

¿Qué garantías debe aceptar el locador al firmar el contrato?

El locador solo puede pedir y aceptar como garantía del fiel cumplimiento del contrato de alquiler alguna de las siguientes opciones:

-título de propiedad inmueble,

-aval bancario,

-seguro de caución,

-garantía de fianza o fiador solidario o

-garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario) (fuente)

 

¿Siguen los alquileres temporarios, son legales?

Es válido alquilar por menos de tres años con destino de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.

Es decir, habrá que probar que no es fraude a la ley, que no hay violación al plazo mínimo. Siempre está el riesgo de que el locatario quiera quedarse e invocar el plazo mínimo, claro, de no haber causa real que justifique la temporalidad.

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¿Cómo se actualiza el precio en el contrato de alquiler de vivienda?

Los contratos de locación están exceptuados de la prohibición de actualizar en base a índices, que había dispuesto la ley de convertibilidad. Se pueden actualizar.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) según el INDEC, que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.

 

¿Hay que facturar el alquiler?

Sí, siempre. Además, los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP. Y si llega a haber una demanda de desalojo, el juez debe notificar a la AFIP.

Durante la cuarentena, es un derecho pagar el alquiler por transferencia bancaria, y en realidad después de la cuarentena también, por ley anti evasión. Vale factura monotributo, aclaro.

 

¿Qué pasa con el alquiler para fin comercial?

Hay más libertad para ajustar el precio. Por ende, se podría pactar actualización en base a índices. También hay mayor flexibilidad con respecto a las cláusulas que pueden pactarse.

 

¿Quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias?

El locatario solo paga expensas ordinarias. Las normales que afecten el inmueble, todo lo que sea mantenimiento y usual, por ejemplo abonos.

Eso por que por ley solo puede establecerse que estén a cargo del locatario “aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.

El inquilino solo debe pagar “los gastos por los servicios normales y permanentes”, las expensas ordinarias, dice la nueva ley que no puede ser modificada por un contrato o pacto en contrario (fuente).

Es decir, la calificación que haga el administrador no importa, es irrelevante. Lo importante es determinar si es un gasto usual, lo paga el locatario, o si es un gasto inusual o extraordinario, lo paga el locador.

 

¿Quién paga los impuestos, ABL, etc.?

El inquilino paga las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, por ejemplo, tasas, habilitaciones y demás, en el caso de vivienda.

El locatario no puede tener a su cargo el pago de los impuestos que graven la cosa, por ejemplo inmobiliario ni las expensas comunes extraordinarias.

En el caso del ABL entonces hay que separar el componente de tasa del componente inmobiliario, porque el primero lo paga el locatario y el segundo el dueño.

 

¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado?

Es según se pacte, primero hay que ver el contrato. El contrato regula quién paga qué cosa en este aspecto. Pero la ley parece indicar que como mínimo debe mantener el inmueble en forma básica, es decir, instalaciones de gas, luz y electricidad, los aspectos estructurales, que el inmueble sirva para el fin de vivienda.

Ello porque, por ley, el locador (dueño) debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, siempre que el locatario no la haya roto por su culpa.

En forma contraria, las reparaciones menores, las de mero mantenimiento, por mandato del artículo 1.207 del Código Civil y Comercial, están cargo del locatario (fuente).

Luego hay que distinguir entre entre las reparaciones urgentes y las que no lo son a los fines del plazo a otorgar al locador para que las realice.

 

¿Quién paga las reparaciones urgentes del inmueble alquilado?

Si la reparación es urgente, en caso de que el locador se niege (o silencio), el locatario puede realizarla a costa del locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir del aviso.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que las realice dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, y si no hacerlas a su costa.

La ley aclara que gastos que se encuentran a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. Es decir, descontar el mantenimiento básico del alquiler.

 

¿Qué pasa si el inmueble se queda sin gas por un problema de cañerías, o sin luz por defecto eléctrico y demás problemas de mantenimiento?

Hay derecho a pedir un descuento del alquiler, e incluso compensarlo (ver arriba). En caso que el uso y goce convenido se vea interrumpido o turbado por la realización de las reparaciones, el locatario tenía derecho a que se reduzca el canon temporariamente.

Es decir, un descuento del alquiler en proporción a la gravedad de la turbación, o, según las circunstancias, a resolver el contrato, por aplicación de los principios generales de los contratos en el código civil y comercial (fuente).

 

¿Se puede terminar el alquiler en forma anticipada, rescisión unilateral antes de que termine el plazo original?

La ley permite la finalización anticipada del contrato de alquiler pero solo por el inquilino o locatario.  El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un un mes de anticipación.

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un 2 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un 1 mes es si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3  meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

 


Para ver la nueva ley de alquileres completa y acceder a un contrato de locación podés ir a este post de Derecho En Zapatillas, y dejar un comentario abajo.

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