En un esfuerzo por regular la oferta de alquileres temporarios con fines turísticos y evitar posibles fraudes, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires anunció modificaciones en el sistema de inscripción de unidades destinadas a este fin. La nueva normativa busca agilizar el registro de propiedades, garantizar la transparencia en las publicaciones y generar un marco equitativo para todos los tipos de hospedaje.
El crecimiento exponencial del mercado de alquileres temporarios ha generado debates en grandes urbes de todo el mundo. Mientras algunas ciudades han optado por limitar esta actividad para evitar distorsiones en el acceso a la vivienda, Buenos Aires busca integrar esta modalidad a la oferta formal sin restringir su desarrollo.
Según un estudio de la Universidad Torcuato Di Tella, en el tercer trimestre de 2023 había alrededor de 20.000 unidades registradas en plataformas como Airbnb en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representaba el 1,26% del total de viviendas particulares y el 9,18% de las viviendas deshabitadas en la capital.
El nuevo Registro de Alquileres Temporarios Turísticos
La Ley 6.255 establece el marco regulatorio para los alquileres temporarios turísticos en Buenos Aires y ha sido modificada en febrero de 2025 con la Resolución Nº 8, que simplifica el proceso de inscripción, introduce controles más estrictos y agiliza la fiscalización.
La inscripción en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos es obligatoria y gratuita, permitiendo a los anfitriones recibir un número de registro que les habilita para publicar su propiedad en plataformas de alquiler como Airbnb, Booking o Vrbo.
El objetivo principal de esta medida es crear un registro oficial y completo de los alojamientos disponibles en la ciudad, facilitando así el diseño de políticas públicas acordes con la demanda turística y alineadas con las tendencias de regulación en otras ciudades del mundo.
Principales cambios introducidos en la normativa
El nuevo sistema de registro no solo facilita la inscripción de los propietarios, sino que además impone nuevas obligaciones tanto para los anfitriones como para las plataformas digitales. Algunas de las modificaciones más relevantes incluyen:
✅ Digitalización del proceso: La inscripción debe realizarse a través de la plataforma Tramitación a Distancia (TAD), de manera 100% virtual.
✅ Menos requisitos administrativos: Se ha reducido la carga documental para agilizar la inscripción.
✅ Declaración jurada de seguridad: Se exige que las unidades cumplan con normas de seguridad básicas, como controles en instalaciones eléctricas y de gas.
✅ Seguro de responsabilidad civil: Todos los anfitriones deben contar con un seguro que cubra daños a terceros.
✅ Facultades para la baja de publicaciones: En caso de irregularidades o incumplimientos, las autoridades podrán solicitar a las plataformas el retiro inmediato de los anuncios.
✅ Domicilio digital obligatorio: Tanto propietarios como plataformas deben constituir un domicilio electrónico para recibir notificaciones oficiales.
✅ Plazo de baja de publicaciones reducido: Se estableció un máximo de 15 días hábiles para retirar anuncios que incumplan la normativa.
Tributación: Derecho de Uso Urbano para turistas
Desde enero de 2025, la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) implementó la Resolución 2025-6, que establece el Derecho de Uso Urbano para turistas no residentes.
Este impuesto es similar al aplicado en otras ciudades del mundo y consiste en un cargo de 1,5 dólares por noche que deberá ser abonado por cada huésped extranjero que se aloje en un alquiler temporario.
🔹 ¿Quién debe cobrarlo? Las plataformas de alquiler (Airbnb, Booking, etc.) son agentes de retención y percepción de este tributo. En caso de que la reserva se realice fuera de estas plataformas, la responsabilidad recaerá sobre el propietario del inmueble.
🔹 ¿A dónde van los fondos? El dinero recaudado se destinará a promoción turística internacional de Buenos Aires a través del ente público Visit Buenos Aires.
Cómo inscribirse en el registro
Para inscribirse en el Registro de Alquileres Temporarios, los anfitriones deben seguir estos pasos:
1️⃣ Ingresar al sistema de Trámites a Distancia (TAD) con Clave Fiscal o miBA.
2️⃣ Buscar el trámite “Inscripción al Registro de Alquileres Temporarios”.
3️⃣ Cargar los datos y la documentación requerida, que varía según el tipo de propiedad.
4️⃣ Esperar el análisis de la solicitud por parte del Ente de Turismo de la Ciudad.
5️⃣ Obtener la registración y recibir el certificado de inscripción. Este número es requisito indispensable para publicar la propiedad en plataformas.
📌 Documentación obligatoria
✅ Formulario de inscripción con declaración jurada de cumplimiento de seguridad y seguro de responsabilidad civil.
✅ Documentación que acredite la titularidad del inmueble.
📌 Si la propiedad está en un edificio en propiedad horizontal
✅ Declaración jurada de notificación al consorcio.
✅ Reglamento de copropiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
📌 Si el titular es una persona jurídica
✅ Estatuto social inscripto en IGJ.
✅ Acta de designación de autoridades vigentes.
📌 Si actúa un representante del titular
✅ Poder o carta poder.
✅ Consentimiento del cotitular del inmueble.
Propiedad horizontal y conflictos con consorcios
Uno de los puntos más controversiales en la regulación de los alquileres temporarios es su compatibilidad con la propiedad horizontal.
📌 ¿Puede un consorcio prohibir el alquiler temporario?
El Código Civil y Comercial, en su artículo 2.037 y siguientes, establece que los propietarios deben respetar el reglamento de copropiedad. Sin embargo, en la práctica, ha habido disputas legales sobre si un consorcio puede restringir este tipo de alquileres.
📌 Casos judiciales recientes
Un fallo de la Cámara de Apelaciones de CABA dictaminó que si el reglamento prohíbe expresamente el alquiler temporario, el consorcio puede impedirlo. No obstante, otro tribunal sostuvo que si no está prohibido en el reglamento original, los propietarios pueden ejercer libremente su derecho de alquiler.
En la actualidad, muchos consorcios han optado por modificar sus reglamentos para prohibir expresamente el alquiler turístico, lo que puede derivar en nuevos litigios.