La adquisición de inmuebles “desde el pozo” o mediante la figura del fideicomiso inmobiliario es una práctica sumamente habitual en el mercado argentino.
Sin embargo, suele ser una fuente de conflictos cuando lo prometido en los contratos iniciales difiere de la realidad material al momento de la entrega.
Recientemente, la Justicia Nacional en lo Civil resolvió un caso paradigmático que pone el foco en tres ejes fundamentales del derecho inmobiliario moderno: la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor a los desarrollos edilicios, la responsabilidad solidaria de los integrantes del fideicomiso (fiduciantes, fiduciarios, constructores) y el cómputo del plazo de prescripción frente a vicios ocultos o diferencias de superficie.
1. Los Hechos: la promesa vs. la realidad de los planos
Los compradores celebraron un contrato de cesión de derechos con el desarrollador quien actuaba en calidad de fiduciante de un fideicomiso destinado a la construcción de un edificio en el barrio de Belgrano (CABA).
Adquirieron tres unidades funcionales por un valor total de U$S 225.000. En el contrato se especificaban los metros cuadrados (cubiertos y descubiertos) que tendría cada unidad.
Tres años después, los adquirentes recibieron la posesión de los departamentos y firmaron un acta de recepción manifestando “plena conformidad”. Sin embargo, la obra presentaba diversas irregularidades administrativas y constructivas que demoraron la aprobación de los planos finales.
El conflicto estalló. Al ser convocados a una asamblea para notificarse de la inscripción del Reglamento de Copropiedad (inscripto a espaldas de los vecinos), los actores descubrieron mediante las planillas del agrimensor que las tres unidades entregadas tenían, en conjunto, más de 16 metros cuadrados menos que los estipulados en la cesión de derechos original.
Ante la falta de respuestas extrajudiciales, decidieron iniciar una demanda por daños y perjuicios reclamando el “daño emergente” (el valor de los metros faltantes) y el “daño moral”.
2. La estrategia de la defensa: Desligamiento y Prescripción
El demandado estructuró su defensa en dos grandes pilares:
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Falta de legitimación pasiva: Argumentó que él era un mero “fiduciante” (aportante de fondos) y que no tenía a su cargo ni el proyecto, ni la dirección de la obra, ni la adjudicación de las unidades, responsabilidades que recaían sobre el fiduciario original y el arquitecto constructor.
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Prescripción: Sostuvo que, habiendo firmado la cesión en 2011 y tomado posesión en 2014, la acción judicial interpuesta recién en 2022 se encontraba fatalmente prescripta (incluso contabilizando el plazo genérico decenal del viejo Código Civil).
3. Sentencia: el escudo protector del Consumidor
El Juzgado Civil N° 5 rechazó de plano las defensas del demandado y falló a favor de los adquirentes, condenando al accionado a abonar la suma de $4.500.000 (más intereses) en concepto de daño emergente. Los fundamentos del magistrado sentaron un precedente vital:
A. Aplicación de la Ley 24.240 (Defensa del Consumidor): El juez encuadró la relación jurídica dentro del consumo inmobiliario. Destacó que las empresas constructoras y desarrolladoras que venden inmuebles a estrenar son “proveedores” frente a compradores que actúan como “consumidores finales”.
En este marco, el art. 40 de la LDC establece la responsabilidad solidaria de toda la cadena de comercialización. Por ende, el demandado, sin importar su ropaje jurídico interno de “fiduciante”, había intervenido en la comercialización y cobro de las unidades, siendo plenamente responsable frente a los compradores.
B. El cómputo de la prescripción: Aplicando el plazo de prescripción de 3 años de la Ley 24.240 (art. 50), el juez determinó que el plazo no comenzó a correr ni en 2011 (firma) ni en 2014 (posesión), sino el 2 de marzo de 2021, fecha en la que los actores tuvieron conocimiento real y efectivo de las verdaderas medidas al leer el Reglamento de Copropiedad. Exigirles que notaran la falta de metros al tomar posesión sin herramientas técnicas (y sin planos aprobados) resultaba irrazonable.
C. Daño Emergente vs. Daño Moral: El tribunal reconoció económicamente los metros faltantes como un incumplimiento contractual severo. Sin embargo, rechazó el daño moral, recordando que en materia contractual este rubro es de interpretación restrictiva y requiere prueba concreta de un padecimiento espiritual grave, lo cual no quedó demostrado por la sola frustración material.
4. La confirmación de la Cámara de Apelaciones (Sala D)
Ambas partes apelaron. El demandado insistió en su falta de responsabilidad y en la prescripción, mientras que la actora reclamó que el monto indemnizatorio era bajo y apeló el rechazo del daño moral.
En julio de 2025, la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió confirmar íntegramente la sentencia de grado.
El Tribunal de Alzada fue sumamente crítico con la técnica recursiva del demandado. Señaló que su apelación carecía de una “crítica concreta y razonada” (art. 265 CPCCN), ya que el recurrente se limitó a repetir sus argumentos sin hacerse cargo de que, según las pruebas (correos electrónicos, testimonios), él era la cara visible del negocio, gestionaba los cobros e integraba un entramado familiar y societario dedicado a la construcción.
Asimismo, la Cámara remarcó un error procesal fatal del demandado: en su apelación intentó introducir el argumento de los “plazos de caducidad” previstos en el Código Civil y Comercial para los vicios ocultos (60 días para denunciarlos). La Cámara desestimó este planteo por violar el principio de congruencia, ya que era un argumento novedoso que no había sido introducido al contestar la demanda.
Por su parte, los agravios de la actora también fueron desestimados. La Cámara ratificó que el valor indemnizatorio otorgado por los metros faltantes guardaba proporción con el precio histórico abonado (U$S 225.000 por tres unidades en 2011) y confirmó que los incumplimientos contractuales no generan daño moral in re ipsa (por sí mismos), sino que requieren una prueba certera de la afectación, ausente en el expediente.
5. Conclusión y lecciones que deja el fallo
El fallo “[ACTOR] c/ [DEMANDADO]” deja advertencias contundentes para los desarrolladores inmobiliarios y una gran tranquilidad para los adquirentes:
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La estructura del Fideicomiso no es un blindaje: Fraccionar roles (fiduciante, fiduciario, constructor, comercializador) no exime de responsabilidad frente al adquirente. La Ley de Defensa del Consumidor perfora estas barreras y responsabiliza a toda la cadena de valor.
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El Acta de Posesión no es un cheque en blanco: Que un comprador firme recibir de “plena conformidad” una unidad no renuncia a su derecho de reclamar diferencias de metraje que solo son comprobables técnica y documentalmente a posteriori (con la inscripción de planos y reglamentos).
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El deber de información: El fallo castiga tácitamente la reticencia informativa. Haber inscripto el reglamento en 2019 y notificado recién en 2021 demostró una falta de transparencia que terminó justificando que el plazo de prescripción se compute desde el momento del descubrimiento efectivo del daño.
Sentencias
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL – SALA D EXPTE. N° 32.073/2022 “ S/DAÑOS Y PERJUICIOS”
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de julio de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “ [ACTOR] c/ [DEMANDADO] s/ daños y perjuicios”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores
s Maximiliano L. Caia – Gabriel G.
Rolleri – Juan M. Converset
la cuestión propuesta, el Dr. [JUEZ 1] dijo:
La sentencia recurrida i) rechazó las excepciones de prescripción y de falta legitimación pasiva opuesta por el encartado [DEMANDADO], con costas; ii) admitió la demanda entablada por [ACTOR] y [ACTRIZ] contra [DEMANDADO] a quien condenó a hacerle íntegro pago a los actores de la suma total de pesos cuatro millones quinientos mil ($ 4.500.000); más sus intereses y las costas del juicio.
Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes. El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
I.- Los antecedentes Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Se promueve demanda con motivo de la diferencia de metraje de las unidades funcionales adquiridas, que surge entre lo oportunamente convenido -mediante el contrato de cesión de derechos de fecha 31 de agosto de 2011 en el marco del contrato de fideicomiso denominado “Sucre ….” suscripto el día 29 de junio de 2011-, con respecto de los metros cuadrados (m2) realmente entregados conforme surge del acta de asamblea, plasmada en la Escritura N° 5, Folio Nº12 del registro notarial N° 971 de fecha 02 de marzo de 2021, mediante la cual se los notificó de la inscripción del reglamento de propiedad horizontal, con el detalle de las verdaderas dimensiones de las unidades funcionales que les fueron entregadas.
Relatan los actores, que en el mes de mayo del año 2011 conocieron a los Sres. [PADRE DEL DEMANDADO] (padre del demandado) y [DEMANDADO], ambos arquitectos, quienes se dedicaban como empresa familiar a desarrollar proyectos inmobiliarios, contando con experiencia en la compra venta de inmuebles con cierto renombre en la zona oeste del gran Buenos Aires. Afirman, que para ese entonces contaban con noble proyectos inmobiliarios en desarrollo. Que, con motivo de varios de estos proyectos los Sres. [APELLIDO DEL DEMANDADO] han constituido sociedades -en forma conjunta- con el objeto de desarrollar la actividad comercial de compra venta, permuta, explotación arrendamiento y administración de inmuebles, construcción de edificios, refacciones, reciclado, demoliciones, entre otros, como ser el caso de: [CONSTRUCTORA] S.R.L. (24/08/2016) y [DESARROLLADORA] S.A. (2008). Que, ello muestra que ambos son profesionales que cuentan con experiencia tanto en la construcción como en la compra venta de inmuebles.
Señalan, que como vecinos de la ciudad de ,,,,Provincia de Buenos Aires, tomaron conocimiento que los mencionados profesionales se encontraban en el desarrollo de un emprendimiento inmobiliario en el barrio porteño de Belgrano. Que, así las cosas, en fecha 29 de junio de 2011 el Sr. [DEMANDADO] constituyó el Fideicomiso denominado “Sucre –..”, en calidad de Fiduciante junto con el Sr. [FIDUCIARIO ORIGINAL], también arquitecto en calidad de Fiduciario, con el fin de construir un edificio y adjudicar unidades funcionales con destino a vivienda y apto profesional, a terceros compradores que se adhirieron en calidad de beneficiarios, mediante un contrato de cesión de derechos.
Indican, que el día 31 de agosto de 2011 celebraron de buena fe una cesión de derechos con el Sr. [DEMANDADO] mediante el cual, en calidad de fiduciante, se obligó a entregarles tres unidades funcionales con la siguiente superficie en m2, base sobre la que se acordó el precio efectivamente pagado, a saber: i) Unidad funcional ubicada en el Piso 2º departamento “A”, la cual constaría de 32 m2 cubiertos y 6,20 m2 de balcón, totalizando una superficie de 39,20 m2; ii) Unidad funcional ubicada en el Piso 2º departamento “C”, la cual constaría de 66 m2 cubiertos y 12,40 m2 de balcón, totalizando una superficie de 78,40 m2; y iii) Unidad funcional ubicada en el Piso 4º departamento “A”, la cual constaría de 51,80 m2 cubiertos y 12,40 m2 de balcón, totalizando una superficie de 64,20 m2.
Expresan, que como contraprestación, en el mismo acto se pagó la suma total de pesos novecientos cincuenta mil ($950.000.-), que tomando en consideración la cotización del Dólar Estadounidense al momento de la operación (unidad de medida utilizada para la comercialización de propiedad en el mercado inmobiliario), se concluye que el valor acordado por la operación fue de u$$ 225.118,48 (dólares estadounidenses doscientos veinticinco mil ciento dieciocho con cuarenta y ocho centavos).
Manifiestan, que tanto la constitución del Fideicomiso “Sucre ….” como la eventual adjudicación y escrituración de las unidades funcionales se encontraría a cargo del escribano [ESCRIBANO] quien también compró oportunamente al Sr. [DEMANDADO] una unidad funcional en el piso 4 dpto. “C”, en el marco de dicho contrato de fideicomiso, y que posteriormente se lo vendió, en el año 2016, a la Sra. [PROPIETARIA TERCERA], actual propietaria de dicha unidad y miembro del “Consorcio Sucr…
Alegan, que luego de haber transcurrido tres años desde la firma del documento de cesión de derechos, con fecha 18 de septiembre de 2014, se les otorgó la posesión de las unidades funcionales adquiridas; y si bien se determinó en el “Acta de posesión” que: “el CESIONARIO deja expresamente establecido que no tiene nada que reclamar al FIDUCIARIO ni al CEDENTE por motivo de las posesiones de la UNIDADES que en la fecha recibe”, lo cierto es que esta situación resulta por demás desventajosa, injuriosa y arbitraria dado que, en ese entonces no contaban con herramienta técnica alguna, que les permitiera verificar -específicamente- que las medidas de superficie de las unidades funcionales eran las mismas a las que el Sr. [DEMANDADO] se había comprometido mediante el contrato de cesión de derechos celebrado en el año 2011. Que, era imposible verificar las dimensiones hasta tanto tener conocimiento de los planos finales de obra, debidamente elaborados por un profesional agrimensor.
Destacan, que a diferencia de lo que se podía esperar dado el tiempo que demandó la obra en construcción, desde que fue efectuado el pago hasta la toma de posesión de las unidades funcionales, tanto estas como las partes comunes del edifico se encontraban incompletas con detalles de imperfección en su construcción. Que, entre los años 2015 a 2018 se produjo una gran cantidad de reclamos efectuados por parte de los copropietarios, vinculados a la inmensa cantidad de problemas que devinieron de la mala instalación en las cañerías, ruidos molestos por mal funcionamiento de bombas presurizadoras, problemas técnicos en los ascensores, medidores de luz con falta de habilitación por parte del ente regulador (todo lo cual llevó a que el edificio sufriera un corte de suministro de energía eléctrica en forma temporal), entre otros tantos. Que, este tipo de irregularidades condujo a que se efectuarán varias reuniones entre los copropietarios para efectuar las denuncias ante los organismos competentes, y así obtener una rápida solución.
Indican, que luego de haber transcurrido diez años desde la celebración de la compraventa de las unidades funcionales, siete años desde la adjudicación de las mismas, es que recién en fecha 02 de marzo de 2021 tanto el Sr. [DEMANDADO], como el escribano [ESCRIBANO], convocaron a una asamblea a todos los co-propietarios del edificio Sucre 950, registrada bajo acta notarial n° 971, mediante el cual “informaron” los siguientes puntos i.- El cambio del Sr. [FIDUCIARIO ORIGINAL] como fiduciario, con motivo de su fallecimiento, reemplazado por el Sr. [PADRE DEL DEMANDADO] (padre del demandado); ii.- La inscripción del reglamento de copropiedad, inscripto ante el registro de la propiedad inmueble en fecha 19 de junio de 2019; iii.- Los datos de la superficie actual de las unidades funcionales, según los planos de agrimensura aprobados ante el GCBA. Que, allí se anoticiaron en forma intempestiva que figuraba la transcripción de la superficie de todas las unidades funcionales, conforme la registración del reglamento de copropiedad, que había sido inscripto en el año 2019 por el Sr. [ESCRIBANO]; es decir, dos años antes, sin que esto haya sido informado previamente por ninguno de ellos (arquitectos y escribano), aun a pesar de haberle reclamado varias veces al Sr. [DEMANDADO] respecto de la instrumentación de la obra y el mentado reglamento. Que, en ese momento se enteraron que las unidades funcionales adjudicadas tienen menos m2 de superficie que los pactados en la cesión de derechos celebrada en el año 2011 con el demandado.
Cuentan, que posteriormente a la celebración de la referida asamblea, al intercambiar conversaciones con los restantes copropietarios, pudieron confirmar en forma fehaciente que no solo difieren las medidas de superficie presentadas en el reglamento de copropiedad declaradas por el agrimensor respecto de sus propiedades, sino también las unidades de los restantes copropietarios. Que, de esta manera, las unidades que les fueron entregadas, no cuentan con las medidas que fueron acordadas oportunamente, detectándose una diferencia total de 16.64 m2 de superficie entre las tres unidades funcionales oportunamente adquiridas. Lo expresado surge con claridad al observar el reglamento de copropiedad el cual determina que las unidades funcionales -actualmente- presentan la siguiente diferencia: i.- Unidad funcional Nº 8 (2º piso, departamento “A”) Total: 34,72 m2. Diferencia de 4,48 m2; ii.- Unidad funcional Nº 10 (2º piso, departamento “C”) Total: 70,22 m2. Diferencia de 8,18 m2; iii.- Unidad funcional Nº 15 (4º piso, departamento “A”) Total: 60,22 m2. Diferencia de 3,9 m2.
En fecha 14 de octubre de 2022 se presenta [DEMANDADO] y opone excepción de prescripción y de falta de legitimación pasiva.
Sostiene, que el metraje de las unidades siempre se expresó de forma aproximada, toda vez que aún, no había un plano registrado por el GCBA y, en consecuencia, se mencionaban superficies basadas en un anteproyecto con futuro de proyecto municipal.
Señala, que no tuvo injerencia alguna respecto del metraje de las unidades funcionales toda vez que: no llevó a cabo el proyecto; no llevó a cabo la construcción del edificio; no llevó a cabo su administración fiduciaria; no llevó a cabo la adjudicación de las unidades resultantes, cuya obligación siempre estuvo en cabeza del fiduciario [FIDUCIARIO ORIGINAL].
Indica, que los actores siempre estuvieron en conocimiento de cómo iba a ser el desarrollo de la obra, y, sobre todo, cuáles serían los roles de cada participante del contrato de fideicomiso, incluido el suyo, toda vez que los actores fueron los inversores – vendedores del terreno y cesionarios de los derechos y obligaciones del Fideicomiso.
Expresa, que jamás prometió metrajes exactos en el contrato de cesión de derechos suscripto entre las partes, siempre se dejó de forma bien clara y expresa que las medidas de las unidades eran aproximadas, a resultado del proyecto que pudiera aprobar y registrar el GCBA, proyecto de obra, que reitero, tampoco estaba a su cargo; y que en su calidad de fiduciante, cumplió con lo establecido por el Art. 1666 CCCN habiendo transmitido desde el año 2014, la posesión de las unidades a sus respectivos adjudicatarios.
Señala, que no se le puede exigir en su carácter de fiduciante, obligaciones inherentes al constructor del edificio, o al director de obra, o, al Fiduciario del Fideicomiso, en este caso, el contador [FIDUCIARIO ORIGINAL], quien era el responsable y obligado de transmitir el dominio a los adquirentes o al Escribano [ESCRIBANO], obligado a inscribir el reglamento de copropiedad y a otorgar las escrituras traslativas de dominio.
Manifiesta, que el plazo decenal para reclamar se encontraba fatalmente prescripto, dado que los actores han reconocido que el vínculo jurídico con el demandado, dio inicio mediante el contrato de cesión de derechos, suscripto en fecha 31/08/2011, y compareció de forma espontánea en la audiencia del día 14 de septiembre de 2021, luego de que se comunicara con él, la representación letrada de la actora por teléfono.
Relata, que formó parte de un contrato de fideicomiso cumpliendo el rol de fiduciante, su función era la de aportar los fondos necesarios para la ejecución del objeto del fideicomiso.
Precisa, que los accionantes tomaron efectiva posesión de sus unidades, quienes por supuesto, realizaron una minuciosa inspección de lo que efectivamente recibieron. Que, dicha inspección ocular otorgó la expresa aprobación y plena conformidad de los actores, lo cual, dio lugar a la suscripción del Acta de Posesión. Que, las unidades se ajustaban a lo convenido en la cesión de derechos, poseyeron desde el 2014, examinaron de forma minuciosa y aceptaron con plena conformidad, capacidad y discernimiento, las unidades entregadas en debido tiempo y forma.
II.- La decisión recurrida Para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante de grado encuadró la cuestión en el marco de una relación de consumo entendiendo que el régimen alcanza a todos aquellos que, de una u otra manera, formaron parte de la cadena productiva, en tanto los adquirentes de los departamentos son claros bystanders ante esas cláusulas contractuales que, por definición, no les son oponibles (según art. 1°), y es claro que la normativa incluye, dentro de la cadena, al constructor, desarrollador, comercializador, puesto que ésta no se conforma con la existencia de un consumidor final para calificar la obligación cuya fuente es un vínculo jurídico en el que exista solo un consumidor, sino que la protección del régimen se hace efectiva cuando frente al consumidor o usuario existe esta otra persona en el polo pasivo de la obligación, que no es otro que el proveedor, a quien le atribuye una cualidad especial, que es la de desempeñarse de modo profesional.
En torno a la excepción de falta de legitimación pasiva dijo que todas las cuestiones se encuentran zanjadas con los fundamentos vertidos al tratar la aplicación de la ley 24.240, dado que los consumidores -[ACTOR] y [ACTRIZ]- se encuentran facultados para accionar contra quien produjo, montó, creó, construyó, transformó, importó, concesionó, distribuyó o comercializó el bien o el servicio (en el caso de autos, un departamento), esto es contra cualquiera de los involucrados en la relación de consumo pues la ley no tiene limitaciones. Que, la ley establece una regulación específica sobre vicios redhibitorios, contenida en su art. 18 que, si bien integra el capítulo referente a “cosas muebles no consumibles”, debe considerarse aplicable al consumidor de inmuebles. En orden a la excepción de prescripción dijo que determinada la aplicación de la ley 24.240, ha de estarse al art. 50 de dicho plexo legal que dispone que la acción de daños, sea por acciones administrativas como judiciales, prescribe a los tres años. Que, el accionante ha podido tomar un real conocimiento de los daños que reclama en su escrito inaugural, al llevarse a cabo la asamblea del día 02 de marzo de 2021, en donde se precisó e informó a los pretensores, el metraje de las unidades adquiridas, por lo cual, la causa nace con dicho conocimiento y sólo entonces se hace exigible. Valoró, luego, el contrato de fideicomiso, la cesión, el reglamento de copropiedad y el acta de posesión; la pericia informática; la prueba pericial, informativa y testimonios producidos. Indicó, luego, que las deficiencias de metraje de las unidades adquiridas entre los que fijaran en la “Cesión de derechos” -suscripta el día 31 de agosto de 2011 entre [DEMANDADO] (El Cedente) y [ACTOR] y [ACTRIZ] (Los Cesionarios)-, y lo realmente entregado (conforme se desprende de los peritajes de agrimensura y de arquitectura), eran evidentes, por lo que concluyó que existió un incumplimiento contractual por parte del encartado, esto es, un incumplimiento de la calidad de. Que, el problema que aquí se presenta es que se prometió unas unidades funcionales de determinadas superficie y se concluyó entregando unas -diferentes- de menor tamaño. Que, cuando los accionantes evaluaron el precio de compra de las unidades finalmente adquiridas debieron haber considerado el metraje, como así también que al momento que decidan enajenar las propiedades, los eventuales compradores también valoraran la superficie de aquellas. Consideró irrelevante que hayan tomado posesión de las unidades sin formular reserva, toda vez que no es fácil calcular la diferencia de superficie al tomar posesión.
III.- Los recursos [DEMANDADO] expresa agravios el 17/12/2024. Sostiene, que la sentencia no resulta ajustada a los hechos y no es justa, pues se lo condena a abonar una suma dineraria exorbitante a modo indemnizatorio (capital más intereses), cuando en la realidad de los hechos, la ejecución material del edificio, la entrega de posesión de las unidades funcionales, la entrega del reglamento de copropiedad y su respectiva escritura traslativa de dominio, estuvieron a cargo de personas totalmente ajenas, y eran precisamente esas personas, quienes debían cumplir con la entrega de las unidades funcionales en óptimas condiciones edilicias, es decir, que son aquellas las civilmente responsables y no el aquí demandado y sentenciado. Insiste con su falta de legitimación. Que, no puede darse rol de prestador dentro de una relación de consumo pues tan solo aportó fondos. Que, cedió a los actores metros cuadrados que siempre fueron expresados como metros cuadrados aproximados, nunca existió intención ni menos aún voluntad de engaño, siempre se expresó el alcance verdadero de la cesión. Que, tal es así, que al momento de concretarse la cesión dentro del marco del fideicomiso ya se encontraba realizado un anteproyecto de arquitectura (puesto en conocimiento y aceptado por los actores), pero sin embargo, los planos definitivos aún no se encontraban aprobados por la Municipalidad de la Ciudad, lo que implicaba que eventualmente, podía llegar a existir alguna mínima observación. Que, a pesar de no estar aprobados los planos (y que reitera, no se encontraban a su cargo), los actores decidieron formalizar la cesión de derechos y entrar de ese modo al negocio jurídico, es decir, que los actores sabían y prestaron estricto consentimiento respecto de lo que estaban adquiriendo: metros cuadrados aproximados que surgían de un proyecto que aún no contenía planos aprobados ni registrados por la Municipalidad de esta Ciudad. Que, entre las obligaciones asumidas por los actores debían averiguar de forma constante sobre el curso del negocio, saber si el mismo marchaba correctamente sobre rieles. Que, no fue responsable de ninguna de las etapas edilicias, ni en su faz intelectual y menos aún, en su faz constructiva, ni mucho menos respecto de la garantía de entrega exacta de metros cuadrados, reglamento de copropiedad y escritura, los cuales, se encontraban ciertamente en cabeza de otros responsables civiles del fideicomiso, que sorpresivamente, no fueron llamados a responder en estos obrados. Que, la sentencia resulta ser totalmente injusta y arbitraria. Que, como fiduciante no puede ser condenado por vicios ocultos ya que solo aportó fondos toda vez que dentro de la cadena de la bendita ley de Defensa del consumidor yo no fui ni el constructor, ni el desarrollador ni el comerciante. Se alza contra el rechazo de la excepción de prescripción pues se hizo caso omiso respecto del tiempo transcurrido, es decir, el que marca el inicio de la relación contractual entre los actores y el demandado, pues, conforme surge de la propia letra del Juez de Grado – luego de haber analizado prueba documental aportada por las partes, las partes se anudaron jurídicamente en fecha 31-08-2011, y es recién en fecha 31-08-2021, es decir 10 años mas tarde, que los actores suspenden por primera vez el plazo de la prescripción a través del inicio de la mediación prejudicial Que, yerra el Juez de grado en su cálculo del plazo de prescripción pues el correcto cómputo del plazo, debió efectuarse desde el momento en donde se dio inicio a la relación contractual entre actores y demandado, y no, desde cuando los actores alegan haber descubierto el supuesto vicio oculto existente. Que, formulado el cálculo como lo hizo el sentenciante quienes ceden derechos y obligaciones, se encontrarían como eternos rehenes, pues a merced de la ley de defensa del consumidor prácticamente no existiría un corte en el tiempo para extinguir cualquier derecho a reclamo, por más injusto que el mismo pudiera ser. Que, a lo largo del considerando del Juez de grado expresó que este juicio se trataba de un reclamo por vicios redhibitorio (inmuebles a estrenar), ahora bien, si los actores tomaron conocimiento en la asamblea del 02.03.2021 sobre las supuestas diferencias en metros cuadrados, jamás cumplieron con la carga procesal de denunciarlos de forma fehaciente dentro los 60 días tal como lo impone la normativa que rige esta suerte de vicios ocultos. Este desacierto procesal por parte de los accionantes, también será considerado como “en caso de duda, deberá aplicarse la normativa más favorable al consumidor… V.E., este reclamo esta prescripto, por el plazo decenal, por haber habitado y lucrado durante siete largos años los inmuebles, por haber los actores tomado conocimiento del supuesto vicio oculto en marzo de 2021 sin haber cumplido con la carga fehaciente de notificación dentro de los 60 días tal lo estipula la ley del CCCN el reclamo de los actores surge a todas luces prescripto…”.
Los actores presentan sus quejas el 18/12/2024. Se agravian exclusivamente en lo que respecta a: (i) la cuantía de la indemnización determinada como consecuencia del daño emergente. Que, de tomarse como base de estimación únicamente el valor que fue pagado al demandado, el perjuicio económico es casi 5 veces mayor que el reconocido por la sentencia de grado, de manera tal que habiéndose probado a todas luces el incumplimiento contractual, resulta imperativo ajustar la indemnización a lo expuesto precedentemente. Ciertamente, en caso de no ajustarse las pautas indemnizatorias al mínimo establecido por el cálculo que realiza, resulta en sentenciar un claro perjuicio. Que, la sentencia recurrida ha pasado por alto un extremo probatorio fundamental, el cual se trata de la pericia presentada en fecha 29/06/2023 por la [PERITO ARQUITECTA] lo cual fue justificado con las fuentes consultadas de [PORTAL INMOBILIARIO], [INMOBILIARIA A] y [INMOBILIARIA B]. Que, siguiendo la línea de razonamiento es que se obtiene por resultado que el perjuicio ocasionado alcanza al menos la suma de U$S31.616, estimando los metros cuadrados de superficie que se encuentran omitidos en las unidades funcionales entregadas por el demandado; y (ii) la denegación del rubro indemnizatorio correspondiente al daño moral padecido.
IV.- La solución a) Encuadre legal El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts.726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derecho u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. TARABORRELLI, José N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev. La Ley del 3/9/15). Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.
b) Partiendo de tal plataforma, abordaré a continuación los agravios traídos a esta instancia. En tal sentido, adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf.CSJN Fallos:258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf.CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
A partir de la lectura de los agravios propuestos por el demandado, no existe discusión de la relación existente entre las partes donde éste en su calidad de fiduciante cedió los derechos que le correspondían sobre tres unidades del edificio a construir sobre el inmueble de la calle Sucre 950 de esta ciudad; ni tampoco se controvierte las deficiencias de metraje de las unidades adquiridas entre los que fijaran en la “Cesión de derechos” y lo realmente entregado. Es decir, el accionado expone sus quejas en lo relativo a su falta de legitimación pasiva y la prescripción que considera operada.
Principiaré, entonces, por señalar que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.
Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004… [omisiones analógicas por brevedad]).
Este Tribunal ha sostenido también que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye…
En la especie debe considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por el sentenciante de grado para rechazar sus defensas. En efecto, tocante a su legitimación pasiva no censura que el vínculo entablado debe enmarcarse bajo la normativa de las relaciones de consumo menos aun que los demandantes en su calidad de consumidores se encuentren facultados para accionar contra de los involucrados en la misma. Antes bien, no puede desatender desde su calidad de cedente las obligaciones de garantía ya que tratándose de una transmisión a título oneroso responde por saneamiento. Más aun, no sólo discute sino que ratifica su rol en el fideicomiso sin embargo no se hace cargo de su cláusula 32 “…Responsabilidad e indemnidad:…El Fiduciante libera expresamente al Fiduciario de todas las responsabilidades emergentes del resultado comercial, económico y/o financiero de la ejecución del emprendimiento, así como de la resultante en virtud de la extinción anticipada del presente fideicomiso en los supuestos contenidos en la cláusula decimoctava de este contrato, y de los vicios ocultos y por la evicción, como de la calidad de los materiales que se utilicen…”.
Es más, el testigo [TESTIGO 3] refirió que “…el interlocutor fue [DEMANDADO]…era el que gestionaba…” es decir que en el marco del fideicomiso su actuación no corresponde limitarla a la de mero aportante que a partir de los vínculos que se desprenden del material probatorio reunido. En esa misma línea dijo [ESCRIBANO], escribano, que conoció “…al actor [ACTOR]…cuando hizo el acuerdo con el arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO] que iba a desarrollar la obra en Sucre 950 y donde intercambiaron terreno por unidades… Al demandado [DEMANDADO] lo conozco. Era colaborador de su padre en las obras que desarrollaba el arquitecto…”. También suscribió una cesión de derechos de fiduciante “…y que la construcción del edificio, donde se encuentran los departamentos reclamados en este proceso, fue realizada por el arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO]….”. Finalmente, [TESTIGO 6] manifestó que el Sr. [ASOCIADO INMOBILIARIO] “…ha sido socio mío durante unos años en una empresa inmobiliaria, llamada [INMOBILIARIA SRL]…”. Por lo tanto, mal puede sintetizarse su participación como mero aportante en el emprendimiento menos aun desligarse de los efectos propios y particulares de los contratos y sí, aplicada la normativa relativa a contratos de consumo.
En ese sentido, tampoco puede perderse de vista el rol del demandado en la organización del negocio. Es que, el propio recurrente indicó que el fiduciario “…designó al Estudio de Arquitectura del Arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO], para que elabore el Proyecto de Obra, realice la Dirección de obra y la construcción del Edificio…”. Luego, a partir de los vínculos demostrados mal puede desentenderse de las consecuencias derivadas del contrato de fideicomiso instrumentado a efectos de la construcción. Prueba de ello resulta el profuso desarrollo explicativo del derrotero transitado para la culminación del objeto del fideicomiso, la confección y registración del Reglamento de Copropiedad y la citación a escriturar las unidades adquiridas. Por lo tanto, tampoco se discute el incumplimiento contractual que se le enrostra, es decir en la calidad de la cosa objeto del negocio celebrado pues se prometió unas unidades funcionales de determinada superficie y se concluyó entregando unas de menor tamaño aspecto medular del pronunciamiento que no ha merecido censura pues no cabe duda que los accionantes evaluaron el precio de compra de las unidades finalmente adquiridas, debieron haber considerado el metraje. Es más, como más adelante sostiene el anterior sentenciante, no existe ningún indicio que permita verificar que la vendedora dio cumplimiento a la obligación de información a su cargo al momento de entregar la posesión del inmueble, por lo que no hubo una manifestación de voluntad eficaz del consumidor; aspecto que no sólo no fue rebatido sino que tampoco hizo mención en sus quejas.
Otro tanto acontece con la excepción de prescripción pues en modo alguno refuta que los actores han podido tomar un real conocimiento de los daños que reclama en su escrito inaugural al llevarse a cabo la asamblea del día 02 de marzo de 2021, en donde se precisó e informó a los pretensores el metraje de las unidades adquiridas, oportunidad en la nace la causa y sólo entonces se hace exigible. Así fue propuesta la demanda omitiendo toda referencia al momento de contestar la acción de esta circunstancia determinante para su rechazo y que en su afán de sostener su postura pretende introducir novedosamente en sus agravios.
Sobre la cuestión, cabe recordar que el artículo 277 del Código Procesal establece que “El tribunal no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia…”; ello, radica en el principio de congruencia, consistente en lo que se ha denominado “personalidad de la apelación”… Le está vedado, pues, al apelante transponer los límites establecidos con su petición originaria. Siendo la apelación una instancia eminentemente revisora, en su ámbito sólo puede ser objeto de ataque y ulterior juzgamiento la actividad cumplida en la sede anterior, sin que resulte posible agregar nuevos capítulos que en cualquier grado o medida sustituyan o modifiquen la base fáctica de la proposición originariamente formulada.
En función de las consideraciones precedentes, el discurso recursivo en la especie revela una manifiesta como inadmisible innovación de las materias propuestas como contenido de la litis cristalizada en autos. Mientras en su responde alude al cómputo relativo al plazo genérico decenal que inicia según sostiene el 31/08/2011 con la firma del contrato de cesión, introduce ahora cuestiones relacionadas con los plazos de caducidad previstos en el Código Civil y Comercial.
Considerar y decidir ahora respecto de estos últimos planteos es absolutamente novedoso y sustitutivo del efectuado primeramente en el escrito de contestación de demanda, lo que implicaría exceder indebidamente la competencia funcional habilitada por el recurso concedido, al abordar cuestiones que no fueron materia de decisión por el Sr. Juez interviniente en tanto no integraron su defensa. Por las razones expuestas, y porque no es posible habilitar la apelación para considerar y decidir sobre lo que no fue resuelto porque no fue pedido, propongo al acuerdo la desestimación de los agravios en cuanto ambos temas.
Idéntica suerte correrán las quejas de los accionantes por el rechazo del daño moral pues no rebaten el carácter restrictivo que se le asigna a la reparación de esta clase de daño en materia contractual ni tampoco censura que las molestias, enojos ni detrimento patrimonial que la conducta de la profesional pudo generar resulten suficientes para admitir el reclamo; menos aun la valoración de la prueba testimonial pues, como dijo el sentenciante de grado, ninguno de los testigos que declararon en sede civil han reflejado que su calidad de vida se haya visto afectada por el menor metraje de las unidades adquiridas al encartado.
A todo evento, se recuerda, que en materia contractual y conforme lo que preveía el art. 522 del Cód. Civil; la situación resulta distinta a la que se verifica en la órbita aquiliana, ya que el daño moral no se presume, y debe ser probado en forma clara y terminante… Como se dijo no se ha aportado elemento alguno que permita acreditar el daño espiritual alegado con motivo del incumplimiento enrostrado que no cabe emparentar con el detrimento patrimonial que justifican.
Otro tanto acontece con lo concerniente al daño emergente pues como indicó el anterior sentenciante el valor equivalente a la cantidad de metros que no fueron entregados no constituye una indemnización, sino el equivalente dinerario de una porción del objeto de la obligación que la vendedora debía cumplir -cuya cuantificación, agrego, fue así entendida voluntariamente por las partes al momento de contratar tal como indican en sus agravios “…el comprador tiene derecho a la devolución proporcional del precio pagado…”-, aspecto que no ha sido impugnado debidamente. Así las cosas, no puede perderse de vista que la operación se concertó en el año 2011 a un valor de $950.000 por las tres unidades adquiridas. Luego, contemplando la diferencia de superficie entre los metros considerados en oportunidad de concretarse el negocio y los efectivamente entregados, no se aprecia que la suma concedida resulte reducida.
En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo: I.-Confirmar la sentencia recurrida. II.- Imponer las costas al vencido (arts.68 y 279 del Código Procesal).
Así mi voto.
Los señores jueces de Cámara doctores [JUEZ 2] y [JUEZ 3] por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor [JUEZ 1], votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto. [JUEZ 1] – [JUEZ 2] – [JUEZ 3]
Buenos Aires, de julio de 2025.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, RESUELVE: I.- Confirmar la sentencia recurrida.II.- Imponer las costas al vencido (arts.68 y 279 del Código Procesal). III.- Diferir la regulación de honorarios hasta tanto sean determinados en la instancia de grado.
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional y que para ello será remitida a la Dirección de Comunicación y Gobierno Abierto de la CSJN (Acordada N°10/25 de la CSJN).
Poder Judicial de la Nación JUZGADO CIVIL 5 32073/2022 [ACTOR] c/ [DEMANDADO] s/DAÑOS Y PERJUICIOS
Buenos Aires, de noviembre de 2024.-
Y VISTOS: Estos autos caratulados “[ACTOR] c/ [DEMANDADO] s/DAÑOS Y PERJUICIOS” – Expte. N° 32.073/2022, en estado de dictar sentencia de cuyas constancias;
RESULTA: I.- Que con fecha 18 de noviembre de 2022 se presentaron [ACTOR] y [ACTRIZ], asistidos por su letrado patrocinante, el Dr. [ABOGADO PARTE ACTORA], promoviendo demanda por daños y perjuicios contra [DEMANDADO], por monto indeterminado, sujeto a la prueba correspondiente que permita tomar dimensión del daño generado, y con motivo de la diferencia de metraje de las unidades funcionales adquiridas, que surge entre lo convenido, mediante el contrato de cesión de derechos de fecha 31 de agosto de 2011, en el marco del contrato de fideicomiso denominado “Sucre 950”, suscripto el día 29 de junio de 2011, con respecto de los metros cuadrados (m2) realmente entregados, conforme surge del acta de asamblea, plasmada en la Escritura N° 5, Folio Nº12, del registro notarial N° 971, de fecha 02 de marzo de 2021, mediante la cual se los notificó de la inscripción del reglamento de propiedad horizontal, con el detalle de las verdaderas dimensiones de las unidades funcionales que les fueron entregadas.-
Relataron que en el mes de mayo del año 2011, conocieron a los Sres. [PADRE DEL DEMANDADO] (padre del demandado), y [DEMANDADO], ambos arquitectos, quienes se dedicaban como empresa familiar, a desarrollar proyectos inmobiliarios, contando con experiencia en la compra venta de inmuebles, con cierto renombre en la zona oeste del gran Buenos Aires. Tal es así, que para ese entonces, contaban con nueve proyectos inmobiliarios en desarrollo. Con motivo de varios de estos proyectos, los Sres. [APELLIDO DEL DEMANDADO] han constituido sociedades -en forma conjunta- con el objeto de desarrollar la actividad comercial de compra venta, permuta, explotación arrendamiento y administración de inmuebles, construcción de edificios, refacciones, reciclado, demoliciones, entre otros, como ser el caso de: Constructora del Puerto S.R.L. (24/08/2016) y Developersg S.A. (2008). Por lo tanto, ello muestra que ambos son profesionales que cuentan con experiencia tanto en la construcción como en la compra venta de inmuebles.-
Señalaron que como vecinos de la ciudad de El Palomar, partido de Morón, Provincia de Buenos Aires, tomaron conocimiento que los mencionados profesionales, se encontraban en el desarrollo de un emprendimiento inmobiliario en el barrio porteño de Belgrano. Así las cosas, en fecha 29 de junio de 2011, el Sr. [DEMANDADO] constituyó el Fideicomiso denominado “Sucre 950”, en calidad de Fiduciante, junto con el Sr. [FIDUCIARIO ORIGINAL], también arquitecto, en calidad de Fiduciario, con el fin de construir un edificio y adjudicar unidades funcionales con destino a vivienda y apto profesional, a terceros compradores que se adhirieron en calidad de beneficiarios, mediante un contrato de cesión de derechos.-
Indicaron que el día 31 de agosto de 2011, celebraron de buena fe una cesión de derechos con el Sr. [DEMANDADO], mediante el cual, en calidad de fiduciante, se obligó a entregarles tres unidades funcionales con la siguiente superficie en m2, base sobre la que se acordó el precio efectivamente pagado, a saber:
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i.- Unidad funcional ubicada en el Piso 2º, departamento “A”, la cual constaría de 32 m2 cubiertos y 6,20 m2 de balcón, totalizando una superficie de 39,20 m2;
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ii.- Unidad funcional ubicada en el Piso 2º, departamento “C”, la cual constaría de 66 m2 cubiertos y 12,40 m2 de balcón, totalizando una superficie de 78,40 m2; y
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iii.- Unidad funcional ubicada en el Piso 4º, departamento “A”, la cual constaría de 51,80 m2 cubiertos y 12,40 m2 de balcón, totalizando una superficie de 64,20 m2.-
Expresaron que como contraprestación, en el mismo acto se pagó la suma total de PESOS NOVECIENTOS CINCUENTA MIL ($950.000.-), que tomando en consideración la cotización del Dólar Estadounidense al momento de la operación (unidad de medida utilizada para la comercialización de propiedad en el mercado inmobiliario), se concluye que el valor acordado por la operación fue de U$$ 225.118,48 (DÓLARES ESTADOUNIDENSES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CIENTO DIECIOCHO CON CUARENTA Y OCHO CENTAVOS).-
Manifestaron que tanto la constitución del Fideicomiso “Sucre 950”, como la eventual adjudicación y escrituración de las unidades funcionales se encontraría a cargo del escribano [ESCRIBANO], con domicilio en la calle Honduras N° 3717, piso 8°, de esta Ciudad, quien también compró oportunamente al Sr. [DEMANDADO], una unidad funcional en el piso 4 dpto. “C”, en el marco de dicho contrato de fideicomiso, y que posteriormente se lo vendió, en el año 2016, a la Sra. [PROPIETARIA TERCERA], actual propietaria de dicha unidad y miembro del “Consorcio Sucre 950”.-
Alegaron que luego de haber transcurrido tres años desde la firma del documento de cesión de derechos, es que en fecha 18 de septiembre de 2014, se les otorgó la posesión de las unidades funcionales adquiridas; y si bien se determinó en el “Acta de posesión” que: “el CESIONARIO deja expresamente establecido que no tiene nada que reclamar al FIDUCIARIO ni al CEDENTE por motivo de las posesiones de la UNIDADES que en la fecha recibe”, lo cierto es que esta situación resulta por demás desventajosa, injuriosa y arbitraria dado que, en ese entonces no contaban con herramienta técnica alguna, que les permitiera verificar específicamente que las medidas de superficie de las unidades funcionales eran las mismas a las que el Sr. [DEMANDADO] se había comprometido mediante el contrato de cesión de derechos celebrado en el año 2011; y esto es así, ya que es imposible verificar las dimensiones hasta tanto tener conocimiento de los planos finales de obra, debidamente elaborados por un profesional agrimensor. De modo adicional cabe destacar que, a diferencia de lo que se podía esperar dado el tiempo que demandó la obra en construcción, desde que fue efectuado el pago hasta la toma de posesión de las unidades funcionales, tanto estas como las partes comunes del edifico se encontraban incompletas, con detalles de imperfección en su construcción.-
Sostuvieron que entre los años 2015 a 2018, se produjo una gran cantidad de reclamos, efectuados por parte de los copropietarios, vinculados a la inmensa cantidad de problemas que devinieron de la mala instalación en las cañerías, ruidos molestos por mal funcionamiento de bombas presurizadoras, problemas técnicos en los ascensores, medidores de luz con falta de habilitación por parte del ente regulador (todo lo cual llevó a que el edificio sufriera un corte de suministro de energía eléctrica en forma temporal), entre otros tantos. Este tipo de irregularidades, condujo a que se efectuarán varias reuniones entre los copropietarios para efectuar las denuncias ante los organismos competentes, y así obtener una rápida solución.-
Asimismo destacaron que, en las partes comunes del edificio, el Sr. [DEMANDADO] se había comprometido a la instalación de un salón de usos múltiples con sauna, parrilla y jacuzzi con hidromasaje, los cuales no fueron instalados hasta tanto no haber mediado reiterados reclamos. A esas alturas, no eran pocos los disgustos derivados de la deficiente tarea llevada a cabo por el demandado, lo cual se vería agravado aún más, con los insistentes pedidos de finalización de obra efectuados no solamente por los actores, sino también por parte de todos los copropietarios del edifico, para obtener la aprobación de los respectivos planos, y efectuar la posterior inscripción del reglamento en el registro de propiedad, al igual que la escrituración de las unidades funcionales ante el escribano [ESCRIBANO].-
Indicaron que luego de haber transcurrido diez años desde la celebración de la compraventa de las unidades funcionales, siete años desde la adjudicación de las mismas, es que recién en fecha 02 de marzo de 2021, tanto el Sr. [DEMANDADO], como el escribano [ESCRIBANO], convocaron a una asamblea a todos los co-propietarios del edificio Sucre 950, registrada bajo acta notarial n° 971, mediante el cual “informaron” los siguientes puntos:
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i.- El cambio del Sr. [FIDUCIARIO ORIGINAL] como fiduciario, con motivo de su fallecimiento, reemplazado por el Sr. [PADRE DEL DEMANDADO] (padre del demandado);
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ii.- La inscripción del reglamento de copropiedad, inscripto ante el registro de la propiedad inmueble en fecha 19 de junio de 2019;
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iii.- Los datos de la superficie actual de las unidades funcionales, según los planos de agrimensura aprobados ante el GCBA. Allí se anoticiaron en forma intempestiva, que figuraba la transcripción de la superficie de todas las unidades funcionales, conforme la registración del reglamento de copropiedad, que había sido inscripto en el año 2019 por el Sr. [ESCRIBANO]; es decir, dos años antes, sin que esto haya sido informado previamente por ninguno de ellos (arquitectos y escribano), aun a pesar de haberle reclamado varias veces al Sr. [DEMANDADO] respecto de la instrumentación de la obra y el mentado reglamento; y se enteraron que las unidades funcionales adjudicadas, tienen menos m2 de superficie que los pactados en la cesión de derechos celebrada, en el año 2011, con el demandado.-
Relataron que posteriormente a la celebración de la referida asamblea, al intercambiar conversaciones con los restantes copropietarios, pudieron confirmar en forma fehaciente, que no solo difieren las medidas de superficie presentadas en el reglamento de copropiedad declaradas por el agrimensor, respecto de nuestras propiedades, sino también las unidades de los restantes copropietarios. De esta manera, las unidades que les fueron entregadas, no cuentan con las medidas que fueron acordadas oportunamente, detectándose una diferencia total de 16.64 m2 de superficie entre las tres unidades funcionales oportunamente adquiridas. Lo expresado surge con claridad al observar el reglamento de copropiedad, el cual determina que las unidades funcionales actualmente presentan la siguiente superficie en m2, cuyas diferencias a continuación se detallan:
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i.- Unidad funcional Nº 8 (2º piso, departamento “A”): Superficie cubierta 30,64 m2, Superficie semicubierta 0,41m2, Superficie descubierta 3,67 m2. Total: 34,72 m2. Diferencia de 4,48 m2
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ii.- Unidad funcional Nº 10 (2º piso, departamento “C”): Superficie cubierta 62,06 m2, Superficie semicubierta 0,82 m2, Superficie descubierta 7,34 m2. Total: 70,22 m2. Diferencia de 8,18 m2
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iii.- Unidad funcional Nº 15 (4º piso, departamento “A”): Superficie cubierta 48,63 m2, Superficie semicubierta 1,03 m2, Superficie descubierta 10,56 m2. Total: 60,22 m2. Diferencia de 3,9 m2.-
Consideraron que en virtud de lo hasta aquí expuesto, y estando probado el incumplimiento contractual incurrido por el demandado, esta parte no tuvo más remedio que requerir por carta documento la reparación del daño, ello en virtud de la total falta de respuesta a los intentos de comunicación telefónica con el Sr. [DEMANDADO].-
Luego de otras consideraciones fundaron su petición en derecho, ofrecieron prueba y solicitaron el acogimiento a la demanda con costas.-
II.- Que impuesto a las actuaciones el trámite del proceso ordinario y corrido el traslado de rigor (cfr. fs. 60), con fecha 14 de octubre de 2022, se presentó el accionado [DEMANDADO], asistido por su letrada patrocinante, la Dra. [ABOGADA PARTE DEMANDADA], y opuso excepción de prescripción y de falta de legitimación pasiva, y contestó subsidiariamente la demanda entablada en su contra, negando “…todos y cada uno de los hechos expuestos…”. Sostuvo que “…en el escrito de demanda el metraje de las unidades siempre se expresó de forma aproximada, toda vez que aún, no había un plano registrado por el GCBA y, en consecuencia, se mencionaban superficies basadas en un anteproyecto con futuro de proyecto municipal…”.-
Señaló que ”…no tuvo injerencia alguna respecto del metraje de las unidades funcionales, toda vez que: no llevó a cabo el proyecto; no llevó a cabo la construcción del edificio; no llevó a cabo su administración fiduciaria; no llevó a cabo la adjudicación de las unidades resultantes, cuya obligación siempre estuvo en cabeza del fiduciario [FIDUCIARIO ORIGINAL]…”.-
Indicó que “…los actores, siempre estuvieron en conocimiento de cómo iba a ser el desarrollo de la obra, y, sobre todo, cuáles serían los roles de cada participante del contrato de fideicomiso, incluido el mío, toda vez que los actores fueron los inversores – vendedores del terreno…y cesionarios de los derechos y obligaciones del Fideicomiso…”.-
Expresó que “…jamás prometió metrajes exactos en el contrato de cesión de derechos suscripto entre las partes, siempre se dejó de forma bien clara y expresa que las medidas de las unidades eran aproximadas, a resultado del proyecto que pudiera aprobar y registrar el GCBA, proyecto de obra, que reitero, tampoco estaba a mi cargo…”; y que “…en su calidad de fiduciante, cumplió con lo establecido por el Art. 1666 CCCN habiendo transmitido, desde el año 2014, la posesión de las unidades a sus respectivos adjudicatarios…”.-
Señaló que “…no se le puede exigir…en su carácter de fiduciante, obligaciones inherentes al constructor del edificio, o al director de obra, o, al Fiduciario del Fideicomiso, en este caso, el contador [FIDUCIARIO ORIGINAL], quien era el responsable y obligado de transmitir el dominio a los adquirentes…o al Escribano [ESCRIBANO], obligado a inscribir el reglamento de copropiedad y a otorgar las escrituras traslativas de dominio…”.-
Manifestó que “…el plazo decenal para reclamar se encontraba fatalmente prescripto…”, dado que “…los actores han reconocido que el vínculo jurídico con el demandado, dio inicio mediante el contrato de cesión de derechos, suscripto en fecha 31/08/2011…”, y compareció “…de forma espontánea…” en la audiencia del día 14 de septiembre de 2021, luego de que se comunicara con él, “…la representación letrada de la actora…por teléfono. Nunca me notificaron fehacientemente…”.-
Relató que formó parte de un contrato de fideicomiso cumpliendo el rol de fiduciante, su función era la de aportar los fondos necesarios para la ejecución del objeto del fideicomiso. Pero, no es a partir de la cesión de derechos suscripta en fecha 31 de agosto de 2011 que los actores lo conocen, dado que “…Las partes, se conocen desde mucho tiempo antes, toda vez que los actores fueron inversores del negocio jurídico, parte importante del relato de los hechos omitida por quienes, hoy, pretenden una sentencia condenatoria en mi contra…los actores, nunca contaron…que fueron ellos quienes vendieron el terreno sito en la calle Sucre 950, lo cual dio origen al contrato de fideicomiso y en consecuencia, al negocio jurídico…”.-
Alegó que “…los actores fijaron el monto de venta del terreno en la suma de U$S 228.000.- (DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES), más la condición de la cláusula decima de la opción de compra, es decir, metros cuadrados futuros a construir. Tal es así que, fecha 27 de Mayo de 2011, el Arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO], firmó con los señores [ACTOR] y [ACTRIZ], una opción de compra por el terreno sito en la calle Sucre 950, respecto del cual, se fijaron las siguientes condiciones: el precio de venta, la forma de pago, la fecha de posesión del inmueble, las obligaciones del comprador, la fecha de escrituración, el modo de transferencia del dominio, la moneda de pago, los impuestos y gastos, embargos e inhibiciones, entre otros. En virtud del proceso de compraventa que se estaba gestionando, a los actores se les dio a conocer la intención de celebrar un contrato de fideicomiso, cuyo objeto sería la construcción de un edificio de vivienda multifamiliar a ejecutarse en el terreno que ellos mismos vendían…”.-
Detalló que “…El día 06.06.2011, el Arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO], firmó el principio de ejecución del contrato de opción de compraventa con el señor [ACTOR] y el asentimiento conyugal de [ACTRIZ]). Es en dicho acto, que el Arq. [PADRE DEL DEMANDADO] les hace entrega a los accionantes de una suma equivalente de U$S 5.000.-, a efectos de ejercer su derecho de comprador en Comisión para el Fideicomiso Sucre 950. A los 29 días del mes de Junio de 2011, se celebra el contrato de Fideicomiso Sucre 950 y es a partir de allí, que, el suscripto, se incorpora al mismo en su carácter de Fiduciante y el Contador [FIDUCIARIO ORIGINAL], en su rol de Fiduciario. A partir de dicho acto constitutivo, el Contador [FIDUCIARIO ORIGINAL], en su rol de Fiduciario, designó al Estudio de Arquitectura del Arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO], para que elabore el Proyecto de Obra, realice la Dirección de obra y la construcción del Edificio – es decir, que cumpla con el objeto del Contrato de Fideicomiso…”.-
Precisó que “…los accionantes tomaron efectiva posesión de sus unidades, quienes por supuesto, realizaron una minuciosa inspección de lo que efectivamente recibieron. Dicha inspección ocular, otorgó la expresa aprobación y plena conformidad de los actores, lo cual, dio lugar a la suscripción del Acta de Posesión. Es decir, que las unidades se ajustaban a lo convenido en la cesión de derechos… poseyeron desde el 2014, examinaron de forma minuciosa y aceptaron con plena conformidad, capacidad y discernimiento, las unidades entregadas en debido tiempo y forma. El edificio, se ejecutó cumpliendo las reglas del buen arte constructivo, es por ello, que los actores NO manifestaron disconformidad alguna durante más de siete (7) años, hasta llegado el momento de tener que pagar los gastos de escritura…”.-
Agregó que “…la información remitida por los responsables del Fideicomiso a los propietarios, siempre fue constante y permanente, buscando y priorizando brindar tranquilidad y seguridad respecto del buen accionar que se estaba llevando a cabo, para la obtención del plano, inscripción del reglamento y otorgamiento de las escrituras…”.-
Consideró que “…al señor [ACTOR] y esposa, se los invitó a llevar a cabo una lectura del reglamento de copropiedad e indicar modificaciones, sin embargo, ninguna respuesta brindaron a esta parte, consintiendo y aprobando de ese modo, el texto remitido. Muchos otros propietarios, quienes recibieron el mismo mail, procedieron a escriturar sus unidades funcionales sin inconveniente o reclamo alguno. El verdadero problema que tuvieron los actores al momento de escriturar, era el importe en dólares que debían pagar en concepto de honorarios profesionales del Escribano [ESCRIBANO], impuestos y sellados, y que por supuesto, evitaban erogar. Ellos, solo buscaban beneficios económicos y no incurrir en gastos, pretendiendo que el Fideicomiso aportara ese dinero, a modo de resarcimiento por la demora en la entrega de la escritura (ajena a la responsabilidad del Fideicomiso, como ya se demostró)…”.-
Finalmente, se opuso a los “…rubros indemnizatorios de daño emergente y daño moral…”, ofreció prueba y solicitó que, en su oportunidad, se rechace la demanda, con costas.-
III.- Con fecha 11 de noviembre de 2023, la parte actora contestó el traslado dispuesto en autos, con respecto a la excepción de falta de legitimación pasiva y de prescripción opuesta por el encartado.- En fs. 163, se difirió su tratamiento para el momento de dictar sentencia definitiva.-
IV.- Con fecha 23 de febrero de 2023 se celebró la audiencia preliminar prevista en el artículo 360 del Código Procesal, y en fs. 167 se dispuso abrir las actuaciones a prueba. Se produjo aquella que en este acto tengo a la vista.- En fs. 426 se declaró clausurado el período probatorio, colocándose los autos para alegar de conformidad con el art. 482 del CPCC, obrando en fs. 443/452 el alegato presentado por el encartado, y en fs. 453/460 el de la parte actora.- En fs. 463 se dictó la providencia de autos para sentencia, la que se encuentra firme y consentida.-
CONSIDERANDO:
I.- En las presentes actuaciones [ACTOR] y [ACTRIZ] promueven formal demanda contra [DEMANDADO] por los daños y perjuicios derivados de la diferencia de metraje de las unidades funcionales adquiridas, ubicadas en el piso 2º (departamentos “A” y “C”), y en el piso 4º (departamento “A”), y que surge entre lo convenido (cfr. contrato de cesión de derechos de fecha 31 de agosto de 2011, en el marco del contrato de fideicomiso denominado “Sucre 950”, suscripto el día 29 de junio de 2011), y los metros cuadrados que realmente fueron entregados (cfr. acta de asamblea, plasmada en la Escritura N° 5, Folio Nº12, del registro notarial N° 971, de fecha 02 de marzo de 2021, mediante la cual se los notificó de la inscripción del reglamento de propiedad horizontal, con el detalle de las verdaderas dimensiones de las unidades funcionales que les fueron entregadas).-
Que, al comparecer al pleito el accionado [DEMANDADO] opuso excepción de falta de legitimación pasiva y de prescripción. No obstante ello, alegó que “…el metraje de las unidades siempre se expresó de forma aproximada, toda vez que aún, no había un plano registrado por el GCBA y, en consecuencia, se mencionaban superficies basadas en un anteproyecto con futuro de proyecto municipal…”.-
(…Se omiten por brevedad y para mantener fluidez las extensas citas de jurisprudencia y encuadre normativo sobre Ley de Defensa del Consumidor, procediendo a los hechos del caso…)
III.- Excepción de falta de legitimación pasiva.- Liminarmente corresponde tratar las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por el encartado [DEMANDADO]… (…) Consecuentemente, por las razones precedentemente reseñadas, la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por [DEMANDADO], en su carácter de fiduciante del Contrato de Fideicomiso “Sucre 950” –en primer lugar- y luego de cedente en el marco de la “Cesión de derechos”, suscripta el día 31 de agosto de 2011, con los actores, no tendrá favorable acogida. Las costas se imponen al demandado vencido.-
IV.- Excepción de prescripción.- En segundo término corresponde atender a la excepción de prescripción opuesta por el accionado [DEMANDADO]… (…) Por todo ello, habré de desestimar la defensa opuesta por el encartado [DEMANDADO], en cuanto a la prescripción respecta, con costas al vencido.-
V.- Ello así, a los efectos de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión incoada, analizaré todas las medidas de convicción traídas a juicio en su conjunto… De acuerdo a como quedó trabada la litis y documentación reconocida por los accionados, resulta ser un hecho no controvertido que el día 29 de junio de 2011, [DEMANDADO] (El Fiduciante) y [FIDUCIARIO ORIGINAL] (El Fiduciario), celebraron “…el presente contrato de fideicomiso…”
En tanto, en la “Cesión de derechos” suscripta el día 31 de agosto de 2011, entre [DEMANDADO] (El Cedente) y [ACTOR] y [ACTRIZ] (Los Cesionarios), se acordó que: “…[DEMANDADO] cede y transfiere la totalidad de los derechos que tiene y corresponde sobre las unidades… a favor de [ACTOR] y [ACTRIZ]…”
Ahora bien, señalo que el hecho de autos dio lugar a la formación de la causa penal Nro. 20308/2022… La causa se originó en virtud de la denuncia formulada por [ACTOR]. En el escrito de denuncia inicial el nombrado indicó que en el mes de mayo de 2011 conoció a [PADRE DEL DEMANDADO] y a su hijo [DEMANDADO] -ambos arquitectos-, quienes se dedicaban como empresa familiar a desarrollar proyectos inmobiliarios…
En cuanto a las pruebas incorporadas en autos señalo que el día 29 de marzo de 2023, el perito informático designado de oficio [PERITO INFORMÁTICO] verificó tres correos electrónicos efectuados desde el usuario de correo electrónico de [DEMANDADO] [CORREO ELECTRÓNICO DEMANDADO]… dirigidos a múltiples copropietarios [CORREOS ELECTRÓNICOS DE TERCEROS].
En el mail de fecha 15 de noviembre de 2018, dirigido por [CORREO ELECTRÓNICO PADRE DEL DEMANDADO]… firmado por “Arq. [PADRE DEL DEMANDADO]”. En el mail de fecha 27 de febrero de 2019… firmado por “Arq. [PADRE DEL DEMANDADO]”. En el mail de fecha 20 de noviembre de 2021, emitido por [DEMANDADO] a [ACTOR] y [ESCRIBANO]… firmado por “Atte. [INICIALES DEMANDADO]”.
Con fecha 15 de mayo de 2023, el perito agrimensor designado de oficio [PERITO AGRIMENSOR], señaló las diferencias de metraje. Con fecha 28 de junio de 2023, la perito arquitecta designada de oficio [PERITO ARQUITECTA], efectuó la Inspección Ocular. Por su parte, el perito calígrafo [PERITO CALÍGRAFO] verificó las firmas atribuidas a [DEMANDADO], [ACTOR] y [ACTRIZ].
Con fecha 24 de noviembre de 2023, brindó su testimonio el Sr. [TESTIGO 1], quien indicó conocer a [ACTOR] y al encartado [DEMANDADO]. Acto seguido, declaró la Sra. [TESTIGO 2], quien expresó ser propietaria y conocer a [ACTOR] y a [DEMANDADO]. Luego, declaró el Sr. [TESTIGO 3], quien manifestó conocer a [ACTOR], a [ACTRIZ] y a [DEMANDADO]. El día 19 de febrero de 2024, declaró el Sr. [TESTIGO 4], que reconoció conocer al actor y al demandado [DEMANDADO]. El día 12 de abril de 2024, compareció el testigo [ESCRIBANO/TESTIGO 5], quien indicó conocer al actor [ACTOR], a la Sra. [ACTRIZ], al arquitecto [PADRE DEL DEMANDADO] y al demandado [DEMANDADO]. El día 06 de agosto de 2024, declaró el Sr. [TESTIGO 6], quien manifestó que el Sr. [FAMILIAR DEL DEMANDADO] ha sido socio suyo en una inmobiliaria.
VI.- Pues bien, reseñado el marco probatorio, siendo evidente las deficiencias de metraje de las unidades adquiridas, entre los que fijaran en la “Cesión de derechos”, suscripta el día 31 de agosto de 2011, entre [DEMANDADO] (El Cedente) y [ACTOR] y [ACTRIZ] (Los Cesionarios), y lo realmente entregado… cabe concluir que existió un incumplimiento contractual por parte del encartado. (…) En mérito de todo lo expuesto, entiendo que existió responsabilidad del Sr. [DEMANDADO] por el incumplimiento del contrato por lo cual, haré lugar a la demanda entablada por los accionantes [ACTOR] y [ACTRIZ].-
VII.- El resarcimiento.- i).- Daño emergente del incumplimiento contractual.- Los actores [ACTOR] y [ACTRIZ] reclamaron bajo la presente partida… (…) considero que la cantidad total de PESOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL ($ 4.500.000.-), para los accionantes [ACTOR] y [ACTRIZ] resulta adecuada para resarcir la diferencia de metros cuadrados.
ii).- Daño moral.- Los accionantes [ACTOR] y [ACTRIZ] indicaron que se han visto decepcionados… (…) Por lo demás, la parte actora no produjo prueba alguna tendiente a acreditar el daño moral cuya reparación persigue, todo lo cual sella la suerte adversa del rubro resarcitorio bajo análisis.
VIII.- Las costas.- Las costas del juicio habré de imponérselas al accionado [DEMANDADO] que resultó vencido…
IX.- Intereses.- Los accesorios se computarán desde la fecha de celebración de la mediación…
Por lo expuesto y lo establecido en las disposiciones legales, jurisprudencia y doctrina precedentemente citadas, analizadas las pruebas en particular y en conjunto a la luz de las reglas de la sana crítica (art. 386 del Cód. Procesal), juzgando en definitiva, FALLO:
1) Rechazando las excepciones de prescripción y de falta legitimación pasiva opuesta por el encartado [DEMANDADO]. Con costas al vencido.- 2) Haciendo lugar a la demanda entablada por [ACTOR] y [ACTRIZ] contra [DEMANDADO], a quien condeno a hacerle íntegro pago a los actores de la suma total de PESOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL ($ 4.500.000.-); más sus intereses y las costas del juicio -conforme lo dispuesto en los considerandos- dentro de los diez (10) días, bajo apercibimiento de ejecución.- 3) Difiriendo la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para una vez que se encuentre aprobada la liquidación.-
Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría. Comuníquese al Centro de Informática Judicial y, oportunamente, archívense las actuaciones.-