¿Conviene el crédito hipotecario?
Esta nota no implica consejo de inversión pero sí información práctica para tomar decisiones. Consultar al banco términos y condiciones
Escribe Bruno Bollati en Twitter lo siguiente sobre los créditos hipotecarios nuevos.
Punto 1. Vamos a una conclusión rápida
Cuando te endeudas con UVA significa que el valor de la cuota en términos reales es el mismo que cuando comenzaste a pagarlo. Es decir, lo que vas a pagar de cuota en 3 años en términos nominales es mayor, pero en términos reales es igual.
Punto 2. El crédito UVA y el 5.5%
Tomar un crédito UVA + 5.5% significa básicamente: REALIDAD + 5.5%. No es el problema el UVA, el problema es en qué te estás endeudando ????. Si pides un crédito UVA para comprar un auto, eres un tonto, porque el auto pierde valor en términos REALES ????. La cuota del UVA se mantuvo igual en términos reales pero el auto se depreció, entonces tomaste un préstamo para pagar algo que cada vez vale menos ????.
La cuestión es que el crédito es para UN INMUEBLE. Se dice que el ladrillo nunca pierde valor ????☝️, es más, tiene una plusvalía anual (se APRECIA, en vez de DEPRECIARSE como un auto).
Entonces a nivel financiero se “cancela” el UVA contra el inmueble que estamos pagando, porque ambos se mantienen al mismo precio en términos reales. Yo pido 10 pesos para comprar algo que vale 10 pesos, y en un futuro pagué en total 10 pesos para tener algo que vale 10 pesos.
Punto 3. Analizando la conveniencia del UVA
Ya explicamos cuándo conviene tomar UVA, ahora vamos con la parte del +5.5%. Digamos que si la plusvalía del inmueble (lo que se aprecia) es mayor al 5.5% anual, significa que te conviene tomar el préstamo.
Recordemos: UVA + 5.5%. Lo estás tomando para comprar un inmueble que no pierde valor (cancela el UVA) y que encima tiene una plusvalía.
Conclusión: CONVIENE siempre que el inmueble tenga una plusvalía igual o mayor al 5.5%.
Punto 4. Consideraciones sobre ingresos
Pero no cantes victoria ☠️☠️. Tus ingresos para pagar el préstamo UVA: ¿pierden, se mantienen o ganan en términos reales?
En los últimos años, el salario en pesos ha perdido en términos reales. Los que ganan en U$S han ganado (Dólar subió más que la inflación). Significa que conviene tomar el préstamo pero tarde o temprano vas a estar en problemas porque tus ingresos no suben al mismo ritmo que el valor del UVA y del inmueble ????????.
Ahora, ¿siempre tu salario se depreció en términos reales? NO????. Dejo un grafo que explica.
En los períodos donde Argentina crece, los salarios se aprecian y el dólar se estanca. Los que ganan en pesos les conviene el UVA porque cada vez en términos reales vas a pagar menos, ya que el UVA es REALIDAD y tus ingresos se están apreciando versus la REALIDAD.
En cambio, los que ganan en U$S (soy de esos) en períodos donde Argentina crece no les conviene el UVA porque sus ingresos van a disminuir en términos reales digamos (El dólar sube a menor ritmo que la inflación).
Detalles de los créditos hipotecarios del mercado
1. Elegibilidad para Acceder a los Créditos
- Público objetivo: Trabajadores en relación de dependencia, autónomos, monotributistas y jubilados.
- Rango de edad: Entre 18 y 65 años, con la condición de finalizar el pago antes de los 75 años.
- Banco Ciudad: Disponible para quienes cobren sus haberes en la entidad.
- Banco Hipotecario: Abierto a todos los que cumplan los requisitos, incluyendo clientes Plan Sueldo.
2. Financiación del Valor del Inmueble
- Banco Ciudad: Financia hasta el 75% del valor de la vivienda.
- Banco Hipotecario: Financia hasta el 80% del valor de la vivienda.
3. Monto Máximo del Crédito
- Tope de crédito: Hasta $250.000.000.
- Ejemplos de propiedades en Buenos Aires: Desde un departamento de dos ambientes en Las Cañitas hasta un semipiso de cuatro ambientes en Caballito.
4. Uso del Crédito
- Banco Ciudad: Para adquisición, refacción, mejora y ampliación sobre vivienda única y permanente y no permanente.
- Banco Hipotecario: Para primera y segunda vivienda; incluye construcción, adquisición, terminación y ampliación. Beneficios en comercios vinculados con la construcción.
5. Tasa del Crédito
- Banco Ciudad:
- General: 5,5% TNA + UVA.
- Microcentro porteño: 3,5% TNA + UVA.
- Banco Hipotecario: 8,5% TNA + UVAs, con bonificación del 50% para el primer año.
6. Relación Ingreso-Cuota
- La cuota del préstamo no debe superar el 25% de los ingresos netos del solicitante y/o de su grupo familiar.
- Ejemplo Banco Ciudad: Para ingresos familiares de $1.930.000, posible préstamo de $70 millones con una cuota inicial de $482.000.
7. Duración de los Créditos
- Banco Hipotecario: Hasta 360 meses (30 años).
- Banco Ciudad: Plazos de 10, 15 o 20 años.
8. Cláusula de Inflación
- Banco Ciudad: Si la cuota UVA supera en un 10% a la ajustada por CVS, el cliente puede solicitar una extensión del plazo de hasta un 25%.
Fuente: Twiter de Bruno Bolatti
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