El martes 6 de febrero de 2018, Micaela entró a una inmobiliaria porteña y dejó mil dólares sobre el escritorio. Era la reserva de compra de un departamento en la calle Olaya, un cuarto piso al que ya le tenía puesto el nombre. Precio: USD 150.000.
Tres días después, el viernes 9, la inmobiliaria le pidió un refuerzo: otros cuatro mil dólares. Micaela pagó.
En el nuevo recibo había un detalle que casi nadie miró ese día: el precio ya no decía 150.000. Decía 155.000. Cinco mil dólares más, en tres días. Guardá ese número, porque va a volver.
La cláusula que casi nadie lee
Los dos papeles tenían algo en común. La operación era “ad referéndum” del otorgamiento de un crédito hipotecario: Micaela venía tramitando desde noviembre de 2017 un préstamo UVA en el Banco de la Nación Argentina, que le había preaprobado hasta $2.720.000. La escritura se haría dentro de los 90 días, en el banco que otorgaba el crédito.
Y había una frase más, de esas que parecen de relleno:
“En el caso de no prosperar la operación por un tema ajeno a los compradores, las sumas entregadas en este acto serán devueltas a los ofertantes inmediatamente en nuestras oficinas”.
¿Quién iba a imaginar que toda la historia se iba a decidir en esas dos palabras, “tema ajeno”?
Dormir en la casa que ibas a comprar
Mientras se preparaba la escritura, a Micaela se le venció el alquiler del departamento donde vivía. La propietaria y la inmobiliaria le facilitaron una solución: un contrato de alquiler temporario por un mes, a valor casi simbólico, para que pudiera instalarse en el departamento de Olaya.
Fue así: Micaela ya dormía en la casa que estaba por comprar. Colgó su ropa en esos placares, desayunó en esa cocina. Faltaba una firma.
Los números que se derretían
Afuera, mientras tanto, el dólar empezó a correr. Era el otoño de 2018, el de la primera gran corrida cambiaria de aquel gobierno.
La cuenta que hizo después la Justicia es brutal en su sencillez. Cuando el banco preaprobó el crédito, en diciembre de 2017, esos $2.720.000 alcanzaban para comprar unos USD 155.428 en el mercado formal. Justo el precio del departamento.
El día de la reserva, ya alcanzaban para USD 139.059.
Y a mediados de mayo de 2018, para apenas USD 108.843.
En tres meses, el mismo préstamo había perdido casi 47.000 dólares de poder de compra. Cuando Micaela fue a la sucursal, el 9 de mayo, le confirmaron lo que temía: la tasa había subido y el monto del crédito se recortaba. Según relató, le informaron que bajaba a $1.820.000.
El 14 de mayo desistió del crédito. La compra era, literalmente, imposible: aunque quisiera, el banco no le prestaba lo que necesitaba, y su capacidad de endeudamiento ya estaba al límite.
Entonces hizo lo que decía el papel: pidió que le devolvieran los USD 5.000.
“Fue tu decisión”
La inmobiliaria dijo que no. Primero fueron llamados. Después una visita a la oficina. Después una carta documento, en junio de 2018. Después una mediación que terminó sin acuerdo en agosto.
La posición del corredor fue siempre la misma: acá no hubo nada “ajeno”. Vos desististe por tu propia voluntad. La suba del dólar entre febrero y mayo fue del 14 %, menos que la del trimestre anterior. Nunca dijiste cuántos dólares necesitabas ni condicionaste la compra a un monto específico. Si no te aseguraste de tener los fondos, es tu negligencia, no un hecho externo.
Y agregó algo más: yo trabajé. Publiqué el departamento con paquetes premium, armé la carpeta con informes de dominio, planos y reglamento, y hasta pagué de mi bolsillo al escribano del banco. ¿Todo eso quién lo paga?
Primera parada: el tribunal de ética
En noviembre de 2018, Micaela denunció al corredor ante el CUCICBA, el colegio profesional de los corredores inmobiliarios porteños.
En septiembre de 2019, el Tribunal de Ética y Disciplina resolvió por unanimidad: apercibimiento público y multa de $105.000. El razonamiento fue demoledor. La cláusula era “tan amplia y ambigua” que daba lugar al reclamo, porque “la depreciación monetaria resulta ser un tema ajeno a las partes”. Quien firma una reserva no tiene por qué conocer las implicancias técnicas de cada frase; el corredor, sí. Es su profesión, y la ley porteña le exige proponer los negocios “con exactitud y claridad”.
Y una definición más, central: la plata de la reserva no es del corredor. La recibe como depositario. Si la operación no se concreta, debe entregarla a quien corresponda, nunca quedársela. Retener fondos ajenos, dijo el tribunal, es falta grave.
Aun con la sanción encima, la devolución no llegó.
Dos expedientes, ocho años, una respuesta
En 2020, Micaela demandó por los USD 5.000. El corredor contestó y quiso reconvenir por sus honorarios (USD 6.200) y los gastos de escribanía ($10.470), pero la reconvención se le cayó por una cuestión procesal: no había habilitado esa vía en la mediación. Entonces, en 2021, inició su propio juicio.
En noviembre de 2024, el Juzgado Nacional en lo Civil N° 15 falló todo en un mismo sentido: la inmobiliaria debe devolver los USD 5.000 con un interés del 6 % anual desde febrero de 2018, y no cobra ni comisión ni gastos. Costas al corredor en ambos expedientes.
Hubo apelación. Y en febrero de 2026, la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la sentencia en todo. Fue dura con el recurso: calificó los agravios como “rayanos a la deserción”, meras reiteraciones de lo ya debatido, y aun así los contestó uno por uno “extremando el derecho de defensa”.
Ocho años después de aquel martes de febrero, la historia tenía final.
Qué es (y qué no es) una reserva
Acá está el corazón jurídico del caso, y conviene decirlo claro porque hay muchísima confusión.
La reserva de compra no es una seña. No da principio de ejecución al contrato. No obliga a comprar ni a vender. Su único efecto es más modesto: el inmueble sale de la venta por un tiempo determinado y quien reserva gana prioridad. Nada más.
Por eso la regla general es simple: si la operación no se concreta sin culpa de quien reservó, la plata se devuelve. La reserva garantiza la seriedad de la propuesta, no funciona como castigo anticipado.
En este caso, además, las partes le agregaron una condición expresa: todo quedaba “ad referéndum” del crédito bancario. Es decir, una condición suspensiva. Si el crédito no se otorgaba, el negocio directamente no nacía. Y el crédito, acá, nunca llegó a otorgarse: quedó en preaprobación y se desvaneció junto con el peso.
¿La devaluación es un “tema ajeno”?
Para las tres instancias que miraron el caso (tribunal de ética, primera instancia y Cámara), sí.
Micaela no especuló, no cambió de idea, no encontró un departamento más lindo. Tomó un crédito en pesos para comprar dólares, y una decisión macroeconómica que no controlaba hizo que esos pesos dejaran de alcanzar. La Cámara fue explícita: si el corredor quería excluir la fluctuación cambiaria de la cláusula de devolución, tenía que escribirlo “con precisión y claridad”. No lo hizo. Usó una fórmula genérica, y las fórmulas genéricas se interpretan contra quien tenía el deber profesional de redactar bien.
Es una lección de técnica contractual que excede lo inmobiliario: la ambigüedad la paga quien la creó.
Sin escritura no hay comisión
¿Y el trabajo del corredor? ¿Las publicaciones premium, la carpeta, las gestiones?
El Código Civil y Comercial es tajante. La comisión del corredor se gana con el resultado, no con el esfuerzo: se cobra cuando el negocio se concreta. Y si el contrato estaba sometido a una condición suspensiva que no se cumplió, la comisión no se debe (art. 1353 inc. a, CCyC).
Con los gastos pasa algo parecido: salvo pacto en contrario, el corredor no tiene derecho a reembolso, aunque la operación no se concrete (art. 1354). Los gastos son el riesgo propio de su actividad. Publicar con “Súper Destaques” es una inversión comercial, no un crédito contra el cliente.
¿Y la plata del escribano?
El corredor había pagado de su bolsillo los honorarios del escribano del banco por el estudio de títulos, y quería repetirlos contra Micaela.
La Justicia le marcó dos problemas. Primero, el estudio de títulos y la preparación del inmueble para la venta benefician a quien vende, no a quien reservó: si alguien podía ser deudor de eso, era la propietaria, que recuperó su escritura y su documentación. Segundo, el corredor pagó como un tercero no interesado, sin que nadie lo obligara. Si quería recuperar algo, la puerta era otra, y con otra persona.
Reserva, seña y créditos
La reserva no es plata de la inmobiliaria: la recibe en depósito. Si el negocio se cae por algo ajeno a quien compra —y una devaluación lo es—, corresponde la devolución inmediata. Si estás por firmar una reserva sujeta a un crédito, conviene que el papel diga qué crédito, de qué banco, por qué monto y qué pasa si cambian las condiciones. Y guardar todo: recibos, mails, cartas documento. En este expediente, cada papel contó.
Micaela recuperó sus cinco mil dólares, con intereses corridos desde 2018. El mismo número, dicho sea de paso, que el precio del departamento había subido en aquellos tres días de febrero. A veces las historias cierran con una simetría que ningún guionista se animaría a escribir.
El fallo: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, “C, Micaela c/ B, s/ cobro de sumas de dinero” s/ cobro de honorarios profesionales” (expte. N°/2021), sentencia del 5 de febrero de 2026, que confirma la de primera instancia del Juzgado Nacional en lo Civil N° 15 del 13 de noviembre de 2024.