La reserva, la seña y el nuevo código civil y comercial

“Tengo una consulta: deje una seña de $3.000 para un salón, para hacer un evento en junio de este año (la seña la entregué en Octubre).  Cuestión que no lo voy a hacer por lo cual del salón me llaman pidiendo que pague, a lo cual les explico que no voy a hacer el evento, y le pido si me pueden devolver la seña ya que faltan 4 meses todavía y me dicen que no es posible.”

La seña en el nuevo código civil y comercial

Para el derecho argentino, la seña es principio de ejecución de un contrato. Esto es, se considera el inicio de este. Por ende, en principio, no da el derecho a las partes de arrepentirse.

Según el nuevo código civil y comercal, la entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.

Es decir, se debe haber pactado el arrepentimiento. Caso contrario, el contrato se ejecuta, sigue, o hay accion por incumplimiento de contrato.

En caso de que se haya pactado la posibilidad de arrepentirse, por defecto, quien dejó la seña la pierde y quien la recibió, si se arrepiente, debe reembolsarla al doble de su valor.

La norma agrega que como señal o arras “pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato, la señal se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer”.

La seña pasa a formar entonces parte del contrato, que es bilateral y oneroso. Con indemnización por los daños si se incumpliera lo pactado.

En tanto, la reserva puede ser seña, hay que ver los términos pactados.  Para la ley del impuesto al valor agregado, al margen, la seña dispara la obligación de facturar.

Algo a considerar es que el salón debió informar los términos al contratar (art. 4 ley 24240). Por lo tanto, si no lo hizo, ¿el cliente puede alegar que debe reembolsarle el monto pagado?  Se los dejo para el debate

Jurisprudencia sobre seña y reserva ad referendum

Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL – SALA G
“H., S. C/ D. M., C. E. Y OTRO S/ COBRO DE SUMAS DE
DINERO”.
EXPTE. Nº 29.334/15 – JUZG.: 24
LIBRE/HONOR.: Nº
CIV/29.334/2015/CA1
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la
República Argentina, a los 20 días del mes abril de dos mil dieciocho,
reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación
interpuesto en los autos caratulados: “H., S. C/ D. M., C. E. Y OT Y
OTRO S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, respecto de la
sentencia de fs. 299/308, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a
resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía
realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores
CARLOS CARRANZA CASARES – MARIA ISABEL
BENAVENTE – CARLOS ALFREDO BELLUCCI.-
A la cuestión planteada el Señor Juez de Cámara
Doctor Carranza Casares dijo:
I.- La sentencia apelada

La sentencia de fs. 299/308, rechazó con costas la
demanda por cobro de sumas de dinero promovida por S. H. contra C.
E. D. M. y P. M. P. D.
A tal efecto el pronunciamiento consideró que la
suma de u$s 6.800 entregada el 13 de septiembre de 2012 por la
actora al primero de los demandados para trasladar a la segunda, lo
había sido en concepto de seña y la ausencia de la compradora a la
firma del boleto había importado su arrepentimiento.
II.- El recurso
El fallo fue apelado por la vencida que presentó su
memorial a fs. 327/330, contestado a fs. 332/333 y 337/342, en el que
reclama la revocación de la sentencia y la admisión de la demanda,
sosteniendo que no le había sido comunicada la aceptación de la
oferta por parte de la vendedora antes de la fecha prevista para la
firma del boleto.
III.- Ley aplicable
Aclaro, ante todo, que en razón de la fecha en la
que tuvieron lugar los hechos fundamento del reclamo, no
corresponde la aplicación retroactiva de la normativa de fondo del
nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cf. art. 7 del citado,
similar al art. 3 del Código Civil).
IV.- La devolución de lo entregado en concepto
de reserva
En el ámbito inmobiliario existe una reserva,
denominada pura o propiamente dicha, que consiste en la entrega de
una acotada suma de dinero a fin de asegurar por un tiempo
determinado, no prolongado, que el bien que se quiere adquirir no se
comprometa con terceros (cf. Mosset Iturraspe, “La discutida
naturaleza jurídica del boleto de compraventa. ¿Contrato preliminar
de promesa o contrato obligacional definitivo? Consecuencias de una
u otra posición” RDPyC 2000-3, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2000, p.
20/21; Agüero “La reserva de compra inmobiliaria” en La Ley Litoral
2007 (noviembre) 1053; Weis y Codino “La reserva ad referendum y
su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria” Jurisprudencia
Argentina 2001-I-745; Lapa, La reserva para el corredor
inmobiliario, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1997, p. 22; Hersalis, “La
reserva en la contratación imobiliaria”, en La Ley 2007-A, p. 57).
A su vez, es aún más usual otra especie de reserva,
que constituye una verdadera oferta en los términos del art 1148 del
Código Civil (ver art. 972 del Código Civil y Comercial de la
Nación), dado que contiene todos los elementos jurídicos que tipifican
una propuesta, produce todas sus consecuencia legales, se realiza por
un reducido período de tiempo, se propone lógicamente ad
referendum o sujeta a conformidad del propietario del inmueble y se
efectúa simultáneamente con la dación o entrega de una pequeña suma
de dinero entregada por el ofertante con la pretensión de jerarquizar la
seriedad de la oferta u de sustraer la comercialización del inmueble
durante el tiempo de su vigencia. Esta podría ser denominada reservaoferta, para distinguirla de la anterior (cf. Esper, “Características y
funcionamiento de algunos instrumentos usuales en la intermediación
inmobiliaria”, en Jurisprudencia Argentina 2010-II, p. 874; Solari
Costa, “La reserva de compra inmobiliaria”, e La Ley 2000-B, p. 117;
Hariri, “Responsabilidad derivada de la reserva inmobiliaria”, en El
Derecho, 240, p. 1005).
Al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusión
del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se
reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes. Por
regla, corresponde la restitución de lo recibido. Ahora, de haberse
estipulado que si el contrato fracasara la perdería quien la hubiera
dado, funciona como seña penitencial. Se entiende que el plazo fijado
es “esencial” (Kiper, Juicio de escrituración, Ed. Hammurabi,
Buenos Aires, 2014, p. 140 y su cita, C.N.Civ., sala F, 22/8/78 en
Revista Notariado, 762-2386).
En el caso, la actora y el corredor demandado, el
13 de septiembre de 2012, suscribieron el instrumento denominado
reserva ad referendum en el que se dejaba constancia de la entrega por
la primera de u$s 6.800 por la compra en base a títulos perfectos del
inmueble de la localidad de Saladillo allí individualizado a la
propietaria aquí demandada, del precio a pagar en el día previsto para
la firma del boleto y del saldo al tiempo de escriturar. Asimismo se
estipulaba que en caso de no presentarse la compradora a la firma del
boleto, una vez aceptada la reserva por la vendedora, perdería la suma
recibida sin derecho a indemnización alguna; en caso de no
presentarse la vendedora, debería devolver el importe recibido más
otro tanto igual en concepto de indemnización (ver fs. 278/279 y
280/281).
Es cierto que los actos denominados “reservas”
deben ser examinados sin preconceptos, a fin de desentrañar su
virtualidad jurídica, como así su fuerza vinculante contractual,
prescindiendo para ello de la literalidad de las palabras empleadas por
quienes los celebran, a fin de indagar la verdadera esencia de plexo
convencional (C.N.Civ, sala I, “Vila c/ Establecimiento Don Mariano
S.A.”, del 27/8/96, en Jurisprudencia Argentina 1997-III, p. 109). Son
en definitiva las particularidades propias de cada caso las que habrán
de determinar el sustrato del negocio, sin que sea conveniente atenerse
a pautas genéricas preestablecidas (cf. C.N.Civ., sala K, “Ramírez Le
Fort c/ Magenta”, del 30/5/05, en La Ley 2005-D, p. 213). Para
establecer la naturaleza de una relación jurídica, es necesario
desentrañar cual es la voluntad de las partes, pues se está en presencia
de una materia que se mueve en el ámbito de la libertad contractual
(art. 1197 del Código Civil; ver art. 959, 1021 y 1061 del Código
Civil y Comercial de la Nación) que no es susceptible de resolverse
por reglas rígidas e inflexibles (C.N.Civ., sala F, “Saucedo de
Fernández c/ Malinowicz”, del 3/4/89; ver asimismo, Gasaldi, “Las
cláusulas de reserva y otras cuestiones en la compraventa
inmobiliaria”, en El Derecho, 124, p. 284).
De allí que, en mi opinión, el aludido documento
más allá de las palabras utilizadas, en especial debido a los efectos
previstos en caso de incomparecencia, ha configurado una suerte de
seña ad referendum.
De todos modos, más allá de la naturaleza jurídica
de lo acordado, la cuestión a dirimir en el caso radica en dilucidar si
existió una aceptación de la oferta contenida en la denominada
reserva y si tal aceptación fue trasmitida al aspirante a comprador.
La sentencia ha concluido que ello ha sido así. Y se
han acompañado suficientes elementos de prueba como para sustentar
que la actora estaba en conocimiento de la aceptación de la reserva u
oferta por parte de la vendedora.
El testigo S., que compartía la oficina como agente
inmobiliario independiente con el martillero interviniente, manifestó
que había tenido contacto telefónico con la hija de la compradora
quien le había dicho que “la operación dependía de la venta de una
propiedad para comprar la chacra” y afirmó que la reserva-oferta
había sido aceptada por la enajenante (fs. 205/206).
La testigo C., empleada de la inmobiliaria, también
contó que la vendedora firmó la aceptación al llevarse el dinero; y, lo
que es más, expresó que “escuchó la comunicación del martillero con
la actora para informarle la fecha de la firma del boleto” y reiteró que
“escuchó que la notificaron para la firma del boleto”. Además, narró
que “la actora llamó el día sábado diciendo que necesitaba
comunicarse en forma urgente con el martillero D. M. porque no
había conseguido los dólares necesarios par la operación” (fs.
199/200).

En este punto es oportuno recordar que el art. 456
del Código Procesal dispone que el juez ha de apreciar, según las
reglas de la sana crítica (art. 386 del citado cuerpo legal), las
circunstancias y motivos que corroboren o disminuyan la fuerza de las
declaraciones. Como así también que esas reglas son las de la lógica,
la experiencia y el sentido común, que constituyen el soporte del
correcto entendimiento judicial (Fallos: 316:1877; 321:2990;
335:729), que no ha de prescindir del curso natural y ordinario de las
relaciones humanas (Fallos: 316:247; 321:1596; 325:450).
Sin perjuicio de la estrictez con que cabe examinar
las narraciones de los testigos por su relación con los demandados, no
advierto signos de mendacidad ni contradicción en sus dichos que, por
otra parte, resultan coincidentes entre sí.
Tales declaraciones, por otra parte, han de ser
integradas y armonizadas con otras constancias de la causa,
efectuando un examen completo de los distintos medios probatorios,
lo cual tiende a resguardar la garantía de la defensa en juicio y el
debido proceso (Fallos: 320:726; 322:1325; 323:1989; 325:1616;
326:2211).
Concuerdan con estas declaraciones las
comunicaciones telefónicas efectuadas entre el martillero y la
adquirente y su hija, precisamente en los días más decisivos en la
operación.
La sentencia las ha transcripto prolijamente a fs.
306 vta. sin que hayan sido desconocidas por la demandante. Ellas
dan cuenta de las numerosas llamadas habidas, en especial de parte de
la compradora y su descendiente al corredor, en el mes de septiembre,
en los días previos a la firma de la reserva, en el día en que habría
tenido lugar la aceptación (fs. 281vta.), varios en los posteriores y una
de más de nueve minutos de la hija al martillero el día 1° de octubre
de 2012, previsto para la suscripción del boleto.

Esta profusa comunicación contrasta con lo
afirmado por la actora al demandar sobre un supuesto transcurrir de
los días sin recibir respuesta o notificación de la aceptación (fs.
27vta.), y con lo sostenido en el memorial sobre un también supuesto
desconocimiento del “domicilio y el horario en el que debía
presentarme” (fs. 328 vta.).
Asimismo, pone de relieve la conducta asumida
por la demandante en los términos del art. 165, inc. 5 del Código
Procesal, la manifestación de que fue cuando firmó la reserva del 13
de septiembre de 2012 que se le informó quién era la propietaria de la
finca a adquirir, en tanto que ello lo conocía con mucha anterioridad,
al suscribir el 31 de julio de aquel año una reserva anterior, también
aceptada, que tampoco se concretó en la firma del boleto de
compraventa.
Esta última circunstancia, por otra parte, da cuenta
que no resultó abusiva la actitud asumida por la vendedora ante lo que
constituyó una segunda reserva no concretada por la adquirente.
Solo a mayor abundar, destaco que en el memorial
de la vencida se advierte el trasfondo de lo ocurrido en cuanto las
dificultades sobre la moneda de pago de la contratación (fs. 330),
dificultades que atañían a quien se había comprometido parcialmente
en moneda extranjera, no justificadas en el caso debido al
conocimiento de las restricciones existentes al tiempo de firmar la
reserva pocos días atrás.
V.- Conclusión
En mérito de lo expuesto, después de haber
examinado las argumentaciones y pruebas conducentes, propongo al
acuerdo confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de alzada a
la parte actora (art. 68 del Código Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores María
Isabel Benavente y Carlos A. Bellucci votaron en el mismo sentido
por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos
A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.
Buenos Aires, 20 de abril de 2018.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el
acuerdo que antecede, SE RESUELVE: I.- Confirmar el
pronunciamiento apelado, con costas de alzada a la vencida. II.- En
atención al resultado del proceso que surge de señalado en el
pronunciamiento el monto a considerar como base regulatoria sería la
suma reclamada en autos conforme la doctrina del fallo plenario
recaído en autos “Multiflex S. A. c/ Consorcio”, publicado en La Ley
1975-D, pág. 297; y a lo que establecen los arts. 6, 7, 9, 14, 19, 37, 38
y conc. de la ley 21.839 y la ley 24.432, por resultar ajustados a
derecho se confirman los honorarios de la letrada de la parte actora en
su carácter de patrocinante y apoderada, Dra. María …. e; los del letrado patrocinante del codemandado Di Marco, Dr.
Adolfo Jorge Bianchi Silvestre; y los del letrado apoderado del
codemandado…. Por los trabajos de
alzada se regulan los honorarios de la Dra. ….
….
(conf. Dec. 1467/11, modificado por Dec. 2536/15). III.-Se deja
constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta
a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal.
Regístrese, notifíquese al domicilio electrónico denunciado, conforme
lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN,
Fecha de firma: 20/04/2018
Firmado por: CARLOS A. CARRANZA CASARES-MARIA ISABEL BENAVENTE-CARLOS A. BELLUCCI
#26987823#204256505#20180420084941436
Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL – SALA G
oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema
de la Nación y devuélvanse. Integra la Vocalía 20 la Sra. Juez de
Cámara Dra. María Isabel Benavente (Resol. 707/17 del Tribunal de
Superintendencia).

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