La modificación de la ley de alquileres implica cambios. Se establece y mantiene que el precio del alquiler se fijará en pesos argentinos para períodos mensuales, con posibilidad de ajustes acordados por las partes con una periodicidad de al menos 6 meses. Esto significa que los contratos deben especificar cómo se realizarán los ajustes y cuándo, y estos ajustes se basarán en el Índice de variación de vivienda, Casa Propia.
Además, se mantiene el plazo mínimo de locación de vivienda a 3 años, lo que significa que no se pueden celebrar contratos de alquiler por un período inferior a este lapso. Se establecen condiciones más claras en cuanto a quién debe encargarse de las reparaciones, con plazos específicos para reparaciones urgentes y no urgentes. También se permite a los inquilinos rescindir el contrato antes de los 6 meses, siempre y cuando notifiquen con al menos tres meses de anticipación, sin requerir pagos adicionales.
La ley también introduce cambios en los impuestos relacionados con los alquileres, como la exención del impuesto a los bienes personales para inmuebles destinados a la locación para casa-habitación. Se otorgan beneficios tributarios a través del monotributo y la deducción del 10% del monto anual sin tope para el Impuesto a las Ganancias. La nueva ley prohíbe cualquier publicidad que incluya precios de alquiler en una moneda diferente a la nacional, pesos argentinos.
Por último, la ley de alquileres regirá para los contratos celebrados a partir de su sanción y entrada en vigencia, manteniendo los contratos anteriores bajo el régimen actual.
Ajustes del alquiler
La modificación propuesta establece que el precio del alquiler se fijará como un valor único en pesos para períodos mensuales, con posibilidad de ajustes acordados por las partes. La periodicidad de estos ajustes será de al menos 6 meses, nunca antes. Es decir, se podrá ajustar cada 6 meses si se así se pacta. Y con el índice casa propia.
Por ende, las partes acordarán al inicio del contrato el mecanismo para actualizar el precio, pudiendo utilizar el Índice de variación de vivienda, casa propia que publica el Estado: Utilizando el Coeficiente Casa Propia1, publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat o el que lo reemplace.
El monto del alquiler será en pesos argentinos, y el plazo mínimo de locación de vivienda será de 3 años, es decir, no se pueden celebrar contratos inferiores a ese lapso.
Se reducen algunos impuestos como bienes personales, débitos y créditos y se pide el registro del contrato de locación ante la AFIP, como hoy pero que casi ni se cumple…. Se mantiene la ley actual.
Los contratos de alquiler para vivienda tendrán un plazo mínimo de 3 años, excepto para alquileres temporarios como unidades amuebladas para turismo u otros fines temporarios. El inquilino no estará obligado a pagar más de un mes de alquiler por adelantado ni depósitos de garantía superiores a un mes.
El propietario tendrá que encargarse de las reparaciones urgentes en un plazo máximo de 24 horas desde que el inquilino las notifique, y en un plazo de 10 días corridos para reparaciones no urgentes.
El inquilino podrá rescindir el contrato antes de los 6 meses, siempre y cuando notifique con al menos tres meses de anticipación; en este caso, no se requerirá ningún pago adicional.
Toda publicidad en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmueble con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, dice la nueva ley, ratifica que la única moneda posible para contrato de alquiler de vivienda es pesos argentinos.
Cómo calcular el ajuste de alquiler
Para calcular el aumento del alquiler, primero es necesario obtener los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses y multiplicarlos entre sí. Luego, ese resultado se multiplica por la cuota de alquiler actual. A continuación, se presenta un ejemplo utilizando el caso de alguien que ha estado pagando un alquiler de $70,000 desde mayo de 2023 y necesita saber cuánto deberá pagar a partir de noviembre de 2023:
Acceda al sitio web del Gobierno para obtener los últimos seis valores del índice Casa Propia.
A continuación, multiplique estos valores entre sí. Siguiendo los valores oficiales publicados, la cuenta sería la siguiente: 1.0522 x 1.0557 x 1.1058 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
Luego, tome el resultado obtenido en el paso anterior y multiplíquelo por los $70,000, que es la cuota actual del alquiler.
El inquilino deberá comenzar a pagar $97,545 a partir de noviembre de 2023 y continuar esta cuota durante seis meses.
Impuestos al alquiler
En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas.
Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos el pago del monotributo.
Se exime de pagar el impuesto a los bienes personales a los inmuebles destinados a locación para casa habitación, con contratos registrados cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto limite a partir del cual se debe pagar el impuesto.
Están exentos del gravamen los créditos y débitos en cuentas bancarias utilizadas exclusivamente para operaciones inherentes a la locación de inmuebles con destino a casa – habitación.
La nueva ley permite deducción del 10% del monto anual sin tope, para el Impuesto a las Ganancias.
Desde cuándo rige la nueva ley de alquileres
La nueva ley de alquileres regirá para los contratos que se celebren a partir de su sanción y entrada en vigencia. Los anteriores se mantendrán bajo el régimen actual.
La entidad Inquilinos Agrupados celebró la nueva norma. En tanto, para algunos referentes del mercado inmobiliario generará una retracción en la oferta.
Texto completo ley de alquileres
El Senado y Cámara de Diputados,…
Capítulo I
Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación
Artículo 1º – Sustitúyase el artículo 1.198 del Có-
digo Civil y Comercial de la Nación, según la modifi-
cación introducida por el artículo 3º de la ley 27.551,
que queda redactado de la siguiente manera:
Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación
de inmueble. El contrato de locación de inmue-
ble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo
expreso y determinado mayor, se considera cele-
brado por el plazo mínimo legal, de tres (3) años,
excepto los casos del artículo 1.199.
Art. 2º – Sustitúyase el artículo 1.199 del Código
Civil y Comercial de la Nación, según la modificación
introducida por el artículo 4º de la ley 27.551, que
quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo
legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos de locación de inmuebles o parte de
ellos destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organis-
mo internacional y el destinado a habita-
ción de su personal extranjero diplomáti-
co o consular;
b) Habitación con muebles que se arrienden
con fines de turismo, descanso, o simila-
res y para cualquier otro fin temporario
en interés del locatario. Si el plazo del
contrato o de los contratos consecutivos
supera los tres (3) meses, se presume, sal-
vo prueba en contrario, que no fue hecho
con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Las locaciones de puestos en mercados o
ferias.
Tampoco se aplica el plazo mínimo le-
gal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad deter-
minada expresada en el contrato y que
debe normalmente cumplirse en el plazo
menor pactado.
Art. 3º – Sustitúyase el artículo 1.201 del Código
Civil y Comercial de la Nación, según la modificación
CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA NACIÓN O.D. Nº 854 3
introducida por el artículo 5o de la ley 27.551, que
quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1.201: Conservar la cosa con ap-
titud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al
uso y goce convenido y efectuar a su cargo la
reparación que exija el deterioro en su calidad o
defecto, originado por cualquier causa no impu-
table al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante
un reclamo del locatario debidamente notificado,
para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario puede realizar por sí, con cargo al loca-
dor, una vez transcurridas al menos veinticuatro
(24) horas corridas, contadas a partir de la recep-
ción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el lo-
catario debe intimar al locador para que realice
las mismas dentro de un plazo que no podrá ser
inferior a diez (10) días corridos, contados a
partir de la recepción de la intimación, cumpli-
do el cual podrá proceder en la forma indicada
en el párrafo precedente. En todos los casos, la
notificación remitida al domicilio denunciado
por el locador en el contrato se tendrá por vá-
lida, aun si el locador se negara a recibirla o no
pudiese perfeccionarse por motivos imputables
al mismo.
Art. 4º – Sustitúyase el artículo 1.221 del Código
Civil y Comercial de la Nación, según la modificación
introducida por el artículo 9º de la ley 27.551, que
quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1.221: Resolución anticipada. El
contrato de locación puede ser resuelto anticipa-
damente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han
transcurrido seis (6) meses de contrato,
debiendo notificar en forma fehaciente
su decisión al locador con al menos un
(1) mes de anticipación. Si hace uso de
la opción resolutoria en el primer año
de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indem-
nización, la suma equivalente a un mes y
medio (1 y 1/2) de alquiler al momento
de desocupar el inmueble, y la de un (1)
mes si la opción se ejercita transcurri-
do dicho lapso, considerándose para su
cálculo el valor equivalente al mes locati-
vo en que se entrega el inmueble. En los
contratos de inmuebles destinados a vi-
vienda, cuando la notificación al locador
se realiza con una anticipación de tres (3)
meses o más, y dicho preaviso opere sus
efectos luego de haberse cumplido seis
(6) meses de contrato, no corresponde el
pago de indemnización alguna por dicho
concepto;
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo
abonar al locador el equivalente a dos (2)
meses de alquiler, considerándose para su
cálculo el valor equivalente al mes locati-
vo en que se entrega el inmueble.
Capítulo II
Reformas a la ley 27.551
Art. 5º – Modifícase el artículo 14 de la ley 27.551,
que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 14: Ajustes. Los contratos de loca-
ción, cualquiera sea su destino, están exceptua-
dos de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la
ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles con
destino a uso habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único, en moneda na-
cional, y por períodos mensuales, sobre el cual
podrán realizarse ajustes con la periodicidad que
acuerden las partes y por intervalos no inferiores
a seis (6) meses.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior,
los ajustes deberán efectuarse utilizando un
coeficiente conformado por la menor variación
que surja de comparar el promedio del 0,9 de
la variación del coeficiente de variación salarial
(CVS) publicado por el INDEC y la variación del
coeficiente de estabilización de referencia (CER)
publicado por el Banco Central de la República
Argentina.
Art. 6º – Incorpórase como artículo 14 bis de la ley
27.551, el que quedará redactado de la siguiente ma-
nera:
Artículo 14 bis: Toda publicidad, en cualquier
medio o plataforma, que incluya precio de lo-
caciones de inmuebles con destino habitacional
debe realizarse en moneda nacional, quedando
prohibida cualquier publicidad en contravención
a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a
la ley 27.551 y a normas complementarias.
Art. 7º – Publicación de estadísticas. Incorpórese el
inciso k) al artículo 19 de la ley 27.551, el que quedará
redactado de la siguiente manera:
k) Relevar y difundir de manera periódica y
actualizada información estadística sobre
la situación de locaciones con fin habita-
cional, en la República Argentina, identi-
ficando demanda locativa y cantidad de
hogares inquilinos, y sobre la demanda
habitacional de alquiler social, beneficia-
rios alcanzados y las medidas adoptadas
para su cumplimiento.
4 O.D. Nº 854 CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA NACIÓN
Capítulo III
Incentivos
Art. 8º – Monotributo. Modifíquese el inciso e) del
artículo 2º del anexo Régimen Simplificado para Pe-
queños Contribuyentes (RS), monotributo, título II de
la ley 26.565, que quedará redactado de la siguiente
manera:
e) No realicen más de tres (3) actividades
simultáneas o no posean más de tres (3)
unidades de explotación. En el caso de
la actividad de locación de inmuebles,
mediante contratos debidamente registra-
dos, se considera como una sola unidad
de explotación independientemente de
la cantidad de propiedades afectadas a la
misma.
Los ingresos provenientes exclusi-
vamente de la locación de hasta dos (2)
inmuebles estarán exentos del pago del
monotributo.
Art. 9º – Bienes personales. Exención. Incorpóre-
se el inciso l) al artículo 21 del título VI del decreto
281/97 (t. o. ley 23.966), de impuesto sobre los bie-
nes personales, que quedará redactado de la siguiente
manera:
l) Los inmuebles destinados a locación
para casa-habitación, con contratos debi-
damente registrados, cuando el valor de
cada uno de ellos sea igual o inferior al
monto establecido en el segundo párrafo
del artículo 24.
Art. 10. – Impuesto a los débitos y créditos banca-
rios. Incorpórese como inciso d) del artículo 2º de la
ley 25.413 el siguiente:
d) Los créditos y débitos en caja de ahorro
o cuentas corrientes bancarias utilizadas
en forma exclusiva para las operaciones
inherentes a la actividad de locación de in-
muebles con destino casa-habitación, cu-
yos contratos se encuentren debidamente
registrados, conforme a la reglamentación.
Art. 11. – Incorpórese como inciso k) al artículo 85
de la ley 20.628 (t. o. 2019) el siguiente:
k) El diez por ciento (10 %) del monto total
anual de alquileres de inmuebles destinado
a casa habitación. Ambas partes, locatario
y locador, podrán hacer uso de esta deduc-
ción adicionalmente con otras que existan.
Capítulo IV
Disposiciones finales
Art. 12. – Vigencia. Las disposiciones de la presen-
te ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su
publicación en el Boletín Oficial y resultará de apli-
cación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes.
Art. 13. – Invitación. Invítase a las provincias y a la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar benefi-
cios tributarios en sus jurisdicciones en los contratos
de locación con destino casa-habitación celebrados y
registrados conforme a la ley, como así también sus
prórrogas, cesiones y transferencias.
Art. 14. – Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Se deja constancia que el proyecto en cuestión fue
aprobado en general y en particular por mayoría ab-
soluta de los presentes (artículo 81 de la Constitución
Nacional).
Saludo a usted muy atentamente.
Claudia Ledesma Abdala de Zamora.
Marcelo J. Fuentes.
INFORME
Honorable Cámara:
Las comisiones de Legislación General y de Presu-
puesto y Hacienda, al considerar las modificaciones
introducidas por el Honorable Senado al proyecto de
ley que le fuera pasado en revisión, por el que se mo-
difica la ley 27.551 y el Código Civil y Comercial de
la Nación; luego de su estudio, aconsejan la acepta-
ción de sus modificaciones.
Lucas J. Godoy.