Filtraciones: ¿puede reclamar el cónyuge que no es titular?

Un caño de la calefacción por losa radiante del piso de arriba se rompió y arruinó el parquet de todo un departamento en Buenos Aires. El consorcio fue condenado a pagar $16.380.000. Pero la pelea más interesante no fue por el agua sino por una pregunta previa: ¿puede reclamar el marido si la escritura está solo a nombre de la esposa? La Sala C de la Cámara Civil dijo que sí, aunque no por la razón que había dado la jueza.

El edificio de la calle Chaco tiene calefacción central por losa radiante: agua caliente que circula por cañerías embutidas en el piso. En junio de 2023, un caño del sistema que pasa por la unidad 11 se fisuró. El agua atravesó la losa, saturó la carpeta de cemento y empezó a caer en la unidad 9, el departamento de abajo. Primero por el hall y el baño principal. Después, por capilaridad, la humedad avanzó por debajo del parquet de pinotea hasta los dormitorios y el living.

No era la primera vez. En 2012 había pasado algo parecido, y el seguro del consorcio había pagado. En 2020 entró agua de lluvia por los desagües y en 2021 hubo un desborde cloacal. La familia hizo reparaciones por su cuenta y tuvo que mudarse un tiempo. El hombre que vivía ahí demandó al consorcio. Y el consorcio contestó con una defensa que parecía de manual: el dueño no sos vos.

Lo que resolvió la jueza

El Juzgado Civil 79 falló el 9 de marzo de 2026. Primero ordenó el caso: el episodio de 2012 ya había sido indemnizado por la aseguradora y quedaba solo como antecedente, así que la excepción de prescripción que planteó el consorcio no tenía objeto. Lo discutido eran las filtraciones de 2020, 2021 y 2023.

La legitimación. El consorcio dijo que el actor no podía reclamar porque la única titular de la unidad 9 era su esposa. La jueza lo rechazó: el inmueble se compró durante el matrimonio, es ganancial, y cada cónyuge puede defender los bienes de la comunidad. El riesgo de que la esposa reclamara después lo mismo no le pareció un problema, porque nadie cobra dos veces por un mismo daño.

La responsabilidad. Las cañerías que conducen fluidos son partes necesariamente comunes del edificio en toda su extensión, por el artículo 2041 del Código Civil y Comercial, y el reglamento del edificio lo confirma. La perito arquitecta encontró daños severos y generalizados en el parquet: tablas levantadas, deformaciones, manchas de putrefacción por hongos. Explicó que la madera expuesta mucho tiempo a la humedad sufre alteraciones irreversibles, que la carpeta de cemento funcionó como reservorio y que la única solución era cambiar los 55 metros cuadrados de piso. Descartó el desgaste por uso y los defectos de colocación. El portero contó que tuvo que vaciar el circuito de calefacción desde el sótano y que la losa siguió goteando un buen rato después.

La condena. $11.880.000 para reemplazar el parquet, según el presupuesto que el actor presentó al alegar y que la perito validó; $3.000.000 por privación de uso durante los 14 días hábiles que lleva la obra; y $1.500.000 de daño moral. Total: $16.380.000 más intereses, con costas al consorcio. La jueza rechazó el lucro cesante porque no había prueba de que el departamento fuera a alquilarse. También rechazó el pedido de obligar al consorcio a hacer obras en las partes comunes y a anular la losa radiante del piso de arriba: no había prueba de qué reparaciones hacían falta. Ese punto no fue apelado.

El consorcio apeló la legitimación y los tres rubros.

Qué dijo la Sala C

La Cámara, con voto de Pablo Trípoli y adhesión de Omar Díaz Solimine y Juan Manuel Converset, confirmó todo. Pero en el punto central cambió el fundamento.

Ser ganancial no alcanza. La Cámara le dio la razón al consorcio en algo: mientras dura la comunidad, que un bien sea ganancial no convierte al otro cónyuge en codueño ni le da, por eso solo, derecho a reclamar a terceros por los daños a la cosa. La titularidad del derecho y la calificación del bien son cosas distintas. El argumento de la jueza era insuficiente.

Pero el usuario tiene un daño propio. Siguiendo a Mariel Molina de Juan, el tribunal miró el problema desde el derecho de daños y no desde el régimen patrimonial del matrimonio. El que vive en el departamento, aunque no sea el dueño, sufre un perjuicio propio cuando el agua le arruina la casa: el ordenamiento protege a quien es afectado en un interés jurídico, no solo al titular del derecho real. Y la responsabilidad del consorcio es objetiva, como dueño o guardián de la cosa riesgosa, «con independencia de la existencia de un contrato con la víctima» (art. 1757). No hace falta ser propietario para ser víctima.

El consorcio ya lo había reconocido. Acá está el golpe de efecto. De las propias actas de asamblea que acompañó el consorcio surge que el actor participó durante años en las deliberaciones sobre su unidad y las filtraciones, y que la administración y los vecinos lo trataron siempre como el interesado directo. En la liquidación de expensas de julio de 2023 figura a su favor el reintegro por la reparación de los cielorrasos «dañados por caída de agua losa radiante». Negar en el juicio la legitimación de quien fue el interlocutor válido durante toda la relación consorcial es un comportamiento contradictorio, incompatible con la buena fe (arts. 9 y 10 del Código). Doctrina de los propios actos.

«Resulta jurídicamente inadmisible que el Consorcio pretenda desconocer recién en sede judicial la legitimación de quien, durante toda la relación consorcial, fue reconocido como el interlocutor válido respecto de la unidad afectada.»

¿Y el costo de la reparación? La regla general dice que el cónyuge no titular solo puede reclamar sus daños propios, y que el costo de arreglar el inmueble le corresponde al dueño, salvo que el reclamante haya pagado él o haya circunstancias especiales. La Cámara encontró esas circunstancias: el actor vivía ahí con su esposa, sufrió directamente las filtraciones, gestionó las reparaciones ante el consorcio, no hay intereses contrapuestos con la titular y el consorcio siempre lo trató como el legitimado. Limitarle el reclamo a los daños por el uso y excluir el parquet sería un «rigorismo formal» incompatible con la reparación plena del artículo 1740. La esposa no fue parte y la sentencia no la alcanza, pero tampoco hacía falta citarla.

Los rubros. El presupuesto del consorcio no era comparable: la perito explicó que omitía la verificación del contrapiso, el tratamiento de la carpeta y las condiciones de colocación. La Cámara recordó que la jueza ni siquiera tomó el valor de la pericia sino uno más bajo. La privación de uso es un daño autónomo que no exige alquiler frustrado, y reconocerla por los días de obra no cambia la pretensión: es calificar bien los hechos. El daño moral no necesita prueba específica cuando surge notorio de los hechos, y filtraciones reiteradas que arruinan la vivienda y obligan a mudarse exceden las molestias normales de vivir en un edificio.

Costas. Todas al consorcio, incluidas las de la excepción de legitimación. La Cámara fue dura: la excepción se planteó «sobre la base de un rigorismo formal carente de sustento suficiente» y obligó al actor a probar lo que ya surgía del expediente y de la conducta del propio consorcio.

Por qué importa

«La casa está a nombre de mi mujer» no te deja afuera. Es una situación comunísima: el inmueble se escrituró a nombre de uno solo y el otro vive ahí, paga las expensas y pelea con el consorcio. El fallo dice que el que habita tiene un daño propio y puede reclamarlo, y que en circunstancias como estas puede pedir también el costo de arreglar la casa. Pero ojo con el matiz: no es porque el bien sea ganancial. Es porque sufrió el daño y porque el consorcio lo trató como interesado. Si el consorcio nunca lo hubiera reconocido, la discusión sería más difícil.

Las actas de asamblea son prueba contra el consorcio. El consorcio acompañó sus propias actas para defenderse y terminaron siendo el mejor argumento del actor. Las expensas también. Es una lección para las dos partes: todo lo que un consorcio reconoce en asamblea o liquida en expensas puede volver en un juicio.

Daño moral por filtraciones. Hay un debate viejo sobre si las molestias de un consorcio, un vecino ruidoso o una humedad justifican daño moral. La Cámara traza la línea: las contingencias normales de la vida en comunidad no, pero filtraciones reiteradas que arruinan la vivienda, afectan la habitabilidad y obligan a reparaciones de entidad sí, y no hace falta probarlo con pericia psicológica porque surge de los hechos.

Privación de uso no es lucro cesante. Si no ibas a alquilar, no hay lucro cesante. Pero no poder usar tu casa durante la obra es un daño en sí mismo, aunque no tengas un ticket de hotel. Son $3 millones por 14 días hábiles, una cifra que la Cámara dejó en la «prudente estimación judicial».

Lo que no se consiguió. El actor pedía que el consorcio hiciera las obras para que no vuelva a pasar y que anulara la losa radiante del piso de arriba. Se rechazó por falta de prueba sobre qué obras hacían falta, y no se apeló. Cobra la indemnización, pero el caño sigue ahí. Para quien litiga contra un consorcio, la enseñanza es pedirle al perito que diga también qué hay que arreglar en las partes comunes, no solo cuánto cuesta lo propio.

Para colegas: el encuadre técnico

Datos del caso. «C., A. R. c/ Consorcio de Copropietarios Chaco N.º XX/XX s/ daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal», Expte. 42.426/2024. Primera instancia: Juzgado Nacional en lo Civil N.º 79, sentencia del 9/03/2026. Alzada: CNCiv, Sala C, septiembre de 2026 (firmas del 7 y 8/09/2026), voto de Pablo Trípoli con adhesión de Omar Luis Díaz Solimine y Juan Manuel Converset.

Legitimación del cónyuge no titular. Tres pisos de argumento:

1. Lo que no sirve: la ganancialidad. Arts. 466, 467 y 470 CCyC: durante la comunidad, el bien ganancial adquirido por un cónyuge integra su patrimonio y él lo administra. El art. 1772 CCyC legitima para reclamar por daños a la cosa al titular de un derecho real y al tenedor o poseedor legítimo; la Cámara no entra en si el cónyuge conviviente es poseedor, y resuelve por otra vía.
2. Lo que sí sirve: el daño propio del usuario, con cita de Mariel Molina de Juan (Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2008-2). Refuerzo en el art. 1757 CCyC: responsabilidad objetiva del dueño o guardián, sin necesidad de contrato con la víctima. Y el principio iura novit curia: aunque la demanda invocó la ganancialidad, los hechos alegados muestran el uso y el daño propio.
3. El cierre: la doctrina de los propios actos (arts. 9 y 10 CCyC), probada con las actas de asamblea aportadas por el propio consorcio y la liquidación de expensas de julio de 2023 con el reintegro imputado al actor.

Alcance del reclamo. La Cámara admite que, como regla, el no titular solo reclama sus daños propios y el costo de reparación es del dueño, salvo que lo haya pagado o haya circunstancias particulares. Las encuentra en el caso y las enlaza con la reparación plena del art. 1740. Dos salvaguardas: la sentencia no alcanza a la titular, que conserva sus acciones, y no había interés contrapuesto que exigiera citarla. Queda abierta la pregunta de qué pasaría si la titular reclamara después el mismo parquet; el tribunal responde implícitamente con la regla de que no hay doble reparación.

Prueba incorporada al contestar la excepción. La partida de matrimonio se acompañó al responder el traslado de la excepción, no con la demanda. La Cámara no vio violación al art. 333 CPCCN: era prueba dirigida a desvirtuar la defensa, el vínculo ya surgía de la escritura y el consorcio pudo controvertirla.

Responsabilidad del consorcio. Arts. 2040 y 2041 CCyC: cañerías que conducen fluidos, comunes en toda su extensión. Factor objetivo del art. 1757. El consorcio no apeló la atribución de responsabilidad, que llegó firme a la alzada.

Rubros.

Intereses. La jueza se apartó del plenario «Samudio» porque fijó los montos a valores actuales: 8% anual desde cada hecho hasta la sentencia y tasa activa del Banco Nación desde entonces. La sentencia de grado dice que el hecho «ocurrió hace más de trece años», lo que remite a 2012, pero el objeto del juicio son los episodios de 2020 a 2023. Es una inconsistencia que no fue materia de agravio.

Lo rechazado y consentido. La condena a hacer obras en partes comunes y a anular la losa radiante de la unidad 11 se rechazó por falta de prueba genérica sobre la necesidad de reparación. El actor no apeló.

Nota sobre los nombres. La sentencia de Cámara anonimiza a las partes; la de primera instancia, no. En esta nota se usan solo iniciales.

Fuentes

• Sentencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, «C., A. R. c/ Cons. de Copropietarios Chaco N.º XX/XX s/ daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal», septiembre de 2026. Texto completo.
• Sentencia del Juzgado Nacional en lo Civil N.º 79, Expte. 42.426/2024, 9/03/2026. Texto completo.

Las dos sentencias son las únicas fuentes de esta nota. No encontré cobertura periodística.