Compró un departamento de pozo con dólares. Incumplieron el plazo y quisieron devolverle pesos

En este caso judicial, Claudia Ana, la demandante, presenta una demanda por incumplimiento contractual y busca cobrar una indemnización por daños y perjuicios contra la empresa DESARROLLADORA por un monto de US$55.000 dólares estadounidenses. La empresa debía construir y entregar el inmueble, pero entró en mora, al exceder el plazo y la compradora demandó por los daños y perjuicios. Habían firmado un boleto de compraventa.

Efectivamente, el 6 de junio de 2017, firmó un boleto de compraventa con la empresa  para adquirir una vivienda en construcción en el séptimo piso de un edificio en Buenos Aires por dicho monto, en Capital Federal.

El contrato establecía un plazo de entrega máximo para el 31 de diciembre de 2017, con un período de gracia de 8 meses adicionales, lo que debió resultar en la entrega de la propiedad el 31 de agosto de 2018. La empresa respondió negando la responsabilidad y alegando que no se ha cumplido con los procedimientos de notificación adecuados según los términos del contrato. Esto decía el contrato:

 

El Boleto de compraventa y la restitución por mora

El texto del boleto de compraventa del inmueble decía así. Como la construcción y entrega se demoró, al parecer dieron por resuelto, terminado el contrato, y demandaron por los daños y perjuicios.

“...La VENDEDORA incurrirá en mora en su obligación de entrega de la posesión del INMUEBLE objeto de esta venta a la COMPRADORA, una vez establecido por este BOLETO (incluyendo, en su caso, el plazo de gracia) y previa formulación de intimación fehaciente dirigida a la VENDEDORA por el término de diez (10) días corridos. Transcurrido el plazo de intimación, y si aun así la VENDEDORA no procediere a la entrega de la posesión del INMUEBLE, se la considerará en mora. Constituida la mora de la VENDEDORA de esta manera, y en caso que la VENDEDORA incumpliera con la fecha de entrega de las UNIDADES, el COMPRADOR podrá a su exclusivo arbitrio optar por: (a) Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida, con más el pago de una multa mensual desde la fecha de mora y hasta la de efectivo cumplimiento, tomando como referencia el valor locativo mensual de las UNIDADES de acuerdo a los valores de plaza vigentes al momento en que deba abonarse dicha multa (en adelante, el “Valor de Referencia), en concepto de indemnización libremente convenida por los daños y perjuicios experimentados por el incumplimiento… (b) transcurrido un plazo de dieciocho (18) meses contados a partir del momento en que se hubiere hecho efectivo el devengamiento de la multa prevista en el inciso (a) precedente de este mismo apartado 4.1., y previa intimación por medio fehaciente… para que en un plazo no mayor de quince (15) días corridos se subsane el incumplimiento, y sólo si el incumplimiento revistiera carácter sustancial, declarar resuelta esta operación de compraventa, sin necesidad de declaración judicial previa de ninguna naturaleza, bastando a tales efectos la sola manifestación de la voluntad de la COMPRADORA en tal sentido, notificada por medio fehaciente a la VENDEDORA, en cuyo caso la compradora podrá requerir la devolución de la totalidad de las sumas abonadas por el COMPRADOR al VENDEDOR bajo el BOLETO, con más un importe adicional por todo concepto equivalente a la “Tasa BADLAR” aplicada sobre las sumas efectivamente abonadas por las UNIDADES todo ello, en concepto y a título de única y definitiva indemnización libremente convenida por el incumplimiento y la resolución contractual, constituyendo el presente un pacto comisorio expreso, renunciando LA COMPRADORA a reclamar daños indirectos, pérdida de chance o cualquier otro rubro indemnizatorio por incumplimiento de la VENDEDORA…”.

La cámara de apelaciones en lo civil dijo que interpretada esa cláusula de buena fe, en el contexto de lo convenido en su integridad, de acuerdo a lo que las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión, es claro que esa particular forma de configuración de la mora fue prevista para el caso de que se pretendiera activar el pacto comisorio expreso allí contemplado en la esfera extrajudicial, extremo no verificado en la especie.

 

La restitución en dólares

Para los jueces, tampoco se pactó en el Boleto de Compraventa que no se admitirían pagos efectuados en una moneda distinta, así como tampoco se reguló la renuncia a la teoría de la imprevisión, el caso fortuito y/o cualquier hecho o circunstancia orientada a evitar que los pagos convenidos no se efectuaran en dólares estadounidenses. Por otro lado, no existe en el boleto de compraventa una cláusula que haga de la entrega de la moneda extranjera el objeto esencial del precio pactado como contraprestación, lo cual considera que permite arribar a la conclusión de que le asiste la facultad de desobligarse en moneda de curso legal, por aplicación inmediata del art. 765 CCivCom.

Además, afirmaron que tratándose de una operación de compraventa cuyo precio fue cancelado en su totalidad en dólares al momento de la celebración del boleto, carecía de sentido que el acreedor se muñera de esa seguridad y conviniera una cláusula donde las partes conferían a la moneda extranjera carácter esencial. Además, no se trata en el caso de cumplir con la obligación convenida en un contrato.

“No nos hallamos en esa hipótesis, sino todo lo contrario, habida cuenta de que precisamente por el incumplimiento definitivo en el que incurriera la demandada este ha sido resuelto. En esa línea, de acuerdo con el principio de la buena fe, que debe primar en materia contractual, incluso a la hora de la extinción, el fiel cumplimiento de la obligación de restituir que imponen los arts. 1080 del código civil y comercial”.

En suma, la empresa desarrolladora demandada no logró acreditar la existencia de una tal imposibilidad, pues, aunque por la normativa vigente no le está permitido adquirir directamente en una entidad financiera la totalidad de las sumas necesarias para cancelar sus obligaciones, en sus manos se encuentra la posibilidad de adquirir los dólares pactados por otros medios legales, aun cuando estos resulten más onerosos.

Puede mencionarse como referencia al “dólar bolsa” o MEP.”, a modo de ejemplo, para poner en evidencia que en la especie, no se encuentra debidamente configurada la imposibilidad de adquirir la moneda extranjera en cuestión, no obstante las restricciones impuestas, dada la existencia, como queda dicho, de otros medios legales para hacerlo.

Por tanto, en la medida que la emplazada no demostró la frustración de gestión alguna para hacerse de la mencionada moneda, ni esgrimió, más allá de lo que ahora se señala en los agravios, argumentos suficientes para demostrar que ninguna de las vías alternativas disponibles a nivel legislativo le estaba habilitada, no cabe más que descartar la configuración de la imposibilidad de cumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor. Al margen de que en el caso no se ha siquiera precisado qué destino se le dio a la totalidad del precio en dólares afrontado por el demandante y recibido por la accionada, concluyó el tribunal.

Sentencias completas – restitución en dólares

72491/2019

COMPRADORA, …c/ L… SA Y OTRO s/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Buenos Aires, de diciembre de 2022.-
Y VISTOS: estos autos caratulados “COMPRADORA, Claudia Ana c/ L…xx S.A. y otro s/ Cumplimiento de contrato” (Expte. N°…/2019), en trámite por ante la Secretaría de este Tribunal, para dictar sentencia, de los que;
RESULTA:
a) Que a 36/38 se presenta por derecho propio Claudia Ana COMPRADORA, a promover formal demanda por incumplimiento contractual y cobro de la indemnizacion de daños y perjuicios contra L…. xx S.A. y DESARROLLADOR por la suma de dólares estadounidenses cincuenta y cinco mil (U$S 55.000), o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, intereses y costas.
Relata que el día 06 de junio de 2017 suscribió con la empresa “…..” un boleto de compraventa en virtud del cual la demandada se obligó a vender, ceder y transferir la vivienda en construcción designada como Unidad Funcional N°25 o el número que resulte del plano de mensura y división en propiedad horizontal, ubicada en el piso 7 del edificio sito en la calle …. esquina …. (CABA) conforme se desprende de la cláusula primera. Que en la cláusula tercera se pactaron el precio y forma de pago, estableciéndose el precio total por la compra del inmueble en la suma de U$S55.000, abonados a la accionada al momento de la firma del contrato.
Dice que de conformidad con la cláusula cuarta, se consignó que la vendedora incurriría en mora en la entrega de la posesión del inmueble a la compradora una vez transcurrido el plazo máximo establecido –esto es, el 31 de diciembre de 2017-, con un

plazo de gracia de 8 meses adicionales. Por ello, debió habérsele entregado el bien el día 31 de agosto de 2018.
Funda su derecho y ofrece prueba.
b) Con la providencia de 39 se confiere el traslado de la demanda, fijándose para las actuaciones el trámite correspondiente al proceso de conocimiento ordinario.
c) Que con fecha 08/02/2021 se presenta por derecho propio DESARROLLADOR, opone excepción de falta de legitimación pasiva, contesta demanda en subsidio y solicita que oportunamente se dicte sentencia rechazando la acción entablada con costas.
Niega y desconoce pormenorizadamente todos y cada uno de los hechos relatados por la accionante.
Expone que en uso de la autonomía de la voluntad, la actora y la vendedora “…xx S.A.” suscribieron el boleto de compraventa relativo a la UF N°25 del inmueble a construirse sito en la calle …. de esta ciudad.
Con respecto a las obligaciones de las partes y si bien es cierto que se fijó un plazo de entrega, en la cláusula cuarta se establecieron ciertos mecanismos a los que debía ajustarse la interpelación –esto es, previa intimación fehaciente a la vendedora-, lo cual no surge que haya sido cumplido.
Sostiene que en la cláusula cuarta se pactaron las opciones de la compradora ante la mora de la vendedora.
Funda en derecho y ofrece prueba.
d) Que con fecha 08/02/2021 se presenta mediante apoderado “….A.”, a contestar la demanda cursada, efectúa un relato de los hechos en idénticos términos a los expresados por DESARROLLADOR y solicita el rechazo de la acción con expresa imposición de costas.
Funda en derecho y ofrece prueba.
d) Que con fecha 25/03/2021 se prescindió de la celebración de la audiencia prevista en el art. 360 del Código

Procesal; disponiéndose la apertura a prueba de las actuaciones el día 05/05/2021; período que transcurrió hasta su clausura de fecha 22/12/2021, oportunidad en que se pusieron los autos en secretaria para alegar, en los términos del artículo 482 del Código Procesal, haciendo uso de dicho derecho únicamente la parte actora.
e) Que con fecha 02/12/2022 se llamaron autos a sentencia, providencia que se encuentra firme y consentida.
CONSIDERANDO:
I.- La presente demanda tiene por objeto la resolución contractual y el cobro de la indemización por los daños y perjuicios correspondientes, con relación al boleto de compraventa celebrado el 6 de julio de 2017 por la actora Claudia Ana COMPRADORA y la demandada …–.x S.A., representada en ese acto por … XXX -en su calidad de presidente de “L… xx S.A.”, por medio del cual la actora adquirió la unidad funcional (en construcción) designada provisoriamente como UF N°25 del inmueble sito en la calle… esquina L…..La indemnización pretendida consiste en la devolucion de las sumas de dinero por ella abonadas al momento de la firma del boleto, esto es el precio pagado.
Por su parte, el demandado … XXX opone excepción de falta de legitimación pasiva.
Por otro lado, la demandada “L….x S.A.” reconoce la vinculación contractual que la une con Claudia Ana COMPRADORA, pero niega encontrarse en mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
II.- Cabe recordar también que de acuerdo a los principios de plenitud y congruencia (arts. 34 inc. 4o y 163 del Cód. Proc.), solo cabe fallar sobre los hechos alegados y probados, debiendo contener la sentencia decisión expresa y precisa de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio, las que deberán calificarse según corresponda por ley, declarando el derecho de los litigantes.

Asimismo, debo señalar que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).
Para resolver, el proceso civil no puede ser conducido en términos estrictamente formales, ni permitir que “se desarrolle como un juego de ficciones librado a la habilidad ocasional de los litigantes” (conf. Exposición de Motivos Ley 17.454), siendo incompatible con el adecuado servicio de la justicia una renuncia consciente a la verdad (conf. CSJN, Fallos 287:153; 254:11; 262:459; 279:239; 283:88; 284:375; 290:93; 294:392; etc); además, es de recordar que los jueces deben valorar que hacer justicia no importa otra cosa que la recta determinación de lo justo in concreto para lo cual es menester procurar la efectiva realización del derecho en las situaciones reales que se le presentan, lo cual exige conjugar los principios enunciados en la ley con los elementos fácticos del caso (conf. CSJN, Fallo: 302:1611).
III.- A fin de obtener un adecuando análisis, he de precisar el encuadre jurídico dentro de cuyos límites habrá de desenvolverse la apreciación del caso y de la prueba producida para finalmente dar la solución que corresponde al litigio. Para así proceder, examinaré en particular y en conjunto los diversos medios de prueba aportados por las partes siempre con sujeción a las reglas de la sana crítica que no son otra cosa que los principios de la lógica y las máximas de la experiencia (conf. Highton-Areán, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Tomo 7, pág. 490).
De conformidad con el art. 1083 del Código Civil y Comercial, una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple. Pero los derechos de declarar la resolución total o la resolución parcial son excluyentes, por lo cual,

habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el acreedor sólo puede resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la prestación parcial.
El art. 1084 expone los requisitos para la configuración del incumplimiento, el cual debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando: a) el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato; b) el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedor; c) el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar; d) el incumplimiento es intencional; e) el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor.
El art. 1086 establece que las partes pueden pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimientos genéricos o específicos debidamente identificados. En este supuesto, la resolución surte efectos a partir que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver.
El pacto comisorio, como condición resolutoria, en el caso expresamente estipulada es un derecho de opción del contratante con prestaciones recíprocas, que no ha incumplido, de reclamar la obligación de la contraparte o extinguir judicial o extrajudicialmente la relación jurídica por causa del incumplimiento (conf. Alberto J. Bueres (Dir.) – Elena I. Highton (Coord.), “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, T° 3C, pág. 448 y sus citas).
Nuestro Ordenamiento sustancial prevé dicha facultad, exigiendo que medie un incumplimiento (de suficiente entidad dice la doctrina y jurisprudencia) y que la parte acreedora se manifieste en el sentido resolutorio, aunque en la especie de autos se contempló la operatividad de la cláusula de pleno derecho, según la convención establecida por las partes (conf, Morello Augusto M. “El boleto de compraventa inmobiliaria”, 3ra. ed., Abeledo Perrot, 1981, págs. 157

y sstes.; Stiglitz Rubén (Dir.) “Contratos. Teoría general”, Depalma, 1994, págs. 731 y sstes.).
En efecto, el incumplimiento de una de las partes contratantes es el requisito sine qua non del pacto comisorio en cualquiera de sus variantes (expreso o tácito) y dicho incumplimiento debe ser imputable al deudor, ya sea título de dolo o culpa; ya que en caso contrario, es decir que el incumplimiento fuere involuntario como en el supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, el pacto comisorio no es aplicable, a menos que las partes hubieran pactado expresamente que aún en dichos casos el pacto es procedente. Además este incumplimiento debe ser importante, revestir cierta gravedad, ya que si el incumplimiento es insignificante quien pretenda la resolución estaría incurriendo en un abuso del derecho (conf. CA. Civ. y Com. de San Isidro, Pcia. de Bs. As., Sala I, c. “Saldaña, Julio Cesar c/. Sergio Trepat Aut. S.A. s/. Resolución de contrato y daños y perjuicios”, del 13/08/2004).
Pero aun cuando las partes acordaran el pacto comisorio, el contrato no puede tornarse ineficaz en forma automática, si están controvertidos los hechos que hacen a la conducta de ejecución (cfr. Morello Augusto C., op. cit, T.2, pag.177 y jurisprudencia allí citada).
Por lo demás, es sabido que el deudor de una obligación responde por su incumplimiento, hasta el límite de la imposibilidad de cumplimiento objetiva y absoluta causada por caso fortuito. Eso es lo que resulta de los arts. 955, 1716, 1749, 1732 y concs. del Código Civil y Comercial.
En efecto, la doctrina ampliamente mayoritaria afirma que la imposibilidad de cumplimiento, para extinguir la obligación (art. 888, Código Civil) y, al mismo tiempo, liberar al deudor de responsabilidad (arts. 513 y 514 del citado código), debe reunir los caracteres de objetiva, absoluta y no imputable al obligado. En particular, es preciso que se esté ante una imposibilidad absoluta (Bueres, Alberto J., “El incumplimiento de la obligación y la responsabilidad del deudor”, Revista de Derecho Privado y Comunitario, no 17 (Responsabilidad contractual), Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, p. 113; Pizarro, Ramón D. – Vallespinos, Carlos G.,

Obligaciones, Hammurabi, Buenos Aires, 1999, t. 3, p. 312; Colmo, Alfredo, De las obligaciones en general, Buenos Aires, 1928, p. 616; Boffi Boggero, Luis M., Tratado de las obligaciones, Astrea, Buenos Aires, 1986, t. 4, p. 567; Llambías, Jorge J., Tratado de derecho civil. Obligaciones, Perrot, Buenos Aires, 1967, t. III, p. 286 y 287; le Tourneau, Philippe – Cadier, Loïc, Droit de la responsabilité, Dalloz, París, 1996, p. 262; Larroumet, Christian, Droit Civil. Les obligations, París, 1996, p. 782; Radouant, Jean, Du cas fortuit et de la force majeure, Arthur Rousseau, Paris, 1920, p. 47), lo que significa que, como lo señalaba Osti, existe un impedimento para cumplir que “no puede ser vencido por las fuerzas humanas” (Osti, Giuseppe, “Revisione critica della teoria sulla imposibilitá della prestazione”, Rivista di Diritto Civile, 1918, p. 220).
Como con acierto lo señala Gamarra, el carácter absoluto de la imposibilidad se relaciona con los requisitos de imprevisibilidad e inevitabilidad propios del caso fortuito. En tal sentido, apunta el autor citado: “imprevisibilidad e irresistibilidad no sólo deben considerarse desde la persona del deudor, sino que también imponen -de regla- una determinada consistencia y magnitud en el evento impeditivo, que es la que lo vuelve insuperable; hay imposibilidad absoluta cuando el obstáculo está dotado de una resistencia que lo torna invencible” (Gamarra, Jorge, Responsabilidad contractual, Fundación de Cultura Universitaria, Montevideo, 1997, t. II, p. 172).
Por esa razón, la mera difficultas prestandi no es apta para eximir al obligado (Llambías, Obligaciones, cit., t. III, p. 287; Pizarro-Vallespinos, Obligaciones, cit., t. 3, p. 310). No es imposibilidad la simple dificultad para cumplir que pueda haber sufrido el deudor, por más grande que ella sea -Radouant, Du cas fortuit…, cit., p. 20- (conf. CNCivil, Sala “A”, c. “Distribuidora A. L. S. A. c/. Dypsa Desarrollos y Proyectos S. A. s/. Daños y perjuicios”, del 13/10/2017).
IV.- Excepción de falta de legitimación pasiva.
Definido de tal forma el marco legal, doctrinal y jurisprudencial en el que habré de dirimir la cuestión traída a mi

conocimiento mediante estos obrados, un orden lógico en el pronunciamiento me lleva a tratar en primer lugar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por DESARROLLADOR con fecha 08/02/2021, traslado contestado por la actora el día 17/03/2021 y cuya decisión fuera diferida para la presente oportunidad procesal.
Liminarmente, debo señalar que la legitimación para obrar es aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en un proceso determinado y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa) y para contradecir (legitimación pasiva). La pretensión debe ser deducida “por y frente” a una persona legitimada.
Es así que la legitimación ad causam denota la posición subjetiva de las partes frente al debate judicial, desde el momento en que no es suficiente alegar un derecho, sino, además, afirmar su “pertenencia a quien lo hace valer y contra quien se deduce” (Chiovenda, Instituciones, I, pág. 188), de tal modo que la causa tramite entre los sujetos que, en relación con la sentencia, puedan ser útilmente los destinatarios de los efectos del proceso y, por consiguiente, de tutela jurisdiccional (Micheli, Curso de Derecho Procesal, I, pág. 25).
Consecuentemente, hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las “personas habilitadas por la ley” para asumir tales calidades, con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso. Y esta falta de legitimación se advierte si no media “coincidencia” entre quienes actúan en juicio y aquellos habilitados especialmente por la ley para pretender o contradecir respecto de la materia en litigio (28-09-99, LA LEY, 2000-B, 868, 42.569-S).
No debe confundirse con la legitimación ad processum, entendiéndose por tal la capacidad procesal para comparecer a juicio y ejecutarse los actos procesales con efectos jurídicos a nombre propio o ajeno (representación).

En el caso, el accionado DESARROLLADOR opone la defensa bajo análisis, con fundamento en que suscribió el boleto en su calidad de presidente de la sociedad codemandda y no a título personal.
Creo oportuno entonces, efectuar una serie de consideraciones. Se reputan actos de las personas jurídicas los de sus representantes legales, siempre que no excedan los límites de sus ministerios. En lo que excedieren, sólo producirán efecto respecto de sus mandatarios. El art. 143 de CCyCN establece que la persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros; y de conformidad con lo normado por el art. 160, las personas jurídicas responden por los daños que causen quienes las dirijan o administren, en ejercicio o con ocasión de sus funciones.
Ahora bien, se encuentra sin discusión que las personas jurídicas desarrollan su actividad a través de las personas físicas, quienes actúan por cuenta y nombre de ellas, de tal manera que la gestión realizada por cuenta de la entidad le es imputada a la propia entidad. Para determinar los principios que rigen esa imputación, la doctrina mayoritaria se enrola bajo la teoría del órgano, receptada también por la ley 19.550. Para esta teoría, la persona jurídica actúa por medio de sus órganos –las personas humanas- que son parte integrante de la entidad, existiendo entre la persona jurídica y sus órganos una relación institucional, la que se rige por las normas de constitución y organización de la persona jurídica. El órgano de la persona jurídica actúa en nombre y por cuenta de la persona jurídica declarando directamente la voluntad. En consecuencia, los actos de los órganos son los actos de la persona jurídica actuados directamente por ella, y el órgano declara directamente la voluntad de la persona jurídica (Conf. Dir. Alberto J. Bueres, coor. Elena I. Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, T°1, pag. 36, Buenos Aires, 199, Hammurabi).
A su vez, el artículo 268 establece que la representación de la sociedad anónima, corresponde al presidente del Directorio. El estatuto puede autorizar la actuación de uno o más directores. En ambos supuestos se aplicará el artículo 58. Según éste, el

administrador o representante que de acuerdo con el contrato o por disposición de la ley tenga la representación de la sociedad, obliga a ésta por todos los actos que no sean notoriamente extraños al objeto social. En el caso de las personas jurídicas, cuya naturaleza es propiamente una ficción, la ley diseña una estructura, determina cuáles son sus órganos asignándoles sus funciones y atribuciones, y se ocupa, además, de la Representación. La Ley de Sociedades Comerciales ha abandonado el viejo concepto que reputaba a los directos como mandatarios del órgano de gobierno de la persona jurídica y ha plasmado en un conjunto disposiciones la forma en que la persona jurídica expresa su voluntad y que constituye, sencillamente un mecanismo técnico-jurídico a fin de que la manifestación de la voluntad de una persona física sea imputable a una persona jurídica; es decir, se imputa la “declaración de voluntad de determinadas personas o sus conductas a la persona colectiva”, como si esta última actuare per se, o sea, actuando la persona colectiva actuando por medio de sus órganos (conf. FORNIELES, Francisco J., La representación de las sociedades anónimas…, LA LEY, 2004-B, 1134). Es decir, la representación de la sociedad anónima corresponde al presidente del directorio, función de índole orgánica que se ha distinguido de la administración. Ésta, propia del ámbito interno del órgano; aquélla, referida a la vinculación con los terceros. Así, la sociedad es administrada por un órgano, cuyas funciones son desempeñadas por los socios o los terceros designados por ellos. Estos socios, o terceros no son mandatarios de la sociedad, sino funcionarios de ésta. No son terceros, sino la sociedad misma que actúa con arreglo a las atribuciones que les confiere el acto constitutivo y las deliberaciones de la asamblea de socios (órgano de gobierno) (conf. HALPERIN, Isaac, Curso de Derecho Comercial, to.I, DePalma, pág.135).
De este modo, puede afirmarse que la reseñada teoría del órgano permite extender la responsabilidad de la persona jurídica frente a terceros también en los supuestos de exceso en la gestión encomendada, incumplimiento de las obligaciones habidas y mal desempeño del cargo (Cfr. Jorge MOSSET ITURRASPE, “ Responsabilidad contractual y extracontractual de las asociaciones y

fundaciones”, en Revista de Derecho de Daños: Asociaciones y fundaciones, 2004-3, dirigido por Jorge MOSSET ITURRASPE y Ricardo Luis LORENZETTI, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2010, pp. 93/109).
En este sentido, el artículo 58 de la normativa citada, en su segunda parte establece que “La actuación de la sociedad que encubra la consecución de fines extrasocietarios, constituya un mero recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para frustrar derechos de terceros, se imputará directamente a los socios o a los contratantes que la hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados”. Entiendo que con esto, la norma referenciada busca castigar a quienes, amparándose en la figura jurídica, burlan la ley, incumplen con obligaciones contractuales o perjudican fraudulentamente a terceros. Se refiere entonces a la utilización abusiva o fraudulenta la forma societaria, provocando en consecuencia, la responsabilidad solidaria e ilimitada de los socios por los perjuicios que eventualmente causaren mediante este comportamiento abusivo o fraudulento.
Ahora bien, no se encuentra probado en autos que el demandado XXX hubiera actuado con mala fe o falta de diligencia.
Compartimos lo expuesto por Verón, en punto a que en las sociedades por acciones, el principio es que los directores no contraen responsabilidad personal ni solidaria por los actos realizados de conformidad con la ley, el estatuto y las resoluciones asamblearias, y en tanto hayan observado el cumplimiento del objeto social, los que en tal caso han de considerarse válidos y legales; luego, para que la responsabilidad opere, es esencialmente necesaria la existencia real de la culpa por parte del director, como la falta de gestión, las infracciones a las prescripciones legales o estatutarias, y los delitos y cuasidelitos (Conf. Grispo, Jorge Daniel, “Tratado sobre la Ley de Sociedades Comerciales. Ley 19.550. Comentada, anotada y concordada”, T. 5, pag. 414, primera edición, Ad-hoc S.R.L., Buenos Aires, 2014).

Nuestra jurisprudencia ha entendido que la pauta de obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios a la que alude la norma del art. 59, está referida a la actuación del administrador con respecto a la sociedad, pero no con relación a terceros, máxime cuando la inconducta que se reprocha consiste en un incumplimiento contractual incurrido en ocasión del ejercicio de las funciones gerenciales (Conf. Grispo, Jorge Daniel, “Tratado sobre la Ley de Sociedades Comerciales. Ley 19.550. Comentada, anotada y concordada”, T. 1, pag. 648, primera edición, Ad-hoc S.R.L., Buenos Aires, 2014).
Asimismo y conforme el criterio jurisprudencial expuesto, el aludido art. 59 se torna operativo respecto de la actuación del administrador con respecto a la sociedad, circunstancia que excede el marco de las presentes actuaciones.
Por lo tanto, y tomando en consideración que no se encuentra comprobado en autos que el demandado hubiese actuado en exceso de la gestión encomendada, como así tampoco la utilización en forma abusiva o fraudulenta de la forma societaria, el reproche de responsabilidad que se le formula no puede tener favorable acogida. Todos estos extremos, vale decirlo, debían ser probados por la actora de conformidad con lo prescripto por el art. 377 del Código Procesal. Con lo cual, corresponde declarar la falta de legitimación pasiva respecto de DESARROLLADOR, con costas (art. 68 del Código Procesal).
V.- Sentado ello y de acuerdo al estado en que quedó entablado el contradictorio, no existe discusión en torno a la celebración del boleto de compraventa cuyas firmas se encuentran certificadas por el escribano Raul R. ….
De esta forma, tengo por cierto que el día 06 de junio de 2017 “L….… xx S.A.” vendió a …COMPRADORA “…la Unidad Funcional 25 (o aquel número que resulte del Plano de División en Propiedad Horizontal) destinada a vivienda y/o apto profesional, ubicada en el piso 7 del edificio a construir con frente a la calle ….

V…… de la Ciudad de Buenos Aires…”.
De conformidad con la cláusula tercera, se estableció el precio total por la compra del inmueble en la suma de U$S55.000, pagaderos al momento de la firma del boleto y de lo cual se dio recibo y carta de pago, dejándose expresa constancia que “…no existiendo saldo a reclamar por parte de la vendedora…”.
Se convino, además en la cláusula octava, que la posesión del inmueble sería otorgada el 31 de diciembre de 2017. Y, que la vendedora gozaría de un plazo de gracia de hasta 8 meses adicionales contados desde el vencimiento del plazo estimado. Además, se consignó que las demoras en la obtención de certificados, planos, permisos, habilitaciones, aprobaciones o inscripciones ante el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Registro de la Propiedad Inmueble, Dirección General de Catastro, de las empresas proveedoras de servicios públicos o ante cualquier autoridad de aplicación competente, serán consideradas caso fortuito o fuerza mayor.
También, establecieron en la cláusula cuarta la facultad de las partes para resolver el acuerdo. En este sentido pactaron que “…La VENDEDORA incurrirá en mora en su obligación de entrega de la posesión del INMUEBLE objeto de esta venta a la COMPRADORA, una vez establecido por este BOLETO (incluyendo, en su caso, el plazo de gracia) y previa formulación de intimación fehaciente dirigida a la VENDEDORA por el término de diez (10) días corridos. Transcurrido el plazo de intimación, y si aun así la VENDEDORA no procediere a la entrega de la posesión del INMUEBLE, se la considerará en mora. Constituida la mora de la VENDEDORA de esta manera, y en caso que la VENDEDORA incumpliera con la fecha de entrega de las UNIDADES, el COMPRADOR podrá a su exclusivo arbitrio optar por: (a) Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida, con más el pago de una multa mensual desde la fecha de mora y hasta la de efectivo cumplimiento, tomando como referencia el valor locativo mensual de

las UNIDADES de acuerdo a los valores de plaza vigentes al momento en que deba abonarse dicha multa (en adelante, el “Valor de Referencia), en concepto de indemnización libremente convenida por los daños y perjuicios experimentados por el incumplimiento… (b) transcurrido un plazo de dieciocho (18) meses contados a partir del momento en que se hubiere hecho efectivo el devengamiento de la multa prevista en el inciso (a) precedente de este mismo apartado 4.1., y previa intimación por medio fehaciente… para que en un plazo no mayor de quince (15) días corridos se subsane el incumplimiento, y sólo si el incumplimiento revistiera carácter sustancial, declarar resuelta esta operación de compraventa, sin necesidad de declaración judicial previa de ninguna naturaleza, bastando a tales efectos la sola manifestación de la voluntad de la COMPRADORA en tal sentido, notificada por medio fehaciente a la VENDEDORA, en cuyo caso la compradora podrá requerir la devolución de la totalidad de las sumas abonadas por el COMPRADOR al VENDEDOR bajo el BOLETO, con más un importe adicional por todo concepto equivalente a la “Tasa BADLAR” aplicada sobre las sumas efectivamente abonadas por las UNIDADES todo ello, en concepto y a título de única y definitiva indemnización libremente convenida por el incumplimiento y la resolución contractual, constituyendo el presente un pacto comisorio expreso, renunciando LA COMPRADORA a reclamar daños indirectos, pérdida de chance o cualquier otro rubro indemnizatorio por incumplimiento de la VENDEDORA…”.
VI.- Es en virtud del incumplimiento que le imputa a la demandada (la falta de entrega de la unidad funcional en la fecha estipulada contractualmente) que la accionante valiéndose de las cláusulas cuarta y octava, pretende resolver el contrato y obtener –en consecuencia- la restitución del precio abonado con más intereses y costas.
Como señalara en párrafos precedentes, el ejercicio del instituto del pacto comisorio está subordinado a la concurrencia de

ciertos requisitos. A saber: opción de la parte cumplidora, existencia de prestaciones recíprocas pendientes, gravedad del incumplimiento e incumplimiento imputable a la otra parte.
Con el boleto de compraventa obrante en el sobre de documentación reservada que como se dijera cuenta con firmas certificadas por notario, tengo por probado que Claudia Ana COMPRADORA abonó la totalidad del precio pactado, conforme cláusula tercera del boleto.
Así las cosas, tengo para mí que la compradora dio acabado cumplimiento con su obligación, esto es, el pago del precio, en tanto que existen prestaciones pendientes de cumplimiento por parte de la demandada.
Por otra parte, en cuanto al restante requisito -incumplimiento imputable a la otra parte-, cuadra decir que para que se encuentre configurado es preciso que el deudor esté constituido en mora, pues es ésta la que torna al incumplimiento jurídicamente relevante. A estos fines, es necesario tener en cuenta lo establecido por los artículos 886 y 887 del Código Civil y Comercial.
El art. 886 establece que la mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación.
Mientras que el art. 887 fija las excepciones al principio de la mora automática, en el sentido que no rige respecto de las obligaciones: a) sujetas a plazo tácito; si el plazo no está expresamente determinado, pero resulta tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en la fecha que conforme a los usos y a la buena fe, debe cumplirse; b) sujetas a plazo indeterminado propiamente dicho; si no hay plazo, el juez a pedido de parte, lo debe fijar mediante el procedimiento más breve que prevea la ley local, a menos que el acreedor opte por acumular las acciones de fijación de plazo y de cumplimiento, en cuyo caso el deudor queda constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para el cumplimiento de la obligación. En caso de duda respecto a si el plazo es tácito o indeterminado propiamente dicho, se considera que es tácito.

Ahora bien, un plazo determinado es cierto cuando se sabe exactamente la época en que habrá de ocurrir el acontecimiento previsto como límite final del plazo, o aquél cuyo vencimiento es cognoscible a priori. Luego, si se tiene en cuenta lo pactado por las partes en la cláusula octava del boleto de compraventa, se arriba a la conclusión de que la obligación principal a cargo de la vendedora de entregar la posesión del inmueble era una obligación a plazo cierto, puesto que debía hacerlo el 31 de diciembre de 2017 y con un plazo de gracia en favor de la vendedora de 8 meses. De ello se sigue, ante las situaciones fácticas descriptas, la mora incurrida por la parte vendedora una vez transcurrida la fecha estipulada.
Por todo lo dicho, la vendedora no logró probar que el incumplimiento no le era imputable y en razón de lo prescripto por el artículo 509 del Código Civil, corresponde tener por configurada su mora.
En definitiva, en el caso de marras concurren todos los requisitos a que está subordinada la pretensión de la actora en los términos del artículo 1083 y subsiguientes del Código Civil y Comercial. Por ende, la resolución del contrato impetrada se impone.
Habida cuenta todo lo expuesto, admitiré la demanda por resolución de contrato interpuesta por Claudia Ana COMPRADORA, contra,,,,S.A., a quien condenaré a restituir a la actora la suma total de dólares estadounidenses cincuenta y cinco mil (U$S55.000).
VI.- Intereses.
Toda vez que los intereses son consecuencia de la situación jurídica aquí analizada, corresponde, en este punto, la aplicación inmediata de la ley vigente (conf. art. 7° del Cód. Civ. y Com. de la Nación). Ahora bien por no existir ley especial ni hallarse reglamentada la tasa por parte del BCRA tal como dispone el art. 768 del cuerpo mencionado, no habiendo las partes realizados estipulaciones en la materia y por tratarse de una deuda en moneda dólar estadounidense, estimo prudente fijar que los accesorios deberán liquidarse de la fecha en que la actora efectuó el pago (06/06/2017) y hasta el efectivo pago, calculándolos a la tasa de 8%

(ocho por ciento) anual, de acuerdo al promedio de la Excma. Cámara del Fuero para el caso de deudas como la aquí analizada (conf. Sala “B”, c. B059348, “Carmona, Adolfo Oscar c/. Sack, Zulma Elizabeth s/. Ejecución hipotecaria”, del 27/02/18 – Sumario n° 26537 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil; Sala “G”, c. G43518, “Feller, Claribel y Otros c/. Margaride, Lidia Inés y Otro s/. Ejecución especial Ley 24,441”, del 30/10/18; Sala “G”, c. G048817, “M.B., L.C. c/. T., H.J.T. s/. Cumplimiento de contrato”, del 3/12/18).
VII.- Costas.
Las costas del juicio habré de imponérselas a la demandada vencida, pues no encuentro mérito para apartarme del principio general de la derrota consagrado en el art. 68 del Cód. Procesal.
Asimismo, las costas por la intervención de DESARROLLADOR serán impuestas a la parte actora vencida en la defensa.
Sin embargo, corresponde aquí hacer una aclaración. Recordemos que el art. 53 de la Ley 24.240 en su parte pertinente estipula que “las actuaciones judiciales que se inicien de conformidad con la presente ley en razón de un derecho o interés individual gozarán del beneficio de justicia gratuita”. La literalidad de la norma no habilita, a mi modo de ver, otra conclusión que admitir la irrestricta gratuidad del trámite procesal. El mandato protectorio previsto en el art. 3 de la citada ley (“en caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor”), ratificado por la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación que incorpora el art. 1094 y regula la interpretación y prelación normativa aplicable a las relaciones de consumo; coordinado con el art. 65, que le otorga carácter de orden público al estatuto del consumidor; normas todas que conceden preeminencia al régimen tuitivo del consumidor; imponen la solución adoptada.
Esta situación se verifica en la causa, por lo que, a la luz de lo dispuesto en la mencionada norma la actora se encuentra exento

de afrontar las costas que se imponen en esta sentencia definitiva. Este criterio se robustece a la luz de lo decidido por el Máximo Tribunal en un reciente precedente (CSJ 1949/2017/RH1, “Manfroni Kergaravat, Claudio Fabián c/ ENERSA y otros s/ acción de amparo ”, del 29/10/2019) donde ratificó su doctrina a favor de la gratuidad de la acciones judiciales iniciadas por los consumidores y usuarios en el marco del citado régimen tuitivo (CSJ 943/2008 (44-A)/CS1 “Aramburu, Marta Beatriz y otros c/Edesur S.A.”, del 20 de octubre de 2009).
Ya en precedentes anteriores la Corte Suprema de Justicia de la Nación había decidido al respecto. En el fallo dictado en autos “Unión de Usuarios y Consumidores y Otros c/ Banca Nazionale del Lavoro S.A. s/ Sumarísimo” (Expte. U. 66. XLVI, sentencia del 11/10/2011), el Máximo Tribunal rechazó un recurso extraordinario interpuesto por la actora, por resultar inadmisible -art. 280 CPCCN-, pero destacando que no correspondía imponerle costas a la parte actora en virtud de lo dispuesto por el art. 55 de la ley 24.240. En el mismo sentido, en el precedente “Unión de Usuarios y Consumidores y Otros c/ Nuevo Banco de Entre Ríos S.A. s/ ordinario ” (Expte U. 10. XLIX. REX, sentencia del 30/12/2014) la Corte hizo lugar a la reposición de su fallo de fecha 11/2/2014, en el que, al rechazar un recurso extraordinario interpuesto por la asociación, le había impuesto las costas por resultar la parte vencida.
Agrego a la cuestión, porque resulta relevante para decidir cómo lo hago, que la presunción iuris tantum otorgada al consumidor individual por la norma puede ser rebatida por la demandada si acredita “la solvencia del consumidor mediante incidente, en cuyo caso cesará el beneficio” (art. 53, in fine); tal facultad, otorgada en el interés de la accionada, permite confirmar el alcance amplio que el legislador otorgó al denominado beneficio de justicia gratuita. Sin interés no hay acción, por ello es que el interés es la medida de la acción (Von Iering). Queda claro entonces que el interés del proveedor para accionar es ese, revertir la exención de las costas presumida por la ley a favor del consumidor. Es que no hay otro interés que podría disponer al empresario proveedor a instar el

incidente de solvencia del consumidor (conf. CNCom, Sala C, “Damnificados Financieros Asoc. Civil para su Defensa c/ Banco Río de la Plata S.A. s/ Beneficio de litigar sin gastos”, 9-3-10).
En tal sentido, recientemente ha establecido la CSJN in re “ADDUC y Otros c/ AySA SA y Otro s/ Proceso de conocimiento” (Expte. CAF 17990/2012/1/RH1, fallo de fecha 14/10/2021) que la razonable interpretación armónica de los artículos 55 y 53 permite sostener que, al sancionarse la ley 26.361, que introdujo modificaciones al texto de la ley 24.240, el Congreso Nacional ha tenido la voluntad de eximir a quienes inician una acción en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor del pago de las costas del proceso. La norma no requiere a quien demanda en el marco de sus prescripciones la demostración de una situación de pobreza para otorgar el beneficio, sino que se lo concede automáticamente. Solo en supuestos de acciones iniciadas en defensa de intereses individuales se admite que la contraparte acredite la solvencia del actor para hacer cesar la eximición. Voluntad expresada por los legisladores en el debate parlamentario que precedió a la sanción de la ley 26.361. Si los legisladores descartaron la utilización del término “beneficio de litigar sin gastos” en la norma no fue porque pretendieran excluir de la eximición a las costas del juicio, sino para preservar las autonomías provinciales en materia de tributos locales vinculados a los procesos judiciales.
Señaló asimismo que en igual línea de razonamiento entendía que no correspondía la imposición de costas en el marco de los recursos traídos a su conocimiento en acciones que propenden a la protección de derechos de usuarios y consumidores y agregó, a mayor abundamiento, que en el precedente “Consumidores Financieros Asociación Civil p/ su defensa c/ Nación Seguros S.A.” (Fallos: 338:1344), el Tribunal señaló -en ocasión de resolver una petición relativa a la exención del depósito previsto en el artículo 286 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación- que “la efectiva vigencia de este mandato constitucional, que otorga una tutela preferencial a los consumidores [en referencia al art. 42 citado], requiere que la protección que la Constitución Nacional encomienda

a las autoridades no quede circunscripta solo al reconocimiento de ciertos derechos y garantías sino que además asegure a los consumidores la posibilidad de obtener su eficaz defensa en las instancias judiciales”; que en el mismo precedente afirmó que “…la gratuidad del proceso judicial configura una prerrogativa reconocida al consumidor dada su condición de tal, con el objeto de facilitar su defensa cuando se trate de reclamos originados en la relación de consumo” (considerando 6°) y resaltó que allí se concluyó en que “una interpretación que pretenda restringir los alcances del precepto no solo desconocería la pauta interpretativa que desaconseja distinguir… donde la ley no distingue (Fallos: 294:74; 304:226; 333:375) sino que conspiraría contra la efectiva concreción de las garantías constitucionales establecidas a favor de los consumidores -y de las asociaciones que pretendan proteger sus intereses- a fin de posibilitar el acceso a la jurisdicción en defensa de sus derechos”.
VIII.- Conclusión.
Por todo lo expuesto y lo establecido en las disposiciones legales, jurisprudencia y doctrina precedentemente citadas, analizadas las pruebas en particular y en conjunto a la luz de las reglas de la sana crítica (art. 386 del Cód. Procesal), juzgando en definitiva, FALLO: 1) Admitir la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el demandado DESARROLLADOR, con costas a la actora conforme considerando VII. En consecuencia, rechazar la demanda entablada por Claudia Ana COMPRADORA por resolución de contrato contra DESARROLLADOR, con costas conforme considerando VII. 2) Hacer lugar -parcialmente- a la demanda entablada por Claudia Ana COMPRADORA por resolución de contrato. En consecuencia, condeno a …a xx S.A. a restituirle a la actora la suma de dólares estadounidenses cincuenta y cinco mil (U$S55.000), con más sus intereses y las costas por la tramitación del juicio, conforme a lo dispuesto en considerandos VI y VII, dentro de los diez días y bajo apercibimiento de ejecución. 3) Diferir la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para la oportunidad en que se encuentre determinada la base regulatoria Regístrese. Notifíquese por Secretaría,

comuníquese al centro de informática judicial y, oportunamente, archívense las actuaciones.-

Fuente: El Dial

 

Sentencia de cámara de apelaciones

 

…. los cuatro días del mes de julio de dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “P, C A c/ L…38 S.A. y
otro s/ Cumplimiento de contrato” (Expte. N° …/2019), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Rodríguez dijo:
I.- La sentencia de primera instancia: 1) Admitió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el demandado XXXXon costas a la actora conforme considerando VII. En consecuencia, rechazó la demanda entablada po…P porresolución de
contrato contra el nombrado, con costas conforme considerando VII. 2) Hizo lugar -parcialmente- a la demanda entablada por C A P por resolución de contrato y condenó a VENDEDORA S.A. a restituirle a la actora la suma de dólares estadounidensescincuenta y cinco mil (U$S55.000), con más sus intereses y las costas porla tramitación del juicio, conforme a lo dispuesto en considerandos VI y VII, dentro de los diez días y bajo apercibimiento de ejecución.
Contra dicho pronunciamiento se alza la demandada, quien expresó sus agravios en formato digital, los que fueron contestados por el accionante por la misma vía.
II. MONTO DE LA RESTITUCION
En el primer agravio la demandada critica que la jueza fijara el monto de la condena en moneda extranjera, desconociendo jurisprudencia predominante que establece que, si las partes no pactaron en el instrumento constitutivo obligacional que renunciaban a lo dispuesto por el Art. 765 del
Código Civil y Comercial de la Nación, el deudor puede liberarse de la obligación abonando el equivalente en moneda nacional.
Hace notar que tampoco se pactó en el Boleto de Compraventa que no se admitirían pagos efectuados en una moneda distinta, así como tampoco se reguló la renuncia a la teoría de la imprevisión, el caso fortuito y/o cualquier hecho o circunstancia orientada a evitar que los pagos convenidos no se efectuaran en dólares estadounidenses. Por otro lado, no existe en el boleto de compraventa una cláusula que haga de la entrega de la moneda extranjera el objeto esencial del precio pactado como contraprestación, lo cual considera que permite arribar a la conclusión de que le asiste la facultad de desobligarse en moneda de curso legal, por aplicación inmediata del art. 765 CCivCom (art 7 párr. 1ro mismo Cód.).
El tema del carácter supletorio de la opción por el pago en moneda de curso legal lo aborde in extenso en mi voto en la causa “ALIFANO, FEDERICO NIICOLAS c/ MARTINI, CECILIA BEATRIZ s/ CONSIGNACION” – EXPTE. N° 41458/2020, del 12 de abril de 2022, donde me remito para evitar extensiones desmedidas en el tratamiento de la cuestión.
En tal contexto, corresponde señalar que los argumentos detallados no pueden tener favorable recepción por varios motivos. Primero, porque tratándose de una operación de compraventa cuyo precio fue cancelado en su totalidad en dólares al momento de la celebración del boleto, carecía de sentido que el acreedor se muñera de esa seguridad y conviniera una cláusula donde las partes conferían a la moneda extranjera carácter esencial. Además, no se trata en el caso de cumplir con la obligación convenida en un contrato. No nos hallamos en esa hipótesis, sino todo lo contrario, habida cuenta de que precisamente por el incumplimiento definitivo en el que incurriera la demandada este ha sido resuelto. En esa línea, de acuerdo con el principio de la buena fe, que debe primar en materia contractual, incluso a la hora de la extinción, el fiel cumplimiento de la obligación de restituir que imponen los arts. 1080 y
1081 del CCCyN, exige que la incumplidora devuelva al comprador desairado la cantidad de dólares que recibió en razón del contrato.
La demandada postula también que como es de público conocimiento, los límites que impone la normativa cambiaria actual del Banco Central de la República Argentina para la compra de dólares estadounidenses le impide dar cumplimiento a la condena por un caso de fuerza mayor. Por lo tanto, reputa que a los efectos de la aplicación del Art 765 CCYCN, lo correcto sería tomar la conversión de la divisa al cambio oficial conforme el valor vendedor publicado por el BCRA, no correspondiendo adicionar el impuesto “PAIS” regulado por la ley 27.541 en el art. 35 y sigs. de la Ley 27.541.
Tal argumento tampoco es de recibo, puesto que conforme lo estatuido en el art. 955 del Cód. Civ. y Comercial, cabe partir de la base que para que se configure la imposibilidad que exima al deudor de cumplir, es necesario que la prestación haya devenido física o jurídicamente imposible, esto es, que exista una imposibilidad sobrevenida, objetiva y absoluta (conf. CNCiv., Sala A, R. 615.524, del 03/05/2013; Picasso, Sebastián “La singularidad de la responsabilidad contractual”, Abeledo- Perrot, Buenos Aires, 2011, p. 178; Mosset Iturraspe, Jorge-Piedecasas, Miguel A. “Responsabilidad contractual”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, p. 236; Mayo, Jorge A. “La imposibilidad de cumplimiento”, en Revista Argentina de Derecho Privado y Comunitario, N° 17, Rubinzal- Culzoni, Santa Fe, 1998, p. 44).
Desde esta óptica, es claro que el demandada no logró acreditar la existencia de una tal imposibilidad, pues, aunque por la normativa vigente no le está permitido adquirir directamente en una entidad financiera la totalidad de las sumas necesarias para cancelar sus obligaciones, en sus manos se encuentra la posibilidad de adquirir los dólares pactados por otros medios legales, aun cuando estos resulten más onerosos.
omo se ha resuelto, se hubiera podido apelar a otros mecanismos (como la adquisición de títulos de la deuda pública y su posterior liquidación en el mercado de valores) por medio de los cuales podría haberse hecho de la precitada divisa (CNViv, Sala A, in re “Pleus, Santiago Roberto y otro c. Biondo, Luis Alfredo y otro s/ Consignación • 26/08/2019”Cita: TR LALEY AR/JUR/27841/201).
Puede mencionarse como referencia al “dólar bolsa” o MEP.”, a modo de ejemplo, para poner en evidencia que en la especie, no se encuentra debidamente configurada la imposibilidad de adquirir la moneda extranjera en cuestión, no obstante las restricciones impuestas, dada la existencia, como queda dicho, de otros medios legales para hacerlo. Por tanto, en la medida que la emplazada no demostró la frustración de gestión alguna para hacerse de la mencionada moneda, ni esgrimió, más allá de lo que ahora se señala en los agravios, argumentos suficientes para demostrar que ninguna de las vías alternativas disponibles a nivel legislativo le estaba habilitada, no cabe más que descartar la configuración de la imposibilidad de cumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor. Al margen de que en el caso no se ha siquiera precisado qué destino se le dio a la totalidad del precio en dólares afrontado por el demandante y recibido por la accionada.
III. INTERESES (COMPUTO).
Como es sabido ya entes de la reforma del ordenamiento civil y comercial, había consenso en que para que el incumplimiento autorice a pedir la resolución debe referirse a la omisión de cumplir con una obligación fundamental del negocio, cuya importancia comprometa el equilibrio económico o jurídico…” (Zavala Rodríguez, Código de Comercio Comentado, T. i-248, N° 479, anotando el art. 216 de dicho código que es antecedente directo y de redacción similar al art. 1204 Cód. Civil). Y se agregaba que no todo incumplimiento origina la resolución del contrato. Para ser idónea a tal efecto, la inejecución debe alcanzar tal entidad que afecte una prestación sustancial; o en otros términos, que de haber sabido el acreedor que la prestación no habría de cumplirse en su
integridad, no hubiera celebrado el contrato” (Fontanarrosa, Derecho Comercial Argentino, T. II, 112, con igual aclaración que la cita anterior)”.
Explicado ello, ahora la cláusula resolutoria expresa esta prevista en el art. 1086 del CCCN. Es la que las partes han convenido incorporar expresamente al contrato. Debe su existencia a esta norma específica, a la libertad de contratación prevista en el art. 958 y al efecto vinculante contemplado en el art. 959. Algo parecido a lo que ocurría antes con el art. 1197 del Cód. Civil, y con las normas específicas (arts. 1203 y 1204 del Cód. Civil y 216 del Cód. de Comercio).
Es el verdadero “pacto” resolutorio, ya que a diferencia de lo que ocurre con la cláusula resolutoria implícita, requiere del acuerdo expreso de las partes. Se trata de un elemento accidental, que para existir, impone la inclusión expresa en el contrato de común acuerdo.
La sentencia de primera instancia deja en claro, lo que ya ni siquiera es materia de discusión en esta alzada, que en el caso se verifica por parte de la vendedora un incumplimiento esencial en los términos de los arts. 1084 y 1086 del CCCN. Tal circunstancia genera en favor del contratante in bonis una opción: requerir el cumplimiento o pedir la resolución. En ambos supuestos se puede anexar la pretensión de reparación de los daños y perjuicios.
Esta alternativa, cumplimiento o resolución, le es conferida al contratante cumplidor por los arts. 1078, inc e, primera parte y por el art. 1086. En otras palabras, frente a un incumplimiento que reúne las características apuntadas, se bifurcan dos caminos, el del cumplimiento y el de la resolución. La ley deja en manos del contratante que no ha dejado de cumplir la selección de la ruta, y le otorga una doble posibilidad, ir por la esfera extrajudicial o acudir a la vía judicial. En el caso que dispara el recurso sometido a revisión el comprador optó por la última alternativa mencionada, resolución del contrato.
La demandada postula que debe estarse, ante todo, a la voluntad de las partes y a lo dispuesto en el Boleto de Compraventa que
establece en términos claros: “La VENDEDORA incurrirá en mora en su obligación de entrega (…) una vez transcurrido el plazo máximo (…) y previa formulación de intimación fehaciente dirigida a la VENDEDORA por el término de diez (10) días (…)”, que no es más que el pacto comisorio expreso previsto por el que Art. 1086 mediante el cual las partes pueden pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimientos genéricos o específicos debidamente identificados. En este supuesto, la resolución surte efectos a partir que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver, circunstancia que la actora no ha acreditado. Por lo expuesto, siendo la notificación de la demanda un reclamo formal, preciso y concreto, debe computarse a los efectos de la mora la fecha en que fue recibida la cédula de notificación de la demanda por parte de la accionada.
Añade que no es suficiente para eximir a la actora de su obligación de interpelarla en forma previa, el hecho expuesto por el juez de grado, en cuanto entiende que la mora se configuró en forma automática.
El argumento que nutre este segundo agravio, remite a la cláusula octava del boleto de compraventa celebrado entre las partes, donde pactaron: “…La VENDEDORA incurrirá en mora en su obligación de entrega de la posesión del INMUEBLE objeto de esta venta a la COMPRADORA, una vez establecido por este BOLETO (incluyendo, en su caso, el plazo de gracia) y previa formulación de intimación fehaciente dirigida a la VENDEDORA por el término de diez (10) días corridos. Transcurrido el plazo de intimación, y si aun así la VENDEDORA no procediere a la entrega de la posesión del INMUEBLE, se la considerará en mora. Constituida la mora de la VENDEDORA de esta manera, y en caso que la VENDEDORA incumpliera con la fecha de entrega de las UNIDADES, el COMPRADOR podrá a su exclusivo arbitrio optar por: (a) Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida, con más el pago de una multa mensual desde la fecha de mora y hasta la de efectivo cumplimiento, tomando como referencia el valor locativo mensual de las

UNIDADES de acuerdo a los valores de plaza vigentes al momento en que deba abonarse dicha multa (en adelante, el “Valor de Referencia), en concepto de indemnización libremente convenida por los daños y perjuicios experimentados por el incumplimiento… (b) transcurrido un plazo de dieciocho (18) meses contados a partir del momento en que se hubiere hecho efectivo el devengamiento de la multa prevista en el inciso (a) precedente de este mismo apartado 4.1., y previa intimación por medio fehaciente… para que en un plazo no mayor de quince (15) días corridos se subsane el incumplimiento, y sólo si el incumplimiento revistiera carácter sustancial, declarar resuelta esta operación de compraventa, sin necesidad de declaración judicial previa de ninguna naturaleza, bastando a tales efectos la sola manifestación de la voluntad de la COMPRADORA en tal sentido, notificada por medio fehaciente a la VENDEDORA, en cuyo caso la compradora podrá requerir la devolución de la totalidad de las sumas abonadas por el COMPRADOR al VENDEDOR bajo el BOLETO, con más un importe adicional por todo concepto equivalente a la “Tasa BADLAR” aplicada sobre las sumas efectivamente abonadas por las UNIDADES todo ello, en concepto y a título de única y definitiva indemnización libremente convenida por el incumplimiento y la resolución contractual, constituyendo el presente un pacto comisorio expreso, renunciando LA COMPRADORA a reclamar daños indirectos, pérdida de chance o cualquier otro rubro indemnizatorio por incumplimiento de la VENDEDORA…”.
Interpretada esa cláusula de buena fe, en el contexto de lo convenido en su integridad, de acuerdo a lo que las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión, es claro que esa particular forma de configuración de la mora fue prevista para el caso de que se pretendiera activar el pacto comisorio expreso allí contemplado en la esfera extrajudicial, extremo no verificado en la especie. Esto, si se aprecia que, aunque de una manera algo confusa, lo que la parte actora pretende con la demanda, no es la homologación de una inexistente
resolución del contrato intentada en aquella órbita, sino la resolución por la vía judicial. De ahí que en el caso no corresponde atenerse a la particular configuración de la mora establecida en forma convencional en la citada cláusula, porque ello fue contemplado para otro supuesto. Por lo que corresponde decidir la cuestión con arreglo al ordenamiento legal que regula el tema.
Este requisito de la mora del deudor, es decir de la parte contra la que se pide la resolución, está expresamente previsto en el inc. b) del art. 1088 del CCCN, que disciplina los presupuestos de la resolución por cláusula resolutoria implícita. Sin embargo, hay consenso en que constituye un presupuesto de procedencia general. Válido tanto para el pacto comisorio expreso, como para la cláusula resolutoria implícita.
El artículo 886, del Código, en la primera parte, sienta a modo de regla o principio general, la mora automática (ex re) y el siguiente, art. 887, las excepciones. En efecto, conforme el primer dispositivo citado, la mora del deudor se configura por el solo transcurso del tiempo para su cumplimiento. Es decir que, por expreso mandato de la ley, operado el vencimiento de la obligación, el deudor quedará por esa sola circunstancia incurso en mora, sin que sea menester requerimiento alguno por parte del acreedor para su constitución en mora.
En la medida que en la especie no se dan los supuestos de excepción que regula el último dispositivo citado, a diferencia de lo que se postula en los agravios, la demandada quedó incursa en mora en la obligación de entregar la posesión de la unidad inmueble comprometida, desde que expiró el plazo previsto en la cláusula octava.
Como muy bien se lo explica en el decisorio recurrido, un plazo determinado es cierto cuando se sabe exactamente la época en que habrá de ocurrir el acontecimiento previsto como límite final del plazo, o aquél cuyo vencimiento es cognoscible a priori. Luego, si se tiene en cuenta lo pactado por las partes en la cláusula octava del boleto de compraventa, se arriba a la conclusión de que la obligación principal a

cargo de la vendedora de entregar la posesión del inmueble era una obligación a plazo cierto, puesto que debía hacerlo el 31 de diciembre de 2017 y con un plazo de gracia en favor de la vendedora de 8 meses. De ello se sigue, ante las situaciones fácticas descriptas, la mora incurrida por la parte vendedora una vez transcurrida la fecha estipulada.
Es cierto que cuando, como ocurre en el caso, la resolución es intentada en la vía judicial, la extinción del contrato se produce con la sentencia, que es de naturaleza constitutiva, en tanto que los efectos se retrotraen al momento en que se interpuso la demanda. Con arreglo a ello, un tradicional criterio fija esa fecha como la del arranque del cómputo de los intereses devengados por el monto que el comprador había entregado en concepto de pago del precio al celebrarse el contrato de compraventa.
Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico arroja elementos que permiten sustentar una opinión diferente en la materia. Es verdad que una vez expirado el plazo previsto en la cláusula octava del boleto citada, la accionada incurrió en mora en la obligación de entregar al comprador la posesión del departamento y no en la de restituirle el precio recibido con motivo del contrato. Pero también es cierto que en un contrato de compraventa la obligación del comprador de pagar el precio convenido tiene como causa la similar del vendedor de transferir el dominio de la cosa objeto del contrato al adquirente, lo que exige el modo suficiente, entrega de la posesión, y el título suficiente, que en materia de inmuebles tiene como condición de forma la escritura pública. De manera tal que en un supuesto como el involucrado en el recurso en análisis, el pago íntegro del precio efectuado por el comprador al celebrarse el boleto de compraventa, una vez vencido el citado plazo previsto para la entrega de la posesión, quedó reducido a un pago sin causa recíproca, constituida por la obligación que tenía la accionada de entregarle la posesión para luego celebrar la escritura pública (ver cláusula séptima del boleto de compraventa de fs. 19/33), lo que nunca ocurrió. La vendedora mantuvo en su poder la suma en dólares recibida, sin cumplir la obligación que le es respectiva. Tal

situación va en contra de la verdadera esencia de todo contrato bilateral, como la compraventa, ya que hiere la reciprocidad o interdependencia que debe existir entre las obligaciones de ambas partes, conforme puede extraerse de la definición misma que el ordenamiento jurídico brinda de esta categoría contractual (art. 966 del CCCN).
Cabe añadir a lo dicho, que el reclamo de los intereses moratorios, integra el resarcimiento del perjuicio producido por dicha circunstancia, y forma parte de la pretensión de daños (art. 1082, inc. a), que se acumula pero es independiente de la pretensión por resolución del contrato, que apareja como efecto la obligación de las partes de restituirse lo que han recibido con motivo del contrato, regulada en los arts. 1080 y 1081 del CCCN.
En tal contexto, es válido recordar como lo marca desde antaño la doctrina y la jurisprudencia, que con motivo de la resolución, la idea es que las cosas vuelvan al estado en que se hallaban al momento de la celebración (ver Halperin: “Resolución”, p. 19, nota 16, recuerda una expresión de Barassi, La teoria generale delle obbligazioni, 2a ed., t. III, p. 411: “como si el contrato no se hubiera celebrado”; Miquel: “Resolución”, ps. 205 y 206; Farina: “Resolución”, p. 37, Gastaldi: “Pacto comisorio”, p. 421, doctrina y jurisprudencia allí citada).
Conforme a tales fundamentos, por aplicación del principio de la reparación plena o integral (art. 1740 del CCCN), que tiene rango constitucional, en la medida que la solución implementada en la primera instancia consulta valores de justicia (art. 2 del Título Preliminar, del ordenamiento citado), considero que los agravios deben ser rechazados y confirmada la sentencia en este extremo, vinculado con el punto de arranque de los intereses. Sumo a ello, que tratándose la de la especie de una relación de consumo, su art. 3° avala la solución propiciada.
IV. TASA DE INTERÉS.
El Código Civil y Comercial consagra expresamente la facultad judicial de reducir los intereses cuando la tasa fijada exceda sin

justificación y desproporcionadamente el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la operación (art. 771). Incluso para el supuesto en que el exceso se presente en intereses punitorios, por imperio del art. 769 del Código Civil y Comercial rige lo dispuesto por el 2o párrafo del artículo 794 del mismo plexo normativo que permite al juez reducir las penas desproporcionada. Algo similar ocurría en el anterior ordenamiento. Las reglas contenidas en los artículos 21 y 1197 del Código Civil derogado encontraban su límite en las pautas rectoras establecidas en los artículos 656 y 953 del mismo cuerpo legal, disposiciones que facultaban al juzgador a morigerar y reducir a límites razonables las tasas de interés pactadas, cuando resultaban excesivas.
En definitiva, nuestro ordenamiento continúa reaccionando contra las tasas de interés que incrementan la deuda de una manera desproporcionada y sin justificación (ver CNCiv, esta Sala, in re “FORTUNIO SA c/ PORDENONE SA s/EJECUCIÓN HIPOTECARIA”, del 23 de febrero de 2023).
Dado que en el caso no se han reclamado ni se convinieron intereses punitorios para el caso de incumplimiento definitivo de la demandada, en la media que sólo proceden lo moratorios, y que la accionada queda constreñida a devolver en dólares billetes la cantidad recibida, reputo que corresponde hacer lugar al planteo y reducir la tasa a la solicitada del 6 % anual.
Por lo expuesto, si mi criterio fuera compartido, propongo rechazar en general los agravios de la parte demandada, salvo en lo que respecta a la tasa de interés, que se reduce a la del 6 % anual, conforme lo establecido en el Considerando IV. En atención a las características de los planteos, la forma como se resuelve y el carácter opinable de las cuestiones vinculadas con los intereses, las costas de alzada se imponen en un 40 % a la demandada y en el 60 % restante en el orden causado (art. 68, del Código Procesal).

La Dra. Guisado votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por el Dr. Rodríguez. Con lo que terminó el acto.
EZEQUIEL J. SOBRINO REIG SECRETARIO
Buenos Aires, 04 de julio de 2023.-
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que
antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Rechazar en general los agravios de la parte demandada, salvo en lo que respecta a la tasa de interés, que se reduce a la del 6 % anual, conforme lo establecido en el Considerando IV. 2) Imponer las costas de Alzada en un 40 % a la demandada y el 60 % restante en el orden causado (art. 68, del Código Procesal).
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se
encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
PAOLA MARIANA GUISADO – JUAN PABLO RODRÍGUEZ JUECES DE CÁMARA