Si alquilás o sos dueño, esta nota te va a servir. Con el DNU 70/2023 hay mucha más libertad para pactar (moneda, plazo, ajustes), pero el Código Civil y Comercial sigue marcando la cancha en temas de fondo. Paso a contarles cuáles son las reglas básicas para no terminar en un juicio interminable, y un par de historias reales que superan a la ficción.
Reglas prácticas: ¿Quién paga qué?
1. La eterna pelea por las Expensas
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Ordinarias (paga el inquilino): Son los gastos comunes y de mantenimiento corriente. Ejemplos: sueldo del encargado y cargas sociales, artículos de limpieza, luz de los pasillos, seguro del edificio y mantenimiento del ascensor.
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Extraordinarias (paga el dueño): Son gastos inusuales o mejoras que revalorizan el edificio a largo plazo. Ejemplos: pintura integral de la fachada, cambio del motor del ascensor, impermeabilización de la terraza o la indemnización por despido del portero.
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Ojo con la trampa: Muchos administradores meten gastos extraordinarios (como la indemnización de un juicio laboral) en la columna de “ordinarias” para disimular. Más allá de cómo lo etiquete el resumen de expensas, si el gasto es excepcional, le corresponde pagarlo al dueño.
2. Arreglos y mantenimiento
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Reparaciones urgentes: Si se rompe un caño, hay pérdida de gas o riesgo eléctrico (peligra la salud o habitabilidad), el inquilino debe avisar. Si el dueño no responde o no lo soluciona en 24 horas, el inquilino puede hacer el arreglo por su cuenta y descontarlo del alquiler o exigir el reintegro.
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Mantenimiento menor: Cambiar un cuerito, destapar la pileta de la cocina o cambiar una lamparita es responsabilidad del inquilino, que debe cuidar la propiedad.
Casos reales y anécdotas insólitas
Cuando estas reglas no se cumplen o no quedan claras en el contrato, la realidad nos regala situaciones insólitas que terminan en la justicia (o en las redes sociales):
El caso del limonero y la pileta deconstruida En Córdoba Capital, una familia alquiló un dúplex nuevo pero a medio terminar: el patio era de tierra, se inundaba y faltaban rejas. De su bolsillo, los inquilinos pusieron rejas, pasto de primera calidad (champas), baldosas, un fogonero, una pileta de material iluminada y hasta plantaron un limonero. Al terminar el contrato, pidieron un reconocimiento económico por haber revalorizado la propiedad, pero el dueño se negó rotundamente. ¿Qué hicieron? Contrataron operarios, rompieron la pileta a mazazos y la rellenaron con tierra, sacaron las rejas, levantaron las baldosas y el pasto, ¡y hasta desenterraron el limonero para llevárselo!. Devolvieron la casa exactamente como la recibieron. Regla de oro: toda mejora útil o suntuaria debe acordarse por escrito antes de poner un peso.
Condenados por arruinar un cumpleaños En el barrio porteño de Almagro, un consorcio ignoró durante años los reclamos de un matrimonio por graves filtraciones de agua. El departamento quedó tan arruinado y lleno de humedad que la familia tuvo que alquilar un salón de fiestas externo para poder celebrar el cumpleaños de su hija y la Navidad. La Justicia no solo obligó a reparar todo, sino que condenó al consorcio a pagar una fuerte indemnización por daño moral (la dueña tenía ataques de ansiedad por miedo a un cortocircuito) y a reintegrarles la plata del salón de fiestas alquilado.
La venganza del inodoro A veces la furia viene del lado del propietario. En Gales, Reino Unido, un hombre de 76 años se cansó de un inquilino moroso. En lugar de iniciar un juicio de desalojo, tuvo un “momento de locura”: entró sin permiso a la propiedad con herramientas y arrancó de cuajo el inodoro, el lavamanos y rompió los caños del baño. El chiste le salió caro: la justicia lo multó con más de 4.000 dólares por allanamiento ilegal, acoso y destrozos en su propia vivienda.