Hipotecas Divisibles y Registro de Boletos: nuevas herramientas para financiar la vivienda

El sueño de la casa propia en Argentina tiene dos nuevos aliados. El Gobierno nacional, a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia, ha puesto en marcha una serie de cambios clave para modernizar el mercado inmobiliario. ¿El objetivo? Reactivar el crédito hipotecario y proteger a quienes compran una vivienda “desde el pozo”.

Las tres herramientas principales que tenés que conocer son: las hipotecas divisibles, la inscripción de los boletos de compraventa y la hipoteca sobre el derecho de superficie. Analicemos qué significa cada una y cómo te pueden beneficiar.

El Comprador, Ahora en el Centro de la Escena

Hasta ahora, si querías comprar un departamento en construcción, tus opciones de financiamiento solían depender del desarrollador inmobiliario. La nueva normativa cambia las reglas del juego.

Como explica Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Capital Federal, el cambio es de paradigma: “El DNU 1017/2024 puso en la mesa distintas opciones para financiar obras nuevas, pero pensando directamente en el comprador, no en el desarrollador. Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor”.

Esto significa que, como comprador, ganás poder de negociación y libertad para buscar el crédito que más te convenga.

1. Hipotecas Divisibles: ¿Qué Son y Para Qué Sirven?

Imaginate un edificio en construcción. Antes, el desarrollador podía tomar un gran crédito hipotecario sobre todo el terreno. El problema surgía al momento de vender los departamentos: era complejo y engorroso “dividir” esa gran hipoteca entre cada uno de los futuros dueños.

La hipoteca divisible soluciona esto. Inspirada en un sistema que ya usó el Banco Hipotecario en los años 60, permite lo siguiente:

1. El desarrollador constituye una hipoteca madre sobre el proyecto completo.
2. A medida que se venden las unidades y el edificio avanza, esa hipoteca se “fracciona” y se asigna a cada comprador en proporción a su departamento.
3. Así, cada comprador se convierte en deudor individual de su propia parte del crédito frente al banco.

En criollo: Es como si una cuenta grande del restaurante se pudiera dividir automáticamente entre todos los comensales, y cada uno paga lo suyo con su propia tarjeta. Esto facilita que los bancos presten dinero para proyectos en pozo con una garantía clara sobre cada futura unidad.

2. Registro de Boletos: Más Seguridad Jurídica para Comprar “en Pozo”

Comprar en pozo siempre generó algo de incertidumbre. El boleto de compraventa era un documento privado con fuerza entre las partes, pero no siempre oponible a terceros y con riesgos si el desarrollador quebraba.

La gran novedad es que ahora se pueden inscribir los boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble (o en entidades autorizadas por la CNV).

¿Qué implica esto en la práctica?

• Protección para el comprador: Al estar inscripto, tu derecho sobre esa futura unidad tiene publicidad registral y es mucho más fuerte.
• Acceso al crédito: Ese boleto inscripto se convierte en una garantía real. Podés usarlo para pedir un crédito bancario y financiar el saldo del precio.
• Control y transparencia: Para poder inscribir los boletos, el desarrollador primero debe registrar el “proyecto de edificio” en el RPI. Esto implica presentar planos, preaprobaciones y documentación técnica. Como señala Mihura de Estrada, esto evita que se “venda aire” o se comercialicen proyectos inviables. “No estamos dispuestos a convalidar, mediante la inscripción, proyectos que no tengan ningún viso de seriedad”.
• Rol clave del escribano: Se jerarquiza la figura del escribano público, quien interviene en la redacción, certificación y control de legalidad del boleto antes de su inscripción.

Importante: La inscripción del boleto tiene una caducidad de 5 años. Esto incentiva a que se avance hacia la escrituración definitiva, evitando que los derechos queden en un limbo legal.

3. Hipoteca sobre el Derecho de Superficie: Construir en Terreno Ajeno

Esta es otra herramienta para fomentar la construcción. El derecho de superficie permite a una persona o empresa construir en un terreno que no es de su propiedad por un tiempo determinado.

La novedad es que ahora se puede hipotecar ese derecho a construir para obtener financiamiento. Además, la reglamentación aclara que, al finalizar el plazo, el dueño del terreno puede pagarle al constructor (superficiario) transmitiéndole la propiedad de algunos de los departamentos construidos.

Esto abre un abanico de posibilidades, especialmente para proyectos en terrenos fiscales o para colaboraciones entre privados.

En Resumen: ¿Qué hay que saber?

• Hipotecas divisibles: Facilitan que los bancos den créditos para comprar departamentos que todavía no están terminados ni subdivididos.
• Registro de boletos: Te da seguridad jurídica al comprar en pozo. Tu boleto se inscribe, te protege y te sirve como garantía para pedir un préstamo.
• Más poder para el comprador: Ahora podés buscar tu propio crédito en el banco que más te convenga, sin depender del desarrollador.
• Mayor control: Antes de vender unidades, los desarrolladores deben registrar el proyecto completo, lo que asegura su seriedad y viabilidad.
• El objetivo final: Como concluye Mihura de Estrada, “se buscaron herramientas para terminar con el déficit habitacional (…) generando reglas claras, evitar abusos, pero sin volver impracticable el sistema”.