Contrato de alquiler: qué aclarar antes de firmar (2026)

Desde que el DNU 70/2023 derogó la ley de alquileres (la 27.551), el contrato de locación volvió a ser, básicamente, lo que las partes pacten. Eso tiene una consecuencia práctica que suele pasarse por alto: todo lo que no queda escrito lo resuelve el Código Civil y Comercial con una regla «por defecto», que no siempre es la que te conviene. Y como hoy casi todo se negocia, el contrato pesa más que nunca.

Acá va lo que tenés que aclarar sí o sí antes de firmar, tanto si alquilás como si ponés en alquiler. Son bastantes más de tres puntos, porque los conflictos reales rara vez vienen por el índice de ajuste: vienen por el depósito, la comisión, el ABL y la canilla que pierde.

1. Antes de leer las cláusulas: con quién firmás

Parece obvio, pero es donde arrancan las estafas y buena parte de los juicios. Pedí el título de propiedad o un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble para confirmar que quien firma como locador es el dueño, o que tiene un poder si firma por otro. Si hay una inmobiliaria en el medio, tiene que estar matriculada: en la Ciudad, un corredor sin matrícula del CUCICBA no puede cobrar honorarios. Nunca transfieras una reserva sin haber leído el contrato completo. Y desconfiá del «si no firmás hoy, mañana ya no está»: llevate el borrador, leelo con calma y firmá cuando estés seguro.

Tres reglas de higiene. Quedate con una copia firmada por todos, garante incluido. Lo que no está en el contrato no existe, por más que te lo hayan prometido de palabra. Y cualquier cambio posterior va en una adenda firmada por las dos partes. Certificar las firmas ante escribano no es obligatorio, pero le da fecha cierta al contrato y evita discusiones sobre quién firmó y cuándo.

2. El plazo: cuánto dura y qué pasa si no lo escribís

Se terminó el plazo mínimo de tres años. Hoy el artículo 1198 del Código dice que el contrato dura lo que las partes acuerden: uno, dos, cinco años. Pero si no fija plazo, el Código completa el hueco: dos años para vivienda (con o sin muebles) y tres para los demás destinos, como un local o una oficina. Las locaciones temporarias se rigen por los usos y costumbres del lugar.

Lo que tiene que quedar escrito: fecha de inicio, fecha de fin y, si querés, qué pasa al vencimiento (si hay opción de renovar y con cuánta anticipación hay que avisar). Un detalle útil: si el contrato vence y el inquilino sigue en el inmueble sin firmar nada nuevo, la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de los dos la dé por terminada con una comunicación fehaciente (artículo 1218). No es una renovación automática: cualquiera puede cortarla en cualquier momento.

3. El precio: moneda, índice, cada cuánto se ajusta y qué pasa si te atrasás

Acá es donde más problemas aparecen, y donde la ley derogada más cosas fijaba de antemano. Hoy el artículo 1199 deja tres definiciones en manos de las partes, y las tres tienen que estar en el contrato.

La moneda. El alquiler se puede pactar en pesos o en moneda extranjera, y lo pactado se cumple: el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda y, desde la reforma de los artículos 765 y 766, tampoco un juez puede cambiar la moneda pactada. Si firmás en dólares, pagás en dólares.

El índice de ajuste. Ya no rige el ICL obligatorio. Vale cualquier índice, público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda del alquiler: el IPC del INDEC, un índice de salarios, el propio ICL o una combinación. Si el índice elegido deja de publicarse, se reemplaza por uno oficial de características similares. Y la prohibición de indexar de la ley de convertibilidad (artículo 10 de la ley 23.928) no se aplica a estos contratos.

La periodicidad. Cada cuánto se actualiza también es libre: mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral. En la práctica, en vivienda predominan los contratos en pesos, a dos años, con ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC o por ICL, aunque hay de todo.

Lo que tiene que estar escrito, sin vaguedades: el monto inicial, la moneda, el nombre exacto del índice y quién lo publica, cada cuánto se aplica y desde qué mes, y cómo se paga (a qué cuenta, hasta qué día, contra qué recibo). Una cláusula del tipo «ajuste a convenir entre las partes» es un conflicto con fecha programada.

Hacé la cuenta antes de firmar. Un alquiler que hoy te cierra puede no cerrarte en el mes 18. Proyectá cómo evoluciona con el índice y la frecuencia pactados (hay calculadoras gratuitas de IPC e ICL en internet) y fijate si tus ingresos acompañan. Del lado del propietario, la misma cuenta sirve para ver si el esquema de ajuste no lo deja atrás de la inflación.

La mora. Leé qué pasa si pagás tarde: desde qué día, con qué interés y si hay una multa fija además del interés. Los punitorios se pactan libremente, pero no son un cheque en blanco: el artículo 771 permite a los jueces reducir los intereses que exceden, sin justificación y de manera desproporcionada, el costo medio del dinero. Igual, mejor negociarlos antes que litigarlos después.

Un cambio más: antes no se podía pedir más de un mes de alquiler por adelantado. Ese tope ya no existe. Si te piden meses adelantados, es negociable, no ilegal.

4. El depósito y las garantías

El depósito. Antes el tope era un mes de alquiler y la ley decía cómo devolverlo (al valor del último mes). Hoy el artículo 1196 deja a las partes fijar libremente el monto, la moneda y la forma de devolución. En el mercado lo habitual sigue siendo un mes (dos en propiedades caras) y que no se actualice, pero nada de eso es obligatorio. Traducido: si el contrato no dice cómo se devuelve el depósito, vas a tener una discusión al final. Dejá escrito el monto, si se actualiza o no, cuándo se devuelve (al entregar las llaves, o a los quince o treinta días para liquidar servicios) y qué se puede descontar.

Sobre esto último, el Código pone un límite claro: el inquilino devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo los deterioros que vienen del mero paso del tiempo y del uso regular (artículo 1210). El desgaste normal no se descuenta del depósito; el daño, sí. Y la única forma seria de probar qué era qué es un inventario con fotos y video del día de ingreso, firmado por las dos partes y enviado por mail ese mismo día para que quede la fecha. Es la mejor prueba para los dos lados.

La garantía. La ley derogada obligaba al inquilino a ofrecer dos opciones (garantía propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo, etc.) y al propietario a aceptar una. Eso ya no existe: la garantía es la que las partes acuerden, y el propietario puede rechazar la que no le convenza. Si es un seguro de caución, una aseguradora sale de garante a cambio de una prima que paga el inquilino y no recupera. Leé qué cubre y qué no, porque muchas pólizas no cubren servicios ni expensas extraordinarias.

Si el garante es una persona, hay un dato que muchos ignoran: por el artículo 1225, la fianza se termina cuando vence el contrato (salvo lo que derive de no devolver el inmueble a tiempo) y no se extiende a prórrogas o renovaciones sin el consentimiento expreso del fiador, dado después del vencimiento. Cualquier cláusula que la extienda por anticipado es nula. Si sos garante de un familiar, esto te importa. Si sos propietario, también: cuando renovás, hacé firmar de nuevo al garante o pedí otra garantía.

5. Cómo se sale: la rescisión anticipada

Con la ley derogada, el inquilino podía irse recién después de seis meses, avisando con un mes de anticipación y pagando entre un mes y un mes y medio de indemnización. Hoy el esquema es otro.

El artículo 1221 dice que el inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando el 10% del saldo de alquiler que falta, calculado desde que notifica la rescisión hasta la fecha de fin del contrato. Ejemplo: contrato de 24 meses a $600.000 por mes; el inquilino avisa en el mes 12 que se va; quedan 12 meses, o sea $7.200.000 de alquileres futuros; la indemnización es de $720.000. Fijate la lógica invertida respecto de la ley anterior: cuanto antes te vas, más pagás, porque más alquiler queda por delante. Y como el alquiler se ajusta, la norma no aclara si ese saldo se calcula con el valor vigente al avisar o proyectando los aumentos futuros: otra razón para dejarlo escrito.

Tampoco existe ya el «último trimestre libre»: el artículo 1221 bis, que permitía irse sin indemnización en los últimos tres meses si no había acuerdo de renovación, fue derogado.

Esa regla del 10%, igual, es la que se aplica cuando el contrato no dice otra cosa. Las partes pueden pactar su propio esquema: un plazo mínimo de permanencia, un preaviso de 30 o 60 días, una penalidad distinta. Si te importa tener flexibilidad para irte (o previsibilidad para que no se vayan), escribilo.

Del lado del propietario también hay una novedad: el DNU agregó al artículo 1219 un inciso que le permite resolver el contrato «por cualquier causa fijada en el contrato», además de las que ya traía el Código (falta de pago durante dos períodos consecutivos, cambio de destino o uso irregular, falta de conservación o abandono del inmueble). Leé esa cláusula con atención antes de firmar.

6. Quién paga qué (y qué no te pueden cobrar)

Impuestos y expensas. El artículo 1209 volvió a su texto original: el inquilino paga las cargas que se originan en el uso que le da al inmueble (en la práctica, las expensas ordinarias); los impuestos que gravan la propiedad, como el ABL, en principio son del dueño, pero el Código admite pacto en contrario. Las expensas extraordinarias siguen la misma lógica. Es decir: si el contrato te carga el ABL o las extraordinarias, es válido. Chequealo antes de firmar, no con la primera liquidación.

Reparaciones. Ojo con este punto, porque acá circula mucha información vieja. El propietario sigue obligado a mantener el inmueble en condiciones de servir al uso pactado y a hacerse cargo de los arreglos de los deterioros que no son culpa del inquilino: los que vienen de la calidad o los defectos del inmueble, de su propia culpa o la de sus dependientes, de hechos de terceros o de un caso fortuito (artículo 1201). Si el arreglo te impide usar parte del inmueble, podés pedir que se reduzca el alquiler mientras dure. Y si el dueño no cumple, podés exigirle que lo haga o, si el incumplimiento es serio, resolver el contrato (artículo 1220).

Lo que ya no existe es el atajo que había creado la ley 27.551: hacer el arreglo por tu cuenta y a cargo del dueño si no respondía en 24 horas (urgencias) o en 10 días (lo demás), y descontar ese gasto del alquiler. El DNU devolvió el artículo 1201 a su texto original y derogó el 1204 bis, que habilitaba la compensación. Por eso conviene pactarlo: qué se considera urgente, en cuánto tiempo tiene que responder el propietario, si el inquilino puede contratar el arreglo y descontarlo, y contra qué comprobantes. Es una de las cláusulas que más conflictos ahorra.

La comisión inmobiliaria. El DNU derogó la ley de alquileres, pero no las leyes locales de corretaje. En la Ciudad de Buenos Aires sigue vigente la ley 5859: en alquileres de vivienda no se le puede cobrar comisión ni honorarios al inquilino que sea persona humana, ni tampoco gastos de gestoría de informes. La comisión la paga el propietario, con un tope del 4,15% del valor total del contrato. Cuidado con los disfraces: «gastos administrativos», «gastos de legajo», «honorarios por redacción del contrato». Pedí por escrito el detalle de todo lo que te cobran antes de transferir y, si insisten, denuncialo ante el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que es el organismo que controla esta ley y tiene un formulario online, o ante el CUCICBA. En la Provincia de Buenos Aires y en otras jurisdicciones rigen reglas propias.

Sellado y registro. En la Ciudad, los contratos de locación de vivienda están exentos del impuesto de sellos (la excepción son las viviendas alquiladas con fines turísticos); en cada provincia el tratamiento es distinto, así que preguntá antes de pagar un ítem que no entendés. Y la obligación de registrar el contrato ante la AFIP (hoy ARCA), que traía la ley derogada, ya no existe: guardá el contrato y los recibos, pero no hay trámite que hacer.

7. Las cláusulas que nadie lee

Subalquiler y Airbnb. ¿Podés alquilarle una habitación a un amigo o poner el departamento en una plataforma cuando viajás? Si el contrato no lo prohíbe, el Código permite sublocar una parte del inmueble avisándole al propietario por medio fehaciente; él tiene diez días para oponerse y, si no contesta, se entiende que acepta (artículo 1214). Pero esa regla habla de una parte: para subalquilar el departamento entero o ceder el contrato necesitás el consentimiento del dueño. En la práctica, casi todos los contratos lo prohíben. Fijate qué dice el tuyo antes de publicar el aviso.

Mascotas. No hay una ley nacional que las prohíba ni que las permita: vale lo que diga el contrato y, en edificios, el reglamento de copropiedad. Si el contrato no dice nada, no hay prohibición. Si tenés perro o gato, mejor que quede escrito que está permitido.

Cotitulares. Si firman dos o más inquilinos, la solidaridad no se presume: tiene que estar pactada (artículo 828). Por eso casi todos los contratos la incluyen y, con ella, el propietario puede reclamarle el total a cualquiera de los firmantes. Si compartís departamento, que el contrato liste a todos los que viven y aclare cómo responde cada uno.

Domicilios y mails. Casi todo lo anterior se ejerce notificando: la rescisión, el reclamo por un arreglo, la intimación por falta de pago, el aviso de un subalquiler. Poné en el contrato el domicilio y el correo electrónico de cada parte, y una cláusula que diga que las comunicaciones a esos mails valen como notificación. Te ahorra cartas documento.

Antes de firmar, chequeá que el contrato diga

• Quién es el dueño (título o informe de dominio) y quién firma por él.
• Fecha de inicio y de fin, y qué pasa al vencimiento.
• Monto, moneda, índice exacto, periodicidad del ajuste y forma de pago.
• Qué pasa si te atrasás: desde cuándo y con qué interés.
• Monto y moneda del depósito, cómo y cuándo se devuelve y qué se descuenta.
• Qué garantía se acepta y hasta cuándo responde el garante.
• Cómo se rescinde: plazo mínimo, preaviso, penalidad.
• Quién paga ABL, expensas ordinarias y extraordinarias.
• Cómo se piden los arreglos, en qué plazo responde el dueño y si podés hacerlos y descontarlos.
• Si se puede subalquilar y si se pueden tener mascotas.
• Domicilios y mails para notificaciones.
• Inventario con fotos y video al ingreso, firmado y enviado por mail.
• Que no te estén cobrando comisión ni «gastos» disfrazados, si alquilás vivienda en la Ciudad.

Una aclaración final: nada de esto se aplica a los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el DNU. Esos siguen rigiéndose por la ley vigente al momento de la firma (la 27.551 o su reforma, la 27.737) hasta que venzan. Los últimos contratos de tres años firmados bajo ese régimen terminan a fines de este año, y al renovarlos ya rigen las reglas nuevas.