Compraste un departamento en pozo. Pagaste todo. Te dieron la llave un año tarde. Y la escritura, esa que te convierte en dueño de verdad, no llega nunca. Cuando reclamás, la respuesta es siempre la misma: “es la Municipalidad, che, no nos aprueban los planos”.
¿Vale esa excusa? La Cámara Civil dijo que no. Y condenó a la constructora a pagar la multa pactada en el boleto: 10% del precio, en dólares. Un caso con algunas enseñanzas prácticas para cualquiera que haya comprado desde el pozo.
En agosto de 2008 una pareja firmó un boleto de compraventa por un departamento en el segundo piso de un edificio que se estaba construyendo en la calle Gaona, en la Ciudad de Buenos Aires. Firmas certificadas ante escribano, todo en regla.
El contrato decía, en criollo:
- El precio se pagaba en cuotas, y la última vencía en enero de 2009.
- La obra tenía que terminarse en marzo de 2009.
- La posesión se entregaba dentro de los 30 días de pagada la última cuota.
- La escritura se hacía una vez construido el edificio, aprobados los planos y afectado el inmueble a propiedad horizontal.
- Si la vendedora incumplía, previa intimación fehaciente, pagaba una penalidad del 10% del precio.
Los compradores cumplieron: pagaron todo, y en tiempo. La constructora, no. La posesión recién se entregó en abril de 2010, más de un año tarde. Y la escritura directamente no se hizo: se fijó una fecha para diciembre de 2012 y tampoco se concretó.
En enero de 2010 los compradores mandaron carta documento intimando a cumplir, con el aviso de que iban a reclamar la cláusula penal. Del otro lado hubo, en palabras del propio fallo, excusas vagas.
Terminaron en tribunales con un juicio de escrituración.
La defensa de la constructora: “no fue culpa nuestra”
Acá está lo interesante del caso, porque la empresa no negó los hechos. Armó una defensa que se escucha muchísimo en este tipo de juicios:
1. La mora es de la administración pública. Decía que la demora no le era imputable, sino que el Gobierno de la Ciudad se había tomado años para aprobar los planos y permitir la afectación a propiedad horizontal. Y tenía un as en la manga: el propio boleto, en su cláusula 11, decía que se consideraba caso fortuito cualquier acto u omisión de un organismo nacional, provincial o municipal que demorara ese trámite.
2. La directora de obra falleció. La arquitecta a cargo murió durante la construcción, lo que —según la empresa— atrasó todos los trámites administrativos.
3. La hipoteca no molesta. El inmueble estaba hipotecado, pero la constructora sostenía que eso se cancelaba al momento de escriturar y no impedía nada.
4. El plazo ni siquiera está vencido. Como el boleto no ponía una fecha exacta para escriturar, la empresa argumentaba que su obligación estaba sujeta a una condición suspensiva. Sin plazo vencido, no hay multa.
Sobre el papel, no suena descabellado. El problema es que la Cámara fue a mirar el expediente.
La cronología que hundió la defensa
Los jueces pidieron el legajo del edificio en el Gobierno de la Ciudad y reconstruyeron, fecha por fecha, qué había pasado con el trámite. El resultado es demoledor:
- Los planos de registro de obra databan de 2006.
- El expediente estuvo un tiempo archivado, hubo observaciones y obras no reglamentarias que obligaron a nuevas inspecciones.
- La segunda verificación de obra se hizo en noviembre de 2008; la tercera se pidió recién en marzo de 2013 y nunca se realizó.
- La arquitecta original habría omitido esas verificaciones, lo que motivó un descargo administrativo notificado en mayo de 2013.
- El pedido de pronto despacho ante el Gobierno de la Ciudad es de febrero de 2013, es decir, cuatro años después del plazo comprometido.
Traducido: el expediente no se durmió en un cajón del Estado. Se durmió porque la constructora no hizo a tiempo lo que tenía que hacer.
La Cámara lo dijo sin vueltas: mal puede invocar la mora de la administración quien desplegó una diligencia tan pobre. La demora no era del Gobierno de la Ciudad, era de la propia empresa.
Y eso desactiva la cláusula 11 del contrato. El caso fortuito no se declama: se prueba.
El plazo “tácito”: no hace falta una fecha exacta
Uno de los argumentos más comunes de las desarrolladoras es este: “el boleto no fijó día de escritura, entonces no estoy en mora”.
La Cámara desarmó el planteo con una idea simple. Cuando el contrato no pone una fecha expresa pero sí describe las condiciones que la habilitan —construir, aprobar planos, afectar a propiedad horizontal—, esa redacción debe interpretarse como que la escritura se otorgará dentro de un plazo razonable.
¿Y cuánto es razonable? Depende del caso. Pero un departamento comprado en 2008, pagado en enero de 2009, con obra prometida para marzo de 2009 y sin escritura al llegar el juicio, excede holgadamente cualquier medida sensata.
La mora quedó fijada el 5 de febrero de 2010, a partir de la carta documento enviada en enero de ese año.
El giro clave: acá hay un consumidor
Este es, para mí, el punto más valioso del fallo, y conviene subrayarlo.
Ninguna de las partes había invocado la Ley de Defensa del Consumidor. La Cámara la aplicó igual.
El razonamiento tiene dos patas. La primera es el viejo principio iura novit curia: el juez determina el derecho aplicable a los hechos, más allá de cómo los hayan encuadrado los abogados. La segunda es que la ley 24.240 es de orden público (así lo dice su artículo 65) y, por lo tanto, debe aplicarse de oficio.
¿Por qué importa? Porque siendo la demandada una empresa constructora, existe una relación de consumo en los términos del artículo 3 de la ley. Y ahí el comprador deja de ser una parte más de un contrato entre iguales.
El tribunal agregó una observación que se aplica a casi todos los boletos de compraventa de pozo que circulan en el mercado: aunque formalmente se trate de un contrato entre partes igualitarias, su contenido es asimilable a un contrato de adhesión, porque muchísimas cláusulas benefician a la constructora en desmedro del comprador, que es la parte más débil. Conclusión: se interpretan a favor de este último.
Si alguna vez leíste un boleto de compraventa de pozo, sabés exactamente de qué está hablando.
La cláusula penal: qué es y por qué conviene tenerla
La cláusula penal es esa previsión del contrato que dice “si no cumplís, pagás tanto”. En este caso, el 10% del precio.
El fallo explica que cumple dos funciones a la vez. Una compulsiva: funciona como amenaza para que el deudor cumpla, porque incumplir le va a salir más caro. Y otra indemnizatoria: fija de antemano cuánto se paga por el daño, sin necesidad de probar cada peso perdido.
Esa segunda función es enorme en la práctica. Sin cláusula penal, tenés que probar el daño concreto que te generó la demora. Con cláusula penal, el monto ya está pactado.
Para que se ejecute hacen falta tres cosas: incumplimiento, imputabilidad y mora del deudor. En este caso, las tres estaban.
Resultado: condena confirmada por U$S 7.610.
Ojo, que el juez puede bajarla
La cláusula penal no es intocable. El artículo 656 del viejo Código Civil —hoy artículo 794 del Código Civil y Comercial— faculta al juez a reducirla, incluso de oficio, cuando su monto sea desproporcionado con la gravedad de la falta y configure un aprovechamiento abusivo.
Para evaluar eso se mira si la pena guarda correspondencia con el perjuicio real del acreedor y si hay equilibrio entre la sanción y el reproche que merece la conducta del deudor.
Acá no la redujeron: el 10% se consideró adecuado a las circunstancias probadas. Pero el estándar quedó dicho, y sirve para los dos lados.
Los otros puntos que resolvió el fallo
El caso trae varias definiciones prácticas que conviene tener a mano:
- Títulos perfectos. La escritura debe otorgarse sobre títulos perfectos, con el inmueble libre de hipoteca y de cualquier otro gravamen. Si la constructora no cumple, corre el apercibimiento de que escriture el juez en su nombre.
- El banco no entra al pleito. Se rechazó la citación del acreedor hipotecario como tercero: es ajeno al conflicto entre comprador y vendedora.
- Expensas e impuestos. Desde la toma de posesión quedan a cargo del comprador, porque así lo habían pactado las partes. Detalle nada menor: si te dan la posesión, empezás a pagar aunque todavía no seas dueño en el papel.
- La causa penal no frena nada. La existencia de un proceso penal contra la constructora por infracción a la ley 24.769 no funcionó como cuestión prejudicial ni tuvo efecto de cosa juzgada sobre el juicio civil.
- Costas. Se impusieron por su orden en segunda instancia, dado el modo en que se resolvió.
Si estás en una situación parecida, cinco conclusiones prácticas:
Que no haya fecha exacta no significa que no haya plazo. Si el boleto describe las condiciones para escriturar, se entiende que hay un plazo razonable. Y ese plazo se vence.
Intimá por carta documento. En este caso, la mora quedó fijada por la CD de enero de 2010. Sin intimación fehaciente, muchas cláusulas penales ni siquiera se activan, porque el propio contrato lo exige.
Negociá la cláusula penal antes de firmar. Es la diferencia entre reclamar un monto ya pactado y tener que probar tu daño peso por peso.
El expediente administrativo es prueba. Si la constructora te dice que la culpa es del Estado, pedí el legajo de la obra. Las fechas hablan solas, como pasó acá.
Sos consumidor, aunque nadie lo diga. Comprarle a una empresa constructora activa la ley 24.240 y la interpretación a tu favor. El juez puede aplicarla de oficio.
Los datos del fallo
Autos: “O., G. M. y otro c/ ….R.L. s/ escrituración – ordinario”
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H
Fecha: 12 de junio de 2018
Jueces: Liliana E. Abreut de Begher (primer voto), José Benito Fajre y Claudio M. Kiper
Cita: MJ-JU-M-112281-AR
Esta nota es información general y no reemplaza el asesoramiento de un abogado o abogada para tu caso concreto. Si estás con un problema de escrituración, consultá con un profesional: los plazos y las intimaciones importan, y mucho.