Por Derecho en Zapatillas
Hasta hace unos años, si vivías en el extranjero y querías transferir el dominio de un inmueble ubicado en Argentina mediante un contrato firmado afuera, te enfrentabas a una barrera burocrática enorme: además de apostillar el documento, necesitabas la orden de un juez argentino (lo que se conocía como exequatur) para que ese contrato tuviera validez registral.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), vigente desde 2015, eliminó ese paso judicial para agilizar el tráfico inmobiliario internacional. Sin embargo, como suele ocurrir en el derecho, una solución trajo aparejadas nuevas dudas interpretativas que los escribanos y los registros de la propiedad enfrentan a diario.
Veamos cómo funciona hoy el sistema para que un documento extranjero tenga validez plena sobre una casa, un campo o un departamento en nuestro país.
La regla de oro: Instrumento Público y Legalización
Según el artículo 2667 del CCyC, los contratos hechos en un país extranjero para transferir derechos reales sobre inmuebles situados en Argentina tienen exactamente la misma fuerza que los hechos en el territorio nacional, siempre que cumplan dos requisitos fundamentales:
-
Que consten en instrumentos públicos.
-
Que se presenten legalizados.
La legalización hoy es un proceso bastante sencillo: se hace mediante la famosa Apostilla de La Haya (para los países miembros de ese convenio) o mediante la legalización consular (un trámite simplificado donde basta la firma del cónsul argentino en el país de origen). El verdadero problema, y el que le quita el sueño a más de un escribano, es el primer punto: ¿cómo definimos qué es un instrumento público cuando viene de otro país?
El choque de dos mundos: El dilema del “Notary Public”
En Argentina y en gran parte de Europa y Latinoamérica, el escribano o notario es un profesional del derecho que da fe del contenido, asesora a las partes y redacta una escritura pública. Pero en los países del derecho anglosajón (como Estados Unidos o Inglaterra), el sistema es diferente. Allá, la figura del notary public muchas veces se limita a certificar que la firma pertenece a la persona que presenta el documento, pero no da fe de la legalidad del contenido ni lo convierte en un “instrumento público” en el sentido que le damos en Argentina.
Entonces, si la ley exige “instrumento público” pero el documento viene de un país que no tiene escrituras públicas, ¿qué hacemos?
Aquí entra en juego el concepto de “equivalencia”. El Código establece que se debe buscar una equivalencia entre la forma que exige Argentina y la que existe en el país donde se firmó. La jurisprudencia y la doctrina notarial tienden a aplicar un criterio flexible: si el documento privado con firma certificada es la única forma legal posible en ese país (por ejemplo, en muchos estados de EE. UU.) para transferir un inmueble, se lo debería considerar válido.
Para salvar estas diferencias, la práctica más segura es recurrir a un escribano en Argentina para que protocolice el documento extranjero. El escribano local actúa como un filtro de legalidad, adaptando ese papel foráneo a los estándares de nuestros registros.
¿Sirve para constituir hipotecas o solo para transferir?
Un detalle no menor que discuten los juristas es la redacción de la ley, que habla de “transferir” derechos reales. Si un banco español le da un crédito a una persona y deciden constituir una hipoteca sobre un departamento en Buenos Aires, ¿aplica esta misma facilidad? Constituir una garantía no es exactamente lo mismo que transferir el dominio.
Aunque el texto de la ley tuvo este “desliz” de redacción, la mayoría de los expertos coinciden en que el término debe interpretarse de manera amplia. Es decir, incluye no solo la compraventa, sino también la constitución de derechos como usufructos o hipotecas, ya que quien puede lo más (transferir la propiedad), puede lo menos (gravarla o ceder su uso).
La letra chica: Idioma, AFIP y Registros Locales
Aun superando la barrera del instrumento público, ingresar un documento extranjero al Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) tiene sus vericuetos burocráticos:
-
El idioma: Si el contrato viene en inglés, alemán o francés, el Registro lo va a rechazar. El Código (art. 302) exige que un escribano argentino protocolice el documento original junto con la traducción hecha por un Traductor Público matriculado. Recién ahí puede circular legalmente.
-
Los impuestos y los controles: En Argentina, la compraventa de inmuebles está sujeta a controles estrictos (COTI, ITI, Ganancias, origen de los fondos, UIF). Un documento firmado en el exterior obviamente no cumple de entrada con estos requisitos administrativos locales. Dependiendo de la jurisdicción (Capital Federal o Provincia de Buenos Aires), el Registro puede inscribirlo igual y luego “avisarle” a la AFIP, o bien el escribano que protocoliza deberá encargarse de sanear y retener los impuestos correspondientes (como el impuesto de sellos o gestionar el CDI -Clave de Identificación- para extranjeros).
-
Certificados previos: Como en cualquier operación local, para inscribir se necesitan informes de dominio e inhibiciones. Si el documento viene “crudo” de afuera, un escribano argentino suele ser el encargado de armar la rogatoria (el pedido de inscripción), adjuntando todos estos certificados para que el Registro no lo observe.
Resumen: ¿Cómo es el paso a paso?
Si tenés que firmar un documento en el exterior para transferir una propiedad en Argentina, lo ideal no es simplemente mandarlo por correo y esperar que el Registro lo acepte. El circuito recomendado es:
-
Otorgar el documento en el exterior bajo las formas más rigurosas que permita ese país (si hay escribano tipo latino, mejor; si no, la certificación notarial máxima disponible).
-
Apostillar el documento.
-
Si está en otro idioma, hacerlo traducir por Traductor Público en Argentina.
-
Entregar el documento a un Escribano Público en Argentina para que lo protocolice, verifique la equivalencia legal, controle la parte impositiva y se encargue de rogar la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
Fuente de la información: Esta nota fue elaborada en base a la disertación de la escribana Zulma A. Dodda, en la sesión de la Academia Nacional del Notariado (17 de septiembre de 2018), publicada en la Revista del Notariado N.º 942 (oct-dic 2020), bajo el título: “Contratos celebrados en el extranjero para transferir derechos reales sobre bienes inmuebles en Argentina”.