En un departamento porteño, la historia entre una propietaria y su inquilino terminó en los tribunales. ¿El motivo? Supuestos daños tras el alquiler. La Cámara Civil, con su lupa sobre contratos y contradicciones, dictó una sentencia que aclara qué debe probarse cuando se reclama por el deterioro de un inmueble alquilado.
El contrato firmado y los rastros del uso
María —nombre ficticio inspirado en la sabia tortuga de La historia sin fin— era dueña de un departamento en la ciudad de Buenos Aires. En 2005 se lo alquiló a Jack Sparrow, un inquilino vivaz y con buena labia, que se presentó con la garantía de Leia Organa, una fiadora confiable.
Cuando Jack devolvió el inmueble, María afirmó que el lugar estaba en mal estado. Presentó fotos, testimonios y una pericia para reclamar una indemnización por daños. Entre los rubros: pintura descascarada, parquet rayado y una puerta blindada que, según dijo, había quedado inutilizable. Pero la demanda fue rechazada en primera instancia. María apeló.
Entre lo escrito y lo real: las contradicciones del expediente
En el contrato inicial se estableció que el departamento se entregaba en “perfecto estado de conservación”. Jack incluso lo reconoció durante una absolución de posiciones. Sin embargo, algo llamó la atención del Tribunal: cuando María alquiló el inmueble nuevamente, esta vez a un tal Neo (nuevo inquilino), también escribió en el contrato que lo entregaba en perfectas condiciones, pese a que, según su relato, aún estaba lleno de daños.
Neo declaró que en realidad el inmueble tenía varios desperfectos, pero que no se anotaron “porque ya estaba todo arreglado de palabra”. Según dijo, María le dio una “listita” de cosas rotas, pero el contrato no las reflejaba. Así, la Cámara observó que la dueña había ocultado el estado real del inmueble en el nuevo contrato, lo que restaba credibilidad a su propio reclamo.
¿Qué dice la ley?
El artículo 1196 del Código Civil y Comercial obliga al inquilino a devolver la cosa alquilada en el estado en que la recibió, salvo por el desgaste natural. Y el artículo 1737 establece que quien reclama un daño debe probar tres cosas: el hecho, el daño y la relación de causalidad.
El Tribunal, integrado por los jueces Hugo Molteni, Ricardo Li Rosi y Fernando Posse Saguier, recordó que no alcanza con decir que algo está roto: hay que probar que no estaba roto antes, y que el deterioro lo causó el inquilino.
Entre agujeros y rayones
El poder judicial analizó las pruebas. La pericia arquitectónica hablaba de una puerta antigua, pisos dañados en parte del ambiente y paredes con agujeros. Pero no pudo establecer cómo estaba el inmueble al momento de iniciarse el alquiler.
Las fotos tampoco mostraban el estado anterior. Un testigo dijo que la puerta blindada “funcionaba bien antes”, pero era solo una voz, y la empresa que la había fabricado indicó que el modelo tenía muchos años.
En cambio, sí se probó que:
Un sector del parquet estaba dañado (no todo, lo cual sugería un mal uso localizado).
Una pared tenía agujeros de seis centímetros, producto del retiro de un aire acondicionado hecho por un tercero.
La decisión: indemnización parcial
El Tribunal resolvió reconocer el daño parcial y condenar a Jack Sparrow (el inquilino) y a Leia Organa (la fiadora) al pago de:
$900 por el plastificado parcial del piso
$3.000 por enduido y pintura, por los daños en las paredes
Además, se fijaron intereses desde la mora (8% anual) y desde la sentencia (tasa activa del Banco Nación), según la doctrina del plenario Samudio de Martínez c/ Transportes 270 S.A..
Respecto de otros gastos (fotocopias, actas notariales), se consideraron incluidos en las costas del proceso.