por Lorenzo Russo de Ediciones DyD
Imaginá que durante veinte años cuidás una casa que no es tuya. Le arreglás el techo, pintás las paredes, pagás los impuestos, cortás el pasto, plantás el limonero del fondo. Pasan las décadas y esa casa ya tiene más de vos que del dueño original.
Es el dilema del “barco de Teseo”, pero versión casa: si con el tiempo fuiste reemplazando, reparando y manteniendo cada parte, ¿sigue siendo la misma vivienda o ya se volvió tuya?
Para el Derecho, sí: el tiempo también puede ser escritura.
Cuando el tiempo también es un título
La usucapión no es un “atajo” para quedarse con una propiedad, sino una herramienta para reconocer situaciones de hecho consolidadas. Si alguien ejerce actos de dueño de manera continua, pública y sin oposición, el derecho le permite consolidar su posesión en propiedad. En otras palabras, el tiempo también puede generar derechos.
El Código Civil y Comercial regula esta figura en los artículos 1897 y siguientes, y la doctrina distingue dos tipos principales:
- Usucapión larga o veinteañal: requiere veinte años de posesión continua, pública y pacífica.
- Usucapión breve: sólo diez años, pero exige buena fe y justo título.
Ambas tienen el mismo efecto: convertir la posesión legítima en un derecho real pleno.
No alcanza con solo vivir
En la práctica, el proceso de usucapión es tan complejo como cualquier otro juicio de dominio. Quien reclama debe probar que no fue un simple ocupante, sino un verdadero poseedor. Eso implica demostrar actos concretos de dominio: mantenimiento, mejoras, pago de servicios e impuestos, reclamos administrativos y, sobre todo, el ánimo de dueño.
El procedimiento judicial exige, además, la presentación de un plano de mensura, la citación a colindantes, testigos y la intervención del Ministerio Público. Sin estos elementos, los jueces suelen rechazar la demanda, incluso después de décadas de ocupación.
La jurisprudencia lo resume con una frase elocuente: “El tiempo no sana lo que nunca existió”. Si no hay prueba de posesión, no hay usucapión posible.
Una herramienta para regularizar y proteger derechos
Más allá del tecnicismo, la usucapión cumple un rol social fundamental. Permite regularizar viviendas familiares, pequeñas parcelas rurales y propiedades que quedaron en sucesiones estancadas. También protege a quienes, de buena fe, ocuparon un inmueble sin conflicto durante años y necesitan acceder al crédito, vender o heredar legalmente.
En zonas rurales o periurbanas, es común que las familias transmitan de hecho la posesión sin escritura. En esos casos, la prescripción adquisitiva se convierte en la única vía para ingresar al circuito formal, garantizando seguridad jurídica y reconocimiento patrimonial.
¿Y qué pasa con los bienes públicos o fiscales?
No todo puede usucapirse. La ley 24.320 y la doctrina mayoritaria establecen que los bienes del dominio público son imprescriptibles, mientras que los bienes fiscales pueden adquirirse sólo bajo ciertos supuestos y plazos especiales.
El equilibrio entre el interés individual y el colectivo vuelve a aparecer: ¿hasta qué punto el Estado debe permitir que una situación de hecho privada prevalezca sobre su patrimonio? Este debate, más vigente que nunca, también atraviesa el derecho a la vivienda y la función social de la propiedad.
Un tema donde el derecho y la realidad se cruzan
La usucapión muestra que el derecho no siempre responde a un conflicto inmediato: muchas veces llega para poner en regla lo que la realidad ya construyó.
Y es ahí donde el abogado se vuelve clave: interpretar, ordenar y traducir esas historias cotidianas en argumentos.
Para seguir leyendo
El libro Usucapión de inmuebles, de Martín Darío Benítez, profundiza en este tema desde una mirada integral: analiza el marco legal del Código Civil y Comercial, las leyes complementarias (14.159, 24.374, 21.477) y los criterios jurisprudenciales más recientes. Además, aborda los aspectos procesales del juicio, casos especiales como propiedad indígena, bienes eclesiásticos y modelos de escritos útiles para la práctica profesional.
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