Locación de obra en el código civil y comercial

Contrato para hacer una obra, obligaciones de medios y de resultado, arquitectura legal

El Feb 13, 2023

hay un contrato de locación de obra cuando el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicios mediante una retribución.

A diferencia de la locación de servicios, que se caracteriza por comprometerse el servicio mismo con independencia del resultado, en la locación de obra el locador la empresa se obliga a un resultado sin importar la exigencia para obtenerlo (MOLINA QUIROGA y VIGGIOLA en “Código Civil Anotado”, ASTREA.

Locación de obra y relación de dependencia

Hay un riesgo de que una locación de obra se considere relación de dependencia. Depende del tipo de vínculo y si hay autonomía, independencia, de la persona que ejecuta la obra, del locatario. Si es un trabajador/a, entonces está la contingencia o riesgo de que se considere relación laboral. Si es una empresa, incluso unipersonal, se reduce.

Existe relación de dependencia y por ende “contrato de trabajo”, cuando se presenta la triple subordinación técnica, económica y jurídica. La “subordinación técnica” implicaría que el trabajador debe ajustar su actividad a la metodología y sistema de producción establecido por el principal o empleador.

La subordinación económica implica que la retribución tiene carácter alimentario para el trabajador. Constituiría su principal fuente de ingreso para su subsistencia y estaría íntimamente ligada a las garantías de continuidad y estabilidad en el empleo que estatuye la legislación laboral, dice la jurisprudencia.

Para afirmar la subordinación económica basta que la retribución tenga carácter alimentario en sentido amplio. La subordinación jurídica se traduce en la facultad de dirección, es decir, en la posibilidad del empleador de impartir órdenes al dependiente, que éste debe cumplir. En ausencia de estas posibles subordinaciones se podría hablar de que el servicio es prestado por una persona que actúa independientemente (fuente).

Sistemas de contratación en la locación de obra

ajuste alzado (“retribución global”),

Conforme se ha afirmado, de antemano sabe el precio final de la obra, mientras que no es conveniente para el constructor en períodos inflacionarios, quien procurará por lo menos, si lo utiliza que el mismo sea relativo, o sea que se pueda ajustar. Por otro lado, como el precio es único, el constructor procurará elevar su ganancia utilizando los materiales más económicos que no siempre son los de mejor calidad. Es por ello que resulta trascendente la determinación de una adecuada memoria descriptiva (fuente).

unidad de medida

Es una variante del ajuste alzado pero la retribución se fija por unidad de obra ejecutada, por ejemplo, kilómetro, metro cuadrado o lo que se pacte en el contrato de locación de obra.

coste y costas

Es el costo de la obra, materiales y mano de obra, más un porcentaje que es la ganancia de la persona que organiza la obra y cobra por ello, el locatario o empresario, contratista, contratado por el comitente o dueño de la obra.

Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos (art. 1262), o indirectos” (1263).

Deberes de la empresa contratista

El deber principal del locador de obra es ejecutar la obra según lo estipulado, o de un modo aprobable, o conforme a las reglas del arte (arg. art. 1632 Cód. Civ.); garantizar la solidez de la obra (art. 1646 Cód. Civ.); ejecutarla en tiempo apropiado (art. 1635); y también ejecutar la obra con los materiales prescriptos y en la cantidad convenida (arts. 1631, 1633 y 1633 bis Cód. Civ..

El contratista está obligado ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada.

Sobre la forma de hacer la obra: “A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra (o de prestar el servicio) el contratista o prestador de servicios elige libremente los medios de ejecución del contrato” (art. 1253 del código civil y comercial).

La obra no puede ser modificada, salvo necesidad que debe notificarse de inmediato.

Plazo de entrega de la obra y demoras

El plazo forma parte del contrato, suelen pactarse penalidades por atrasos culpables. En un caso se entendió que si la obra se encontraba concluida y la actora se negaba a recibirla o bien no prestó la colaboración necesaria para que ello suceda, como afirma pero no prueba la demandada, ésta debió arbitrar los medios para constituirla en mora y así alcanzar los efectos del pago en el cumplimiento de su obligación, pero no lo hizo.

En cambio, ante la intimación de la actora al cumplimiento del contrato, mediante la misiva enviada y recepcionada el mismo mes, la demandada se limitó a contestar que la obra ya había sido entregada y que sólo faltaban detalles de terminación.En definitiva, la demandada reconoció que la obra fue concluida dos meses más tarde de la fecha convenida por las partes, por lo que se determinó la responsabilidad de la constructora.

Lo usual es incluir una cláusula penal, del siguiente tipo:

CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que la empresa contratista (constructora) no cumpliera con el plazo de entrega asumido en este contrato de locación de obra se hará pasible de una multa diaria de $____ en favor del dueño de la obra, exigible sin necesidad de interpelación alguna.

Prórroga tácita del plazo de entrega de la obra

Al haber efectuado el actor pagos con posterioridad a la fecha de entrega pactada, es decir, al 11 de julio de 2006, se interpreta que hubo una prórroga tácita del plazo, por lo cual concluye que la demandada no se encontraba en mora al momento de resolver el contrato.¿Puede entenderse que los pagos efectuados por la actora con posterioridad al 11 de julio de 2006 importaron una prórroga tácita del plazo de entrega de la obra?

En un caso los jueces entendieron que los certificados se abonarían dentro de los tres días hábiles de presentados por la locadora y aprobados por la dirección de obra. Es lógico entonces que la actora haya efectivizado los pagos luego de presentados los certificados por parte de la demandada, sin que ello importe consentir la demora en la ejecución de las tareas convenidas.

Distinto sería el caso si la actora hubiera cancelado los pagos con posterioridad a la fecha de entrega preestablecida y luego recibido la obra sin reservas, pues ello sí hubiese importado una aceptación tácita de la prórroga del plazo de entrega pero a causa de los efectos que produce la aceptación de la obra y no de los pagos efectuados.

“Cabe señalar, asimismo, que el actor perseguía no sólo la entrega en plazo de la obra sino la finalización de ésta conforme lo pactado (ver carta documento de fs.48), y, en consecuencia, tratándose de un contrato con prestaciones recíprocas, la suspensión de los pagos ante el atraso en la ejecución de las tareas, podría haber ocasionado que la demandada interrumpiera a su vez la continuación de la obra y se frustrara así la finalidad típica de este contrato que es la entrega de lo encargado”, se dijo en un caso.

Deberes del dueño o dueña de la obra

Son dos obligaciones, pagar el precio y recibir la obra, además de cooperar. La principal obligación de quien contrata es pagar el precio acordado en la fecha estipulada. Además hay una obligación genérica de cooperación con el locador, es decir que debe realizar los actos necesarios para poner al empresario en condiciones de cumplir la tarea.

Cuando esté en condiciones y la obra haya finalizado, debe recibir la obra y en ese momento pasa a asumir el riesgo por pérdida o destrucción de la obra (art.1630 del CC). Al recibir la obra se libera al empresario por los vicios aparentes (art. 1647 bis del código civil y comercial).

Ajuste de precios en una locación de obra

Incluso si hay un pacto de precio fijo, ajuste alzado, el precio igual puede revisarse en ciertos supuestos. Por ejemplo:

(i) Si el contratista tiene que hacer modificaciones necesarias para la obra, pero imprevisibles cuando firmaron el contrato; es decir modificaciones “necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación” (art. 1264). Y si el costo es mayor a la quinta parte del precio pactado, el comitente podrá resolver el contrato. Es decir, si sale un 20% más, puede dejarse sin efecto el contrato.

(ii) Si el dueño de la obra ordena modificaciones al proyecto inicial, sea por necesidad o por gusto; o

(iii) Si hay eventos imprevisibles que tornan más costosa la prestación para el contratista, sería un ejemplo de fuerza mayor, o caso fortuito.

Entrega de la obra y garantía por los trabajos

“La entrega (de la obra) hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la obra, sin perjuicio de lo dis puesto sobre la obligación de saneamiento (art. 747). La obra aceptada en la que no se prevé ni es de uso el plazo de garantía, extingue la responsabilidad del contratista por los vicios aparentes que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino (art. 1272).

En cambio, si se prevé o es de uso un plazo de garantía, la recepción se considera provisional y no hace presumir aceptación “(art. 1272), expresa Ymaz. (EL CONTRATO DE OBRA EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. COMPARACION CON EL CONTRATO DE LOCACION DE OBRA DEL CODIGO CIVIL DE VELEZ SARSFIELD, por Esteban M. Ymaz Videla).

Responsabilidad por obra, vicios aparentes y ocultos

Los vicios aparentes son “aquellos que se pueden descubrir con un examen minucioso y profundo, practicado en la forma usual, según el tipo de obra de que se trate, o aquellos que son fácilmente perceptibles o visibles, que pueden ser descubiertos con diligencia ordinaria. Hay que denunciarlos al recibir la obra o encargo.

Ttratándose de inmuebles el comitente tiene 3 años para denunciarlos, se hayan o no hecho ostensibles y salvo que convencionalmente se acordara uno mayor. Pasado los tres años sin haberse exteriorizado el vicio, caduca ya el derecho del comitente a reclamarlos en el futuro.

Tratándose de cosas muebles el plazo de caducidad es de seis meses. El plazo se computa desde la recepción y en el caso de cosas muebles desde la recepción o desde que se puso en funcionamiento.

Ahora bien, desde que el vicio se exterioriza (siempre dentro del plazo de caducidad), el comitente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del vicio al comitente dentro de los 60 días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el comitente pudo advertirlo. La omisión de denuncia expresa hace caducar la acción, salvo que el contratista haya conocido o debido conocer la existencia de los vicios.

Denunciado el vicio en plazo, el comitente tiene un plazo de un año para ejercer la acción. Caso contrario, si no la ejerce la acción, prescribirá, salvo que se trate de un contrato de consumo en cuyo caso la acción prescribirá a los 3 años, ya que al ser más favorable al consumidor, será de aplicación. ( Contrato de obra y de servicios en el Código Civil y Comercial, por Moeremans, Daniel E., Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), Thomson.

La responsabilidad por vicios ocultos se ex- tiende a los vicios redhibitorios: los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor (art. 1051), se entendió.

El código civil y comercial “excluye de la responsabilidad por defectos ocultos aquellos que el adquirente conoció o debió haber conocido mediante un examen adecua- do de las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa de aquéllos. Y los defectos que no existían al tiempo de la adquisición (art. 1053).” (fuente)

Responsabilidad por ruina en la obra

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración, responde al comitente de la obra por los daños que comprometan su solidez, término que engloba entonces, los elementos esenciales de la obra, y por los que la hacen impropia para su destino. El plazo es de 10 años.

Evitar conflictos y consejos para redactar un contrato de locación de obra

Al redactar el contrato, prestar atención y poner “muchos, énfasis en el tiempo contemplando el clima en el que se va a desarrollar la obra, la responsabilidad, la ruina, el precio que no esté fijo si no que sea actualizable al valor de la obra etc.”, agregaron en Twitter al preguntar.

Ante un conflicto:

En primer lugar, el juez debe determinar si el contrato de locación de obra se ha cumplido correctamente. Por ejemplo, si el locador entregó la obra construida en el plazo acordado y si cumplió con las especificaciones y calidad establecidas en el contrato.
En segundo lugar, el juez debe determinar si el locatario ha cumplido con sus obligaciones, como el pago del precio acordado y el uso de la obra de acuerdo a lo establecido en el contrato.
En caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes, el juez debe determinar las responsabilidades y consecuencias legales.

Jurisprudencia sobre la locación de obra, un caso

Una empresa contratista se comprometió a proveer la mano de obra, las herramientas, los equipos y los materiales que resulten necesarios para la construcción de una vivienda en el lote del actor ubicado en la Localidad de Pacheco, Provincia de Buenos Aires. Como contraprestación, el actor se obligó al pago, por todo concepto, una suma fija en pesos argentinos.

Modelo de contrato de locación de obra