Fideicomiso al costo: por qué el precio nunca es el precio

Qué es un fideicomiso «al costo» y qué firmó

En una compraventa común hay un vendedor, un comprador y un precio. En un fideicomiso inmobiliario al costo no hay nada de eso. Hay un fiduciario que recibe la tierra y administra la obra, y un grupo de «fiduciantes-beneficiarios» que ponen la plata para construirla y, cuando termina, reciben su lote. El precio no existe: lo que hay es una «planilla de aportes estimados» y la obligación de cubrir, entre todos, lo que la obra cueste de verdad. Si la obra sale más cara, los aportes suben. El riesgo del proyecto es de los compradores, no del desarrollador.

El contrato que firmó la compradora lo decía con todas las letras, y la Cámara lo transcribe:

• La finalidad es adquirir el inmueble y desarrollar el barrio «bajo la modalidad de consorcio al costo».
• Los fiduciantes-beneficiarios se comprometen a aportar «la totalidad de los fondos» para infraestructura y trámites, «como los mayores costos que puedan originarse».
• La cláusula 6.2 dice que los valores de la planilla «son meramente estimativos», que los firmantes conocen «la aceleración del proceso inflacionario» y aceptan «como probable el devengamiento de mayores costos».
• La cláusula 7 del contrato de adhesión, la que ella atacó, repite lo mismo y agrega una renuncia «a efectuar reclamo alguno basado en la diferencia habida respecto del valor presupuestado».
• Las «expensas» o «gastos de conservación y mantenimiento» se deben «desde la preadjudicación» del lote, es decir desde que se firma la adhesión, y en una primera etapa son impuestos y tasas.
• La planilla de aportes no incluye los gastos de mantenimiento y custodia del inmueble.

El juez de primera instancia dijo que igual era una relación de consumo, porque el fin económico era adquirir una vivienda como destinataria final. Eso no cambió el resultado.

Qué resolvió la Sala B

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala B confirmó el rechazo de la demanda en todos sus puntos.

La cláusula de mayores costos no es abusiva. Que los compradores paguen las variaciones reales del costo de la obra no es abusivo por sí solo: es la esencia del sistema. La renuncia a reclamar por la diferencia con lo presupuestado tampoco, porque no es una renuncia genérica a los derechos del consumidor: no impide exigir rendición de cuentas ni cuestionar sumas que no respondan a costos reales. Leída de buena fe, la cláusula solo «reafirma el funcionamiento propio del fideicomiso al costo». Y la fiduciaria no la usó para esconder nada: emitió informes de mayores costos en 2016 y 2017, respondió la carta documento y acompañó el contrato de obra eléctrica con Eden, cuya autenticidad confirmó la propia empresa.

«No importa una renuncia genérica a los derechos de los consumidores ni impide que los fiduciantes-beneficiarios exijan la rendición de cuentas sobre el destino de los fondos o cuestionen sumas que no respondan a mayores costos reales.»

Las «expensas» se cobran antes de la posesión. La compradora sostuvo que las expensas solo se deben desde que uno toma posesión, como en la propiedad horizontal. La Cámara le respondió que eso no es lo que dice su contrato. El fideicomiso usa «expensas» y «gastos de conservación y mantenimiento» como sinónimos, los hace exigibles desde la preadjudicación, y en una primera etapa son el impuesto inmobiliario y las tasas municipales. Pueden devengarse aunque no se esté prestando ningún servicio. Ella no impugnó esas cláusulas ni pidió rendición de cuentas, y la Cámara no puede salirse de lo que se demandó.

El gas es un riesgo del proyecto. La distribuidora informó que para llevar gas natural hacía falta ampliar unos 3.000 metros el ramal de alta presión, instalar una estación reguladora y una red de media presión. El director técnico del emprendimiento declaró que la obra tenía un costo excesivo y que no se les cobró a los fiduciantes. Para la Cámara, en un fideicomiso al costo los compradores participan del riesgo del proyecto, salvo culpa o dolo del fiduciario, y eso no se probó. Además, el recurso no rebatió los argumentos del juez: decir que «los riesgos del negocio los absorbe el proveedor» es un disenso, no una crítica concreta.

Sin plata, sin posesión. Mientras deba las tres cuotas y media y las expensas, la fiduciaria puede negarse a entregarle el lote. Ese punto venía de primera instancia y la Cámara no lo modificó.

Costas a la consumidora, pero sin que las pague. La compradora invocó la gratuidad de la Ley de Defensa del Consumidor y el plenario «Hambo». La Cámara aclaró el alcance de ese plenario: no impide condenar en costas al consumidor que pierde; lo que hace es eximirlo del pago e impedir que se las ejecuten, salvo que la otra parte demuestre su solvencia por el incidente del artículo 53. Costas a la actora en las dos instancias, con esa salvedad.

Por qué importa

«Al costo» quiere decir que el precio lo vas a saber al final. Miles de personas compran lotes y departamentos en pozo con esta figura, muchas veces sin entender que no están comprando sino invirtiendo en una obra. Si la obra se encarece, pagan más. Si el gas no llega porque el ramal cuesta una fortuna, es su problema. El fallo no dice nada nuevo sobre esto, pero lo dice con claridad y con las cláusulas a la vista. Antes de firmar, la pregunta no es «cuánto cuesta» sino «qué pasa si cuesta más».

Consumidor sí, pero el contrato también cuenta. La Ley de Defensa del Consumidor se aplicó. Y aun así la compradora perdió, porque la ley protege contra cláusulas que desnaturalizan las obligaciones, no contra la lógica de un contrato que se firmó sabiendo cómo funcionaba. La renuncia a reclamar diferencias se salvó porque no cerraba la puerta a lo importante: pedir cuentas.

Lo que no se pidió no se consigue. Es quizás la lección más dura. La compradora atacó la cláusula 7 del contrato de adhesión, pero no las cláusulas 6.2 y 19 del fideicomiso, que dicen lo mismo. Pidió que le devolvieran las expensas, pero no pidió rendición de cuentas, que era la herramienta que la propia Cámara le reconoce. Objetó el informe de 2017 cuando ya había vencido el plazo de treinta días para hacerlo. En un fideicomiso al costo, el derecho del comprador no es a que no le cobren más: es a que le expliquen por qué. Hay que ejercerlo a tiempo y con el nombre correcto.

Ocho años de juicio por tres cuotas y media. La demanda es de 2018 y la sentencia de Cámara de 2026. Lo que estaba en juego eran unos $17.500 de 2017 más expensas, y del otro lado, un lote que sigue sin entregarse. El fallo no lo dice, pero el caso deja la pregunta de si había una forma mejor de resolver esto que un juicio ordinario.

«Hambo» no es un escudo contra las costas. La Cámara aprovechó para precisar algo que se repite mal: el beneficio de gratuidad del consumidor no impide que lo condenen en costas si pierde. Lo que impide es que se las cobren, mientras el proveedor no pruebe que puede pagarlas.

Para colegas: el encuadre técnico

Datos del caso. «P, Eleonora c/ …. S.A. s/ ordinario», Expte. 17697/2018, CNCom, Sala B, agosto de 2026 (registro digital del 24/08/2026). Voto de María Guadalupe Vásquez, adhesión de Jorge Djivaris y Matilde E. Ballerini. Dictamen de la Fiscal de Cámara solo sobre costas, a favor de confirmar.

Ley aplicable. El contrato es de 2013: rigen el Código Civil y el Código de Comercio (arts. 1197 y 1198 CC; art. 218 inc. 4 CCom para la conducta posterior como pauta interpretativa). Por el art. 7 CCyC se aplican las nuevas normas supletorias más favorables al consumidor, y el resto del Código nuevo con fines doctrinarios e interpretativos (art. 2 CCyC; precedentes «Mazza» y «Puntaplas» de la Sala). El fideicomiso se rige por la Ley 24.441: arts. 7 y 16, que la Cámara cita para la regla de que el fiduciario responde por culpa o dolo.

Calificación. Fideicomiso inmobiliario al costo, con cita de Aicega (Revista Código Civil y Comercial, diciembre 2023) y Alonso (en Alterini y Aicega, Derecho de Consumo Inmobiliario, La Ley, 2021). Relación de consumo admitida en primera instancia y no discutida en la alzada.

Cláusula abusiva, art. 37 LDC. Dos planos:

• Trasladar las variaciones reales del costo a los fiduciantes no es abusivo por sí solo. Precedente: CNCom, Sala E, «Rey Petit c/ Desarrollos Inmobiliarios del Pilar», 12/11/2024.
• La renuncia a reclamar diferencias con lo presupuestado se interpreta restrictivamente: no alcanza a la rendición de cuentas ni a la impugnación de sumas que no respondan a costos reales. Interpretada de buena fe y a la luz de la conducta posterior de la fiduciaria (informes 2016 y 2017, respuesta a la carta documento, contrato con Eden confirmado por oficio), solo reafirma el sistema.

Vale notar que la apelante tenía razón en un punto que la Cámara no recogió expresamente: el juez de grado había mezclado el análisis de abusividad con la ausencia de vicios de la voluntad, lesión o fraude, que son institutos distintos. La Cámara resolvió por su propio camino sin corregir ese fundamento.

Causa petendi y defensa parcial. La actora impugnó la cláusula 7 del contrato de adhesión pero no las cláusulas 6.2, 6.18 y 19 del contrato de fideicomiso, que establecen lo mismo. Sobre las expensas, sostuvo una regla de la propiedad horizontal (exigibilidad desde la posesión) contra un contrato que fija otra (desde la preadjudicación). No pidió rendición de cuentas. La Sala invoca su doctrina sobre la causa petendi («Vidriería La Nacional», 2018; «Louge», 2025): el juez no puede apartarse de los hechos invocados en la demanda.

Aceptación tácita de la rendición de cuentas. Cláusula 8.2: treinta días corridos para objetar el informe. La objeción al informe de 2017 fue tardía. La primera instancia sumó la doctrina de los actos propios por el pago sin reservas de las seis cuotas de 2016. La Cámara no necesitó volver sobre esto.

Gas: agravio insuficiente, art. 265 CPCCN. La Sala reitera su doctrina sobre la crítica concreta y razonada («Granja Martín», 2023; «Lagui», 2022; «Barón y Pérez Rachel», 2023). Sobre el fondo, el reparto de riesgos del fideicomiso al costo: los fiduciantes cargan con los costos del desarrollo salvo culpa o dolo del fiduciario. Prueba: oficio de la distribuidora (obra de vinculación, 3.000 metros de ramal AP, estación reguladora, red de media presión) y testimonio del director técnico.

Costas y plenario «Hambo». La Sala fija su lectura, con cita de «Puceiro» (20/03/2026), «Llallire Chirinos» (2025), «Pastrana» (2025) y «Meng» (2023): el plenario no impide la condena en costas al consumidor; lo exime del pago e impide la ejecución mientras no se pruebe su solvencia por el incidente del art. 53 LDC.

Lo que queda abierto. La posesión sigue retenida por una deuda de 2017. El fallo no trata si la fiduciaria puede retener indefinidamente el lote ni qué pasa con los aportes ya hechos si la compradora no paga. Tampoco se discutió el deber de información del art. 4 LDC como fundamento autónomo, más allá de la referencia a los informes emitidos.

Fuentes

• Sentencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala B, «P, Eleonora c/ … S.A. s/ ordinario», Expte. 17697/2018, agosto de 2026. Texto completo. Es la única fuente de esta nota; la sentencia de primera instancia se conoce por lo que la Cámara resume.

Poder Judicial de la Nación

Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° 31

Juez subrogante: Sebastián I. Sánchez Cannavó

17697/2018 …., ELEONORA c/ ….SA s/ ORDINARIO

Buenos Aires, 23 de octubre de 2025.

I. SENTENCIA DEFINITIVA

Sentencia definitiva en el expediente caratulado “… Eleonora

c/ … SA s/ ordinario” N° 17697/2018 del registro de la Secretaría N° 62,

de este Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° 31

interinamente a mi cargo, por la que se desestima la demanda promovida

por una fiduciante-beneficiaria contra la sociedad fiduciaria de un

fideicomiso para un desarrollo urbanístico por entrega de la posesión y

conexión del servicio de gas, nulidad de cierta cláusula contractual y

devolución de sumas de dinero abonadas por expensas.

II. ANTECEDENTES DEL CASO

1. LA DEMANDA

El 06/08/2018 E demandó a ….E SA. Solicitó que se

declare abusivo el artículo séptimo del contrato de adhesión al fideicomiso

“El Campo Fincas Exclusivas Cardales” que prevé el devengamiento de

mayores costos, que se disponga la improcedencia del cobro de expensas

hasta que se entregue la posesión, se proceda a la devolución del dinero

pagado en concepto de expensas correspondiente a los años 2016 y 2017,

se realice la entrega del lote individualizado bajo el N° 15 y que la

demandada afronte los gastos para que la propiedad cuente con gas desde

la mudanza, hasta tanto se instale el gas natural.

Relató que compró a la demandada un lote de terreno (N° 15) en el

emprendimiento “El Campo Fincas Exclusivas Cardales” que se

#32312746#477383174#20251023111046294Poder Judicial de la Nación

Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° 31

Juez subrogante: Sebastián I. Sánchez Cannavó

encuentra ubicado en el partido de Campana, Provincia de Buenos Aires.

Indicó que la compra se realizó mediante el pago de un anticipo de $

30.698,55 y 30 cuotas de $ 5.798,62. Señaló que a la cuota mensual se le

adicionó $ 150 en concepto de gastos administrativos, lo cual abonó en su

totalidad.

Indicó que la demandada se comunicaba por medio de correos

electrónicos remitidos desde su casilla ….ón.com a su

dirección ….@gmail.com de conformidad con lo previsto en

el punto 12 del contrato de fideicomiso. Explicó que en el año 2016 la

demandada le informó que debía abonar seis cuotas adicionales, sin

explicar en forma suficiente el motivo. Dijo que, sin embargo, aceptó y

realizó los pagos.

Se quejó de que la posesión no le fue entregada. Remarcó que

nuevamente en el año 2017 le solicitaron que abone tres cuotas y media

adicionales por un valor de $ 5.015,07. Resaltó que el complejo sólo cuenta

con club house, donde funciona un restaurant y juegos de plaza para

niños. Refirió que en el mes de mayo de 2017 la demandada le comunicó

que a partir de del mes de junio de 2017 se cobrarían expensas por la

suma de $ 1.795, cuando no le habían entregado aún la posesión.

Indicó que abonó las correspondientes a los meses de junio y julio

de 2017. Resaltó que tal y como consta en el contrato –Anexo III,

“Memoria descriptiva de trabajos y pautas de urbanización Etapa I”– el

emprendimiento debe contar con gas natural. Alegó que a pesar de ello la

demandada pretende que abone un tanque de gas y la entierre en su lote,

lo cual rechazó rotundamente.

Transcribió la carta documento que envió a la demandada el

10/08/2017 en la que la intimó a entregarle la posesión de su lote, a que

informe el motivo de los cobros adicionales y a otras cuestiones vinculadas

con el desarrollo. Se expidió sobre la contestación brindada el 28/08/2017.

Señaló que la accionada pretendía entregarle la posesión del lote el

12/09/2017, previo pago de la suma supuestamente adeudada a esa fecha,

debido a la naturaleza del fideicomiso al costo que adujo.

Sostuvo que la remisión realizada por la demandada a las

memorias descriptivas de abril 2016 y mayo 2017, para explicar las

nuevas cuotas cobradas, resulta inentendible. Estimó que ello es

violatorio del deber de información. Advirtió que la accionada titula como

gastos de mantenimiento a lo que ella califica como expensas. Reprodujo

la carta documento enviada el 13/09/2017 mediante la cual negó lo

invocado por la demandada.

Indicó que no se pudo llegar a un acuerdo. Adujo que es

consumidora de bienes y le resultan aplicables el art. 1092 CCCN, la Ley

de Defensa del Consumidor y los arts. 42 y 43 CN. Transcribió la

normativa invocada. Invocó el art. 53 LDC para sostener la vía

sumarísima del proceso. Tildó de abusiva la cláusula séptima del contrato

de adhesión al fideicomiso “El Campo”.

Arguyó que con base en ese artículo en 2016 se cobraron seis cuotas

adicionales y en 2017 se pretendió el cobro de tres cuotas y media más.

Citó doctrina y jurisprudencia. Fundó la improcedencia del cobro de

expensas. Señaló que la figura elegida por la demandada para la

adquisición del lote fue el contrato de fideicomiso. Explicó que la

transmisión aún no operó, la posesión no fue entregada, ni se suscribió

escritura traslativa de dominio, por lo cual no puede exigirse pago de

expensas o gastos de mantenimiento.

Reiteró que el emprendimiento sólo cuenta con un restaurante.

Peticionó el beneficio de justicia gratuita. Solicitó que como medida

cautelar innovativa se ordene a la demandada que se abstenga de cobrar

los gastos de expensas hasta tanto se entregue la posesión. Pretendió la

publicación de la sentencia a costa de los demandados en el diario Clarín

y La Nación y a la Secretaría de Comercio, Dirección Nacional del

Consumidor. Ofreció prueba y fundó en derecho.

2. EL TRÁMITE

En págs. 142/144 se otorgó trámite ordinario al juicio, se rechazó la

medida cautelar y se dispuso el traslado de la demanda. En págs. 147/148

la actora planteó recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra

del tipo de trámite asignado a la causa, lo cual fue rechazado en pág. 150.

3. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El 15/11/2018 …. SA –en su condición de fiduciaria del fideicomiso

“El Camp….s”– contestó la demanda y solicitó

su desestimación, con costas. Reconoció expresamente cierta

documentación y hechos relatados y negó los restantes. Cuestionó el

derecho invocado. Alegó la inaplicabilidad de la Ley de Defensa al

Consumidor al caso. Argumentó que no es empresa que tenga un uso

monopólico u oligopólico de determinado servicio o bien.

Agregó que tampoco se trata de una prestadora de un servicio

público, ni proveedora de un servicio o un bien. Explicó que es una

sociedad a la cual los fiduciantes, como la aquí actora, eligieron para la

administración y control y por medio de ello concretar un emprendimiento

de barrio privado. Sostuvo que los fiduciantes y la sociedad fiduciaria de

 común acuerdo decidieron concentrar sus recursos económicos para

operar en economía de escala.

Esgrimió que el objetivo de los suscriptores fiduciantes-

beneficiarios es que les sea transmitida una futura unidad de vivienda o

del destino que corresponda, con la infraestructura correspondiente, para

lo cual adoptaron la figura del fideicomiso y mandato. Estimó que la

forma jurídica señalada solo constituye relaciones de administración,

para conformar un esquema operativo y de garantía.

Remarcó que nos encontramos ante un consorcio integrado por los

fiduciantes beneficiarios que decidieron otorgarle la manda de ejecutar los

actos que en dicho contrato de fideicomiso se enumeran. Aclaró que no le

vendió ningún lote a P, sino que E …  SA –como fiduciaria– actúa por

cuenta, cargo y riesgo exclusivo de los suscriptores fiduciantes y de la

propia actora.

Agregó que en virtud de ese mandato que se le otorgó con la

finalidad de alcanzar los objetivos enunciados en el contrato de

fideicomiso debe prevalecer el interés general del emprendimiento sobre

el interés particular o individual de la actora. Subrayó que la actora

decidió con total discernimiento y libertad adherirse, para participar en

aquel interés común e iniciativa comunitaria (consorcio).

Argumentó que la aplicación irrestricta de la LDC puede arribar a

resultados disvaliosos y perjudicar a los restantes fiduciarios

beneficiarios. Analizó el artículo primero de LDC y los sujetos allí

protegidos. Alegó que no reviste la condición de proveedor requerida por

la norma, por lo que rechazó su aplicación. Sostuvo la inexistencia de

relación de consumo.

Afirmó que la actora le otorgó un mandato comprensivo de un

conjunto de obligaciones y facultades que fueran precisamente

estipuladas en la cláusula 7.2 del contrato de fideicomiso. Concluyó en

base a ello que no se trata de una relación de consumo que ampara la

LDC y que, por ende, la accionante no goza de la condición de

consumidora sino que, eventualmente, pasaría a ser su mandante, pues

no se reúnen los requisitos de los artículos primero y segundo LDC.

Puso de resalto que la actora, a lo largo de su presentación, no

explicitó las razones y/o motivos por los cuales considera abusivo artículo

séptimo. Resaltó que tampoco esgrimió las razones en las cuales se

sustenta la pretensión de no abonar los aportes dinerarios que le

corresponden realizar conforme su participación en el emprendimiento

(consorcio), ya sean los correspondientes al precio de su unidad (lote), ya

sea los correspondientes a los gastos de mantenimiento y conservación.

Tildó de irrazonable y arbitraria la decisión unilateral de no

abonarlos. Juzgó que la actora pretende un eximición de las obligaciones

que se comprometió a realizar con la comunidad y consorcio que integra.

Distinguió entre razón de hecho y de derecho. Advirtió que el suscripto

debe adecuarse a la concreta situación de hecho invocada por las partes

en la traba de la litis y a la pretensión de la actora de declaración de

nulidad del artículo séptimo del referido contrato de adhesión por

entenderlo abusivo, sin explicitar las razones y/o fundamentos para

entenderlo de ese modo.

Reiteró las deficiencias encontradas en la redacción de la demanda

y que a lo largo de la misma no precisan los motivos por los cuales la

actora entiende abusiva la cláusula séptima. Alegó que P no pudo

imputarle incumplimientos en su condición de fiduciaria. Controvirtió el

abuso alegado y la nulidad pretendida por tratarse de un fideicomiso al

costo.

Resaltó que la adhesión de la actora fue un acto voluntario. Afirmó

que fue ella quien optó por revestir la calidad de fiduciante beneficiario y

por ello sujeto a los mayores costos que podían sobrevenir, toda vez que

decidió participar en el consorcio mediante un sistema de pago en cuotas

y a plazo, teniendo además en consideración que siempre deberá aportar

los mayores costos que no hubiesen sido contemplados en la planilla

estimativa de aportes que da cuenta el anexo IV.

Objetó que haya un contrato de suministro o revestir la calidad de

proveedor. Relató que es una pequeña empresa designada por sus

mandantes fiduciantes beneficiarios como la actora, para adquirir un

predio al titular del inmueble y recaudar los aportes necesarios para

desarrollar el emprendimiento.

Explicó que luego de subdividido dicho inmueble se adjudica a cada

suscriptor fiduciante beneficiario su respectiva unidad adquirida. Añadió

que para ello se tienen en cuenta los aportes que se recaudaron, por los

costos presupuestados inicialmente con más los que en el futuro se

establece en virtud de los mayores costos, inflación, y costos finales que

surjan para la viabilidad y concreción del referido emprendimiento.

Negó que haya realizado la venta de un lote a la actora y que se

haya celebrado un boleto de compra-venta. Cuestionó la doctrina y

jurisprudencia citada por la actora en tal sentido. Afirmó que P era

plenamente consciente de los términos de las obligaciones que le

imponían el marco convencional que le era aplicable, es decir un

fideicomiso al costo con independencia de los gastos de mantenimiento y

conservación, que siempre se encontraban a su cargo, se le haya

entregado o no la posesión de su unidad.

Invocó la teoría de los propios actos sobre el proceder de la actora

en relación con el pago de los gastos del año 2016. Estimó que la cláusula

cuestionada no puede ser tomada por sorpresiva y tampoco puede ser

declarada abusiva y/o nula, por ser razonable dada la naturaleza del

emprendimiento en cuestión. Fundamentó que no compromete elementos

esenciales de la contratación, ni deroga los efectos normales o naturales

de los contratos típicos ni limita la responsabilidad, no viola la moral, las

buenas costumbres ni la buena fe.

Calificó de extemporáneo el cuestionamiento realizado en agosto de

2017 sobre el informe remitido en el mes de mayo de 2017. Alegó que fue

formulado vencido el plazo de 30 días contemplado en la cláusula 8.2 del

contrato de fideicomiso. Explicó que allí se comunicó la necesidad de

adicionar las tres cuotas y media y los motivos por los cuales se debieron

implementar dichas cuotas.

Aclaró que se excluyeron las obras de la red interna de gas pues

exigía la realización de una obra externa millonaria a cargo del

fideicomiso. Consideró aprobadas las cuentas y su gestión. Transcribió el

capítulo primero punto uno y cinco de “Antecedentes y Motivos del

fideicomiso”. Sostuvo que allí se fijó la modalidad de consorcio al costo y

las obligaciones de proveer a cargo de los fiduciantes beneficiarios, en

función de la estimación provisoria de costos e inversiones.

Explicó que la cláusula impugnada se ajusta a esos objetivos.

Argumentó que los aportes dinerarios deberán regirse por el instrumento

de constitución del fideicomiso. Se explayó sobre el marco convencional

aplicable a las partes, el fideicomiso y mandato invocado. Recalcó que los

gastos de conservación y mantenimiento son la suma mensual de gastos

asociados a la existencia y mantenimiento de la urbanización.

Expuso que se consolidarán una vez que el barrio se encuentre

terminado y no se abonan a partir de la entrega de la posesión, sino desde

su participación en el emprendimiento. Afirmó que los fiduciantes-

beneficiarios como la actora deben abonarlos desde la pre-adjudicación de

la unidad o parcela conforme el contrato de adhesión que suscriben.

Enfatizó que en su condición de fiduciaria ha cumplido con las

obligaciones a su cargo con la prudencia de un buen hombre de negocios.

Precisó que la cláusula sexta del contrato de constitución del

fideicomiso “El Campo” establece la extensión de la obligación de aporte.

Indicó que la actora debía sufragar los costos totales del emprendimiento

en el porcentaje de su unidad y afrontar mayores costos respecto de los

estimados inicialmente en el año 2013. Explicó que se informó la

necesidad de adicionar cuotas por mayores costos en el informe remitido

en mayo de 2017.

Reconoció que la actora abonó las cuotas implementadas en el año

2016 y se negó a abonar a las siete cuotas finales implementadas a partir

del mes de junio del 2017. Informó que el motivo de esas cuotas fue la

obra externa que la empresa distribuidora del servicio eléctrico exigió

realizar fuera del barrio, la cual no fue presupuestada inicialmente en la

planilla de aportes estimados y que corresponde a todo fiduciante

beneficiario abonar conforme su participación en emprendimiento.

Aclaró que las obras externas requeridas por la empresa de gas

natural no fueron presupuestadas o incluidas en el informe y que el rubro

“red de gas” fue descontado de todo cómputo. Adujó que será la propia

empresa de gas la que se encontrará obligada a realizar la obra. Explicó

que cada fiduciante si lo desea puede implementar los tanques de gas o

puede suplir ese servicio con el de energía eléctrica ya existente.

Estimó que hasta el momento de contestar la demanda la actora

adeudaba $ 104.104,82 correspondiente a las tres cuotas y media que se

desdoblaran en siete cuotas de $ 5.015,07 cada una ($ 35.105,46) del año

2017. Sumó a ello los gastos de mantenimiento que al mes de agosto del

año 2018 ascendían a $ 39.430, con más los intereses por mora que

cuantificó en $ 29.569,36.

Afirmó que las rendiciones e informes fueron notificados a la actora

vía correo electrónico, los cuales consintió y no cuestionó en debida forma.

Señaló que hasta tanto no se salde la deuda reclamada no se encuentra

obligada a entregar la posesión del lote. Solicitó el rechazo de medida

cautelar peticionada por la actora. Alegó la inaplicabilidad del beneficio

de gratuidad contemplado en el art. 53 LDC. Ofreció prueba y fundó en

derecho.

4. LA TRAMITACIÓN DE LA CAUSA

En pág. 434 se concedió el beneficio de justicia gratuita con carácter

provisional y se difirió el tratamiento de su concesión definitiva para el

momento de dictar sentencia. En págs. 438/439 se convocó a las partes a

la audiencia preliminar prevista por el art. 360 CPCCN, que se celebró

en los términos que surgen del acta que se encuentra en la pág. 443, sin

que se arribe a un acuerdo. En ese acto se establecieron los hechos

conducentes para la decisión del juicio y luego en las págs. 454/455 se

proveyeron los medios probatorios ofrecidos por las partes.

Con posterioridad, en pág. 476 la actora denunció un hecho nuevo y

acompañó una carta documento remitida por la demandada. Allí solicitó

se la intime a cesar con el hostigamiento, persecución y ejercicio de

prácticas abusivas por cuanto reclama el pago de rubros cuestionados en

la presente demanda. En pág. 477 se rechazó el hecho nuevo invocado y

se requirió aclaración con relación a la intimación peticionada.

Luego, en pág. 478/479 prestó la aclaración y en pág. 480 se

concedió la medida cautelar por la cual se ordenó a la demandada que se

abstenga de cursar intimaciones tendiente a obtener el cobro de los

montos por los conceptos cuestionados en este litigio, hasta tanto se dicte

sentencia definitiva. Además, se hizo saber que la medida dictada no

importa la congelación del curso de los intereses que eventualmente se

adeuden.

En págs. 566/567 la actora formuló una nueva denuncia por medio

de la cual indicó que recibió en su celular y en la cuenta de Instagram de

su emprendimiento mensajes donde le advertían de supuestos escraches

en su contra por la deuda de expensas, por parte de propietarios de los

lotes de “Campo Fincas Exclusivas Cardales”. Por ello, solicitó se informe

en la liquidación de expensas del barrio la existencia del presente juicio,

lo cual fue favorablemente ordenado en pág. 568, mereció planteo

recursivo de la demandada en págs. 569/571, el que fue rechazado en pág.

577.

En pág. 596 el secretario expidió certificado sobre la prueba producida.

A continuación en pág. 598 se declaró clausurado el período probatorio y se

puso el expediente a los efectos del art. 482 CPCCN, derecho del hizo uso la

parte demandada el 10/09/2024 y la parte actora el 12/09/2024. El

27/02/2025 la causa pasó a dictar sentencia, lo cual fue dejado sin efecto el

08/04/2025 donde se hizo saber la designación del suscripto como juez

subrogante para entender en esta causa.

En pág. 626 se confirió vista al Ministerio Público Fiscal en los

términos del art. 52 LDC. El dictamen se incorporó en pág. 627. Allí la fiscal

dictaminó que interviene como fiscal de la ley y advirtió que ha sido

garantizado a los litigantes el derecho a la defensa e igualdad ante la ley.

Estimó que, previa meritación de la prueba por el tribunal, corresponde

dictar sentencia en autos. Finalmente, en pág. 629 se dictó el llamado de

autos a sentencia, que se encuentra firme y habilita este pronunciamiento.

III. ANÁLISIS DE LAS CUESTIONES PLANTEADAS

1. EL OBJETO LITIGIOSO

Una fiduciante-beneficiaria demandó a la sociedad fiduciaria de un

fideicomiso para un desarrollo urbanístico. Invocó la aplicación de la Ley

de Defensa del Consumidor. Solicitó que se ordene la entrega de la

posesión de la unidad adquirida. Planteó la nulidad de cierta cláusula del

contrato que habilita cobros adicionales por mayores costos. Cuestionó el

cobro de expensas sin estar otorgada la posesión. Y requirió la devolución

lo abonado y que la demandada afronte los gastos para que la propiedad

cuente con gas.

La sociedad fiduciaria negó haber realizado una operación de

compra-venta de lote. Rechazó la aplicación de la LDC. Explicó que la

actora reviste el carácter de fiduciante del fideicomiso y reconoció los

pagos denunciados. Explicó que a lo que la actora denomina expensas se

corresponde con los gastos de mantenimiento del desarrollo inmobiliario

(barrio) y se cobran a partir de la asignación de la unidad y no desde su

posesión. Señaló que la actora no explicitó las razones por la cuales

considera abusiva la cláusula contractual cuestionada. Justificó las

cuotas adicionales cobradas por obras realizadas. Se opuso a la entrega de

la posesión del lote a la actora hasta tanto salde el importe adeudado.

Sostuvo que cumplió con todas las obligaciones a su cargo.

2. LA SOLUCIÓN

2.1. La vinculación jurídica y la aplicación de la LDC

P invocó haber realizado la compra-venta de un lote en “El

Campo …..”, por el cual abonó un anticipo de $

30.698,55 y 30 cuotas de $ 5.798,62 más $ 150 de gastos administrativos

en cada cuota. Los pagos realizados fueron expresamente reconocidos por

la demandada en su contestación de demanda, al igual que la

documentación aportada a su respecto.

Del análisis del contrato acompañado por la actora y reconocido por

la demandada, surge que la vinculación habida entre las partes no se

corresponde con un típico contrato de compra-venta inmobiliaria, sino que

se plasmó la operación reseñada con la finalidad de adquirir el lote

individualizado bajo el N° 15, mediante la adhesión formulada por

P a un contrato de fideicomiso. En ese marco jurídico, la actora

adquirió el carácter de fiduciante-beneficiaria en el fideicomiso “El

Campo” etapa 1, donde la sociedad demandada E SA reviste el carácter

de fiduciaria.

La jurisprudencia ha sostenido que se encuentran alcanzados por la

protección de la LDC no solo el contrato de compraventa, sino todos los

contratos onerosos cuya función económica sea la adquisición del dominio

de un inmueble, tales como la dación en pago, permuta, trasmisión del

dominio a cambio de un derecho, o cualquier otro contrato típico o atípico

con función traslativa de la propiedad de un bien raíz. Pues cuando una

persona decide comprar un inmueble nuevo, sobre todo si se trata de

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emprendimientos o urbanizaciones a desarrollar, es probable que se

sujete a vínculos contractuales que poco tienen que ver con la

compraventa.

Así se utiliza, entre otros el fideicomiso, no obstante que se publicita

la posibilidad de adquirir el inmueble, sin especificarse cuál es la figura

contractual por utilizar. Es por ello por lo que, en todos estos supuestos,

la relación entre el promotor, el desarrollador y el adquirente se

encuentra alcanzada por la LDC, aun cuando nunca se celebre un

contrato transmisivo de la propiedad, porque debe atenderse a la función

global y económica del negocio más que a la letra de los contratos que se

utilicen para cumplirla1

.

Lo relevante de la cuestión no es la figura utilizada para celebrar el

contrato, sino el rol que cada parte desempeña o reviste en esa relación.

La categoría de consumidor implica ser “destinatario final”, lo que

significa que los bienes o servicios adquiridos queden dentro del ámbito

personal, familiar o doméstico, sin que vuelvan al mercado. El

destinatario final es entonces quien adquiere el bien o servicio sin

intención de obtener una ganancia mediante su posterior enajenación, ni

de emplearlo en un proceso de producción o comercialización de bienes o

servicios destinados al mercado2

.

En efecto, cuando el fideicomiso se utiliza para desarrollar y

comercializar lotes o viviendas a consumidores finales, se puede

considerar que existe una relación de consumo. El hecho de que se utilice

la figura del fideicomiso para el desarrollo del emprendimiento no impide

1 CNCom., sala A, 28/06/2016, Anido Claudio Roberto c/ 2752 SA y otros s/ ordinario

(74807/09) y cita Lorenzetti- Schotz: Defensa del Consumidor, Ed. Abaco de Rodolfo

Desalma, Bs As. 2003, p. 318.

2 FARINA, J.M.: Defensa del Consumidor y usuario, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2009, p.

45/46.

la aplicación de la LDC si se configuran los elementos propios de esa

relación de consumo.

Juzgo que en el caso existe esa relación regida por la Ley 24240 y

sus modificatorias –art. 3º LDC–: la demandada es una sociedad

fiduciaria de un fideicomiso para un desarrollo urbanístico encuadra en la

figura de “proveedor”, pues desarrollan de manera profesional actividades

de distribución y comercialización de bienes y servicios –art. 2º LDC–;

mientras que la actora puede ser catalogada como “consumidora”, en

tanto el bien que adquirió tenía como finalidad su utilización para su uso

como “destinataria final” –art. 1º LDC–.

Se ha juzgado que en el marco de una acción deducida por la

adherente beneficiaria de un fideicomiso contra la empresa fiduciaria a

los fines de obtener el reintegro de las cuotas abonadas, procede calificar

el vínculo que une a las partes como una relación de consumo en atención

a la ubicación del actor en el último eslabón de un circuito económico, que

interrumpe la cadena de valor. Pues la facultad exclusiva de la sociedad

fiduciaria de establecer las cláusulas pone de manifiesto la asimetría

negociadora entre los contendientes3. Por ello se concluye que resulta

procedente la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor al caso.

2.2. La validez del artículo séptimo del contrato de adhesión al

fideicomiso

El contrato de fideicomiso base de la operación inmobiliaria a la que

adhirió la parte actora puede ser calificado como “fideicomiso al costo”.

Ello se deriva de que los valores informados inicialmente son meramente

3 CNCom, sala C, 09/05/2024, Pascual, Cristela Belén y otro c/ Fiduciaria Buenos

Aires s/ ordinario.

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estimativos y los fiduciantes se comprometen a sufragar los costos totales

del emprendimiento. En el caso ello se desprende de la sección tercera,

capítulo único, cláusulas dispositivas, cláusula seis: “Derechos y

Obligaciones de los fiduciantes–beneficiarios”, en especial lo que surge de

los puntos 6.2 y 6.3 (v. escritura N° 375 de constitución del fideicomiso “El

Campo Fincas Exclusivas Cardales).

La jurisprudencia ha sostenido que el fideicomiso inmobiliario «al

costo» se constituye con el fin de construir un emprendimiento

inmobiliario en condiciones previamente pactadas, con aportes de los

inversores dados por un anticipo en efectivo y cuotas planificadas que le

permiten –una vez finalizada la obra– la adjudicación en propiedad de

una o más unidades en la calidad de beneficiario. Debido a ello es que no

existe un precio de venta, sino un compromiso del partícipe de aportar los

fondos que sean necesarios para el desarrollo del emprendimiento. Ellos

asumen el riesgo del proyecto porque se asocian a él4

.

Los importes estimativos no necesariamente cancelan sus aportes en

el emprendimiento. Cabe señalar que el artículo séptimo cuestionado

estipuló el probable devengamiento de mayores costos, en virtud del

precio real de la ejecución del emprendimiento que alude directamente a

lo establecido en la escritura de constitución del fideicomiso

precedentemente citada.

4 CNCiv, sala A, 07/12/2018, Grondona, Hugo Patricio c/ EIDICO SA y otros

s/escrituración; íd. Burgwardt, Constanza María y otros c/ EIDICO SA s/

escrituración; íd. Cervino, Carina Marisol c/ EIDICO SA s/ escrituración; Barbeito,

María Valeria c/ EIDICO SA s/ escrituración; íd. EIDICO SA c/ Menditeguy, Carlos

s/ cumplimiento de contrato.

Allí, los fiduciantes asumieron el compromiso de hacer sus pagos

conforme a los ajustes y/o balanceo que habrán de ser informados por la

fiduciaria. No considero que la cláusula impugnada pueda ser

considerada abusiva en los términos del art. 988 CCCN y 37 LDC, en la

medida en que no advierto que suponga desnaturalización de las

obligaciones de las partes, que importe renuncia o restricción de derechos

del adherente o amplíen los del predisponente, ni que por su contenido,

redacción o presentación no fuera razonablemente previsibles.

Añado que más allá de la referencia genérica de abuso, la actora no

alegó que hubieran mediado vicios de la voluntad –vgr. error (arts. 265 a

270 CCCN), dolo (arts. 271 a 275 CCCN), violencia (arts. 276 a 278

CCCN); tampoco que se hubiera registrado falta de discernimiento,

intención o libertad (art. 260 CCCN); o circunstancias configurantes de

lesión (art. 332 CCCN); simulación (arts. 333 a 337 CCCN); o fraude

(arts. 961 a 962 CCCN), que perjudiquen el efecto vinculante de las

condiciones contractuales por las que rigieron la relación (art. 959

CCCN).

En otros términos, lo que debía probarse –y no se logró– era que

medió abuso en la utilización de la posición de la demandada para causar

daño (vgr. a través de cláusulas destinadas a perjudicar al contrario,

establecer relaciones desiguales o inequitativas o inducir a error a la

contraparte con la intención de obtener un beneficio desmedido a

expensas o en perjuicio de la otra) de modo que pueda calificarse a su

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conducta ejercicio disfuncional del derecho –art. 10 CCCN–, lo que deriva

en sostener la validez del artículo séptimo impugnado.

2.3. Las cuotas adicionales y el pedido de reintegro

Las sumas abonadas por la actora surgen de lo estipulado en la

“Planilla de aportes estimados”.

Se adicionaron seis cuotas en el año 2016 y tres cuotas y media en el

año 2017, desdobladas en seis pagos y cuyo fundamento surge de los

términos del informe de mayores costos emitido en abril de 2016 y el

informe final del mes de mayo de 2017. En ese contexto, no hay elementos

para imputar a la demandada incumplimiento o infracción a la obligación

de suministrar información prevista por los arts. 4º LDC y 1100 CCCN.

Advierto que en la cláusula 8.2 del contrato de fideicomiso –que no

mereció objeciones de la parte actora–se estableció que la rendición de

cuentas efectuada por la fiduciaria se considerará aceptada en forma total

y definitiva en tanto no resulte objetada dentro del plazo de 30 días

corridos desde recibido el informe. Destaco que las seis cuotas adicionales

que fueron efectivamente abonadas por la parte actora, sin mediar

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cuestionamientos, conllevan la aceptación del informe emitido en el año

2016.

Asimismo, las tres y media cuotas correspondientes al año 2017 que

no fueron abonadas y cuyo informe fue remitido el mes de mayo de 2017

deben considerarse igualmente aceptadas, pues su cuestionamiento se

realizó en el mes de agosto de ese año mediante carta documento, es

decir, una vez vencido el plazo de 30 días establecido para cuestionarlo.

Además, corresponde puntualizar que la objeción plasmada carece

de fundamentación. Ello así, pues más allá que la actora invocó

desconocer los motivos por los cuales se abonaban las cuotas y alegó la

incomprensión del informe, de su lectura surge que los nuevas pagos

fueron implementados ante la necesidad de afrontar los gastos de una

obra externa requerida por la empresa EDEN, que brinda el servicio

eléctrico en la zona.

En ese contexto, juzgo que el cambio de actitud de P y la

pretensión de reintegro de lo pagado es contraria a su conducta previa, lo

cual resulta inadmisible tal como lo establece el art. 1067 CCCN. La

CSJN ha sostenido que nadie puede contradecir sus actos previos

mediante una conducta incompatible con una decisión anteriormente

tomada y legalmente válida5

. Por todo ello, corresponde desestimar el

pedido de reintegro.

2.4. El pago de expensas y la entrega de la posesión

La actora cuestionó también el pago de expensas –así los denominó–.

Fundó su queja la falta de entrega de posesión y escrituración del lote

asignado, así como en la falta de servicios a excepción de un restaurante

5 CSJN, Fallos 275:235; 275:256, entre muchos otros.

en el house. Solicitó que se ordene la entrega de la posesión de la unidad

adquirida.

La demandada eexplicó que a lo que la actora denomina expensas se

corresponde con los gastos de mantenimiento del desarrollo inmobiliario

(barrio) y se cobran a partir de la asignación de la unidad y no desde su

posesión. Se opuso a la entrega de la posesión del lote a la actora hasta

tanto salde el importe adeudado.

Tal como ya se consignó, la actora debe abonar los gastos que se

irroguen en el desarrollo y mantenimiento del emprendimiento. El hecho

de no contar con la posesión del inmueble no impide el cobro de los gastos

que se devenguen (vgr. mantenimiento de espacios verdes, iluminación,

seguridad privada, etc.). La misma conclusión se impone respecto de los

impuestos que se incluyen en los gastos y cuyo proporcional en función del

lote asignado deben abonar los fiduciantes.

Por ello, no corresponde acceder al pedido de eximición de pago

formulado. Como derivación, juzgo fundada la oposición de la demandada

a entregar la posesión hasta tanto se salde la deuda en cabeza de P

por falta de pago de los gastos más sus intereses por mora. De modo que

es inadmisible también la pretensión de que se ordene la entrega de la

posesión.

2.5. La provisión de gas

Tampoco puede ser admitida la solicitud formulada por la actora

para que la demandada afronte los gastos para que su propiedad cuente

con gas. En primer lugar advierto que no se explicó en concreto la forma o

modalidad de esa prestación (vgr. garrafas domiciliarias, tubos, tanques,

conexiones, trabajo internos, trabajos externos, etc.),

 Destaco que en el anexo III, Memorias descriptivas de Trabajos y

Pautas de la urbanización, apartado 4.3, punto 3.3.4 específicamente se

estableció que en relación con las redes de servicio e infraestructura de

gas se seguirían los requerimientos de la distribuidora de gas local

(Gasban).

Atento lo informado por la demandada en su contestación de

demanda, la prueba testimonial producida en la causa (v. declaración del

testigo De Michelis pregunta décimo segunda) y la contestación de oficio

de pág. 472 de la empresa prestataria del servicio de gas tengo por

probado que se solicitó la realización de una obra externa. Ello, para

ampliar el ramal por tres kilómetros y demás especificaciones allí

plasmadas, que la demandada decidió no ejecutar debido a su alto costo.

La demandada aclaró que las obras externas requeridas por la

empresa de gas natural no fueron presupuestadas o incluidas en el

informe y que el rubro “red de gas” fue descontado. Explicó que será la

propia empresa de gas la que se encontrará obligada a realizar la obra. Y

señaló que cada fiduciante si lo desea puede implementar los tanques de

gas o puede suplir ese servicio con el de energía eléctrica ya existente.

No se aprecia que de la decisión de la demandada como fiduciaria se

haya derivado en un daño que le pueda ser atribuido a una omisión o

incumplimiento de sus obligaciones, analizada bajo la pauta de la

prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la

base de la confianza depositada en él (art. 1674 CCCN). La falta de

servicio de gas en el barrio no puede ser atribuida entonces a la

responsabilidad de la demandada.

En ese contexto y como fue señalado, la actora y los demás

fiduciantes como integrante del fideicomiso toman el riesgo del proyecto y

 sus vicisitudes porque se asocian a él. Por lo cual, en caso de solicitar que

la demandada asuma una obligación debió probarse la impericia o

negligencia, dolo o culpa del accionado para inculparlo de lo sucedido, lo

que no aconteció en el expediente.

2.6. Conclusiones

Por todo lo expuesto hasta aquí, juzgo que la actora no ha logrado

acreditar la existencia del hecho constitutivo del derecho invocado en

sustento de su pretensión, esto es, que la demandada incumplió las

obligaciones a su cargo o excedió los límites de la contratación. En efecto,

no hay elementos que muestren que el proceder de la demandada no se

ajustó a las estipulaciones contractuales.

Por ello, en tanto la actora no acreditó incumplimiento ni conducta

ilícita de la demandada, no procede ordenar la entrega de la posesión de

la unidad adquirida y debe desestimarse la nulidad de la cláusula que

habilita cobros adicionales por mayores costos, la devolución de lo

abonado en función de ello, así como la pretensión de que la demandada

afronte los gastos para que la propiedad cuente con gas. Lo expuesto

hasta aquí es suficiente para definir la cuestión planteada y concluir en la

improcedencia sustancial de la demanda.

3. LAS COSTAS

Debo expedirme, para finalizar, sobre el aspecto accesorio pero

ineludible vinculado a las costas del proceso –art. 163 inc. 8° CPCCN–.

Como la actora resultó vencida en el aspecto sustancial de la contienda y

en tanto no encuentro mérito para eximirla de la responsabilidad por los

gastos del juicio –art. 68 CPCCN–, cabe imponerle íntegramente las

costas.

IV. DECISIÓN

1. Desestimo la demanda deducida por E

contra E SA, a quien absuelvo.

2. Impongo las costas a la actora.

V. HONORARIOS

Corresponde regular los honorarios de los profesionales

intervinientes en base al monto por el que se desestimó la demanda más

sus intereses –art. 24 Ley 27423–. Además, se considerarán –conforme lo

establece el art. 16 de la Ley 27423– los siguientes criterios: i) el monto

del asunto; ii) el valor, motivo, extensión y calidad de la labor

desarrollada; iii) apreciación de su complejidad y novedad de la cuestión;

iv) la responsabilidad que pudiera derivarse para el profesional; v) el

resultado obtenido; y vi) la transcendencia –económica, moral y para

futuros casos– de dicha resolución.

Por ello, con relación a la labor profesional desarrollada cabe

aplicar los arts. 20, 21, 22, 23, 26, 29, 51, 52, 58 y ccdtes. de la Ley 27423.

En función de todo ello, se fijan en:

1) 10 UMA –equivalentes a $ 772.290 a la fecha de esta sentencia–

los honorarios de la letrada patrocinante de la actora, ….–tres etapas–;

2) 15 UMA –equivalentes a $ 1.158.435 a la fecha de esta

sentencia– los honorarios de la letrado apoderado de la demandada,

abogado Gabriel … …. –tres etapas–;

3) En relación con el perito contador Sergio Luciano ,.,,.,

quien fue sorteado en la causa pero no fue notificado de su designación y,

en consecuencia, no aceptó el cargo conferido –v. resolución de negligencia

de la prueba pericial contable– corresponde su desasignación del

expediente, para su nueva incorporación en las opciones de sorteo.

Cúmplase por secretaría.

4) Finalmente, se fijan en 25 UDR los estipendios de la

conciliadora, abogada…..art. 7° inc. A de la Ley

26993; art. 17 del Decreto 202/2015; y arts. 1°, 2°, 3° y 4° de la Resolución

Conjunta 47/2015 y 41/2015 de las Secretarías de Comercio y de

Justicia–. Una vez firme estos últimos, se encomienda a la conciliadora la

notificación a la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor

(Ministerio de Producción de la Nación – Servicio de Conciliación Previa

en las Relaciones de Consumo COPREC–) a los efectos de los arts. 17

párrafo 8° del Decreto 202/2015 y 5° de la Resolución Conjunta 47/2015 y

41/2015 de las Secretarías de Comercio y de Justicia.

Asimismo, corresponde regular los honorarios por las incidencias

resueltas en la causa. Sin embargo, tengo presente que el art. 47 de la

Ley 27423 –previsto para las labores en incidentes y tercerías– fue

observado por el PEN mediante el Decreto 1077/2017 con fundamento en

que “…los porcentuales allí consignados podrían dar lugar a

interpretaciones disímiles al respecto, resultando confusa su medición”.

Frente a la falta de norma expresa para regular las incidencias

generadas en el proceso, para fijar los estipendios de los letrados

apoderados por sus respectivas actuaciones tendré en cuenta los criterios

previstos en el art. 16 de la citada ley –artículo que no fue observado y se

encuentra vigente–. Estos son: i) el monto del asunto; ii) el valor, motivo,

 extensión y calidad de la labor desarrollada; iii) apreciación de su

complejidad y novedad de la cuestión; iv) la responsabilidad que pudiera

derivarse para el profesional; v) el resultado obtenido; y vi) la

transcendencia –económica, moral y para futuros casos– de dicha

resolución.

A partir de las pautas indicadas, se regula:

1) por la incidencia resuelta en la pág. 525 con costas impuestas a la

parte actora vencida en 2 UMA –equivalentes a $ 154.458 a la fecha de

esta sentencia– los honorarios del letrado apoderado de la demandada,

abogado Gab…

2) por las incidencias resueltas en pág. 556 y pág. 577 con costas

impuestas a la demandada vencida, se regulan en 4 UMA –equivalentes a

$ 308.916 a la fecha de esta sentencia– los honorarios de la letrada

patrocinante de la actora, abogada M….

Se deja constancia que se consideró el valor del UMA en $ 77.229,

de conformidad con lo establecido en la Resolución 1860/2025 de la

Secretaría General de Administración de la CSJN –art. 19 Ley 27423 y

punto 2° Ac. 30/2023 CSJN–. La presente regulación no incluye el IVA,

que deberá ser soportado por el obligado al pago. Esta medida se hará

efectiva únicamente en caso de que el beneficiario del pago revista la

calidad de responsable inscripto (RG DGI 33116/91:3). Se establece en 10

días el plazo para el pago –art. 54 Ley 27423–.

VI. Regístrese, notifíquese por secretaría a las partes y a los

profesionales intervinientes; y oportunamente, archívese.

FDO: SEBASTIÁN I. SÁNCHEZ CANNAVÓ. Juez.

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