Desde el 1° de enero de 2025, la exención del Impuesto de Sellos para la compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires ha experimentado un aumento considerable.
Pasó de 56 a 205 millones de pesos, lo que en términos de una operación en dólares equivale aproximadamente a menos de 200.000 dólares.
Este cambio reduce el costo fiscal de las transacciones inmobiliarias en un segmento clave del mercado, especialmente para aquellas personas que buscan adquirir su primera vivienda. Sin embargo, no aplica a todas las compras de inmuebles, sino que tiene requisitos específicos.
Requisitos para acceder a la exención del impuesto de sellos
Para que una compra de inmueble en CABA quede exenta del Impuesto de Sellos, debe cumplir con ciertas condiciones:
Ser una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Es decir, el comprador no debe poseer otra propiedad destinada a vivienda.
No aplicar a locales comerciales ni a segundas propiedades. La norma excluye a quienes compran inmuebles con fines comerciales o de inversión.
Estar dentro del monto máximo exento de 205 millones de pesos.
Este beneficio fiscal no se extiende a otros tipos de contratos, como alquileres comerciales o de vivienda, ni tampoco a operaciones inmobiliarias en las que el inmueble no tenga como fin ser la vivienda única y permanente del comprador.
El Impuesto de Sellos: un costo compartido
El Impuesto de Sellos es un tributo que aplica a la formalización de contratos y actos jurídicos.
En el caso de la compraventa inmobiliaria en CABA, es del 3,5% sobre el valor de la operación. Este costo se divide entre comprador y vendedor.
Históricamente, este impuesto ha sido criticado por su impacto en la accesibilidad a la vivienda, ya que encarece la transacción y aumenta el costo de compra. En algunas épocas, la alícuota alcanzó el 3,6%, y aunque actualmente es del 3,5%, sigue siendo un gravamen significativo.
En el debate tributario, el Impuesto de Sellos se considera distorsivo, porque afecta la contratación y desincentiva la formalización de acuerdos en el mercado inmobiliario.
¿Qué operaciones no pagan Impuesto de Sellos en CABA?
Si bien la compraventa inmobiliaria está alcanzada por este tributo, hay otros actos jurídicos que no tributan el Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires:
Donaciones: Cuando se transfiere un inmueble a título gratuito.
Sucesiones: En caso de herencias, el Impuesto de Sellos no aplica, pero sí hay otros costos asociados al proceso sucesorio.
-Hipotecas: En este caso, sí se paga Impuesto de Sellos, lo que encarece los costos de financiamiento de la vivienda.
Análisis: ¿es una medida suficiente?
La suba del monto exento es una medida positiva para quienes buscan acceder a su primera vivienda en CABA. Sin embargo, no deja de ser una solución parcial, ya que:
El mercado inmobiliario sigue afectado por la alta carga tributaria en otros aspectos, como el costo de escrituración.
El acceso a la vivienda sigue dependiendo de la capacidad de financiamiento, que actualmente es muy limitada en Argentina.
No impacta en el precio de los inmuebles, que sigue sujeto a las fluctuaciones del mercado y a la incertidumbre económica.
Este tipo de exenciones, aunque alivia parte del costo de acceso a la vivienda, no soluciona el problema estructural del mercado inmobiliario argentino, donde los créditos hipotecarios son escasos y las propiedades están dolarizadas.
Un impuesto que sigue generando debate
El Impuesto de Sellos, aunque modificado en su esquema de exención, sigue siendo una carga importante para compradores y vendedores. En otros países, tributos similares han sido reducidos o eliminados para estimular el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda.
En el caso de CABA, este tributo se mantiene, aunque con ajustes que benefician a ciertos sectores. La clave está en ver si esta medida logra dinamizar la compraventa inmobiliaria o si sigue siendo una barrera que frena el acceso a la vivienda en la ciudad.
Con información del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires