Un fallo reciente de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la nulidad de una escritura de compra-venta por “vicio de lesión”. La justicia determinó que un médico se aprovechó de la confianza y vulnerabilidad de una mujer de 92 años para comprarle su departamento a un precio “irrisorio”.
1. El Caso: una venta bajo confianza
La demanda fue iniciada por una mujer (hoy difunta) contra un médico demandado y la escribana que intervino en el acto.
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El Hecho: En 2004, la mujer, que tenía 92 años, era viuda y no tenía hijos, firmó una escritura.
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El Acto: Le vendió al médico la “nuda propiedad” de su departamento (ubicado en CABA) y ella se reservó el “usufructo vitalicio” (el derecho a vivir ahí gratis hasta su muerte).
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El Precio: La operación se pactó en USD 14.000.
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El Reclamo: La mujer alegó que firmó “sin saberlo” y que el acto estaba viciado por lesión subjetiva y dolo.
La jueza de primera instancia le dio la razón. Consideró que, si bien la mujer entendía lo que firmaba, existía un “miedo a perder su departamento” y una “relación de confianza” con el médico, quien se aprovechó de ella para que vendiera a un precio muy bajo. El médico y la escribana apelaron esa decisión.
2. ¿Qué es el “Vicio de Lesión”?
La Cámara basó su decisión en el artículo 954 del viejo Código Civil (vigente al momento del hecho). Para que exista “lesión” y se pueda anular un acto, se necesitan dos elementos, y este caso los tenía:
A. El Elemento Objetivo (El Precio): Debe existir una “ventaja patrimonial desproporcionada” y evidente.
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El médico (comprador) argumentó en su apelación que el perito no pudo fijar un valor real.
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La Cámara fue durísima y dijo que la desproporción era “palmaria” (obvia) y “grosera”.
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Un perito arquitecto determinó que el valor real del departamento en 2004 era de USD 38.500
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Teniendo en cuenta que era una venta de “nuda propiedad” y que la vendedora tenía 92 años (lo que reduce el valor), el precio ajustado era de USD 32.000
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El médico pagó USD 13.500, es decir, aproximadamente el 40% de su valor real.
B. El Elemento Subjetivo (El Abuso): Debe probarse la explotación de una “situación de inferioridad” (necesidad, inexperiencia o, como en este caso, confianza burlada).
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La vulnerabilidad: La vendedora tenía 92 años, era viuda, sin hijos y con un círculo social reducido.
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El “aprovechamiento”: La mujer confiaba en el médico y “creía que estaba salvaguardando su patrimonio”.
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El propio demandado admitió que la mujer “temía por perder su unico inmueble” debido a presiones de su pareja, que quería hipotecar la casa.
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Testigo Clave: Un testigo (peluquero de la mujer) dio un testimonio demoledor. Dijo que la señora le contó que el médico “insistía en llevarla a un geriatrico que tenía y quería que le pusiera el departamento a su nombre”. Agregó que el médico “se movía por la casa… como si fuese dueño”.
Para la Cámara, no se trató de un caso de incapacidad, sino de un claro “aprovechamiento” del médico, que “a sabiendas de que no tenía asesoramiento familiar, ni profesional alguno, la llevó a realizar la venta efectuada a un precio irrisorio”.
3. Puntos Legales Clave del Fallo
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Inversión de la carga de la prueba: La Cámara recordó que cuando la desproporción en el precio es tan “notable” (vender por el 40% del valor), la ley presume que hubo aprovechamiento. El comprador (el médico) era quien debía demostrar que no se había aprovechado, y no pudo hacerlo.
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El sobreseimiento penal no importa: El médico se defendió diciendo que en la causa penal por el mismo hecho lo habían sobreseído. La Cámara desestimó esto, recordando un fallo plenario que dice que el sobreseimiento penal “no hace cosa juzgada en el juicio civil”. Los criterios para medir la culpa en cada fuero son “bien distintos”.
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¿Y la escribana? La demanda contra la escribana fue rechazada porque no se probó su participación en el acto lesivo. Ella apeló porque la jueza ordenó “costas por su orden” (cada uno paga a su abogado). La Cámara confirmó esto: dijo que era justo que la escribana pagara sus gastos, ya que la actora tenía que demandarla sí o sí para poder anular la escritura pública.
4. La Decisión Final
La Cámara Civil confirmó la sentencia de primera instancia. La venta del departamento es nula por vicio de lesión. Además, se le impusieron al médico demandado las costas de la apelación por haber perdido.