Tras una pérdida de agua y gas, dejaron de pagar el alquiler. Así que se demandaron recíprocamente. Finalmente, la cámara civil ordenó indemnizar a los inquilinos por privación de los servicios básicos del inmueble alquilado, contrato de locación de vivienda en el barrio de Caballito.
La historia del alquiler y los defectos del inmueble
La tía de la inquilina, quien me recomendó que alquilara, estuvo en condiciones de informarles acerca del estado del inmueble y de los servicios que brindaba, y pudo entregarles la totalidad de las facturas de gas correspondientes a los cinco años anteriores a la celebración del contrato, ejemplo de ello es que les entregó las facturas de Julio y Setiembre de 2015.
Al firmarse el contrato, los inquilinos reclamaron por una disminución paulatina en la presión deagua acaecida durante el transcurso de los cinco años previos a la celebración del convenio locativo. La mencionada disminución, que fuera informada por la locataria anterior,Sra. z, está motivada por la cantidad de construcciones de altura que se levantaron en las inmediaciones.
Pese a haber aducidoque ladisminución de presión era responsabilidad de A.y S.A., los demandantes reclamaron la instalación de un tanque de agua de reserva aún mayor al que ya tenía el inmueble, para así contar con un abastecimiento normal de agua en momentos de presión insuficiente.
Al indicarle a los actores que dicha instalación era complicada porquese requería además instalar un segundo tanque a nivel intermedio y una bomba elevadora que recibiría el agua y a su vez, la haría llegar al tanque de reserva ubicado en el techo (de esta manera el inmueble continuaría cumpliendo el Capítulo VI de las normas Ex-O.S.N. “Provisión de agua fría”), dichos accionantes reiteraron el pedido de que se les resuelva el problema de la presión decreciente.
También se advirtió a los actores que en momentos prolongados de falta total de presión externa (es decir de la presión generada por A. y S.A.), no serviría la instalación que pretendían, dado que no habría forma de abastecer a la misma. Esta explicación no hizo mermar el énfasis del reclamo de los actores, quienes fundaron su insistencia en la oportunidad temporal que se presentaba, dado que habían decidido no habitar momentáneamente el inmueble, puesto que en las próximas semanas realizarían tareas de pintura y pulido de pisos.
Pérdida de gas
En otra oportunidad, contaron de un llamado de los locatarios, en el que me indicaban que el pintor había percibido olor a gas. Fue al inmueble conjuntamente con mi hijo y un gasista que es de su conocimiento.En esa circunstancia ni nosotros, ni los actores presentes, percibimos olor a gas, aunque los demandantes indicaron que el pintor había percibido dicho oloren el tramo inicial de la cañería cercano a la entrada del inmueble.
“Es por ello que procedí a medir la presión de gas entre la zona de entrada del fluido al inmueble y las llaves de paso de los diferentes artefactos”, contaron.
Para dicho propósito, se cerraron todas las llaves.Comenzamos las mediciones con detector electrónico y ese día no se percibió ninguna pérdida. Por ello, combiné con el gasista y los accionados,concurrir el10 de marzo con los aparatos para realizar la medición de presión por el sistema de columna de agua.
En esa ocasión, luego de varias mediciones, que no denotaron pérdida alguna, al tercer intento, apareció una leve pérdida. Se comenzó conjuntamente con el gasista, las tareas de inspeccionar y sellar las uniones, empalmes, codos y llaves de paso de sectores del tramo antes citado, los que hacían sospechar pérdidas.
Dichos trabajos se concluyeron alrededor de un mes después, bajo control de los inquilinios. “Siempre dí respuesta oportuna a los pedidos de los locatarios, y jamás tuve una actitud evasiva respecto a los mismos.Si no podía contar con un instalador de gas matriculado, presentaba otro de reemplazo”, dijo la dueña del inmueble.
Al concluir su trabajo el gasista, los albañiles que contraté, rellenaron y revocaronlos tramos donde(con fines de inspección)se habían realizado canaletas en la pared.
Ya iban dos meses impagos de alquiler cuando recibe una Carta Documento en donde me intimaban a indicar si había terminado las tareas de reparación de las cañerías de gas y de cambio del tanque. Estaban concluidas todas las tareas a las que me había comprometido.
Dada la redacción ambigua de dicha carta documento, que podía llevar a suponer un incumplimiento de mi parte, sugerí en esa oportunidad a los actores, que hicieran intervenir a la empresa de gas dado que esta empresa es la entidad más competente para controlar las instalaciones en cuestión.
En dicha contestación del 12/5/2016 la dueña del inmueble intimó a losactores conforme el art. 1222 del C.C.C., debido a que éstos habían expresado en su carta documento del 9/5/2016 su intención de no pagar los alquileres de Abril y Mayo de 2016.Posteriormente, el día 17/5/2016 los actores envían otra carta documento en donde cambian los argumentos para sustentar la falta de pago de alquileres, y pasan a sostener que el 8/3/2016 les indiqué que dejaran de pagar.
Sentencia sobre defectos del inmeble
Según los jueces, sin ese elemento básico como el gas o el agua la vivienda no podía ser utilizada para el objeto que motivó el contrato (conf.
arts. 1090 y 1194 del CCyC). Por ende se entiende configurado el incumplimiento contractual imputable al locador (conf art. 1120 del CCyC).
En consecuencia, hizo lugar a la demanda entablada, con costas. Ello se efectivzó con el pago de una indemnización y un escrito en el cual acordaron: “Liquidación y cheque – escrito
DEPOSITA –DA EN PAGO –AUTORIZA RETIRO
Sr. Juez:
… por mi derecho, con el patrocinio de …. matrícula ….., ratificando domicilios previamente constituidos, en autos caratulados”Z….. s/Daños y perjuicios”Expte. …/2016, a V.S. digo:
Atento la liquidación presentada por la parte actora sin oposición de mi parte y a lo dispuesto en el punto I.3. de la resolución dictada en estos autos el 21/8/2019, vengo a acreditar depósitos realizados en la cuenta de autos con el propósito de darlos en pago, e imputarlos de la siguiente manera:
I.-DEPOSITO Y DACION EN PAGOREALIZADO EN FAVOR DE LOS DOS ACTORES EN CONJUNTO
Este depósito se imputa de la forma descripta a continuación, y se le otorga en carácter de dación en pago de cada uno de los rubros enunciados:
a) La suma de $ 15.920,86. en concepto de reembolso del alquiler correspondiente al mes de Marzo de 2016. Del monto mencionado, se imputan $ 7.000,-. (alquiler) en concepto de capital y $ 8.920,-. en concepto de intereses.
b) El monto de $ 70.647,19. en concepto de reembolso de “trabajos de pintura y pulido de pisos” realizados por el Sr. Monte. De esta suma $ 31.500,-. son imputados en concepto de capital y $ 39.147,19. son imputados a intereses.
c) La suma de $ 3.050,-. depositada en autos para cubrir gastos del proceso designados en los puntos II.3.a. y II.3.b de la liquidación presentada por los actores, se imputa al rubro capital.
d) La suma de $ 877,22. que se deposita en concepto de reembolso de los aranceles por el inicio de la Mediación Privada, se compone de $ 400,-. Imputados a capital y $ 477,22. imputados a intereses.
e) La suma de $ 3.387,27. que se deposita para cubrir gastos de diligencias de embargo,se compone de $2.157,-. que se imputan al capital y de $ 1.121,27. imputados a intereses.
II.-DEPOSITO Y DACION EN PAGOEN FAVOR DE LA ACTORA …
Las sumas depositadas en favor de la actora …en concepto de pago de daño moral por son por el total de $75.807,48., y se
componen de $ 35.000,-.en concepto de capital y de $ 40.807,48.en concepto de intereses.
III.-DEPOSITO Y DACION EN PAGOREALIZADOS EN FAVOR DEL ACTOR SEBASTIAN t
Las sumas depositadas en favor de la actor Sebastián …en concepto de pago de daño moral son por un total de $ 75.807,48. Se componen de $ 35.000,-.en concepto de capital y de $ 40.807,48.en concepto de intereses.
IV.-DEPOSITO Y DACION EN PAGO EN CONCEPTO DE HONORARIOS POR LA GESTION DE MEDIACIONSe deposita y ademásse da en pagola suma de $ 4.849,75.en favor de la Dra. Silvia I. c concepto de honorarios por su labor de mediación.”
Sentencia de cámara sobre daños y perjuicios por pérdida de gas en un alquiler
#28629286#239187499#20190711102808670
Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL – SALA K
“z Aldana Belén y otro c/ b Eda María s/ daños y
perjuicios”.
Expediente N° 44.878/2016
Juzgado N° 101.
En Buenos Aires, a los días del mes de julio de 2019,
hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de dictar
sentencia en los autos caratulados “…. s/ daños y perjuicios” y habiendo acordado
seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr.
Osvaldo Onofre Álvarez dijo:
I.- Vienen estos autos a este Tribunal con motivo de los recursos
de apelación interpuestos contra la sentencia de Primera Instancia dictada
a fs. 310/ 314, expresando agravios los actores a fs. 330/ 333 y la
accionada a fs, 340/ 347; habiendo sido respondidos los pertinentes
traslados a fs. 348/ 349 y 351/ 352, respectivamente.
II- Antecedentes.
….s promovieron
demanda de daños y perjuicios contraa b como
consecuencia del fracaso de la locación del inmueble sito en la calle
Aranguren … de esta ciudad, que oportunamente alquilaran a la
nombrada con destino vivienda mediante el contrato celebrado con fecha
01/03/2016.
Adujeron que previo a habitar la propiedad, realizaron tareas de
pintura total y pulido de pisos, lo que encomendaron al Sr. Jorge Enrique
Monte, quien con fecha 7 de marzo les advirtió sobre la existencia de
fuerte olor a gas en el interior del departamento.
Refirieron que ante ello, dieron aviso a la emplazada, haciéndose presente al día siguiente un
gasista de su confianza que pudo corroborar la fuga de gas; tras lo cual el
personal que aquélla contratara, picó la pared y notó el mal estado de los
caños producto de la corrosión de años y la falta de mantenimiento.
Apuntaron que la Sra. b les informó que se cambiaría la
instalación de gas y que se abstuvieran de mudarse hasta que se les
avisara de la culminación de dicha tarea -de la cual se haría cargo- y que,
ante dicha circunstancia, dejaran de abonar los arriendos hasta que fuera
efectivizada la tenencia. Afirmaron que el pintor de ellos, Sr. Monte,
continuó interín sus trabajos en la unidad.
Describieron que, desde el 8 de marzo hasta el 6 de mayo de 2016,
la accionada sólo les brindó respuestas evasivas y no dio señales claras y
certeras sobre la marcha de la obra; comunicándoles la hija de la locadora
en un intercambio de mensajes, que debían ponerse en contacto con el
abogado de su madre, Dr. ,, v , quien les trasmitió la decisión de
la Sra. ,,, en el sentido que dejaran la propiedad. Ante ello, iniciaron
el 9 de mayo un intercambio epistolar que culminó con la rescisión del
contrato por culpa de la demandada.
Alegaron que su intención siempre fue ocupar la vivienda y prueba
de ello son las tareas de pintura y pulido que realizaron; habiendo por otro
lado abonado el alquiler del mes de marzo por adelantado, sin siquiera
haber podido mudarse. Destacaron que finalmente se le dio intervención a
Metrogas, procediendo la prestadora a la clausura de la instalación.
Asimismo, señalaron que ante la negativa de la locadora a recibir las
llaves del inmueble, se ven en la necesidad de consignarlas.
Imputaron la responsabilidad exclusiva a la accionada ante el
incumplimiento de sus obligaciones como locadora; esto es, la entrega del
inmueble en condiciones de servir al uso y goce convenidos y reparar los
deterioros originados en defectos del inmueble, lo que fuera reclamado ab
initio del contrato. Invocaron que la fuga de gas existente constituyó un
claro ejemplo de vicio oculto en los términos del art. 1051 del CCyC que no
pudo ser advertido por su parte al momento de la celebración del contrato y
que tornó inhabitable el inmueble desde el mismo instante en que se
suscribiera la locación.
Detallaron los daños sufridos y reclamaron el mes de alquiler
adelantado que abonaran ($ 7.000); la mano de obra y materiales pagados
por trabajos de pintura y pulido ($ 31.500), la privación de uso del inmueble
($35.000) y el daño moral padecido ($ 25.000 o lo que en más o en menos
surja de las probanzas a producirse)
La Sra. b contestó demanda y negó los hechos esgrimidos.
Sostuvo que los actores conocían el inmueble dado que la tía de la Sra.
z lo había habitado hasta febrero 2016 y que a la firma del
contrato el 1° de marzo, lo recibieron en perfecto estado de aseo y
conservación. Señaló así que ni las paredes ni el piso requerían tareas de
pintura y pulido.
Advirtió que al comunicarle los locatarios que su pintor había
percibido olor a gas, se hizo presente el 8 de marzo en el inmueble con los
accionantes y no notó olor alguno; efectuándose medición con detector
electrónico, apareciendo una leve pérdida, por lo que se encargó de sellar
las cañerías de gas en el tramo que comienza en la entrada del fluido al
inmueble y también las llaves de paso de los distintos artefactos de la casa.
Afirmó que las tareas finalizaron el 5 de abril y que no fue necesario instalar
una nueva red de gas, ni cambiar o renovar la mayor parte de su extensión.
Señaló que su hija les avisó a los locatarios con fecha 18/04/2016
que los trabajos en la unidad habían concluido; reiterando ello al responder
el 12/05/2016 la carta documento que aquellos le enviaran. Indicó que
también les aconsejó que dieran intervención a Metrogas SA por ser la
empresa competente para controlar la instalación.
Agregó que, en tal oportunidad, los intimó al pago de los arriendos
debidos, lo que rechazaran (17/05/2016) aduciendo una pérdida de gas y
adjudicando lo ocurrido a su exclusiva culpa, sin brindar mayores
precisiones.
Reiteró lo insignificante de la pérdida detectada por el pintor Sr.
m quien continuó su labor mientras se reparaban los tramos
sospechosos. Que los demandantes pretenden vincular dicha fuga
solucionada los primeros días de vigencia del contrato, con una perdida
surgida simultáneamente con el momento en que operó la resolución del
contrato, para la cual –además- no se le otorgó tiempo ni condiciones para
reparar -arts. 1008 y 1201 CCyC-.
Adujo que los actores pudieron habitar el inmueble desde la
celebración del contrato. Que según estos denunciaran, la división
Emergencias de Metrogas cortó el suministro, pero no dictaminó que se
hubiera obrado antirreglamentariamente. Ante esto, los locatarios no la
emplazaron a levantar la clausura de la instalación.
Argumentó que la resolución el contrato fue ocasionada por la falta
de cumplimiento de los actores en su obligación de pagar los arriendos.
Destacó su buena fe en la ejecución del contrato y que como locadora
siempre atendió a los reclamaos de aquellos; en cambio, ellos incurrieron
en contradicciones que son indicios de maniobras para presentar una
situación de inhabitabilidad a efectos de pedir indemnización. Cuestionó la
procedencia de los rubros reclamados y solicitó, en virtud de todo lo
expuesto, el rechazo de la demanda, con costas.
III.- Sentencia.
El Sr. juez a-quo analizó la prueba producida en autos y
entendió que, a diferencia de lo que plantea la demandada, los locatarios
optaron claramente por la vía resolutoria, siendo inequívocos los términos
de la carta documento del 09/05/2016 (fs. 50), existiendo allí un
requerimiento formal a cumplir en un plazo y la de fecha 29//06/2016 (fs.
58) comunicando la decisión de resolver.
En lo que atañe a la inobservancia que le atribuyen a la
contraparte, concluye que la fuga de gas existió (declaración testimonial
de fs. 285 e informe de Metrogas fs. 180). Determinó el magistrado que,
si la empresa dispuso el corte del suministro, no puede ello ser
minimizado por la locadora refiriendo a una “pérdida insignificante”
puesto que no hay otra interpretación posible de que si hubo una
interrupción del servicio es porque existía una situación de riesgo.
En función de ello, toda vez que sin ese elemento básico la
vivienda no podía ser utilizada para el objeto que motivó el contrato (conf.
arts. 1090 y 1194 del CCyC) se entiende configurado el incumplimiento
contractual imputable al locador (conf art. 1120 del CCyC).
En consecuencia, hizo lugar a la demanda entablada, con
costas. Condenó así a Eda María b a reembolsar a los
actores la suma de $ 31.500 abonada al Sr. Jorge m; la de $
7.000 del alquiler pagado por el mes de marzo de 2016 y, por daño
moral, la de $ 10.000 a cada uno de ellos; todo ello con más intereses.
Rechazó asimismo el reclamo por privación de uso, en el entendimiento
que dicha privación es consecuencia propia de la resolución operada y
no constituye un daño resarcible en sí misma.
IV.- Agravios.
Contra dicha decisión se alzan las partes.
Los actores cuestionan: 1) la valoración del “daño moral” que
estiman exigua, teniendo en cuenta que vieron frustrado su proyecto de
primera vivienda por culpa de la locadora; sumado a la incertidumbre y
preocupación que padecieron y la interferencia en su proyecto de vida.
Resaltan la mala fe de la demandada, quien minimizara las gravísimas
consecuencias que pueden derivarse de un escape de gas, su negación
de la realidad de lo acontecido, las sumas que debieron abonarle y luego
iniciar acción para repetir, etc. Piden se incremente a un monto que
compense realmente el daño padecido.
2) el rechazo del rubro “privación de uso y goce” del inmueble
locado. Sostienen que no pudieron usar el inmueble desde el primer mes
de alquiler y que prueba de ello es la decisión del a-quo condenando a la
accionada a devolverles lo abonado. Señalan que si bien han podido
rescindir la relación lcoativa por imposibilidad de darle al bien el destino
contratado (vivienda), se los condenó con anterioridad a la sentencia, en
el juicio ejecutivo por cobro de alquileres, a abonar los arriendos que
aquélla les reclamara -desde abril 2017 hasta el momento de la
consignación de llaves- con intereses. Refieren que así se abonaron
alquileres con imposibilidad de usar y gozar del inmueble. Peticionan se
establezca una indemnización que contemple el daño efectivamente
sufrido.
La demandada se queja por:
1) entender el sentenciante que los
actores anunciaron una decisión de rescindir el contrato antes del día
29/6/2016, cuando la carta documento del 9/5/2016 no se trata de un
requerimiento formal, no tiene términos inequívocos y no se opta por la
vía resolutoria. Además, la carta documento del 14/5/2016, ignorada por
el a-quo, deroga cualquier opción anterior por dicha vía. Los locatarios
anuncian su decisión de rescindir cuando la relación locativa ya estaba
extinguida a consecuencia de lo dispuesto por los arts. 1219 inc. c y 1222
del CCyC.
2) por considerarse que el inmueble no era adecuado para la
finalidad vivienda, cuando era perfectamente habitable y no surge lo
contrario de ninguna de las pruebas aportadas, las que considera
valoradas de manera parcial y unilateral. Advierte que Metrogas indicó
que no puede precisar ni el origen ni la localización de la pérdida, sin
embargo, automáticamente el juez de grado culpabiliza a su parte;
cuando por otro lado el testigo Monte percibió el olor a gas en una pared
que estaba rompiendo y por la que pasan caños.
3) la configuración de incumplimiento contractual en los términos
del art. 1220 del CCyC. Refiere que ni de los hechos ni de la prueba se
advierte alguna de las causas mencionadas en los incisos a) y b) de
dicha norma. Sostiene que los actores no tenían derecho a rescindir el
contrato dado que su parte nunca se negó a subsanar los inconvenientes
del inmueble. Y que, además de ponerse en su conocimiento el problema
que exigía reparación, tenía derecho a que se otorgue un plazo para
realizar las tareas necesarias para mantener el uso y goce del inmueble
por parte del locatario. Arguye que los 35 días posteriores a las arreglos
que realizara, no recibió ningún reclamo u objeción, ni existían indicios de
disconformidad. Reitera que las pérdidas que exteriorizó el pintor eran
insignificantes y que se diferencian de las que pudieron surgir
posteriormente. Cuestiona también que los actores no le indicaran
expresamente en tiempo y forma los vicios ocultos que atribuían al
inmueble; que si tuvieron el grado de convicción de la inhabitabilidad
debieron hacerlo dentro del plazo del art. 1054 CCyC., por lo que no
pueden exigirle cumplir con la obligación de garantía. Por otro lado, que
nadie puede rescindir un contrato ya concluido, ignorando la sentencia
que el mismo concluyó su vigencia el 31/05/2016 debido a la resolución
provocada por el incumplimiento de los actores con la obligación de pagar
los alquileres de abril/ mayo 2016 y que, al no restituir en esa oportunidad
el inmueble conforme art. 1210 del CCyC, se inició el juicio de desalojo.
4) la procedencia del daño emergente y moral. Entiende no
corresponde la restitución del alquiler del mes de marzo, ni las sumas
surgidas de la factura del Sr. Monte; como así tampoco la indemnización
por daño moral por un alegado incumplimiento contractual, no habiendo
indicios siquiera de incertidumbre, preocupación y angustia en los
actores.
En cuanto a las manifestaciones vertidas por los reclamantes
respecto a que los agravios deducidos por la emplazada no constituyen
una crítica concreta y razonada del fallo en crisis, debe recordarse
que en la sustanciación del recurso de apelación el cumplimiento
de sus requisitos debe ponderarse con tolerancia, mediante una
interpretación amplia que los tenga por cumplidos aún frente a la
precariedad de la crítica del fallo apelado, directiva que tiende a la
armonía en el cumplimiento de los requisitos legales y la aludida
garantía de la defensa en juicio y a delimitar restrictivamente el
ámbito de las sanciones que importan pérdida o caducidad de los
derechos del apelante (conf. CNCiv., sala E, del 24/9/74, LL 1975-A573; íd. Sala G, del 10/4/85, LL 1985-C-267; conf. CNEsp. Civ. y
Com. Sala I, del 30/4/84, ED 111-513).
En este marco, dado que la quejosa al expresar su
disconformidad con la sentencia en estudio ha dado cumplimiento, en
lo pertinente, con lo dispuesto por el art. 265 del Código Procesal, es
que habrá a mi criterio de desestimarse la pretensión esgrimida por
los accionantes.
VI.- Corresponde el tratamiento de los agravios vertidos y en
primer término los planteados por la demandada en relación al progreso
de la acción y la valoración que efectuara el a-quo de la prueba
producida. He de adelantar que los antecedentes que obran en autos,
analizados en forma integral y a la luz de los principios que
inspiran la sana crítica (art. 386 del CPCC), no permiten a mi criterio
acatar las quejas vertidas por la recurrente.
Se destaca en tal sentido el derecho elemental del juzgador de
no seguir a las partes en todos y cada uno de los argumentos que
esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, limitándose a
escoger entre aquellos que guardan relación directa con la litis y que
revisten sustancial importancia para la justa solución del diferendo (conf.
art. 386 del CPCCN; Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, Astrea, Buenos Aires,
1993, T. I, p. 620; Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio Marcelo, “Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado y Comentado”,
Buenos Aires, La Ley, 2006, tomo II, P. 167; Corte Sup., ED 18-780;
CNac. Civ., Sala D, ED20-B-1040; Sup. Corte de Bs. As., ED 105-173;
esta Sala, Expte. 114.223/98 entre muchos otros).
De igual modo, los jueces no tienen el deber de expresar en la
sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente
de aquéllas que fueran esenciales y decisivas para fallar la causa,
siendo soberanos en la selección de las mismas, pudiendo inclusive
preferir unas y descartar otras -conf. SCBA, 16.12.1997, DJBA 154-1451,
entre otros- y con aquiescencia en plausibles patrones jurídicos que
determinan libremente su juicio -conf. CNCiv., Sala H, 04.10.1996, LL
1998-A, 473-.
Cabe señalar, en primer término, que el objeto de la demanda
articulada por A z y Sebastián se limita
a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos como consecuencia
del fracaso del contrato de locación que suscribieran con la Sra. …
en relación al inmueble sito en la calle Aranguren 480 de esta ciudad –v.
documental fs. 46/ 49- y la consignación de las llaves del mismo.
Conforme mandamiento de constatación obrante a fs. 143/ 144 de
autos, con fecha 27/10/2016 se restituyó la tenencia del inmueble a la
locadora. En virtud de ello, a fs. 64 de los autos conexos “B,,..
María c/.,,,,os s/ desalojo por falta de pago” (N°
40.933/ 2016) que en este acto tengo a la vista, se tuvo por finalizado
dicho proceso por encontrarse cumplido su objeto.
Asimismo, tramitaron entre las partes las actuaciones N° 32.648/
2016 sobre ejecución de alquileres, en las que a fs. 109 se mandara llevar
adelante la ejecución de las sumas adeudadas por los aquí actores a la
Sra. b, con más intereses, hasta su integro pago; siendo
rechazada la excepción de litispendencia que aquellos dedujeran y el
planteo de nulidad que articularan.
Dicho expediente ha sido agregado ad effectum vivendi et
probandi y no se encuentra en grado de apelación ante esta Cámara.
Cierto es que en el juicio ejecutivo se pretende la satisfacción de un
crédito legalmente presumido como existente y el conocimiento del juez se
encuentra limitado al análisis extrínseco del título, no siendo la vía apta
para la solución total del conflicto originado por el incumplimiento de la
obligación, haciendo la sentencia sólo cosa juzgada formal. El ejecutado
puede debatir la causa en el juicio ordinario posterior si así lo
considerare, que no es el caso del expediente sobre daños y perjuicios a
estudio por ante este Tribunal.
Pues bien, en autos obra constancia de las declaraciones
testimoniales que se mencionan en el acta de fs. 285, en el marco del
Proyecto de Oralidad Filmada, encontrándose agregado el pertinente CD,
el que procedo a examinar.
El testigo Jorge …, dice ser contratista de pintura.
Refiere que conoce a los actores laboralmente por el trabajo que hizo para
ellos en el departamento de …un primer piso que iban a
alquilar. Hizo remodelación, pintura y vio unos inconvenientes de gas.
Agrega que, cuando hacía arreglos de mampostería, pasaba un caño y
había olores en ese sector. Ya cuando se estaba retirando, vio que
estaban haciendo reparaciones de gas.
Responde que estuvo unas tres semanas, que también pulió los
pisos. Pero que no pudo concluir sus tareas; pulió, pero no plastificó. Aduce
que, mientras estaba, el inmueble no se encontraba habitado.
Afirma que cobró por su trabajo, que presentó factura en ese
momento y reconoce la obrante en autos.
En cuanto a la habitabilidad de la vivienda, manifiesta que había
pérdidas y olor a gas, el problema estaba originado por los caños, pero no
infería otros peligros como para la luz y otras cosas. Que él no cortaba la
llave general, pero cuando hacía su tarea cortaba la del sector del
departamento. Preguntado que fuera, contesta que él no llamó a Metrogas
porque no le correspondía.
Depone luego Gustavo …, quien declara ser amigo de la tía de
los actores, trabajar con ella. Sabe que alquilaron el departamento de la
calle …, a dos cuadras de su casa. Señala que conocía el inmueble
desde antes, porque vivía allí la hermana de su compañera de trabajo. Que
cuando ellos alquilaron fue dos veces, en las que justo pasaba por ahí; vio
al señor pintando.
Responde que el departamento no estaba morado, que los actores
no vivieron ahí en ningún momento. Refiere que en una oportunidad les
preguntó cuándo inauguraban y le contestaron que no, porque había un
escape de gas.
El siguiente testigo, Gabriel ,,,,, afirma ser conocido del
hermano de los accionantes. Que sabe que alquilaron un departamento,
porque en marzo de 2016 fue a hacer allí un trabajo de electricidad. Estaba
en Acoyte y Aranguren, por Aranguren. Agrega que fue dos veces, porque
había volado un fusible y lo cambió, también un tema de un tomacorriente.
Sostiene que en esas oportunidades estaban pintando y lustrando el
piso, estaba trabajando el pintor. El lugar no estaba ocupado.
Por último, presta declaración Karina … a , tía de Aldana
z –esposa de su tío-. Afirma ,,, del departamento que
alquilaron, que firmaron contrato. Refiere conocer el inmueble y lo describe.
Dice haber ido allí una o dos veces. Que cuando lo vio estaban en plena
pintura y tenían que pulir el piso por el desgaste de los años.
Responde que no llegaron a habitarlo, los muebles estaban
repartidos en casas de familiares. Agrega que conoce por Aldana, porque
estuvo con ella en su angustia por la situación, que se notó que había una
fuga importante de gas en la casa y había que romper las paredes para
arreglar los caños podridos.
Manifiesta que ella sintió el olor en su momento, cuando fue al lugar
a tomar unas medidas para decoración interior. Sintió olor, pero ahí no le
preguntó, no se metió en el tema.
Los testigos resultan contestes en cuanto a que los actores no se
alojaron en el inmueble. El Sr. r refiere haber sentido olor a gas en su
interior, al igual que la Sra. Amezcua. r en cambio expresa conocer
respecto de la pérdida de gas por medio de los actores.
Las declaraciones mencionadas, gozan -a mi criterio- de plena
eficacia probatoria, ya que no hay elemento alguno que permita
arrojar dudas suficientemente fundadas sobre su idoneidad, sinceridad y
consecuentemente que autoricen a descalificarlas (art. 386 del CPCC).
Tengo en consideración que la apreciación de la prueba (conf. art.
386 del CPCC), – en especial la testimonial-, exige al juzgador que se
realice conforme a los principios de la sana crítica, siendo totalmente lícito
apreciar oportuna y justamente si los testimonios en cuestión parecen
objetivamente verídicos, no solamente por la congruencia de sus dichos
sino, además, por la corroboración de ellos con el resto de los elementos
que pudieren obrar en el expediente, lo cual es una facultad privativa del
juez (conf. Falcón, Enrique, “Código Procesal Civil y Comercial…”, T. III,
p.365 y sus citas; Palacio, “Derecho Procesal Civil”, Lexis Nº
2507/004573; CNCiv. Sala D 22/02/2007, in re: “Ledesma, Carlos A. c/
Manzanelli, José L, Lexis. N° 1/70037544-1; CNCiv.Sala H 20/12/2002,
Lexis. N° 1/551613).
A fs. 180 de autos obra contestación de oficio de la empresa
Metrogas SA informando que el día 18/05/2016, ante denuncia telefónica
por escape de gas ingresada a su servicio de Emergencias, se
concurrió al domicilio de referencia -Aranguren …, CABA- bajo reclamo
N° 2016/037466.
Se señala que, una vez en el lugar, tras las correspondientes
verificaciones, se localizó escape en cañería interna y conducto de
evacuación de gases de artefacto termotanque en condiciones
antirreglamentarias. A raíz de las mencionadas anomalías se procedió a
la clausura del suministro, haciendo entrega de formulario 1022
“Notificación de Observación en Instalación Interna de Clientes”,
explicando las anomalías detectadas e indicando que deberían dar
intervención a un instalador matriculado a los efectos de realizar las
reparaciones correspondientes y presentar ante la distribuidora el
formulario 3-5 de “Comunicación de Terminación de Trabajos”.
Se consigna que la estanqueidad de la instalación interna del
cliente es verificada a través del ensayo de hermeticidad o prueba
neumática con instrumento de medición. No obstante, no resulta posible
localizar específicamente la ubicación de la fuga, siendo suficiente la
detección de la misma para interrumpir el servicio.
A fs. 72 obra el formulario de Notificación de Observación en
Instalación Interna de Clientes a que refiere la empresa (N° 188922-15),
donde se hallan marcados los ítems: suministro de gas clausurado;
escape en cañería interna; clausurado artefacto: termotanque; verificar
conducto de evacuación de gases de combustión de termotanque. El
formulario destaca como importante que “las observaciones y/o clausuras
obedecen a razones de seguridad por lo que el uso de las instalaciones
en las condiciones en que se encuentran actualmente, implican un riesgo
importante para Ud. y/o para terceros”.
Como puede advertirse, la prestataria del servicio claramente
indica que existe un escape de gas y refiere a cañería interna y a
conducto de evacuación de del artefacto termotanque.
Comparto la apreciación del primer juzgador en cuanto a que la
pérdida hallada no aparece como “insignificante”, ni puede deducirse tal
calificación de ninguna de las pruebas aportadas a la causa. Pese al
intento de la locadora en minimizar las irregularidades y contrariamente
a ello, si la empresa interrumpió el suministro, evidentemente guarda
relación con el riesgo de continuar prestándolo en las condiciones en
que las instalaciones se encontraban.
No puede dejar de tenerse en cuenta los constantes accidentes
que se producen por pérdidas de gas y que, si Metrogas cortó el servicio,
se debe a las potenciales situaciones que en tal sentido podrían
presentarse por una fuga de estas características.
Por otro lado, de ninguno de los elementos con que se cuenta se
infiere que se trate de fugas de gas sucesivas. Esto es, que hubiere una
primera pérdida advertida por el pintor (Sr. Monte), que fuera
solucionada por la Sra. b -como señalara- y un escape de gas
ulterior y de otro origen, que -denunciado- llevara a Metrogas a la
clausura acaecida.
Entiendo acreditado, de tal manera, el incumplimiento de la
locadora de las obligaciones a su cargo.
En efecto, el art. 1200 del CCyC establece que el locador debe
entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual
debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los
defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El art. 1514 del código velezano refería a la entrega de la cosa
en buen estado de reparación y conservación para ser propia al uso
para el cual ha sido contratada, premisa que resulta lógica
consecuencia de la finalidad perseguida en todo contrato de locación
de cosas que no es otro que el uso y goce de lo arrendado, el que no
podría tener lugar si la cosa resultase entregada sin posibilitar ese uso
y goce inmediato (Belluscio.Zannoni, Código Civil y leyes
complementarias, T° 7, p. 310).
Si bien conforme surge de la cláusula cuarta del contrato de
locación suscripto entre las partes, el locatario habría recibido la cosa
“en perfecto estado de aseo y conservación”, lo cierto es que, como
se dijera, el inmueble tenía una pérdida de gas que llevó a la
posterior interrupción del servicio por parte de Metrogas S.A.
Por su parte, el art. 1201 CCyC señala que el locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y
efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su
calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en
los hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o
innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario
tiene derecho a que se reduca el canon temporariamente en proporción a
la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el
contrato.
En el mismo sentido, conforme el art. 1515 del Código de Vélez,
después de la entrega de la cosa, el locador la debía conservar en buen
estado, para que ésta sirva al uso para el cual se la contrató.
Se introduce así en el contrato la obligación de garantía que debe
el locador, quien tiene que mantener al locatario en el uso y goce de la
cosa conforme el destino de las mismas (Salgado, “Locación, comodato
y desalojo” p. 116).
Ello, por cuanto, al ser el contrato de locación de tracto sucesivo,
no se agota con la prestación originaria. La obligación del locador, de
permitir el uso y goce de la cosa alquilada, subsiste y se renueva
durante el tiempo que dure el contrato (Belluscio-.Zannoni, ob. cit., p.
314).
Dicha obligación consiste en hacer las reparaciones pertinentes
según el deterioro de la cosa, originado -en el caso- en su defecto.
Contrariamente a lo sostenido por la apelante, en la carta
documento de fecha 09/05/2016, la locataria intimó a la locadora a
informar en un plazo de 48 hs. si la reparación de cañerías internas de gas
necesarias para tornar habitable el inmueble (por pérdidas detectadas a
diez días de suscripto el respectivo contrato) se encontraban concluidas o,
en caso negativo, indique fecha de finalización de las mismas; bajo
apercibimiento de proceder a la resolución del contrato de locación por
culpa imputable a la parte. (v. fs. 50); por la que claramente manifestó su
voluntad de rescindir el contrato en caso de incumplimiento.
En respuesta, en la carta documento de fecha 12/05/2016, la Sra.
b rechazó aquella por improcedente y señaló que la tenencia del
inmueble fue por ellos recibida en perfecto estado de conservación el 1° de
marzo de 2016 y que no existe ninguna tarea que sea necesario realizar
para tornarlo habitable. Le hace saber que, si hubiera surgido una pérdida
de gas, corresponde denunciarla a la empresa Metrogas SA. Intimó
asimismo de pago por los meses de abril y mayo 2016 (art. 1222 del
CCyC).
En la siguiente, de fecha 17/05/2016, la Sra. z advirtió que
el contrato de locación no tuvo principio de ejecución por exclusiva culpa de
la locadora, habida cuenta de la imposibilidad de darle el destino vivienda
desde que se suscribiera el contrato. En cuanto a las irregularidades
detectadas (pérdida de gas en la instalación) refirió que se trata de vicios
ocultos imposibles de advertir al momento de toma de posesión e impiden
habitar el inmueble sin riesgo para la vida o la salud. Dejó constancia que
procede a efectuar la denuncia a la empresa Metrogas SA a fin de verificar
el estado de la instalación de gas del inmueble.
En la misiva de fecha 24/05/2016 el locatario informó el inicio de
procedimiento judicial por los daños y perjuicios ocasionados por no haber
podido ocupar el inmueble en esas condiciones desde que se suscribiera el
contrato y notificó también que la empresa Metrogas el 18/05/2016 procedió
al corte de suministro por fuga de gas en la unidad locada.
Por último, en la carta documento de fecha 29/06/2016, los locatarios
dieron por resuelto el contrato por graves incumplimientos en las
obligaciones a cargo del locador (instalación de gas en mal estado que
ocasionó la posterior clausura del servicio por parte de Metrogas).
Afirmaron que no se cumplió con la obligación de conservar la cosa locada
en estado de servir al uso y goce convenidos, lo que les impidió habitar la
vivienda. Asimismo, intimaron al pago de daños y perjuicios, los que
estimaron provisoriamente.
Del análisis integral de las probanzas producidas, entiendo que
resulta inadmisible sostener que la locadora estaba ajena a la
situación dada y aún efectuados los arreglos que refiere, ello no fue
suficiente en su caso para solucionar los defectos existentes.
Ella misma indica a los locatarios, en la misiva del 12/05, que correspondía dar
intervención a Metrogas; lo que así hicieron y motivó la clausura del
suministro por escape en cañería interna y por conducto de evacuación
de termotanque en condiciones antirreglamentarias.
Por otra parte, el art. 1220 del CCyC establece claramente que la
existencia de vicios redhibitorios, como el incumplimiento de la
obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido
(inc. a y b) permiten la resolución del contrato imputable al locador.
La frustración de la finalidad que se tuvo en cuenta al celebrar
el convenio (permitir el libre uso y goce del bien por parte del locatario
sin mengua o impedimento) torna extinguido el contrato. La culpa de uno
u otro de los contratantes se traduce en la obligación de resarcir el daño
causado a la otra parte por la frustración de la locación.
La rescisión (acto jurídico unilateral con efectos extintivos) pone fin
a las relaciones contractuales a partir del momento en que la voluntad se
ha manifestado.
Bajo estos lineamientos, los actores se encontraban facultados
para dar por concluido el convenio y rescindirlo por incumplimiento de
la locadora, poniendo fin a la relación contractual desde el momento en
que expresaron su voluntad en tal sentido.
Por todo ello, propongo al Acuerdo la confirmatoria de la sentencia
apelada sobre el punto y la desestimatoria de las quejas esgrimidas.
VII.- Agravios relativos a la procedencia y cuantía de las partidas
indemnizatorias otorgadas.
a) Daño Emergente.
El anterior juzgador hizo lugar al reclamo de los accionantes por el
gasto realizado con el fin de utilizar el inmueble, resultante de la factura de
fs. 71 por la suma de $ 31.500 (fs. 71) por los trabajos realizados por el Sr.
Monte en la unidad, quien declarara como testigo en autos y reconociera su
autenticidad. Asimismo, ordenó el reembolso de $ 7.000 que aquellos
abonaran por el alquiler correspondiente al mes de marzo de 2016.
Ciertamente la inversión en materiales y mano de obra por trabajos
de pintura y pulido de pisos en el inmueble, fue realizada por los actores
para ser aprovechada mientras durara el contrato de locación, lo cual
finalmente no pudiera hacerse efectivo por las circunstancias reseñadas,
por lo que la erogación efectuada en tal sentido, corresponde sea
reembolsada por la locadora. Como así también el precio del arriendo
correspondiente al mes de marzo 2016 que fuera abonado por los
locatarios.
Al respecto, dado que la resolución produce efectos retroactivos, las
partes deben restituirse todo lo que han recibido en virtud del contrato
resuelto. La cuestión es regulada entre otros por el art. 1080 del CCyC que
consagra la obligación restitutoria: “Si el contrato es extinguido total o
parcialmente por… resolución, las partes deben restituirse, en la medida
que corresponda, lo que han recibido en razón del contrato, o su valor,
conforme a las reglas de las obligaciones de dar para restituir…”.
En cuanto al reclamo por “privación de uso” rechazado por el
sentenciante de grado, he de señalar que, no habiendo indicado en la
demanda y menos aun probado los reclamantes daño alguno que
corresponda indemnizar por este concepto, no cabe sino confirmar lo
decidido por el a-quo.
En este sentido, no invocaron los accionantes haber efectuado otra
erogación por arrendamiento de un inmueble sustitutivo donde habitar
durante el lapso transcurrido desde que los desperfectos en esta unidad
fueron advertidos hasta la resolución del contrato.
Se dispuso, por otro lado, el reembolso de la suma que pagaran por
alquiler a la Sra. b de manera adelantada (marzo 2016) y, en
cuanto a los meses siguientes, habiendo procedido ejecución deberán
-como quedó dicho- debatirlo en juicio ordinario posterior.
En definitiva; no se advierte detrimento resarcible por este concepto,
el que de haber existido, debió ser debidamente acreditado (conf. art. 1744
CCyC).
b) Daño moral.
El resarcimiento por este concepto fue admitido por el magistrado
de grado en la suma de $ 10.000 para cada uno de los actores.
Sabido es que el daño moral es la lesión de razonable envergadura
producida al equilibrio espiritual cuya existencia la ley presume y tutela y
que atañe a una persona.
Para establecer su monto no se deben correlacionar los daños
materiales y morales, puesto que se trata de lesiones de diferente índole, y
la existencia o no de daños materiales carece de influencia en la
determinación del agravio moral.-
Corresponde, en definitiva, resarcir el padecimiento espiritual que
necesariamente sufrieron los actores durante el tiempo que, pese a
encontrarse arreglando el inmueble para mudarse, no pudieron habitarlo
como consecuencia del incumplimiento de la locadora vinculado a las
contingencias ya descriptas.
Así, los inconvenientes y la perturbación del ánimo que
debieron haber padecido los locatarios, comportan un padecimiento
que excede -a mi criterio- la mera tolerancia o las simples molestias,
comportando sentimientos de razonable mortificación y valores de corte
espiritual, cuya fractura justifica el reclamo indemnizatorio por daño moral
(art. 1741 CCyC).
A tal fin, aprecio relevante algunos de los mensajes de whastsapp
que se adjuntan impresos y que la demandada ha admitido como válidos,
si bien opina que no son todos los que las partes han intercambiado (fs.
128/138vta.; art. 356 inc. 1, CPCC). En uno de ellos, remitido por …
… a Elizabeth, la hija de la señora A (v. fs. 39) el día
18 de abril de 2016, la actora le plantea sobre la posibilidad de rehacer el
contrato porque ingresarían casi en mayo y así no perdería dos meses de
alquiler; pero más allá de otros detalles, de esa conversación se lee que
la actora escribió:
“No quiero molestarla. Pero necesito organizarme
donde estoy y realmente hace rato que tengo que irme de acá” (fs. 40).
Ello revela su necesidad de concretar la mudanza a ese domicilio.
Esa afirmación se condice con el aporte de la testigo Karina
Andrea a , la cual detalló que si bien se firmó el alquiler, nunca
llegaron a habitar el inmueble (CD agregado a fs. 296, video 414, 02.08 y
04.06), que tenían los muebles y electrodomésticos distribuidos en las
casas de los familiares (ídem, CD 0.4.19), al igual que precisó que estuvo
con la señora Aldana z en momentos de mucha angustia porque
no se podía mudar (ídem, 04.40). El resto de los testigos también fue
conteste en que los actores no llegaron nunca a vivir allí, pues el
departamento estaba desocupado (declaración de los señores Gustavo
r , ídem., video 411; de Gabriel Alberto b, ídem., video 413,
03.50; arts. 384, 456, CPCC).
En dicha inteligencia, habiéndose evidenciado la angustia padecida
por la situación generada, es que propongo al Acuerdo confirmar la
procedencia del rubro e incrementar el monto acordado a la cantidad
de pesos treinta y cinco mil ($ 35.000) para cada uno de ellos (conf.
art 165 del Cod. Procesal).
Por las consideraciones expuestas, propongo al Acuerdo: 1)
Modificar la sentencia apelada en el sentido de incrementar la partida
concedida en concepto de “daño moral” a la suma de $ 35.000 a
favor de cada uno de los coactores; 2) Confirmarla en todo lo demás
que decide, manda y fuera motivo de agravio y, 3) Imponer las costas
de Alzada a la demandada sustancialmente vencida (art. 68 del
CPCC).
La Dra. Bermejo y el Dr. Ameal por las consideraciones y
razones aducidas por el Dr. Álvarez, votan en igual sentido a la
cuestión propuesta. OSVALDO ONOFRE ALVAREZ –SILVIA PATRICIA
BERMEJO – OSCAR J. AMEAL –JULIO M. A. RAMOS VARDE (SEC.).
ES COPIA.-
///nos Aires, de julio de 2019.-
Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el
Acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos el
Tribunal decide: 1) Modificar la sentencia apelada en el sentido de
incrementar la partida concedida en concepto de “daño moral” a la
suma de $ 35.000 a favor de cada uno de los coactores; 2)
Confirmarla en todo lo demás que decide, manda y fuera motivo de
agravio y, 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada
sustancialmente vencida (art. 68 del CPCC).
Difiérase la regulación de honorarios para una vez aprobada en
autos la liquidación definitiva (art. 279 C.Procesal).
Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1° de la
ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y arts. 1, 2 y
Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN.
La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo
dispuesto por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación y art. 64 del Reglamento para la Justicia
Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la
responsabilidad por la difusión de su contenido.
Notifíquese por secretaría y cumplido ello, devuélvase a la
instancia de grado.-
Fecha de firma: 10/07/2019
Alta en sistema: 12/08/2019
Firmado por: OSCAR JOSE AMEAL, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: OSVALDO ONOFRE ALVAREZ , JUEZ DE CAMARA
Firmado por: SILVIA PATRICIA BERMEJO, JUEZ DE CAMARA