¿Qué pasa cuando alguien ofrece un inmueble “en garantía” de un contrato de locación y, después, lo vende? La intuición dice que ahí hay una trampa penal: prometió respaldo y se deshizo del respaldo. Pero el Código Penal no reprime la mala palabra ni el incumplimiento a secas. Reprime maniobras concretas y tipificadas. Y la pregunta técnica es distinta a la intuición: ¿qué clase de garantía se constituyó realmente? Porque no toda garantía otorga un derecho sobre la cosa.
La historia de la fianza o garantía en la locación
1. La oferta y su aceptación. A fines de diciembre de 2024, llamemoslo Gabriel Duarte (nombre inventado) —apoderado de una empresa llamémosla X le acercó a Laura Méndez una “Oferta de Acuerdo de Locación” por un galpón en el conurbano bonaerense. El destino era exclusivamente industrial: fabricación y distribución. El plazo, cuarenta y ocho meses, del 1° de enero de 2025 al 31 de diciembre de 2028, con un canon en dólares. Tres días después, Méndez aceptó la oferta en todos sus términos.
2. La cláusula de garantía. Acá está el nudo de todo. En el anexo de “Términos y Condiciones”, la cláusula de “Garantía Propietaria” establecía que Duarte y su esposa, Karina Belmonte —abogada—, se constituían como garantes solidarios, lisos y llanos y principales pagadores de todas las obligaciones del contrato. Renunciaban a los beneficios de división, interpelación previa y excusión. Y, como demostración de solvencia, afectaban un departamento propio en la Ciudad de Buenos Aires.
El contrato preveía, incluso, que si los fiadores caían en insolvencia, quiebra o disminución patrimonial, la locadora podía exigir la sustitución de esa garantía por otra. Detalle que conviene retener: se hablaba de sustituir, no de ejecutar el bien.
3. Las firmas. El 2 de enero de 2025 se ratificó el acuerdo, y una escribana certificó las rúbricas semanas más tarde. La certificación notarial daría después munición a la defensa: alegarían que, hasta ese acto, el negocio no había nacido.
4. El incendio. A solo dieciocho días de iniciada la locación, un foco ígneo de gran magnitud destruyó por completo el galpón alquilado y dañó las propiedades linderas. Intervino la justicia de garantías bonaerense por el posible delito de incendio.
5. Los reclamos y la rescisión. Las partes habrían acordado que Duarte se haría cargo de las reparaciones. Ante las demoras, Méndez y su esposo lo intimaron —primero por WhatsApp, después por carta documento— y finalmente rescindieron el contrato en noviembre de 2025.
6. Las ventas. El 26 de septiembre de 2025, Duarte y Belmonte vendieron el departamento que habían ofrecido en garantía. Y no fue el único movimiento: en pocos meses se desprendieron de varias propiedades más —en la Ciudad y en la provincia—, conservando a su nombre apenas dos, una inscripta como bien de familia y otra hipotecada.
7. Las medidas civiles. En febrero de 2026, un juzgado civil dictó contra la sociedad y ambos garantes una inhibición general de vender o gravar bienes, ordenó su anotación registral y trabó embargo sobre otro inmueble para cubrir la contracautela. Es decir: el conflicto ya estaba plenamente judicializado en sede civil.
8. La denuncia penal. Méndez, como querellante, impulsó la causa criminal. Cuando el juez de instrucción sobreseyó a los garantes, apeló.
Los agravios de la querella
El planteo de la acusadora particular tuvo dos patas:
Primera pata — Desbaratamiento de derechos acordados (art. 173, inc. 11, CP). Sostuvo que el contrato estaba plenamente vigente al momento del incendio, porque la certificación notarial solo acreditaba la autenticidad de las firmas, no el nacimiento del negocio. Que los garantes respondían de manera solidaria, lisa y llana y como principales pagadores, y que habían afectado en garantía el departamento. Al venderlo justo cuando se los intimaba a pagar el canon y a costear las remodelaciones, tornaron litigiosos sus derechos. Y remató con un argumento fino: que el tipo penal no distingue según la condición en que el bien se ofreció como aval —real o personal—.
Segunda pata — Insolvencia fraudulenta (art. 179 CP). De modo subsidiario, planteó que no podía descartarse que los garantes se hubieran insolventado a propósito, dado lo llamativo de haber vendido cuatro viviendas en apenas seis meses.
El análisis del tribunal
La Sala VI confirmó el sobreseimiento. Pero —y esto es lo interesante— no le dio la razón a la defensa en todo. Fue desarmando el caso por partes.
Primero: el contrato sí estaba vigente. El tribunal le dio la razón a la querella en este punto. El acuerdo quedó perfeccionado con la aceptación de la oferta (arts. 978 y ss. del Código Civil y Comercial), no con la certificación de firmas. La escribana se limitó a constatar identidades y dar autenticidad a las rúbricas. Es más, el propio Duarte reconoció que disponía del establecimiento desde fines de diciembre. La Sala hasta remarcó lo llamativo de que un empresario con trayectoria y una abogada tomaran posesión “sin un título que los legitimara”. Conclusión parcial: los garantes no podían escudarse en que el contrato “todavía no existía”.
Segundo, y decisivo: la garantía era personal, no real. Descartada la discusión sobre la vigencia, el tribunal fue al corazón del asunto: ¿la maniobra encuadra en algún tipo penal? Y la respuesta se apoya en una distinción de manual.
En la garantía real —hipoteca o prenda—, el acreedor obtiene un derecho sobre una cosa determinada. Ese bien queda afectado y responde específicamente por la deuda.
En la garantía personal —la fianza—, no hay derecho sobre ninguna cosa: el fiador amplía el poder del acreedor asumiendo una obligación propia, y responde con todo su patrimonio en caso de incumplimiento, sumando su posición a la del deudor principal. La cita doctrinaria que usó el tribunal (Cafferata; Compagnucci de Caso) apunta exactamente a eso: la fianza refuerza la seguridad del cobro haciendo que un tercero responda por la deuda ajena con la totalidad de sus bienes.
Del texto del contrato surgía que lo pactado era una fianza (art. 1225 y art. 1582 del CCyCN): Duarte y Belmonte se comprometieron a mantener una determinada situación económica, y el departamento demostraba su solvencia, no constituía un derecho de la locadora sobre ese inmueble en particular. La prueba de que no había derecho real, dijo la Sala, es que ante una demanda por daños los garantes responderían con todo su patrimonio —y tienen otras propiedades y automotores para afrontarlo—.
Por qué esto excluye el art. 173, inc. 11. El desbaratamiento de derechos acordados exige que el autor haya avalado el negocio con un bien mediante la constitución de una prenda o hipoteca y luego haya frustrado ese derecho real (sin que, incluso, sea necesaria la inscripción registral para que surta efectos). Nada de eso ocurrió acá: no se le concedió a Méndez ninguna garantía real sobre el departamento. Por lo tanto, venderlo fue el ejercicio regular del derecho de propiedad sobre una cosa propia. La obligación asumida era personal, no generó un derecho real, y su incumplimiento —aun mediando mala fe contractual— carece de connotación típica.
El tribunal respaldó la postura con una línea jurisprudencial consolidada de la propia Cámara: casos en los que se resolvió que vender el inmueble mencionado en un contrato de locación, cuando la garantía era personal, no configura desbaratamiento sino, a lo sumo, un incumplimiento contractual sin características defraudatorias. En uno de esos precedentes se subrayó que el bien ofrecido por el garante busca afianzar las obligaciones y demostrar solvencia, sin crear derecho ni obligación alguna sobre la cosa susceptible de ser desbaratada.
Tercero: la insolvencia fraudulenta llegó tarde y no cierra. Sobre el art. 179, la Sala fue tajante: la querella lo introdujo recién al apelar, por una maniobra por la que los imputados nunca fueron intimados —lo que la Sala leyó como un intento de mantenerlos sometidos a proceso a como diera lugar—. Y, además, por la fecha en que se inició el proceso civil, no se configuraban los requisitos de esa figura.
El cierre de fondo. La conclusión es de principios: el reclamo es ajeno a la competencia penal y deberá canalizarse en otra sede. La justicia penal, sustancialmente subsidiaria, exige estricta adecuación a sus tipos y no puede convertirse en el medio para dirimir litigios patrimoniales. Méndez no se quedó sin nada: se quedó sin causa penal, pero con la vía civil plenamente abierta —de hecho, ya en marcha, con inhibición general y embargo incluidos—.
Un apunte sobre las costas
Vale un párrafo aparte, porque suele pasarse por alto. La jueza que votó en primer término dejó a salvo su opinión sobre un desacierto del juez de grado: haber impuesto las costas por su orden. Recordó que la regla del art. 531 del Código Procesal Penal es que las costas las carga el vencido, y que solo puede eximírselo mediante un pronunciamiento expresosobre las razones plausibles para litigar, bajo pena de nulidad —criterio que la Corte Suprema tiene fijado—. Como no había motivos para apartarse del principio general, las costas de la Alzada se impusieron a la querella vencida.
La conclusión que deja el fallo
El caso no premia al que vende ni castiga al que confía. Ordena categorías. Y la lección técnica es precisa:
Un inmueble “afectado” o “mencionado” en una cláusula de garantía no equivale a un inmueble gravado. Si la garantía es personal —fianza—, el garante conserva la libre disposición de sus bienes; responderá con todo su patrimonio, pero en el fuero civil. Solo la constitución de un derecho real —hipoteca o prenda— coloca al bien bajo la protección penal del desbaratamiento.
Para quien redacta contratos, la moraleja es operativa, no filosófica: si lo que se busca es blindar una propiedad concreta, hay que constituir la hipoteca con todos sus pasos. Y para quien litiga, conviene tener presente que la buena fe contractual vulnerada abre acciones civiles reales y eficaces —inhibiciones, embargos, daños y perjuicios—, pero no transforma cualquier incumplimiento en delito. El derecho penal, como recuerda la Sala, llega último y solo cuando el hecho encaja, sin forzar, en su molde.
Fallo comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, Sala VI, sobreseimiento confirmado