El Derecho al Descanso frente al Lucro Comercial

El Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la provincia de Córdoba dictó una sentencia que marca un hito en las relaciones de vecindad y el derecho ambiental urbano. En el marco de un proceso oral caracterizado por la inmediación y la tutela judicial efectiva, la Justicia ordenó la clausura inmediata y suspensión de actividades de un complejo de pádel hasta tanto ejecute obras civiles drásticas de insonorización.

El fallo profundiza en las llamadas inmisiones inmateriales, delimita los contornos de la “normal tolerancia” entre vecinos y exime de responsabilidad patrimonial al Estado municipal, aunque le exige un rol activo en el ejercicio del poder de policía.

A continuación, se detalla el análisis cronológico, los argumentos jurídicos y las implicancias de una resolución judicial imprescindible para los tiempos modernos.

Cronograma del Conflicto: Paso a Paso hacia el Infierno Acústico

Para comprender el desenlace judicial, es necesario reconstruir la cadena de hechos, omisiones y convalidaciones fácticas que transformaron un barrio residencial de viviendas familiares en un escenario de litigio:

• Mayo de 2024 (La Alerta Temprana): Los vecinos detectaron movimientos de materiales en un terreno colindante y acudieron al municipio a solicitar información ante el temor de una instalación comercial disruptiva. La administración local respondió con evasivas, argumentando que al no conocer con precisión el proyecto “no podían intervenir”. Paralelamente, una inspección municipal constató que las obras carecían de los permisos de edificación correspondientes, regularizándose los planos días después.

• Septiembre de 2024 (El Trámite Formal): El comerciante solicitó formalmente la inscripción tributaria y habilitación para el desarrollo de la actividad de pádel (principal) y gastronomía (secundaria). Una inspección de Defensa Civil declaró las instalaciones como “aptas” en términos genéricos (baños, matafuegos y electricidad).

• 11 de Noviembre de 2024 (La Inauguración de Hecho): El complejo abrió sus puertas con dos canchas de estructura metálica y vidrios templados. Comenzó de inmediato el padecimiento de los vecinos: entre 14 y 16 horas diarias de impactos continuos de paletas, rebotes, gritos, reflectores apuntando a los dormitorios y reuniones sociales que se extendían hasta la madrugada.

• 22 de Noviembre de 2024 (La Reacción Administrativa Insuficiente): Ante las quejas vecinales, la inspección municipal notificó al titular un horario provisional restrictivo. No obstante, el comerciante ignoró sistemáticamente dichos límites, promocionando incluso el uso comercial los días domingos.

• 12 de Diciembre de 2024 (La Convalidación del Atropello): Transcurrido un mes del funcionamiento de hecho, el Poder Ejecutivo municipal dictó un decreto otorgando una autorización precaria al establecimiento. Paradójicamente, este acto administrativo amplió los horarios comerciales e incluyó los domingos, contradiciendo la restricción preventiva dictada semanas antes por sus propios inspectores. Se le otorgaron 30 días al titular para presentar estudios acústicos.

• 27 de Diciembre de 2024 (La Judicialización): Agotada la paciencia y con afectaciones visibles en su salud, las familias afectadas interpusieron una demanda civil ordinaria por daños y perjuicios combinada con una acción de prevención del daño, solicitando el cese de la actividad.

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Los Argumentos en Pugna: ¿Qué Sostuvo Cada Parte?

La Posición de los Vecinos Demandantes

El bloque de damnificados —compuesto por familias con hijos menores, profesionales de la salud y jubilados— argumentó que la irrupción del complejo destruyó su calidad de vida. Denunciaron padecer insomnio crónico, cefaleas, irritabilidad y pérdida de concentración. Sostuvieron que el ruido de tipo “impulsivo y aleatorio” impedía el uso de los patios y obligaba al encierro total en pleno verano. Invocaron la violación de derechos constitucionales de máxima jerarquía: el derecho a un ambiente sano (Art. 41 CN), a la salud, a la propiedad y a la integridad psicofísica.

La Defensa del Comerciante

El titular del establecimiento solicitó el rechazo de la demanda. Calificó el reclamo como un “capricho” y un exceso en el ejercicio de los derechos de los vecinos. Argumentó que el pádel es una actividad deportiva lícita, saludable y en boga. Afirmó contar con autorización municipal, respetar los horarios y que las estructuras de vidrio funcionaban como barreras acústicas naturales. Minimizó el impacto sonoro comparándolo con el de una cancha de fútbol o un aeropuerto.

La Postura de la Municipalidad

El Estado municipal negó haber incurrido en una omisión antijurídica. Sostuvo que la actividad comercial no estaba prohibida por el código de edificación local y que el terreno se encontraba en una zona apta. Afirmó que prohibir el emprendimiento de entrada hubiese configurado un funcionamiento anormal del Estado por violación a la libertad de comercio. Destacó que, tras las denuncias, abrió un canal de revisión administrativa y ordenó un proyecto técnico de mitigación.

Núcleo jurídico del fallo: concepto de “normal tolerancia”

La magistrada interviniente encuadró la litis en el Artículo 1973 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual regula las inmisiones (humo, calor, olores, ruidos, luminosidad) entre inmuebles vecinos.

Artículo 1973 CCCN: Las molestias que ocasionan los ruidos […] por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

La sentencia desglosa tres principios fundamentales que destruyen las defensas de la parte demandada:

1. La irrelevancia de la autorización administrativa: Que el municipio haya otorgado una habilitación “precaria” o definitiva no funciona como un cheque en blanco. Una actividad perfectamente lícita y autorizada puede convertirse en un acto lesivo si sus consecuencias materiales invaden y alteran el fundo vecino de manera desmedida.

2. Prioridad de uso y condiciones del lugar: Aunque la localidad carezca de un plan de zonificación urbana estricto, la realidad fáctica demuestra que el sector es de carácter predominantemente residencial y familiar. Los vecinos contaban con una “legítima expectativa de tranquilidad” preexistente debido a que habitaban el lugar desde hacía más de quince años, otorgándoles una indiscutible prioridad temporal y de uso regular de la propiedad.

3. La prueba científica determinante: La pericia del Ingeniero oficial en Higiene y Seguridad del Trabajo fue lapidaria. Mediante mediciones con decibelímetros y simulaciones de juego, constató que los ruidos generados por el impacto de la paleta, la pelota contra el blindex y los gritos clasifican técnicamente como “ruidos molestos y perturbantes”. Al no poseer el municipio una ordenanza específica, el experto utilizó como analogía la Norma IRAM 4062 y ordenanzas de ciudades de la región, demostrando que los picos superaban con creces los límites tolerables para el descanso humano.

Resolución: tutela preventiva y reparación económica

1. El Cese de la Actividad y el Plan de Obras

La jueza aplicó la función preventiva del daño. Determinó que no era razonable exigir el traslado definitivo de las canchas —lo cual implicaría un costo económico desproporcionado para el comerciante—, pero tampoco se podía obligar a los vecinos a tolerar el suplicio acústico de forma indefinida.

Por lo tanto, ordenó el cese inmediato de la actividad deportiva del pádel en el predio hasta que el propietario complete de manera acabada un proyecto de ingeniería civil de mitigación acústica de cuatro etapas (cerramiento progresivo de la estructura, paneles fonoabsorbentes y sobreelevación de muros divisorios), el cual deberá ser controlado y visado en última instancia por el municipio.

2. Exoneración de la Responsabilidad Estatal

El tribunal rechazó la demanda dirigida contra la Municipalidad. Al no existir una norma local explícita que prohibiera la instalación de canchas en esa manzana, y al verificar que el municipio activó inspecciones, aplicó multas por violaciones de horarios y abrió un período de prueba en sede administrativa, no se configuró una “omisión antijurídica” ni una falta de servicio que obligara al Estado a responder con su patrimonio.

3. Cuantificación Creativa del Daño Moral

La sentencia rechazó el concepto de “daño psicológico autónomo” (absorbiéndolo en el daño extrapatrimonial) y descartó la desvalorización inmobiliaria (ya que el ruido será mitigado por las obras). Sin embargo, consideró plenamente probado el daño moral in re ipsa (por el hecho mismo) debido a la agresión constante a la paz del hogar.

Para fijar las indemnizaciones, la magistrada acudió a la teoría de los placeres compensatorios o “precio del consuelo”, individualizando el impacto según la edad, persistencia y cercanía de cada habitante:

Nota: Los montos fueron fijados a valores de la fecha de la sentencia (febrero de 2026), ordenando aplicar un interés puro del 8% anual desde el inicio del daño (noviembre de 2024) hasta el fallo, y a partir de allí la Tasa Pasiva del BCRA más un adicional del 4% mensual nominal hasta el efectivo pago.

Extractos de la sentencia

“Este expediente ha tramitado bajo la modalidad de proceso por audiencias (que se encuentra regulado por la Lp. 10.555 y modif. 10.855 y su Protocolo de Gestión), en el cual la inmediación y flexibilidad de las formas, economía del proceso y búsqueda de la verdad se encuentran presentes. Esta nueva estructura procesal ha producido un cambio de paradigma en la justicia civil, fomentando la obligación constitucional y convencional (derechos de los tratados internacionales) de brindar al justiciable una «tutela judicial efectiva», prescindiendo de formas sacramentales, y procurando redactar las resoluciones en términos claros y comprensibles para el justiciable, sin dejar de lado el rigor técnico que debe tener toda resolución judicial (art.3, Código Civil y Comercial de la Nación).”

2. El encuadre legal de las inmisiones inmateriales (Art. 1973 CCCN)

“Como primera aproximación a los fines de resolver el litigio, corresponde enmarcar la cuestión traída a resolver en las previsiones del art. 1973 del CCCN, que refiere a las intromisiones desde un inmueble a otro vecino. La norma en cuestión dispone: «Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.»”

3. La delimitación objetiva de la “normal tolerancia”

“Esas inmisiones inmateriales deben ser soportadas hasta el punto de lo es «normal» para la generalidad, considerado ello objetivamente, teniendo en cuenta un lugar determinado, un momento histórico determinado, así como lo que es sentido por la conciencia social. Debe prescindirse de las condiciones subjetivas especiales de la persona que se queja (v.gr.: maníaco que no soporta el mínimo ruido). Esa «normal tolerancia» es en realidad una fórmula abstracta, porque es el juez quien dirá cuál es esa «normal tolerancia» en cada caso concreto que se le presente. En muchos casos, los peritajes técnicos serán determinantes (v.gr.: si un ruido supera la cantidad de decibeles permitida, etc.): Dice también el artículo 1973 que esa «normal tolerancia» será juzgada «teniendo en cuenta las condiciones del lugar», porque habrá que considerar particularmente la ubicación de los inmuebles involucrados en la litis, tipo de zona en que se hallan emplazados conforme el código de planeamiento o edificación, etcétera.”

4. El alcance de la “prioridad de uso” en las relaciones de vecindad

“La prioridad de uso, es el parámetro que «…se basa en que el propietario que irrumpe en una determinada circunstancia no puede — en principio— pretender su modificación, puesto que esta prioridad la determina el uso y no el derecho real de dominio…» Se ha entendido que esta pauta se relaciona con un elemento temporal. […] El juez, entonces, debe tenerlo en cuenta en ocasión de sentenciar puesto que, recordemos, no se está resolviendo tan solo una cuestión personal sino los alcances de una limitación al derecho real de dominio que se deriva de las relaciones de vecindad, con lo cual es preciso ampliar el espectro y observar toda una serie de circunstancias para llegar a una solución más o menos equitativa, dentro de las posibilidades que la realidad presente.”

5. La caracterización técnica del ruido del pádel según la pericia oficial

“Por último, el profesional concluye que de las mediciones por él efectuadas en las viviendas colindantes al predio de paddle del demandado están dentro de la categoría RUIDOS MOLESTOS, y explica que dichos ruidos son tonales, impulsivos y aleatorios, brindando una serie de recomendaciones a los fines de mitigar el sonido. […] El profesional indicó que la Municipalidad de [Localidad] no posee una Ordenanza que regule valores aceptables de ruidos que puede generar un predio deportivo, por lo que la comparación la efectuó con la Ordenanza N° 1450 de la Ciudad de [Ciudad de Referencia] o a través de la Norma IRAM 4062. […] El [Perito Oficial] indica que estamos en presencia de un ruido de tipo aleatorio, impulsivo, imprevisible y frecuente (mayor a 30 incidencias por minuto), generados por golpes de paleta, golpes de pelota con blindex y gritos que se consideran un ruido de tipo «molesto o perturbante dado que es muy difícil anticiparlo».”

6. La primacía de la realidad familiar de la zona sobre la falta de normas de zonificación

“Las canchas de paddle en cuestión fueron localizadas en un barrio de la localidad… Y si bien no existe normativa aplicable que determine la zona residencial donde se encuentran emplazadas las viviendas de los actores, las condiciones del lugar no se circunscriben a la existencia de esa norma en cuestión, sino a las circunstancias de hecho reales que presenta un determinado lugar, y la actividad preponderante que allí se desarrolla. Ello así, no resulta controvertido por las partes que la zona donde se emplazan las canchas y las casas de los accionantes, se encuentra compuesta mayormente por viviendas familiares. […] La inexistencia de una normativa particular… no permite afirmar que la actividad se encuentra permitida sin limitación alguna, avasallando los derechos de los vecinos de la localidad.”

 

7. El equilibrio entre el derecho al descanso y el derecho a ejercer el comercio

“En efecto, luce excesiva la pretensión de los actores en el sentido de ordenar el traslado de las canchas de paddle a un predio que sea otorgado por el municipio, cuando fuera informado por técnicos especializados en la materia, la real y concreta posibilidad de mitigar los ruidos molestos. No podemos soslayar, que la contracara del derecho de los accionantes de vivir libre de inmisiones que afecten su calidad de vida y tranquilidad, es el derecho del demandado de usar y gozar el inmueble en la forma que estime conveniente. La solución que aquí se propicia, encuentra su fundamento -además-, en los parámetros de exigencias de la producción e interés general que brinda la norma de aplicación. Se encuentra aquí comprometido un interés económico y social que no puede ser eludido.”

8. Por qué se aplica el derecho privado y no la Ley de Responsabilidad del Estado al Municipio

“En primer lugar, y en relación a la normativa aplicable, resulta importante mencionar que a despecho de lo sostenido por la Municipalidad… no resulta de aplicación al caso el régimen especial de responsabilidad que resulta de la Ley de Responsabilidad del Estado (Ley N° 26.944), por cuanto el municipio en cuestión no adhirió a la misma. En efecto, tratándose la mencionada norma de una ley federal, para que la misma resulte aplicable en el ámbito provincial o municipal, requiere su adhesión, por no tener el Congreso Nacional facultades para excluir a las jurisdicciones locales de las disposiciones de una ley de derecho común como es el Código Civil y Comercial de la Nación. En otras palabras, ante la ausencia de normas y principios de derecho administrativo local específicas sobre responsabilidad del Estado municipal… deberá ser resuelta según las reglas del derecho privado, aplicable para la determinación de responsabilidad.”

9. La prueba in re ipsa del daño moral por ruidos molestos

“En el caso, considero que resulta procedente el daño que aquí se trata, por cuanto los ruidos molestos que fueron verificados, resultan susceptibles y suficientes para afectar la paz y tranquilidad a que tienen derecho los vecinos. Resulta de toda lógica que los ruidos que exceden la normal tolerancia irrumpen el descanso de los actores, en la forma en que lo relatan en la demanda. Por lo que concluyo que el daño moral en la presente causa se tiene por probado in re ipsa. […] Las declaraciones testimoniales dan cuenta de la alteración en la paz y tranquilidad de los actores, que va más allá de una simple molestia en el ánimo, y que genera un daño susceptible de ser indemnizado.”

10. La aplicación de la “teoría de los placeres compensatorios” para cuantificar el daño

“En este precedente reiteró su clásica concepción de que el daño moral tiene carácter resarcitorio, que para su fijación deben considerarse la naturaleza del hecho generador y la entidad del padecimiento y que no guarda relación con el daño material porque es independiente. Y luego, y para lo que aquí interesa destacar, puntualizó «aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, puede procurar algunas satisfacciones de orden moral, susceptibles, en cierto grado, de reemplazar en el patrimonio moral el valor que del mismo ha desaparecido. Se trata de compensar, en la medida posible, un daño consumado. El dinero es un medio de obtener satisfacción, goces y distracciones para restablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales»”