La encerraron en su propio jardín: a los 81 años le ganó al gobierno local por un paso que usó más de medio siglo

Helene Ball usó durante más de cincuenta años un pasito de 98 centímetros que salía de su jardín hacia un estacionamiento del condado. Un día se lo cerraron con una reja y cemento. Tres años y unas 50.000 libras después, un tribunal inglés le dio la razón. ¿Qué pasaría si la historia ocurriera en Argentina?

Una reja, cemento y una mañana de abril

Helene Ball es maestra jubilada. Vive en la misma casa de George Road, en Matlock (Derbyshire, Inglaterra), desde 1967. Al fondo de su jardín hay un muro, y en el muro una abertura de 98 centímetros con un portón. Del otro lado, un estacionamiento que pertenece al Derbyshire County Council, el gobierno del condado. Por ahí entró y salió la familia Ball durante décadas: a pie, y también arrimando el auto para bajar compras o levantar gente.

La mañana del 26 de abril de 2023, Helene salió al jardín y se encontró con un panel de reja metálica amurado con cemento sobre su portón. El council también bloqueó con bloques de hormigón la entrada vehicular al estacionamiento. Nadie le había avisado nada. Habían pasado dos semanas del segundo aniversario de la muerte de su marido.

Tres años de pelea

Con la ayuda de su hijo David, Helene reclamó. El council negó todo. Según la familia, rechazó cada intento de negociación. La reja sobre el portón se retiró antes del año, pero el acceso vehicular siguió bloqueado durante todo el pleito. Mientras tanto, el estacionamiento estaba en venta para un pequeño desarrollo de viviendas: un terreno con vecinos que tienen derechos de paso vale menos que uno «limpio».

La defensa del gobierno local se apoyó en los carteles: uno de 2010 que decía que era un estacionamiento para personal con permiso y que los vehículos no autorizados serían inmovilizados, y otro de 2019. El argumento: con esos carteles, el uso de la vecina ya no era pacífico sino discutido.

El fallo: 40 años y el derecho queda blindado

El caso llegó al First-tier Tribunal (Property Chamber), el tribunal que resuelve conflictos de registro inmobiliario. El juez Robert Brown hizo audiencia por video e inspección en el lugar, y el 27 de agosto de 2026 falló a favor de Helene (Ball v Derbyshire County Council, [2026] UKFTT 01290 (PC)).

Tuvo por probado que la familia usó el paso a pie —y el acceso vehicular limitado, para carga y descarga— desde marzo de 1967 hasta abril de 2023, sin oposición. Los carteles, dijo, regulaban el estacionamiento, no el paso. Y como el uso superó los 40 años, aplicó la sección 2 de la Prescription Act de 1832: pasado ese plazo, el derecho se vuelve «absoluto e inatacable».

El resultado: el derecho de paso se inscribe en el registro inmobiliario, el council debe garantizar que no vuelva a obstruirlo y tiene que hacerse cargo de las costas, que la familia estima en unas 50.000 libras y que todavía se están negociando. El juez, además, dejó escrito que la postura del council fue «sorprendentemente combativa» para la poca prueba que tenía, con «afirmaciones sin sustento» y un litigio «pendenciero».

Helene lo resumió a su manera: «Enseñé toda mi vida a chicos de 9, 10 y 11 años, pero nunca esperé que el council se portara de forma tan infantil. Hicieron todo lo posible para intimidarme. Se metieron con la persona equivocada».

Cómo funciona en Inglaterra

Lo que ganó Helene no es la propiedad del terreno sino un easement: un derecho a pasar por el terreno de otro. En el derecho inglés ese derecho puede nacer del simple paso del tiempo (prescription) si el uso fue «como quien tiene derecho»: sin violencia, sin esconderse y sin pedir permiso. La regla general son 20 años; a los 40, la ley de 1832 lo vuelve prácticamente imbatible.

Y un dato clave para comparar: en Inglaterra no existe una regla general que ponga a los terrenos de los gobiernos locales a salvo de la prescripción. El council es, a estos efectos, un dueño más.

¿Y en Argentina?

La figura existe. Acá el easement se llama servidumbre (arts. 2162 y siguientes del Código Civil y Comercial): el derecho real que permite al titular de un inmueble obtener una utilidad del inmueble vecino, por ejemplo, pasar.

También se puede ganar por el tiempo. El art. 2565 permite adquirir por prescripción los derechos reales principales, y la servidumbre lo es. Los plazos: 20 años de ejercicio ostensible y continuo (art. 1899) o 10 años si hay justo título y buena fe (art. 1898). Como en la servidumbre no se «posee» el terreno ajeno, el Código aclara que las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos (art. 1891): pasar, una y otra vez, a la vista de todos.

Un detalle histórico: con el Código de Vélez, Helene habría perdido. Solo se podían prescribir las servidumbres «continuas y aparentes» (art. 3017), y la de paso era el ejemplo clásico de servidumbre discontinua. El Código vigente desde 2015 eliminó esa clasificación, y la doctrina mayoritaria entiende que hoy la de paso sí se puede usucapir. Hace falta un juicio, y la sentencia se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 1905).

El gran «pero»: el dueño es el Estado. Acá aparece la diferencia de fondo. El art. 237 del Código dice que los bienes del dominio público son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Calles, plazas, caminos y «cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común» (art. 235, inc. f) no se ganan por el paso del tiempo, ni enteros ni en forma de servidumbre. Pueden pasar 60 años: contra el dominio público, el reloj no corre.

Pero no todo lo que es del Estado es dominio público. El Estado también tiene bienes de dominio privado (art. 236): inmuebles que le pertenecen pero que no están afectados al uso público. Esos bienes sí se pueden prescribir, igual que los de cualquier particular. Y un bien del dominio público pasa al dominio privado cuando se lo desafecta, que es justamente lo que hay que hacer antes de poder venderlo.

Por eso, en versión argentina, la pelea de Helene habría sido otra. No tanto «¿pasó durante 20 años?» sino «¿qué clase de bien es ese estacionamiento?». Un predio para autos del personal, con cartel de «solo con permiso» y puesto en venta para hacer viviendas, se parece bastante más a un bien del dominio privado del Estado que a una plaza. Si el juez lo encuadra así, el camino de la prescripción queda abierto (contando el plazo desde que el bien dejó de estar afectado al uso público). Si lo considera dominio público, el reclamo se cae, por más décadas que se acrediten.

¿Y la servidumbre forzosa? El Código obliga a dar paso a un inmueble «sin comunicación suficiente con la vía pública» (art. 2166). No era el caso: la casa de Helene tiene su frente sobre George Road. Lo suyo no era necesidad, era un derecho ganado por el uso.

Las costas. También acá rige el principio de que paga el que pierde (art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), y el Estado no está exento. Cobrarle al Estado, eso sí, suele ser un capítulo aparte.

En zapatillas

• Usar un paso durante años puede generar un derecho, pero no es automático: hay que probarlo en juicio. Fotos viejas, planos, testigos y boletas son oro.
• Si el terreno es de un particular (o del dominio privado del Estado): 20 años de uso ostensible y continuo.
• Si es dominio público —calle, plaza, camino—: no se prescribe nunca.
• Antes de reclamar, averiguá quién es el titular y qué destino tiene el inmueble. De eso depende todo.
• Y si sos el vecino por cuyo terreno pasan: el silencio prolongado también tiene consecuencias.

Fuentes: Derbyshire Times / Local Democracy Reporting Service; reseñas del fallo Ball v Derbyshire County Council [2026] UKFTT 01290 (PC); Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 235, 236, 237, 1891, 1897 a 1899, 1905, 2162, 2166 y 2565.