El hombre que pidió comprar el campo que decía que era suyo

Hay una frase que se repite en el campo, en los barrios y en las sobremesas: «Si vivís veinte años en un lugar, es tuyo». Tiene algo de cierto, pero se olvida de un detalle que para la ley lo cambia todo. No alcanza con estar: hay que estar como dueño. Un fallo de la Cámara de Apelaciones de San Rafael, en Mendoza, lo muestra con una historia en la que la prueba decisiva no la aportó el Estado ni un testigo. La había firmado el propio demandante.

Un campo, una familia y una ley para poblar la tierra

La tierra en disputa es la fracción 9 del campo «El Vidalino», en el distrito La Llave, en San Rafael. Es tierra fiscal, propiedad de la Provincia de Mendoza, y está alcanzada por el Decreto-Ley 4711/83, conocido como ley de colonización. La norma funciona así: el Estado entrega tierras a quienes se comprometan a trabajarlas, con fines de explotación agropecuaria. A cambio pone condiciones, plazos y un precio, que hay que cumplir para recibir la escritura al final del camino.

En esa tierra vivió Victoriano Nievas. Según su familia, estuvo allí más de treinta años. El 3 de noviembre de 1993 se presentó ante el Juzgado de Paz de Monte Comán y firmó un acta en la que pedía que le adjudicaran el predio. Murió en 2007. De acuerdo con la demanda, su viuda y sus hijos siguieron en el lugar. El 5 de septiembre de 2008 firmaron una escritura de cesión de derechos y acciones posesorios a favor de Fabio Catalini.

Catalini hizo una cuenta que parecía redonda: los años de Nievas, más los de sus herederos, más los suyos. Con esa suma fue a la Justicia a pedir la prescripción adquisitiva, también llamada usucapión. Es el mecanismo por el cual alguien que posee un inmueble durante el tiempo que marca la ley se convierte en su dueño.

La pregunta que lo decide todo: ¿poseedor o tenedor?

Para entender cómo terminó este caso hay que detenerse en una distinción que el derecho argentino mantiene desde el Código de Vélez hasta el Código Civil y Comercial actual.

Pensá en un inquilino. Tiene las llaves, vive en la casa, paga la luz y arregla la canilla: tiene la cosa en su poder. Pero todos los meses, cuando paga el alquiler, reconoce que la casa es de otro. Para la ley, ese inquilino es un tenedor. Y un tenedor puede vivir cincuenta años en un lugar sin acercarse un centímetro a ser dueño.

El poseedor, en cambio, reúne dos cosas a la vez:

• Tiene la cosa en su poder. Los juristas lo llaman corpus.
• Se comporta como su dueño, sin reconocer a nadie por encima. Es el animus domini, el ánimo de dueño.

Solo el poseedor puede usucapir. La Cámara lo recordó con su propia jurisprudencia: quien tiene la cosa pero reconoce en otro la propiedad es «un simple tenedor». Por eso, en este juicio, los treinta años que la familia atribuía a Nievas no definían nada por sí solos. La pregunta era en qué carácter había estado.

Hay una regla más, y es la que suele sorprender. El tenedor no se convierte en poseedor porque lo desee ni porque pasen los años. Hoy lo dice con todas las letras el artículo 1915 del Código Civil y Comercial: nadie puede cambiar la especie de su relación con una cosa por su mera voluntad ni por el solo paso del tiempo. Para dar ese salto hace falta una interversión del título. Son actos exteriores y concretos que muestran que dejaste de reconocer al dueño, y que además producen ese efecto.

Lo que dijo cada parte

La Provincia de Mendoza negó que Catalini, o antes Nievas, hubiera tenido alguna vez ánimo de dueño. Según su argumento, Nievas entró al régimen de la ley de colonización como adjudicatario, es decir, como alguien que le pidió al Estado que le diera la tierra. Y tampoco habría cumplido las condiciones de esa ley:

• no hubo explotación agropecuaria;
• no se pagó el mínimo del 50% del precio actualizado;
• no hubo posesión continua ni mejoras.

El predio, afirmó la Provincia, estaba abandonado y sin desmalezar.

Fiscalía de Estado sumó otro dato: Catalini no presentó comprobantes de impuesto inmobiliario ni de tasas municipales. Lo que acompañó fueron pagos de servicios. Según Fiscalía, esos pagos prueban que alguien ocupa el lugar, no que se sienta dueño.

En junio de 2017, la jueza del Cuarto Juzgado Civil, Comercial y Minas de San Rafael rechazó la demanda. Consideró que Nievas había sido tenedor desde el principio y que no había pruebas de una interversión del título. El único acto posesorio acreditado era la instalación de luz eléctrica en el terreno, en 2016.

Cuatro quejas y una advertencia

Catalini apeló con cuatro agravios:

1. La sentencia era incongruente, porque la Provincia nunca había dicho que Nievas fuera tenedor, sino adjudicatario.
2. La jueza no había valorado los testimonios ni el acta de 1993.
3. La jueza había aplicado mal el derecho.
4. La jueza había fallado con apuro: entre el llamamiento de autos para sentencia y el fallo pasó menos de un mes.

Fiscalía de Estado pidió algo más drástico: que el recurso se declarara desierto por falta de una crítica razonada del fallo.

La Cámara resolvió con el voto del juez Sebastián Marín, al que adhirió el juez Darío Bermejo. Empezó por ese pedido y dejó una lección que sirve para cualquier juicio: apelar no es mostrarse en desacuerdo. El Código Procesal Civil de Mendoza exige señalar con precisión dónde se equivocó el juez, qué prueba valoró mal o qué norma aplicó mal. El tribunal de segunda instancia no puede completar lo que el apelante no argumentó. Así lo expresa un principio latino que la Cámara citó: tantum devolutum quantum appellatum, se revisa tanto como se apela.

Con esa vara, la Cámara declaró desiertos el tercer y el cuarto agravio, porque no atacaban los fundamentos por los que se había rechazado la demanda. La rapidez de una sentencia, por sí sola, no demuestra ningún error. Hay que mostrar cuál.

Tampoco le dio la razón en la supuesta incongruencia. Es cierto que la Provincia había usado términos confusos al contestar la demanda, y la Cámara atribuyó parte de esa confusión a la propia redacción de la ley 4711. Pero el sentido de la contestación era claro: negaba que hubiera ánimo de dueño. La jueza había resuelto exactamente lo que estaba en discusión. Catalini alegaba posesión y la Provincia alegaba tenencia.

El giro: la nota de 2013

Quedaba la pelea de fondo: si los testigos y el acta de 1993 demostraban que Nievas había sido poseedor. Acá el caso da su vuelta.

La Cámara no necesitó pesar testimonio por testimonio ni resolver en qué carácter había entrado Nievas al campo. Le alcanzó con un expediente administrativo agregado a la causa. En 2013, cinco años después de comprar los derechos posesorios, Catalini había firmado una nota junto con otra persona. Estaba dirigida al Director de Desarrollo Territorial de la Provincia y pedía que les adjudicaran en venta un terreno fiscal en La Llave, la fracción 9, para un proyecto tambo-ganadero.

Los jueces cotejaron los planos de mensura. La fracción de aquella nota coincidía con la superficie que Catalini reclamaba en el juicio: era el mismo campo.

Ante los jueces sostenía que el campo era suyo. Pero en 2013 le había pedido al Estado que se lo vendiera.

Nadie pide comprar lo que ya considera propio. Para la Cámara, con esa nota Catalini se sometió por su cuenta al régimen de la ley 4711 y reconoció a la Provincia como dueña. En palabras del fallo, «el devenir de sus propios actos» lo mostraba como tenedor.

Había, en teoría, dos caminos para ser dueño de ese campo:

• el de la ley de colonización, que exige cumplir las condiciones y pagar el precio;
• el de la usucapión, que exige poseer como dueño durante el plazo legal.

Catalini empezó a recorrer el primero y después intentó llegar por el segundo. Ahí aparece la doctrina de los actos propios: nadie puede contradecir su propia conducta anterior, cuando tiene relevancia jurídica, para sacar ventaja. No se puede actuar como tenedor ante la administración y como dueño ante los tribunales.

La Cámara agregó un remate. Aun si se admitiera que en algún momento hubo interversión del título, y no había pruebas de eso, no podría ser anterior a 2013. Desde esa fecha no se llegaba ni de cerca al plazo legal de veinte años.

El 9 de marzo de 2018, la Cámara rechazó el recurso y confirmó la sentencia. Las costas quedaron a cargo de Catalini y la regulación de honorarios se postergó. La tercera integrante del tribunal, la jueza Liliana Gaitán, no firmó porque estaba de licencia. Con ese fallo, la fracción 9 siguió siendo tierra de la Provincia.

Lo que deja este caso

Estar no es poseer. Veinte, treinta o cincuenta años de ocupación no alcanzan si durante ese tiempo reconociste a otro como dueño.

Lo que firmás te define. Un pedido de adjudicación, una oferta de compra, un contrato de alquiler o de comodato, un plan de pagos con el dueño: todos reconocen que la cosa es de otro. Cualquiera de esos papeles puede aparecer en un expediente años después.

La luz no te hace dueño. Pagar servicios prueba que alguien usa el lugar. El Código Civil y Comercial enumera los actos que sí muestran posesión en su artículo 1928: cultivar, cosechar, amojonar, hacer mejoras y excluir a terceros, entre otros. Además, la ley 14.159 establece dos reglas para estos juicios. La sentencia no puede basarse solo en testigos, y el pago de impuestos o tasas del inmueble se considera especialmente.

Comprar derechos posesorios tiene su riesgo. Cuando comprás «derechos y acciones posesorios», recibís lo que el vendedor realmente tenía, porque nadie puede transmitir un derecho mejor que el propio (artículo 399 del Código Civil y Comercial). Si el vendedor era tenedor, eso es lo que te llevás. Antes de pagar conviene hacer tres cosas:

• pedir un informe de dominio en el Registro de la Propiedad;
• averiguar si el inmueble es fiscal y bajo qué régimen está;
• preguntar qué papeles firmó el ocupante anterior.

Al Estado también se le puede usucapir, pero no todo. Los bienes del dominio público, como calles, plazas o ríos, son imprescriptibles (artículo 237 del Código Civil y Comercial). En este caso la discusión no fue si se podía usucapir contra la Provincia, sino cómo se había comportado quien ocupaba la tierra.

Apelar bien es un oficio. Dos de las cuatro quejas de Catalini se cayeron sin que la Cámara entrara a analizarlas. Decir que una sentencia fue apurada, o que aplicó mal el derecho, no sirve de nada si no se muestra dónde está el error.

Glosario en zapatillas

• Usucapión o prescripción adquisitiva: forma de convertirse en dueño de un inmueble después de poseerlo durante el plazo legal. En la versión más común, son veinte años.
• Poseedor: quien tiene la cosa y se comporta como su dueño.
• Tenedor: quien tiene la cosa pero reconoce que el dueño es otro.
• Interversión del título: el paso de tenedor a poseedor mediante actos exteriores que desconocen al dueño.
• Doctrina de los actos propios: no podés contradecir tu conducta anterior para sacar ventaja.
• Recurso desierto: una apelación que el tribunal no trata porque no critica con fundamentos la sentencia.

Ficha del caso

• Tribunal: Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz, Tributario y Familia de la Segunda Circunscripción Judicial de Mendoza (San Rafael).
• Carátula: «Catalini Fabio c/ Provincia de Mendoza o Superior Gob. de la Prov. p/ presc. adquisitiva», expte. 29.247/122.256.
• Fecha: 9 de marzo de 2018.
• Votos: Sebastián Ariel Marín (voto) y Darío Fernando Bermejo (adhesión). No firmó Liliana Gaitán, por licencia.
• Resultado: se rechazó la apelación y se confirmó el rechazo de la usucapión, con costas al actor.
• Normas: arts. 2351 y 2352 del Código Civil de Vélez Sarsfield, aplicado en el fallo. Sus equivalentes actuales son los arts. 1909, 1910, 1915 y 1899 del Código Civil y Comercial. También arts. 36, 137 y 142 del Código Procesal Civil de Mendoza y Decreto-Ley 4711/83.

En la historia de la fracción 9, el testigo más convincente contra Fabio Catalini fue su propia firma.