Ana y Julián compraron en pozo en Barracas. Sesenta mil dólares. Casi todo lo que tenían y una parte de lo que todavía no tenían.
Lo que estaban comprando, en realidad, era una habitación. La de Renata, que iba a cumplir cuatro más o menos cuando les entregaran. Daba a un patio interno y tenía una ventana, y esas dos cosas —el patio y la ventana— eran, para ellos, el motivo entero de la operación.
El boleto tenía firmas certificadas. Guardá ese dato, que al final de esta historia va a ser el que importe.
Y tenía una fecha: 31 de julio de 2017. Ese día la unidad debía estar en condiciones de habitabilidad para ser recibida, aunque quedaran detalles de terminación.
El boleto también traía una cláusula sexta. Una de esas que uno lee por arriba porque supone que nunca se va a usar.
Decía que si alguna de las partes incumplía —en entregar o en recibir la posesión, en comparecer ante el escribano— el incumplimiento devengaba a favor de la parte cumplidora una multa de 150 dólares por día. Desde la fecha de mora y “hasta el efectivo cumplimiento”.
Ana la leyó y pensó que estaban cubiertos.
Y en cierto modo lo estaban. Ciento cincuenta dólares diarios es una cifra seria para castigar una demora. A los dos meses son nueve mil dólares: molesto, proporcionado, disuasivo. La cláusula estaba bien pensada.
Estaba bien pensada para un atraso de dos meses.
Nadie escribió qué pasaba si el atraso duraba cinco años, porque nadie estaba imaginando eso. Y ahí, en ese hueco, empieza todo lo demás.
Llegó la fecha pactada de entrega y no pasó nada.
Vale detenerse acá, porque este es el punto donde el fallo se pone incómodo con la desarrolladora.
El contrato le daba dos salidas. Podía prorrogar el plazo 180 días de manera unilateral, sin pedirle permiso a nadie, por única vez. Y por cada día en que lloviera durante la obra, el plazo se corría dos días más.
No usó ninguna de las dos. No ejerció la prórroga, no invocó las lluvias, no alegó ninguna causal que la eximiera del cumplimiento.
Simplemente no entregó.
Y acá empieza la parte rara de esta historia, que es cuando la cláusula que protegía a los Ferreyra se convierte en otra cosa.
A los cien días de atraso, la multa acumulada era de 15.000 dólares. Un número que todavía se parece a una indemnización.
Al año, 54.750. Ya casi el precio del departamento.
A los tres años, 164.250.
El 23 de diciembre de 2022, cuando la desarrolladora se presentó en concurso preventivo, habían pasado 1.971 días desde el vencimiento. La cuenta daba 295.650 dólares.
Casi cinco veces lo que Ana y Julián habían pagado por el departamento.
Nadie hizo nada para que ese número creciera. Nadie lo negoció, nadie lo reclamó de más. Creció solo, a razón de 150 por día, todos los días, incluidos los domingos y los feriados y los días en que los Ferreyra ni se acordaban del asunto.
Concurso preventivo de acreedores
Cuando una empresa entra en concurso preventivo, sus acreedores tienen que presentarse a verificar lo que les deben. Los Ferreyra fueron por dos cosas: la escrituración de la unidad y la multa.
Les reconocieron la escrituración. Y de los 295.650 de multa, les admitieron 23.850.
Promovieron un incidente de revisión para pelear el resto.
Y perdieron entero.
El juez de primera instancia les dijo que la cláusula penal solo se activa si antes constituís en mora al deudor, que ellos nunca habían intimado de manera inequívoca y fehaciente, y que por lo tanto no había multa que reclamar.
Cero.
La Cámara: tenían razón
La Sala B de la Cámara Comercial resolvió el 15 de mayo de 2026 y empezó por darles la razón en lo que habían perdido.
El artículo 886 del Código Civil y Comercial dice que la mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento. Es la mora automática: vencido el plazo, el deudor ya está en mora. El acreedor no tiene que hacer absolutamente nada.
Las únicas excepciones —artículo 887— son las obligaciones a plazo tácito o indeterminado. Y acá el plazo era cierto, escrito, con fecha de calendario.
No hacía falta ninguna carta documento. La multa había empezado a correr sola el 31 de julio de 2017 a la medianoche.
Si te quedás con una sola cosa de esta nota, que sea esta. Cuando tu boleto tiene fecha cierta de entrega, no necesitás intimar para que la multa empiece a devengarse. Corre sola. Y la desarrolladora que no ejerció las prórrogas que ella misma se reservó no tiene después mucho para decir.
Sin embargo, el artículo 794, segundo párrafo, permite a los jueces reducir las penas cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta y con el valor de las prestaciones, configura un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor. Se llama morigeración.
Tiene reglas estrictas. El juez puede hacerlo de oficio, pero no puede derogar la multa: solo bajarla. Y es una facultad de uso excepcional y criterio restrictivo, porque si los jueces morigeraran con amplitud, la cláusula penal dejaría de servir para lo que sirve.
La Cámara la usó. Y el motivo no fue proteger a la desarrolladora.
Fue que en un concurso, del otro lado del mostrador ya no está solo el deudor. Está todo el mundo que también le prestó, también le pagó y también está esperando. El tribunal lo dijo con todas las letras: reconocer una acreencia sancionatoria de esa magnitud distorsionaría el pasivo concursal en desmedro de la masa de acreedores, y podía comprometer la propuesta de acuerdo que ya estaba homologada.
Y hay algo que el fallo no necesita explicitar porque se cae de maduro: en el concurso de una desarrolladora, buena parte de esos otros acreedores son otras familias que también compraron en pozo.
Gente exactamente igual a Ana y a Julián. Que también pagó, que también esperó, que también tenía una habitación en la cabeza.
Todo el conflicto parecía ser familia contra empresa. Resultó ser familia contra familia.
La Cámara fijó la multa en 60.000 dólares, con carácter quirografario. No es redondeo ni casualidad. El tribunal no lo formula como criterio general, pero en los hechos usó el precio de la prestación principal como techo de la pena: la multa puede llegar hasta lo que vale aquello que se incumplió, y de ahí para arriba se recorta.
No es una regla escrita en ninguna ley y no conviene leerla como si lo fuera. Pero si algún día discutís una cláusula penal desproporcionada, es una vara concreta que la Cámara Comercial acaba de aplicar.
Los Ferreyra se quedaron con el departamento.
La escrituración se la habían reconocido desde el principio y nunca estuvo en discusión. La desarrolladora quebrada tiene que escriturarles la unidad igual. La pieza con ventana al patio existe y es de ellos.
Eso pasa por dos normas que trabajan juntas y que casi nadie mira al firmar:
- Artículo 1171 del Código Civil y Comercial: los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta, otorgados a favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se abonó como mínimo el 25% del precio. Y el juez debe ordenar que se otorgue la escritura.
- Artículo 146 de la Ley 24.522, que establece la misma protección cualquiera sea el destino del inmueble.
¿Te acordás de las firmas certificadas del principio? Eso es la fecha cierta. Es un trámite de escribanía que sale poco y que se hace en una tarde.
Sin eso, esta historia termina de otra manera: los Ferreyra se quedan con un crédito quirografario en un concurso —o sea, con la promesa de cobrar algo, alguna vez, en moneda de acuerdo— y sin ningún departamento.
La cláusula penal, con toda su furia de 295.650 dólares, no les habría servido para nada.
Si estás comprando en pozo
- Firmas certificadas o escritura pública. Es lo que te da fecha cierta y lo único que te salva si la desarrolladora cae.
- Pagá y documentá al menos el 25% del precio. Es el umbral del artículo 1171. Guardá todos los comprobantes.
- Leé la cláusula de prórrogas antes que la de multas. Cuántos días unilaterales se reserva la vendedora, si hay días de lluvia, fuerza mayor, faltante de materiales. Cada una te corre el reloj.
- Si la multa no tiene tope, entendé que igual se lo van a poner. Una cláusula sin techo no te garantiza cobrar sin techo: te garantiza un juicio sobre cuánto es razonable.
- Ante el atraso, mandá carta documento igual. Aunque la mora sea automática y no haga falta. Es barata, deja constancia y te evita discutir cinco años después si hacía falta o no.
Sobre esta nota
Ana, Julián y Renata son personajes. Los hechos jurídicos, las fechas, los montos y los argumentos del tribunal son textuales del fallo.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala B, 15 de mayo de 2026.