Por amparo ambiental se frena proyecto de torres en Caballito

Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Y VISTOS; CONSIDERANDO:

1. Que previo a todo, cabe recordar que este tribunal, por mayoría, rechazó los recursos de apelación deducidos por el GCBA, IRSA y Fideicomiso “Caballito Chico” y confirmó la resolución cautelar dispuesta por el juez de gradoconsistente en: i) la suspensión de los efectos de los actos administrativos que otorgaron el Certificado de Aptitud Ambiental (CAA) y los que registraron los planos correspondientes a las Parcelas 2, 3, y 4 del predio en cuestión y ii) la paralización de los trabajos constructivos que se desarrollaban en el predio sito en la Avenida Avellaneda 1400 de esta Ciudad “hasta tanto reca[yese] en autos sentencia definitiva, o bien hasta tanto se modifi[casen] las cuestiones (…) consideradas para arribar a [la] decisión” (v. Actuación N°15999699/2020 del incidente “Iommi, Martín Andrés y otros c/ GCBA y otros s/ incidente de apelación- amparo- ambiental”, expte. No4653/2020-1).

Para así decidir, en primer término, se valoró el marco constitucional que protege el derecho a gozar de un ambiente sano (conf. art. 41 de la Constitución Nacional), las disposiciones de la Ley General del Ambiente (ley de presupuestos mínimos ambientales que rige para todo el territorio de la Nación, con carácter de orden público), las normas de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (arts. 26 y 27) y de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental (Ley 123).

Bajo esa perspectiva y tomando en cuenta las probanzas de la causa se concluyó liminarmente, en que mediaba verosimilitud en el derecho de la parte actora respecto de su planteo de que la obra proyectada conformaría, en rigor, un Master Plan.

Así se sostuvo que “… el emprendimiento del caso involucraría un proyecto inmobiliario integral …” y “… las obras no podrían examinarse desde una perspectiva autónoma y autosuficiente, en tanto habrían sido pensadas como integrantes de un conjunto” (v. página digital 14 de la referida actuación).

En esa línea se afirmó que “… se trataba de un emprendimiento global y, según se dijo, como una red de espacios vinculados entre sí; recuérdese que, a tenor de las descripciones que obran los expedientes administrativos, consistiría en la construcción de diez edificios de diez pisos cada uno, galerías con comercios minoristas y garajes comerciales” (v. página digital 14 de la citada actuación).

Por tanto, el tribunal interpretó que de acuerdo a las características y a como habría sido diseñado dicho proyecto podría haberse encuadrado en los términos del artículo 13 de la Ley 123; esto es, de aquellos que se presumen como de ImpactoAmbiental “Con Relevante Efecto”; dado que así debían considerarse “los grandes emprendimientos que por su magnitud impliquen superar la capacidad de la infraestructura vial o de servicios existentes” (inciso p del mencionado artículo 13).

Así se coligió que la tramitación de los certificados de aptitud ambiental de modo individual, para cada una de las parcelas involucradas, y sin que la autoridad de aplicación examinase el proyecto en forma conjunta e integral habría impedido ponderar el alcance del impacto ambiental del emprendimiento. Asimismo, se destacó que las circunstancias apuntadas hubieran exigido también el cumplimiento de la audiencia pública prevista en el artículo 30 de la CCABA.

En esa senda, se recordó que cuando se trata de emprendimientos de relevante efecto ambiental deben sujetarse al procedimiento de evaluación de impacto ambiental con carácter previo a iniciarse la obra.

Finalmente, se ponderó la existencia de peligro en la demora por la naturaleza de los derechos en juego y la magnitud de los daños que podrían irrogarse de proseguir con la actividad que se reputa lesiva a aquellos derechos.

2. Que, en lo que aquí interesa, el Sr. juez de primera instancia hizo lugar parcialmente a lo solicitado por Portland Administradora Fiduciaria S.A., en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso Caballito Chico, e Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima y, en consecuencia, ordenó el levantamiento de la medida cautelar dictada el 13 de agosto de 2020, a fin de que pudiesen tramitar ante las autoridades competentes del GCBA la rehabilitación de los permisos de obra de la parcela 1 (comprendida en la circunscripción 5, sección 57, manzana 39 B, ubicada en Avenida Avellaneda 1314 y Fragata Pres. Sarmiento 350/360/368/378 de esta Ciudad) para la reanudación de los trabajos de construcción, conforme el proyecto de arquitectura, oportunamente presentado y registrado, en el expediente N°2020- 07146619-GCBA-DGROC (v. Actuación No1311715/2023 del expediente principal).

Asimismo, dispuso que las codemandadas Portland Administradora Fiduciaria S.A. y/o IRSA debían acreditar, en autos, la presentación de la solicitud de la rehabilitación de los permisos de obra de la parcela para la reanudación de los trabajos de construcción, según el proyecto de arquitectura registrado en el expediente No2020- 07146619-GCBA-DGROC, ante la autoridad administrativa competente del GCBA, dentro del término de tres (3) días de formulada la petición.

Finalmente, estableció que en el caso de que dicha solicitud tuviese favorable acogida, el GCBA debía informarlo en este proceso. Asimismo, aceptó, como caución real, el inmueble sito en la Avenida Avellaneda 1314/1340, entre las calles Olegario y Andrade y Espinosa, nomenclatura catastral C5, S57, M39B, Parcela 1o, de esta Ciudad.

Para así decidir consideró que de las manifestaciones vertidas por IRSA y la fiduciaria (v. Actuación N°3551010/2022, del expediente principal), como del acuerdo suscripto entre éstas acompañado en las presentes actuaciones, surgía que habían convenido ratificar el cambio del proyecto de arquitectura de la parcela 1, con el compromiso incondicional e irrevocable de que las parcelas 1, 2, 3 y 4 no estuviesen integradas funcional, ni jurídicamente, por lo que no conformarían un complejo edilicio único.

Subrayó que en esa parcela, cuya superficie es de 3509,32 m2, se construiría un edificio de diez (10) pisos con destino a vivienda, con un subsuelo, una planta baja, un entrepiso y una azotea, arribándose a una superficie cubierta de 18.890,25 m2 y 1202,56 m2 de superficie libre (conf. plano 2020-07146619-GCABA- DGROC).

De ese modo, en atención a las nuevas circunstancias fácticas mencionadas, interpretó que había perdido, parcialmente, actualidad la medida dispuesta respecto de la parcela 1, al haber sido separada del master plan (v. Actuación No1311715/2023 de los autos principales ya citada).

3. Que la parte actora interpuso y fundó recurso de apelación contra tal pronunciamiento (v. Actuación No1379043/2023 de los autos principales).

Sostuvo que la decisión se apartaba de la prueba producida en autos, en atención a que, a esta altura del proceso, se poseían mayores elementos para hacer lugar a la pretensión del amparo que al momento en que se decidió la tutela cautelar.

Así puntualizó que, según las conclusiones de la pericia ambiental, tanto la actividad ferroviaria como los depósitos a cielo abierto de autos y telas eran susceptibles de causar contaminación en suelos y aguas. Además destacó que, de acuerdo con lo indicado por la experta, para establecer la existencia de suelos contaminados se requería una investigación Fase II (conf. Resolución 326/APRA/2013), a fin de delinear la extensión vertical, horizontal y áreas potencialmente afectadas por la presencia de compuestos de interés. Alegó, entonces, que como el emprendimiento había sido categorizado sin relevante efecto ambiental se había prescindido de realizar tal estudio. Finalmente, agregó que lo postulado por la profesional resultaba consistente con el informe ambiental efectuado por la empresa GEO DATA.

En suma, interpretó que la manda judicial había soslayado la necesidad de este estudio, a fin de evitar la construcción de viviendas sobre suelos contaminados.

En otro orden, resaltó que no surgía del convenio suscripto por los interesados de qué modo darían cumplimiento con la ausencia de factibilidad de servicios públicos que había sido puesta de manifiesto por las empresas AySA, Edesur y Metrogas.

Argumentó que el levantamiento de la medida implicaría la desafectación de la parcela 1 del análisis de impacto ambiental de la obra globalmente considerada.

Apuntó que admitir la continuación de los trabajos constructivos implicaba adelantarse a la sentencia de fondo y convalidar la ilegitimidad de que se pudiesen tramitar certificados de aptitud ambiental independientes para cada parcela. Ello así, por cuanto, la decisión aquí debatida se podría proyectar hacia las demás. Sostuvo que el examen del impacto ambiental de cualquier emprendimiento a realizarse debía abarcar el conjunto de las parcelas; existiesen, o no, servidumbres entre ellas, porque la división tenía por objeto eludir las normas urbanísticas y ambientales y evadir la instancia participativa prevista en el artículo 30 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Por otro lado, advirtió que el proyecto autorizado en el marco del expediente N°2020-07146619-GCBA-DGROC resultaba, según su posición, ilegítimo por el apartamiento que importaba de lo establecido en el Código Urbanístico vigente al momento de su aprobación.

Agregó que la maniobra de haber dividido en cuatro parcelas el predio le había permitido sortear las disposiciones que hubiesen obligado a las codemandadas a hacer una cesión a la Ciudad de una parte del terreno para afectarla al uso y utilidad pública.

Explicó que, en definitiva, las codemandadas habían mantenido desde el inicio del proceso el mismo temperamento, esto es que se trataba de proyectos independientes y que, por tanto, no se habían modificado los presupuestos que originaron el dictado de la medida cautelar.

En la misma línea, respaldó su posición en los fundamentos expuestos en el dictamen fiscal de primera instancia.

Finalmente, subrayó que los contratos tenían efectos relativos y no podían extender sus consecuencias hacia terceros; por lo tanto, planteó que lo convenido no era oponible al frente actor.

3.1. Corrido el pertinente traslado, el GCBA, IRSA y Fideicomiso Caballito Chico replicaron el memorial según surge de las Actuaciones No1417471/2023, N°1441140/2023 y N°1441854/2023; respectivamente.

4. Que, una vez remitidas las actuaciones a esta instancia, dictaminó la Sra. fiscal ante la Cámara (v. Actuación No1691669/2023).

5. Que, en atención a que en el dictamen aludido fueron relatados adecuadamente los hechos y actos correspondientes al caso, a fin de evitar reiteraciones innecesarias, a ello cabe remitirse.

6. Que, asimismo, habida cuenta de que ―en lo sustancial― el tribunal comparte los fundamentos desarrollados por la Sra. fiscal ante la Cámara, y a los cuales cabe remitirse en honor a la brevedad, corresponde revocar la decisión de grado, con costas (conf. arts. 28 de la Ley 2145, 64 y 65 del CCAyT—texto consolidado según Ley 6588—).

Voto de la señora jueza Dra. Mariana Díaz:
1. Que doy por reproducido el relato efectuado por mis colegas

preopinantes en los considerandos 1 a 5.

2. Que, en primer lugar, conviene recordar que la solicitud de levantamiento parcial de la medida cautelar se apoya en un “cambio del Proyecto de Arquitectura de la ‘Parcela 1’…”, la “denuncia de adecuación de los proyectos de arquitectura correspondientes a las denominadas Parcela 2, Parcela 3 y Parcela 4…” así como el acuerdo entre IRSA y PORTLAND ADMINISTRADORA FIDUCIARIA S.A., en su carácter de fiduciario del “FIDEICOMISO CABALLITO CHICO” de mantener “el compromiso incondicional e irrevocable [de] que las Parcelas 1, 2, 3 y 4, no estarán integradas ni funcional ni jurídicamente por lo que no conformarán un único complejo edilicio….” (v. páginas digitales 3 y 4 de la Actuación No3151010/2022 del principal, el destacado corresponde al original

A su vez, más allá de la tutela que propicié otorgar en el pronunciamiento dictado el 01/10/2020, en el marco del incidente caratulado “Iommi, Martín Andrés y otros c/ GCBA y otros s/ incidente de apelación- amparo- ambiental”, expte. No4653/2020-1 (v. Actuación No15999699/2020), lo cierto es que aquí debe analizarse el levantamiento de la cautelar con el alcance bajo el que quedó efectivamente acordada.

3. Que, asentado lo que antecede, debe recordarse que la finalidad del instituto cautelar consiste en asegurar la eficacia práctica de la sentencia que debe recaer en un proceso, así como asegurar la inalterabilidad de la situación de hecho existente mientras se sustancia el proceso, garantizando la eficacia práctica del pronunciamiento a dictarse (Fallos: 314:711; 320:300).

Ha sostenido la Corte Suprema de Justicia de la Nación que “la garantía constitucional de la defensa en juicio supone la posibilidad de ocurrir ante los tribunales de justicia y obtener de ellos sentencia útil relativa a los derechos de los litigantes” y “procura conservar el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas” (conf. Fallos: 310:937).

Como es sabido constituyen un anticipo de la garantía jurisdiccional, o de la defensa en juicio de la persona, por tanto, son un instrumento de otro proceso; esos dos caracteres señalan un tercero, su presumible provisionalidad; su finalidad protectora de personas o bienes indican su posible mutabilidad y la conveniencia de que sean flexibles (conf. Podetti, Ramiro, “Tratado de las Medidas Cautelares”, Ed. Ediar, Buenos Aires, 1956, p. 22).

Así, de conformidad con lo establecido en nuestro Código de rito, estas medidas “… subsisten mientras duren las circunstancias que las determinaron…” y, consecuentemente, puede requerirse su levantamiento en “… cualquier momento en que éstas cesaren” (confr. art. 184 del CCAyT —texto consolidado según Ley 6588—).

En tal contexto, los agravios formulados por la parte actora ponen en evidencia que en el pronunciamiento impugnado no se ha demostrado la aptitud de las modificaciones introducidas al proyecto original para satisfacer el conjunto de exigencias que se estimaron cautelarmente incumplidas.

De ese modo, no es posible dar por configurados los recaudos establecidos en el citado artículo 184 del CCAyT para acceder al levantamiento de la medida; en tanto no podría concluirse que las circunstancias que determinaron su dictado se hubiesen alterado sustancialmente.

Ello, claro está, sin perjuicio de las tramitaciones que las interesadas pudiesen efectuar ante los organismos competentes de la Administración, a fin de encauzar sus peticiones; lo que, en su caso, podrá ser examinado por el tribunal.

En esta inteligencia, la decisión adoptada se orienta a conciliar adecuadamente los derechos de las codemandadas (conf. arts. 14 y 18 de la Constitución Nacional, art. 22, inciso f, de la Ley de Procedimientos Administrativos de la CABA) y los bienes jurídicos tutelados por la cautelar oportunamente otorgada (arts. 41 de la Constitución Nacional, 26, 27 y 30 de la Constitución de la Ciudad, 4o de la Ley 25675 y concordantes de la Ley 123).

4. Que, por todo ello, corresponde revocar la decisión de grado, con costas (conf. arts. 28 de la Ley 2145, 64 y 65 del CCAyT—texto consolidado según Ley 6588—).

Por lo expuesto, de conformidad con lo dictaminado por el Ministerio Público Fiscal ante la Cámara, el tribunal RESUELVE: Revocar el pronunciamiento de grado e imponer las costas a las codemandadas vencidas (conf. arts. 28 de la Ley 2145, 64 y 65 del CCAyT —texto consolidado según Ley 6588—).

Registro cumplido –conf. art. 11 Res. CM 42/2017, Anexo I (reemplazado por Res. CM 19/2019)–.

Notifíquese, en su caso, con habilitación de días y horas inhábiles, por Secretaría, y juntamente con el dictamen fiscal. Asimismo, a la Sra. Fiscal ante la Cámara, por la vía pertinente.

Oportunamente, devuélvase al juzgado de origen.

Ministerio Público Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Fiscalía de Cámara CAyT B

“IOMMI, MARTIN ANDRES Y OTROS CONTRA GCBA Y OTROS SOBRE INCIDENTE DE APELACION – AMPARO – AMBIENTAL”
Expediente 4653/2020-4 – Cámara de Apelaciones CAyT Sala II Fiscalía de Cámara CAyT B

Dictamen N° 711-2023

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 10 de julio de 2023

Sres. Jueces:

I. Vienen los autos en vista a esta Fiscalía con motivo del recurso de apelación interpuesto por la actora (actuación N° 1379043/2023), contra la resolución de fecha 29/05/2023, mediante la cual el Tribunal de grado ordenó el levantamiento parcial de la medida cautelar ordenada en autos.

II.A. Con relación a los antecedentes del caso, me remito, en lo pertinente, a las consideraciones efectuadas por esta Fiscalía en oportunidad de emitir dictamen en los incidentes Nros. 4653/2020-1, dictamen 583-2020, del 21/09/2020 y 4653/2020-2, dictamen N° 633-2020, del 05/10/2020.

II.B. Mediante resolución del 01/10/2020, la Sala interviniente confirmó la medida cautelar dictada por el magistrado de grado en fecha 13/08/2020 por cuyo conducto hizo la medida cautelar solicitada en autos y, puntualmente, ordenó la suspensión de los efectos de los actos administrativos que otorgaron el Certificado de Aptitud Ambiental (CAA) —Disposición DI-2018-1865-DGEVA— y que registraron los planos correspondientes a las Parcelas 2, 3 y 4 del predio en cuestión y, por ende, la paralización de los trabajos constructivos que se desarrollan en el predio sito en la Av. Avellaneda 1400 de esta Ciudad. Ello, hasta tanto recaiga en autos sentencia

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definitiva, o bien hasta tanto se modifiquen las cuestiones aquí consideradas para arribar a esta decisión.

Posteriormente, Portland Administradora Fiduciaria S.A. -en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso Caballito Chico- e Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, se presentaron con el objeto de solicitar el levantamiento parcial de la medida cautelar ordenada en autos (actuación N° 3551919/2022).

A tales fines, informaron haber celebrado un acuerdo en fecha 12/08/2022, a través del cual se convinieron modificaciones a los contratos inmobiliarios preexistentes, arribados entre las nombradas. En este sentido, manifestaron que por medio de dicho documento se ratificó el cambio de proyecto de arquitectura con relación a la parcela 1, en cuanto a los edificios en construcción, procediendo a la reducción a uno de la cantidad de subsuelos destinados a cocheras.

A su vez, expresaron que dicha modificación ya se encuentra registrada ante el GCBA bajo el expediente N° EX–2020–07146619–GCABA–DGROC y que el uso comercial de la Parcela 1, se encuentra limitado a 1468,28 metros cuadrados según proyecto registrado, superficie que -adujeron- se encuentra muy por debajo de los máximos permitidos para la zonificación.

En adición, señalaron que en el acuerdo celebrado hicieron operativo el vencimiento del plazo para las opciones de la fiduciaria –acordado por las partes en el compromiso de permuta y opción del 27/06/2019 y su addenda del 23/12/2019– con respecto a las parcelas 2, 3 y 4, con la consiguiente pérdida del derecho que pudiera corresponderle respecto de la adquisición de aquéllas.

complejo único y no se generan servidumbres de paso”.

Por lo demás, denunciaron que

“IRSA ha procedido a modificar el Proyecto de Arquitectura relativo a las Parcelas 2, 3 y 4”. Explicaron que: “En forma individual se proyecta el desarrollo de 3 parcelas independientes con un pequeño zócalo de negocios sobre Avenida Avellaneda” , y que: “Cada parcela se proyecta como un

parcelas no estarán integradas ni funcional ni jurídicamente,
su derecho a requerirle a la fiduciaria integrar en el futuro

“por lo que no conformarán un único complejo edilicio” , razón por la cual IRSA renunció a

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Señalaron que las

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construcciones edilicias entre dichas parcelas. Destacaron además que

la eliminación de toda la galería comercial y el cambio de destino a

uso residencial de las parcelas 2, 3 y 4 respecto de los planos

servicios públicos”.

originales cuestionados por los accionantes

“despeja todo cuestionamiento respecto de la existencia de un supuesto centro comercial” y “(t)ambién desecha toda idea de Master Plan, en tanto (…) no habrá servidumbres ni integración alguna entre las parcelas, salvo las que administrativamente sean necesarias a los fines de proveer de

Alegaron a su vez, que

“las modificaciones y cambios precedentemente señalados fueron materializados a los fines de hacer cesar las causas que motivaron el dictado de la medida cautelar (…)” , y enfatizaron que: “En este sentido, y conforme se desprende de los fundamentos de la medida cautelar de autos, estos se centran principalmente en la posible existencia de un Master Plan a desarrollarse sobre las cuatro parcelas de autos, el cual queda descartado a partir de las modificaciones y

compromisos aquí indicados”.

En concreto, solicitaron al Tribunal

“la autorización para tramitar ante las autoridades del GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES”: a) la registración de la modificación a los proyectos de arquitectura descriptos correspondientes a las parcelas N° 2, 3 y 4 (…) b) la rehabilitación del permiso de obra de la Parcela 1, para la reanudación de los trabajos constructivos, conforme el proyecto de arquitectura oportunamente presentado y debidamente registrado ante la autoridad administrativa

competente”.

El GCBA, a su turno, no presentó objeción a la petición formulada, sin perjuicio de señalar que “de aceptarse la petición de los co-accionados dichas

modificaciones deberán ser remitidas a los organismos competentes de mi mandante para que analicen el nuevo proyecto para dichas parcelas”.

A su turno, la actora rechazó la solicitud de levantamiento parcial de la medida cautelar formulada.

En primera instancia, como se adelantó, se hizo lugar parcialmente a

lo solicitado por las co-demandadas y, en consecuencia, se ordenó

“el levantamiento parcial de la medida cautelar dictada en autos el 13 de agosto de 2020

(actuación nro. 15797808/2020) a fin de que puedan tramitar ante las autoridades administrativas competentes del GCBA la rehabilitación de los permisos de obra de la parcela 1 (comprendida en la circunscripción 5, sección 57, manzana 39B, ubicada en

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Av. Avellaneda 1314 y Fragata Pres. Sarmiento 350/360/368/378 de esta Ciudad) para la reanudación de los trabajos de construcción, conforme el proyecto de arquitectura oportunamente presentado y registrado oportunamente en el expediente nro. EX-2020-07146619-GCABA-DGROC (…)”. 2) Disponer que las codemandadas Portland Administradora Fiduciaria S.A. y/o IRSA acrediten en autos la presentación de la solicitud de la rehabilitación de los permisos de obra de la parcela 1 para la reanudación de los trabajos de construcción –conforme el proyecto de arquitectura oportunamente presentado y registrado en el expediente nro. EX-2020-07146619-GCABA-DGROC– ante la autoridad administrativa competente del GCBA (…). 3) Disponer –en caso de que dicha solicitud tenga favorable acogida– que el GCBA informe y acredite en autos (…) el correspondiente acto administrativo de rehabilitación de los permisos de obra de la mencionada parcela 1”.

Para así decidir, el sentenciante de primera instancia relevó, en primer lugar, las constancias obrantes en autos, en particular, el acuerdo de fecha 12/08/2022, arribado entre IRSA y la fiduciaria, y sus Anexos, y las actuaciones cumplidas en el expediente administrativo N° EX-2020-07146619-GCABA-DGROC (v. actuaciones Nros. 951439/2023 y 951489/2023) en el que se encuentran registrados los planos correspondientes a la Parcela 1.

Seguidamente, recordó que la medida cautelar ordenada en autos

estuvo fundada principalmente en la comprobación prima facie de que

el proyecto en ciernes, por sus características, se trataría de un “master

plan” por lo que la tramitación en forma individual de los Certificados

de Aptitud Ambiental para cada una de las cuatro parcelas podría

conllevar a una categorización de la obra que no se ajustaba al espíritu

del proyecto. Dicho esto, se concluyó que el proyecto cuestionado

“podría encuadrarse dentro de las previsiones del art. 13 de la Ley N° 123”

que establece que se presume de impacto ambiental con relevante efecto, entre otras, las siguientes actividades, proyectos o programas:

“d) Los supermercados totales, supertiendas, centros de compras (…); f) Las obras proyectadas sobre parcelas de más de 2.500 metros cuadrados que requieran el dictado de normas urbanísticas particulares; p) Los grandes emprendimientos que por su magnitud impliquen superar la capacidad de la infraestructura vial o de servicios existentes”.

Sentado ello, tuvo en cuenta que “de las manifestaciones vertidas por IRSA y la

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fiduciaria en la actuación nro. 3551010/2022, así como del acuerdo suscripto entre éstas acompañado en las presentes actuaciones, surge que han convenido ratificar el cambio del proyecto de arquitectura de la parcela 1, con el compromiso ́incondicional e irrevocable a que (…) las parcelas 1, 2, 3 y 4 no estarán integradas ni funcional ni jurídicamente por lo que no conformarán un único complejo edilicio ́. En efecto, en esa parcela –cuya superficie total es de 3509,32 m2– se construirá un edificio de diez (10) pisos con destino a vivienda, con un subsuelo, una planta baja, un entrepiso y azotea, la superficie cubierta total a construir será de 18.890,25 m2 y la superficie libre, de 1.202,56 m2. Todo ello, de acuerdo al Plano-2020-15144623- GCABA-DGROC registrado en el expediente nro. EX-2020-07146619-GCABA-DGROC”.

De lo expuesto, el magistrado de primera instancia concluyó que “ en atención a las nuevas circunstancias fácticas previamente mencionadas y acreditadas en

autos, cabe concluir que ha perdido parcialmente virtualidad la medida cautelar dispuesta en autos respecto de la parcela 1, al haber sido separada del mencionado “master plan” de acuerdo a lo dispuesto en dicha tutela precautoria ”.

En tal orden de ideas, el juez a quo consideró que correspondía hacer lugar a lo solicitado por Portland Administradora Fiduciaria S.A. y en consecuencia, ordenar el levantamiento parcial de la medida cautelar dictada en autos a fin de que pueda tramitar por ante la autoridad administrativa correspondiente, la rehabilitación de los permisos de obra de la parcela 1 (comprendida en la circunscripción 5, sección 57, manzana 39B, ubicada en Av. Avellaneda 1314 y Fragata Pres. Sarmiento 350/360/368/378 de esta Ciudad) para la reanudación de los trabajos de construcción, conforme el proyecto de arquitectura oportunamente presentado y registrado en el expediente nro. EX-2020-07146619-GCABA-DGROC.

A dichos efectos, dispuso que la codemandadas debían acreditar en autos la presentación de tal solicitud de rehabilitación y que, en caso de tener dicha solicitud favorable acogida, el GCBA debía informar y acreditar en autos el correspondiente acto administrativo de rehabilitación de los permisos de obra de la mencionada parcela 1.

En otro orden de ideas, y respecto de la petición de levantamiento parcial de la medida cautelar respecto a las parcelas 2, 3 y 4 para registrar, ante la autoridad administrativa, la modificación de los

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proyectos de arquitectura correspondientes a dichas parcelas, el

eventual registro, en la medida que éstos se adecúen a la normativa vigente”

Tribunal de grado dispuso que nada cabía proveer respecto de lo solicitado por las codemandadas con relación a las parcelas 2, 3 y 4.

La resolución fue apelada por la actora, quien postuló en sus agravios

que el sentencianate a quo : 1) ordenó el levantamiento de la medida

cautelar respecto de la parcela 1, sin tener en cuenta que en el

EX2020-07146619-GCABA-DGROC, se encuentran agregadas las

constancias del trámite y disposición del Certificado de Aptitud

Ambiental, el que fue categorizado como sin relevante efecto

ambiental, y por tanto se ha prescindido de realizar el estudio de Fase

II indicado en la prueba pericial ambiental; 2) soslayó que conforme

surge de las constancias obrantes en autos, resulta necesario realizar

un estudio de Fase II en relación a la contaminación del suelo, en

razón de tratarse de suelos posiblemente contaminados, dado que el

predio en cuestión se encontraba afectado a la actividad ferroviaria; 3)

prescindió analizar la factibilidad de los servicios de Aysa, Edesur y

Metrogas para la realización del proyecto; 4) omitió considerar que se

trata en el caso de una obra con relevante efecto ambiental; 5) no tuvo

en cuenta que el levantamiento de la medida respecto de la parcela 1,

importa desafectarla del impacto ambiental de las parcelas 2, 3 y 4,

como si el resultado de lo que allí se proyecta pudiera desvincularse

del proyecto autorizado en la parcela 1; 6) soslayó que sigue

existiendo un proyecto de urbanización para la totalidad de las

parcelas, por lo que debe autorizarse en forma integral; 7) omitió

considerar que el hecho de permitir certificados de aptitud ambiental

individuales importa autorizar a eludir la instancia participativa que

prevé el art. 30 de la CCABA; 8) desoyó que: “ El impacto ambiental de cualquier proyecto a realizarse en el predio debe realizarse en el conjunto de las

tribunal de grado expresó que

“la medida cautelar dispuesta en autos no impide formular modificaciones a los proyectos de arquitectura respecto de las mencionadas parcelas, como así tampoco presentarlas ante la autoridad de aplicación para su

.

“hasta tanto recaiga en autos sentencia definitiva, o bien hasta tanto se modifiquen las cuestiones aquí consideradas para arribar a esta decisión”. En virtud de lo así señalado, el

Recordó, en este sentido, que la cautela dispuesta lo fue

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parcelas, así se conecten o no entre ellas, existan o no servidumbres, existan o no un “zócalo de negocios”, existan o no cierres de fachada ”; 9) omitió considerar que

el proyecto que ha autorizado a tramitar en la parcela 1, fue aprobado conforme los términos del derogado Código de Planeamiento Urbano y excede en 5 metros la altura permitida por el Código Urbanístico; 10) soslayó que el rubro “Centro de Compras” no está habilitado en el Código Urbanístico para el distrito R2aII; 11) no tuvo en cuenta que la división de la parcela total en cuatro partes permitió a las codemandadas soslayar el cumplimiento del art. 3.1.2. del Código de Planeamiento Urbano y el art. 4.1 del Código Urbanístico; 12) desconoció que el convenio firmado entre las codemandadas, en nada ha innovado los presupuestos tenidos en cuenta para el levantamiento de la medida cautelar y 13) no tuvo en cuenta que a su parte le es inoponible el convenio suscripto entre las codemandadas, por lo que, hasta tanto no existan nuevos planos aprobados para la totalidad del predio, aquél carece de virtualidad jurídica para autorizar el levantamiento de la cautela oportunamente dispuesta en autos.

III. Así resumidas las constancias de autos, cabe efectuar las siguientes consideraciones:

A. En primer lugar, recuerdo que, como se ha señalado en numerosas oportunidades, los jueces no están obligados a pronunciarse sobre todos los argumentos esgrimidos por las partes, ni hacer referencia a la totalidad de la prueba producida, sino que alcanza con que valoren lo que sea conducente para la correcta composición del litigio y que baste para dar sustento a un pronunciamiento válido (Fallos 258:304, entre muchos otros; y art. 310 del CCAyT).

B. Con relación al marco jurídico concernido en el caso, me remito a las consideraciones que, sobre el particular, fueron efectuadas por este Equipo Fiscal en el apartado B, del dictamen 583-2020, emitido en el incidente N° 4653/2020-1.

En dicha ocasión, razoné que

“las accionadas insisten en que el proyecto inmobiliario consiste en cuatro construcciones individuales e independientes, pero este argumento, más allá de los carriles formales que hubieran elegido para su tramitación administrativa, no descarta, al menos en la etapa preliminar en que se encuentra la

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causa, lo expuesto por el Dr. Reynoso en el sentido de que existiría una continuidad lógica, espacial y funcional en la obra a construir que trasciende a cada parcela. Ello permitiría predicar, aun de forma indiciaria, que es factible entender que el proyecto estaría diseñado para funcionar como un conjunto total donde cada una de sus partes, es decir, los edificios, cocheras, galerías y locales comerciales de cada parcela, no pueden escindirse e interpretarse sino dentro del marco que le proporciona el resultado final de la obra como proyecto global”,

anteriormente no sería inadecuado razonar como lo hizo el juez de grado”.

A su vez, sostuve que:

“Aunque los accionados remarcan que se trata de cuatro proyectos distintos y que así han sido autorizados y deberán ser llevados a cabo para contar con el final de obra por la autoridad de aplicación, a la luz de los principios preventivo y precautorio que rigen en materia ambiental y que he recordado

Señalé también que

“(…) aun en el marco liminar en que puedo expedirme aprecio que, por las características propias de la obra a construir, no sería incorrecto considerar el proyecto en su conjunto a los fines de mensurar el impacto global de su inserción en el barrio en términos ambientales (movilidad peatonal y vial, conectividad, servicios, transporte, etc.), ya que según surgiría del concepto proyectado – al menos en lo que hace a su publicidad comercial – la finalidad buscada es, justamente, la integración del conjunto y no un funcionamiento aislado de cada una de las diez torres – con su estacionamiento y sector comercial- , lo que además, no sería físicamente factible desde

que las construcciones estarían ubicadas en parcelas que son contiguas”.

A su vez, mediante resolución del 01/10/2020, la Sala interviniente consideró, luego de evaluar las constancias obrantes en la causa, que

“(…) sin que ello implique anticipar juicio alguno sobre la cuestión propuesta —aspecto que deberá abordarse al momento de la sentencia de mérito, una vez producidas las pruebas ofrecidas por las partes—, el desarrollo precedente permitiría abonar la hipótesis de que, como señala la parte actora, habría existido un plan integral, o Master Plan, para el desarrollo del emprendimiento” , y que es dable “(…) vislumbrar que el emprendimiento del caso involucraría un proyecto inmobiliario integral”. El Tribunal

afirmó, a su vez, que

“(…) es razonable concluir en que la tramitación de los CAA de modo individual y sin que la autoridad de aplicación examinase el proyecto en forma conjunta e integral, habría impedido ponderar el alcance del impacto ambiental del emprendimiento” . Destacó, por lo demás, que “(…) aún en este marco cautelar, no puede soslayarse que aquí se discute, entre otros puntos —aunque sustancialmente—, la oportunidad de la realización de la EIA y, como consecuencia y

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cuando se trata de emprendimientos de magnitud, la validez del procedimiento cuando aquella instancia técnica no se realiza con anticipación al inicio de las obras”.

Lo así razonado, condujo a los Sres. Jueces a tener por acreditado,

, en el caso, el extremo relativo a la verosimilitud en el derecho. A su vez, en cuanto al peligro en la demora, la Sala sostuvo

que la

prima facie

“(…) naturaleza de los derechos involucrados en autos y la perspectiva de la eventual irreparabilidad o magnitud de los daños que podrían irrogarse de proseguir la actividad que se reputa lesiva a aquellos derechos, llevan a considerar que este recaudo también aparece acreditado para acceder al pedido cautelar formulado”.

En esta dirección, el Tribunal recordó que

“(…) como válida instrumentación del principio precautorio (conf. art. 4° de la Ley 25.675), vale recordar que el procedimiento de EIA pretende, precisamente, prevenir que se produzca cualquier daño ambiental, ya que debería desarrollarse previamente a la aprobación de una actividad, emprendimiento, proyecto o programa susceptible de producir impacto ambiental con

relevante efecto”.

C.1. Sentado ello, advierto que, en lo esencial, la actora cuestiona la resolución en recurso a partir de un doble orden de consideraciones.

Por un lado, esgrime que el levantamiento de la medida cautelar, y por ende, la autorización a construir en la parcela 1, pierde de vista que, en el caso, el proyecto constructivo que pretende llevar a cabo la demandada involucra un plan integral a realizarse en forma conjunta con las parcelas 2, 3 y 4.

En este sentido, noto que aun cuando en una primera mirada de la cuestión, el tratamiento individual de la parcela sería factible, máxime en el caso de que se pretendiera llevar adelante la realización de los trabajos en cada una de las parcelas por etapas, lo cierto es que el proyecto constructivo que plantea la demandada involucraría a todas las parcelas en conjunto, más allá de IRSA y la fiduciaria, hayan asumido ” el compromiso ́incondicional e irrevocable a que (…) las parcelas 1, 2, 3 y 4 no estarán integradas ni funcional ni jurídicamente por lo que no conformarán un único complejo edilicio ́ .

Dado que sólo las autoridades de aplicación – tanto en materia urbanística como ambiental – podrían dar cuenta de tales extremos,

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entiendo que el levantamiento de la tutela para permitir continuar con los trabajos en forma individual sin que existan en autos tales constancias soslaya que lo que justamente motivó el dictado de la cautelar fue la falta de ponderación de una mirada de conjunto, puesto que la autoridad de aplicación había otorgado los CAA en forma separada por cada parcela y sin haber contemplado el impacto global del proyecto concernido, ocurriendo lo propio con el estudio de impacto ambiental.

A este respecto, cabe señalar, en línea con la opinión vertida por mi colega titular de la Unidad de Litigios Complejos en la instancia de grado (v. dictamen N° 103-2023), y siguiendo también las consideraciones efectuadas por este Equipo Fiscal en su anterior intervención, así como las conclusiones arribadas en la resolución de la Sala de fecha 01/10/2023 en punto a las características del proyecto constructivo tal como, prima facie , habría quedado acreditado en los presentes actuados, que en aras de la tutela de los principios preventivo y precautorio supra recordados, correspondería aguardar a que las autoridades de aplicación tanto en materia urbanística como ambiental se expidan en el marco de las readecuaciones presentadas respecto de las parcelas 2, 3 y 4. Ello a fin de evaluar si continúa presentándose, o ya no, la situación de “Master Plan” que ameritó en su momento el dictado de la tutela cautelar que se encuentra firme.

Vale recordar, en esta parte, que: “Las medidas cautelares no proceden cuando se pide la suspensión de actos administrativos o legislativos habida cuenta de la presunción de validez de los actos de los poderes públicos y de la consideración del interés público en juego, sin embargo esta regla cede, cuando se impugnan esos actos sobre bases prima facie verosímiles y en el particular ámbito de las demandas encuadradas en las prescripciones de la Ley General del Ambiente, debe además evaluarse las consideraciones referidas al principio de prevención y al principio precautorio del daño ambiental ante la posible creación de un riesgo con efectos desconocidos y por tanto imprevisibles” ( in re “Asociación Argentina de Abogados Ambientalistas y otros c/ Jujuy, Provincia de y otro s/ amparo”

, sentencia del C.2. En otro orden de ideas, y paralelamente, observo que la actora

11/11/2021, Fallos:344:3442).

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plantea que el levantamiento de la medida cautelar a los fines de la continuación de los trabajos constructivos en la parcela 1, omitió tener en cuenta las objeciones presentadas oportunamente por su parte en el marco de la causa en torno al tratamiento del suelo. A este respecto la actora entiende que hubiera correspondido, en el caso, efectuar los estudios correspondientes a la “Fase 2”, dada la previa afectación del predio al uso ferroviario y depósito de automóviles.

En esta parte, advierto que el aspecto relacionado con la alegada contaminación del suelo ha suscitado diversas incidencias a lo largo del proceso, pero esta cuestión, sin embargo, no fue abordada al momento de disponer el levantamiento de la medida cautelar a los fines de autorizar la continuación de los trabajos en la parcela 1.

Lo apuntado, junto con los razonamientos efectuados en el apartado C.1., que antecede, refuerzan mi opinión en el sentido que, en el caso, no se encontrarían reunidos los extremos que justificarían el levantamiento de la medida cautelar ordenado en autos. Ello así ya que, como se dijo, los nuevos elementos reunidos en la causa se presentan insuficientes para lograr la convicción en el sentido de la improcedencia de la tutela cautelar dictada en la litis, a la luz de los elementos que en su oportunidad se consideró, que no parecen ser superados por la mera circunstancia de los acuerdos formulados entre los demandados y que han sido denunciados en el marco de las actuaciones principales.

IV. En virtud de lo expuesto, tenga el Tribunal por contestada la vista conferida.

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