¿Qué requisitos debe cumplir el defecto?
No cualquier problema califica como un vicio legal. Para que puedas reclamar, el defecto tiene que reunir tres condiciones:
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Oculto: No debía ser aparente. Si el problema estaba a la vista o si, por tu profesión u oficio, debías haberlo detectado en una revisión normal, perdés el derecho a reclamar.
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Preexistente: El defecto tenía que existir al momento de la compra o de la entrega de la llave (la “tradición”). Si el caño se rompió seis meses después por un mal uso tuyo, no aplica.
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Grave: Tiene que ser de tal magnitud que haga a la casa impropia para su destino (por ejemplo, peligro de derrumbe o filtraciones masivas que impiden habitarla) o que, de haberlo sabido, hubieras pagado mucho menos o directamente no la hubieras comprado.
Los tres plazos clave (Ojo con las fechas)
El régimen de vicios tiene un juego de plazos bastante estricto. Si se te pasa uno, marchaste.
¿Qué podés reclamar? (Casos y opciones)
Si el vicio cumple con los requisitos y estás dentro de los plazos, la ley te da distintas herramientas según la gravedad del caso:
1. Reparación o Subsanación
Podés exigirle al vendedor que arregle el defecto a su costa (por ejemplo, que repare una falla estructural en los cimientos o cambie un cableado interno defectuoso que genera cortocircuitos).
2. Rebaja del precio (Acción quanti minoris)
Si el defecto es importante pero decidís quedarte igual con la propiedad, podés pedir judicialmente que te devuelvan una parte proporcional del dinero que pagaste, equivalente a lo que cuesta arreglarlo o a la pérdida de valor de la casa.
3. Resolución del contrato (Acción redhibitoria)
Si el vicio es destructivo o vuelve inhabitable la casa, podés deshacer la compra. Le devolvés el inmueble al vendedor y él te tiene que restituir el dinero invertido.
💡 ¿Se pueden pedir daños y perjuicios? Solo si demostrás que el vendedor actuó de mala fe (es decir, que conocía perfectamente el problema, te lo ocultó deliberadamente o hizo un “maquillaje” cosmético para tapar una grieta estructural o una humedad de cimiento grave). Si el vendedor no sabía del vicio (buena fe), solo responde por la reparación o la devolución del dinero, pero no por indemnizaciones extra.
Excepciones: ¿Cuándo no se puede reclamar?
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Si en el boleto de compraventa o la escritura se incluyó una cláusula de renuncia a los vicios ocultos (es válida, siempre y cuando el vendedor sea de buena fe y no haya ocultado el dolo deliberadamente).
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Si la propiedad se compró en un remate judicial. En las subastas públicas no hay lugar al reclamo por vicios redhibitorios.