Un caso de daños por humedad de una obra vecina

En un reciente fallo de la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Quilmes, se resolvió un complejo caso de daños y perjuicios derivados de una obra de construcción que afectó gravemente una propiedad vecina.

Los propietarios de la vivienda afectada  entablaron una demanda contra las empresas responsables de la construcción adyacente, alegando severos daños estructurales en su propiedad debido a las obras.

Las empresas constructoras y su aseguradora presentaron recursos de apelación, desafiando la totalidad del fallo que las había condenado, incluyendo la responsabilidad atribuida y la exclusión de cobertura de seguro.

Argumentaron deficiencias en la pericia que determinó la causalidad y el alcance de los daños, así como errores en la aplicación de la póliza de seguro, la cual, según alegaron, excluía específicamente los daños por filtraciones y rajaduras. Esto dijo el informe técnico del perito ingeniero:

en la vivienda de la actora se han generado rajaduras como
consecuencia de la ocurrencia de asentamientos diferenciales
ocasionados por la construcción del nuevo edificio lindero, los cuales
han dado lugar a la aparición de tensiones internas que los materiales
no han podido resistir. La generación de tales rajaduras ha originado la
falla de las aislaciones hidráulicas, permitiendo el ingreso de
humedades, con el consiguiente deterioro de revoques y pinturas etc…
La gran cantidad de daños ocurridos en la edificación de la actora como
consecuencia de la edificación realizada en el predio lindero
(principalmente como consecuencia de asentamientos a nivel de
cimientos) se han originado como consecuencia de roturas de las capas
aisladoras horizontales, teniendo presente que si se trata de
obsolescencia del material deberían existir humedades
ascendentes de cimientos en otros sitios de la edificación, lo cual
no se verifica en la edificación de la actora…”

Responsabilidad civil por daños de obra

La cámara de Apelaciones confirmó su responsabilidad y auumentó significativamente el monto otorgado por daño moral a $2,800,000, reconociendo el impacto emocional y psicológico prolongado sobre los demandantes.

Además, revocó la exclusión de cobertura de la aseguradora, extendiendo la responsabilidad a esta última, lo que implicó un reconocimiento de que la póliza de seguro debía cubrir los daños reclamados, contrariamente a lo argumentado por la aseguradora.

Este caso no solo destaca por la magnitud de la indemnización, sino también por las complejidades legales relacionadas con la interpretación de contratos de seguro y la aplicación del derecho civil en contextos de construcción y daños a terceros.

Son responsables  tanto el dueño del inmueble, la empresa constructora y los arquitectos que dirigieron la obra son responsables objetiva e indistintamente de los daños que ocasionen, a menos que estos demuestren que el daño ha sido provocado por culpa del propio damnificado o de un tercero extraño por quien no se deba responder.”

El monto indemnizatorio otorgado se encuentra compuesto por los siguientes rubros: Daño Material: $ 568.389.98,
Daño Moral: $170.000, Daño Psicológico – Incapacidad psíquica $ 50.000 ($25.000 para cada co- actor)

Informe de la Pericia técnica y responsabilidad civil

“… los incoados no produjeron prueba alguna tendiente a acreditar
alguna causal que los libere de la responsabilidad objetiva que en su
respectivo caso impuso a su cargo la ley de fondo impidiendo dicha
circunstancia considerar si la conducta de los actores excluyó o limitó
su responsabilidad en el evento dañoso analizado…” (art. 375 del
CPCC). A su vez el magistrado de origen puso de relieve, en análisis
que comparto, que “… no resulta atendible… la argumentación de los
accionados en el sentido que la pared medianera era obsoleta,
encontrándose en deplorable estado …” dado que “…esa circunstancia
no puede gravitar en el valor de la reparación que debe efectuarse para
tratar de reestablecer la edificación al estado en que se encontraba
antes de producirse el daño cuya responsabilidad se enlaza a la
demandada… la antigüedad de la finca dañada no es bastante como
para eximirse de volver las cosas a su estado anterior…”
Estas razones que – reitero- comparto, no las veo
desvirtuadas por argumento alguno volcado por los apelantes, por lo
que estimo arriban firmes a esta instancia (art. 260 del CPCC)
4.1.4) Me persuade, además, lo que estimo una sólida e
inimpugnada respuesta dada por el perito ingeniero interviniente en la
causa -ing. C. A. S-,  art. 474 del CPCC)
En razón de lo expuesto, considero que la
responsabilidad exclusiva atribuida a los demandados en la
apelada sentencia merece sea confirmada.

 

 

Póliza de seguro

En el caso, la póliza que
extemporáneamente presento la aseguradora contiene la siguiente
cláusula de exclusión ‘…Además de los riesgos excluidos en la cláusula
4 de las condiciones generales, con excepción de los mencionados en
la cláusula 1 de las presentes condiciones específicas quedan excluido,
salvo pacto en contrario indicado expresamente en las condiciones
particulares, las responsabilidades por filtraciones rajaduras
desprendimiento de revoques taponamiento o rotura de desagües y/o
cañerías…’ No obstante, dicha previsión contractual no refiere al riesgo
que finalmente se concretó, y como tal, no debería haberse empleado
para fundar la admisión de la excepción de no seguro…”
Que, en esa dirección, y haciendo referencia a apreciaciones del
perito ingeniero dictaminante en autos, expresa que “…habrían sido los
trabajos realizados en los cimientos y medianera de la obra los que
ocasionaron la mayoría de los daños reclamados – rajaduras y/o
filtraciones-…” Y dichas “… labores hacen a la esencia de una obra en
construcción y por tanto no existe lugar a duda de que integraban el
riesgo asegurado mediante la póliza integral contratada por N. A. S.A.
con la citada. Máxime si se considera la cobertura adicional contratada
en caso de derrumbe de linderos … Se verifica así que el magistrado
de grado erro el camino al entender que la totalidad de los daños
materiales en el inmueble de la actora no provenían de un riesgo
asegurado…”
Que a su vez encuadra la situación de su representada con la
aseguradora bajo una relación de consumo y dice que “… en la especie,
la aseguradora nunca informó a mis mandantes acerca de la supuesta
existencia de la exclusión en base a la cual resolvió que no existía
seguro…” en directa infracción al deber impuesto en la ley 24.240 “…
caso contrario… habrían contratado cobertura pendiente, como se hizo
con el riesgo de demolición; puesto que la posibilidad de que se
presenten rajaduras y filtraciones en las construcciones linderas es
normal y corriente en las obras. Tal es su habitualidad que cualquier
lego entiende que una cobertura por construcción debe abarcar
necesariamente ese riesgo…”
Que previo a finalizar sus agravios formulando reserva de
cuestión federal del caso, concluye sus agravios diciendo que “…
corresponde presumir que los inconvenientes por rajaduras y/o
filtraciones no estaba ab initio excluido de la cobertura y/o que la falta
de información a N.A.S.A. al momento de contratar determina su
categórica inoponibilidad. Consecuentemente, y aún para el hipotético
caso que se entienda que tal riesgo se encontraba excluido de la
cobertura, la citada debe ser condenada… puesto que fue su omisión
del deber de informar las que la habría colocado a mis representadas
en situación de indefensión, causándoles un severo perjuicio