Demandan por escrituración, compraventa de inmuebles sale mal

Una compradora demandó a la escribana que certificó un boleto de compraventa porque el inmueble tenía embargos y nunca se pudo escriturar. La Cámara Civil fue tajante: la escribana no incumplió ningún deber legal y el recurso de la actora fue declarado desierto por falta de fundamentos.

1) La historia: un departamento, un boleto y una operación frustrada

Zaira (nombres cambiados) firmó un boleto de compraventa para adquirir un departamento ubicado en la calle Alsina 1581, en la Ciudad de Buenos Aires. La vendedora era Rita.

La escribana no autorizó la escritura, sino que se limitó a certificar las firmas del boleto, de sus prórrogas y, finalmente, del acuerdo de rescisión.

El problema apareció después: el inmueble tenía embargos que la vendedora no logró cancelar. Como consecuencia, no se pudo escriturar. Las partes acordaron rescindir el boleto y la vendedora se obligó a devolver USD 22.000, incluyendo una suma adicional en concepto de indemnización. En ese acuerdo, la compradora renunció expresamente a iniciar acciones derivadas del boleto una vez cobrado el dinero.

2) La demanda: apuntar a la escribana en lugar de a la vendedora

A pesar de ese acuerdo, la compradora inició una demanda contra la escribana. ¿El reproche?
No haber solicitado certificados de dominio e inhibiciones antes de la firma del boleto, lo que —según la actora— habría generado el fracaso de la operación.

La acusación fue más allá: se habló de incumplimiento contractual, de abuso de la buena fe e incluso de una supuesta “maquinación” entre la escribana y la vendedora.

La escribana, al contestar, fue clara:

-redactó el boleto conforme a lo acordado por las partes,
-no tenía obligación legal de pedir certificados para un boleto,

-y fue ella misma quien informó la existencia de los embargos cuando se solicitó el certificado para escriturar.

3) Sentencia de primera instancia

La sentencia de grado rechazó la demanda con costas y señaló algo básico:
la única responsable de que no se escriturara fue la vendedora, que se había comprometido a transferir el inmueble libre de gravámenes y no lo hizo. Además, citó expresamente al Colegio de Escribanos: ni la ley notarial, ni su reglamentación, ni resoluciones del Colegio imponen al escribano la obligación de requerir certificados de dominio e inhibiciones para la firma de un boleto de compraventa. La compradora apeló.

4) Para la Cámara: no hay deber legal, no hay responsabilidad

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con voto principal del juez Eduardo A. Zannoni, confirmó el rechazo.
El fallo fue directo:

El escribano no dio fe de que el inmueble estuviera libre de gravámenes.
No existió prueba alguna de connivencia, abuso de necesidad ni violación de la buena fe.
La obligación de entregar el inmueble libre de embargos era de la vendedora, no de la escribana.
Y agrega algo clave: no existe norma que obligue al escribano a pedir certificados registrales al momento de certificar firmas en un boleto.

Pero el golpe final no fue solo de fondo, sino procesal.
La Cámara declaró desierto el recurso de apelación porque el memorial no contenía una crítica concreta y razonada, como exige el art. 265 del Código Procesal.
En otras palabras: la apelante repitió argumentos, pero no explicó por qué la sentencia estaba mal.

El tribunal fue especialmente duro al señalar la confusión conceptual del planteo y lo infundado de los montos reclamados por “daños materiales”, “daño moral”, “lucro cesante” y “desvalorización”, sin respaldo mínimo.

La Cámara resolvió:
declarar desierto el recurso,
imponer costas a la actora,
y regular honorarios. La escribana quedó totalmente desligada de responsabilidad.

El boleto de compraventa no convierte al escribano en garante del estado registral del inmueble.
La obligación de vender libre de gravámenes es del vendedor, no del notario que certifica firmas. Acusar sin prueba y apelar sin fundamentos no solo no funciona: empeora la situación procesal.

 

 

Sentencia de la cámara civil

2º Instancia. – Buenos Aires, junio 6 de 2007.

El doctor Zannoni dijo:

1. La sentencia dictada a fs. 456/461 rechaza, con costas, la demanda que promovió Zoila Maceda contra la Escribana R. M. V. de L.

Apela la actora; su memorial de fs. 483/486, es contestado por la demandada a fs. 488/491.

2. Se imputó a la notaria “incumplimiento de contrato” por haber omitido solicitar los certificados de dominio e inhibiciones de Raquel Adela Garzaniti, quien le prometiera en venta el departamento de calle Alsina 1581, Planta Baja, “B” de esta Capital Federal en los términos del boleto de compraventa que en copia glosa a fs. 2/4. Lo cierto es que la demandada se limitó a certificar las firmas de las otorgantes del mencionado boleto y, más tarde, las sucesivas prórrogas del plazo para el otorgamiento de la escritura pública traslativa del dominio que autorizaría la escribana y, finalmente la rescisión del boleto (fs. 5/8). Según surge del instrumento, la rescisión fue acordada entre Garzaniti y Macena debido a que no fue posible escriturar a causa de los embargos que afectaban el inmueble y que la vendedora no logró cancelar. Se acordó rescindir el boleto, obligándose la vendedora a restituir a la compradora, en cuotas, u$s 22.000 integrados por u$s 17.000 pagados por ésta al suscribirlo más u$s 5.000 en concepto de indemnización pactada por las partes (Cláusula Primera). Se acordó que, una vez cancelada dicha suma, la señora Macena nada más reclamaría a Garzaniti por ninguna obligación contenida en el boleto de compraventa “renunciando expresamente a iniciar cualquier acción derivada de dicho boleto de compraventa” (Cláusula Segunda).

Se imputa a la escribana Varela de Losada, que certificó las firmas del boleto, las prórrogas y finalmente la rescisión, no haber solicitado al Registro de la Propiedad Inmueble “los certificados de dominio e inhibiciones que corresponden a este tipo de operación” (sic.), siendo responsable “…precisamente por incumplir con dichos derechos (sic.) y consecuencia de ello el incumplimiento de contrato respecto de la obligación de escriturar”.

La escribana, al contestar la demanda, reconoció haber redactado el boleto conforme a lo acordado previamente por las partes, destacando que no era obligación suya solicitar certificados de dominio del inmueble antes del referido boleto, aunque la actora reconoció que fue la propia escribana la que le informó de la existencia de embargos que pesaban sobre el inmueble cuando obtuvo el certificado de dominio a fin de escriturar.

3. La Señora Juez a quo, con justeza, señala en los considerandos de la sentencia recurrida que “… es la conducta de la señora Garzaniti (no demandada en autos) la que no estuvo encaminada al otorgamiento de la escritura pública en los términos pactados, con lo cual resulta ser la única responsable de que dicho acto no se llevara a cabo, ya que fue ella la que se comprometió a enajenar la propiedad libre de gravámenes a la fecha de la escrituración”. Y, como lo informó el Colegio de Escribanos a fs. 197/198, “ni la ley 404, reguladora de la actividad notarial en esta demarcación, ni su reglamentación, ni resoluciones específicas del Colegio de Escribanos o del Tribunal de Superintendencia establecen la obligatoriedad para el escribano de requerir al Registro de la Propiedad informes sobre tales circunstancias para la firma de un boleto de compraventa, sea que resulte ser el autor del contrato o que sólo se limite a certificar las firmas de las partes”.

4. El memorial que habilita la instancia no contiene una crítica concreta y razonada de la sentencia apelada en los términos del art. 265 del CPCC. Los agravios exigen un razonamiento coherente que demuestre el desacierto lógico de la sentencia, su injusticia o por apartarse el juzgador de las constancias que surgen de la causa. La mera remisión a las argumentaciones formuladas en primera instancia no configura la crítica concreta y razonada que prescribe el art. 265, CPCC (Sala A, 15/2/95, ED, 164-600; Sala B, 20/3/2000, LA LEY, 2000-D, 871, sum. 42.877-S; Sala D, 6/3/97, LA LEY, 1998-C, 534; Sala I, 17/12/98, LA LEY, 1999-C, 777, sum. 13.811; Sala M, 21/2/97, LA LEY, 1997-E, 1051 sum. 11.890, mi voto en sentencia libre de esta Sala nº 347.664 del 1/10/2002, etcétera). Tampoco constituye agravio hábil disentir con el criterio del Juez de grado sin fundamentar debidamente la oposición o sin dar base a un distinto punto de vista (conf., esta Sala, sentencias libres nº 205.835 y 202.931 del 6/3/97, nº 302.031 del 17/11/2000, nº 313.822 del 29/3/2001, nº 314.495 del 30/3/2001, etcétera).

Sólo a mayor abundamiento destaco que se confunden conceptos jurídicos básicos. ¿Cómo es posible sostener que la escribana es responsable en forma directa “por dar fe pública (sic.) de que el inmueble se hallaba libre de todo gravamen?” ¿Qué elemento de prueba -más allá de los dichos de la recurrente- permiten concluir que “la escribana en maquinación con la vendedora abusó del estado de necesidad de la actora…?” ¿Cómo es posible sostener que “vendedora y escribana abusaron de la buena fe de la actora mediante actos contrarios a la moral y a las buenas costumbres?”. Y, aunque no es materia del memorial a estudio, no puedo silenciar los antojadizos montos reclamados en la demanda en concepto de “indemnización del daño contractual” por un total de $ 68.000 para resarcir “daños materiales”, “daño moral”, “lucro cesante”, y “desvalorización”, sin dar un mínimo fundamento de tales reclamos.

5. En suma, considero que corresponde declarar desierto el recurso de apelación. Con costas de esta instancia a la actora (art. 68 del CPCC).

Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, los doctores Galmarini y Posse Saguier votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se declara desierto el recurso de apelación. Con costas de esta instancia a la actora (art. 68 del CPCC). En atención al monto del proceso; trabajos realizados apreciados por su importancia, extensión y calidad; etapas cumplidas; apelaciones por bajos de fs. 467 y fs. 470 y por altos de fs. 470, y lo dispuesto por los arts. 6, 7, 9, 10, 37, 38 y concs. de la ley 21.839 -mod. por la ley 24.432-, por la representación letrada de la demandada, se fijan los honorarios de los Dres. G. A. R. y A. R., en conjunto, en trece mil ochocientos pesos ($ 13.800). Asimismo, se elevan los honorarios de los Dres. M. D. S. W. y y A. D. D., letrados patrocinantes de la actora, en conjunto, a seis mil doscientos pesos ($ 6200). Por la labor de Alzada (art. 14 del arancel), se regulan los honorarios de los Dres. R. y R., en conjunto, en tres mil quinientos pesos ($ 3500) y los del Dr. S. W. en mil seiscientos pesos ($ 1600).

A las sumas indicadas deberán adicionarse en su caso y en los términos de los arts. 79 y 80 de la ley 1181 del G.C.B.A. y Acordada Nº 06/05 de la C.S.J.N., el aporte previsional tenido en cuenta por la Sra. Juez a quo en la resolución apelada. – Eduardo A. Zannoni. – José Luis Galmarini. – Fernando Posse Saguier.