Herencia y división de la propiedad heredada

Un lector nos escribe desde el exterior con un problema clásico de sucesión: dos hermanos heredan la casa de sus padres, uno quiere vender o alquilar y el otro no decide. Encima, en la casa vive hace 27 años la ex esposa del hermano, que pide un dinero que él le debe para irse. ¿Existe alguna forma de «intimarlo» a que decida? La respuesta corta es que no. La respuesta larga es que no hace falta.

La consulta

«Heredamos la casa de mis padres entre mi hermano y yo. Yo vivo en el exterior y mi ex cuñada vive en la casa. Hace 27 años que vive ahí. Ellos se divorciaron y ella se quedó con sus cuatro hijas allí. Ahora yo quiero vender o alquilar. Ya tenemos la declaratoria hecha. Los problemas son dos: 1) mi ex cuñada quiere un dinero que mi hermano le debe para irse; 2) mi hermano no le quiere pagar (yo ofrecí pagarle con la condición de que se me devuelva al vender), pero tampoco toma una decisión ni de vender ni de alquilar. Le he ofrecido de todo y no decide. Legalmente, ¿no hay forma de intimarlo?»

Vamos por partes, porque acá hay tres personas con tres situaciones jurídicas distintas: el lector (heredero que quiere vender), el hermano (heredero que no decide) y la ex cuñada (que no es heredera de nadie pero vive en la casa desde hace casi tres décadas).

Qué tienen hoy los dos hermanos: una casa en «indivisión»

Con la declaratoria de herederos dictada, los hermanos ya son formalmente los dueños. Pero no son dueños «de una mitad cada uno» en el sentido de poder hacer lo que quieran con su parte: son copropietarios de una masa indivisa. La ley lo llama estado de indivisión hereditaria, y ese estado dura hasta que se hace la partición, es decir, hasta que se reparte (art. 2363 del Código Civil y Comercial).

Mientras dura la indivisión, la regla es dura: vender o alquilar la casa requiere el consentimiento de todos los coherederos. Así lo dice el art. 2325 del CCyC: los actos de administración (alquilar) y de disposición (vender) exigen la conformidad de todos. Un solo heredero puede hacer actos conservatorios (arreglar el techo, pagar el ABL para que no se acumule deuda), pero no puede firmar un contrato de alquiler ni un boleto de compraventa por toda la casa.

Por eso el hermano, con la simple estrategia de no decidir, bloquea todo. No necesita oponerse: le alcanza con no firmar.

Y acá va lo que muchos no saben: no se lo puede obligar a decidir, pero tampoco hace falta su decisión.

La salida: pedir la partición judicial (y no hace falta que el hermano esté de acuerdo)

El Código tiene un principio de fondo: nadie está obligado a quedarse atado a una herencia sin repartir. El art. 2365 dice que la partición puede pedirse «en todo tiempo» una vez aprobados el inventario y el avalúo de los bienes. Y el art. 2364 establece quiénes pueden pedirla: cualquiera de los copropietarios de la masa indivisa. Uno solo. No los dos.

Si los hermanos se pusieran de acuerdo, la partición podría hacerse en forma privada, como quisieran (art. 2369). Como no hay acuerdo, entra a jugar el art. 2371, que dispone que la partición debe ser judicial cuando los copartícipes son capaces pero no acuerdan hacerla privadamente.

¿Y cómo se reparte una casa entre dos? Acá está la clave. El art. 2374 fija el principio de partición en especie: si los bienes se pueden dividir y adjudicar físicamente, nadie puede exigir la venta. Pero cuando eso no es posible, como ocurre con una casa única, se procede a la venta y se reparte el producido. Antes de la venta, cualquiera de los herederos puede pedir la «licitación» (art. 2372): ofrecer quedarse con el bien por un valor superior al avalúo, pagándole al otro la diferencia.

Traducido: el lector puede presentarse en el mismo expediente sucesorio donde se dictó la declaratoria y pedir que se avance con inventario, avalúo y partición. Si el hermano no quiere la casa para él ni quiere comprar la parte del lector, el desenlace natural es la venta ordenada por el juez, sea por subasta o por venta privada autorizada judicialmente, y la distribución del dinero por mitades.

El hermano puede intentar frenar la partición pidiendo que se postergue si demuestra que venderla ahora perjudicaría el valor del bien (mismo art. 2365), pero eso es una excepción que hay que probar, no una carta blanca para no decidir por años.

¿Y si quiero alquilar mientras tanto?

Si la idea es generar renta hasta que se venda, hay otra herramienta: pedir que se designe un administrador judicial de la herencia. El art. 2346 del CCyC dice que, a falta de mayoría entre los coherederos, cualquiera de las partes puede solicitar al juez su designación. Un administrador, con autorización judicial, puede alquilar el inmueble y depositar la renta en el expediente. Con dos herederos en empate permanente, «falta de mayoría» es exactamente esta situación.

El primer paso práctico: la carta documento

Aunque no exista una «intimación a decidir» con efectos legales, conviene enviar una carta documento al hermano antes de ir al juez. Sirve para dejar constancia de la buena fe del lector (ofreció comprar, vender, alquilar, adelantar el dinero de la ex cuñada) y para fijar una fecha a partir de la cual el silencio ya no es neutral. Ese antecedente pesa después, tanto en costas como en la mirada del juez sobre quién obstruyó y quién quiso resolver.

La ex cuñada: ¿con qué título vive en la casa?

Este es el segundo frente, y es más delicado. La ex cuñada no es heredera (no es hija de los causantes) y tampoco es la cónyuge sobreviviente, así que no tiene el derecho real de habitación que el art. 2383 del CCyC le da a la viuda o viudo. Entró a esa casa hace 27 años como esposa del hijo de los dueños. Jurídicamente, eso es un comodato (préstamo de uso gratuito) sin plazo, o directamente una tenencia por tolerancia familiar.

Y el Código es claro sobre ese tipo de préstamo: el art. 1536 inc. e) del CCyC dispone que si la duración del contrato no está pactada ni surge de su finalidad, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento. La ocupante es una tenedora que reconoce la propiedad en otro, y como tal tiene la obligación de devolver la cosa cuando se la piden (art. 1940 inc. c).

Los tribunales aplican esto con regularidad. Corresponde hacer lugar al desalojo contra quien reviste la calidad de tenedor precario y reconoció que habitaba el inmueble en calidad de comodatario, quien, por ende, tiene una obligación legal de restituir, dijo la Cámara Civil, Comercial y Laboral de Reconquista en 2018. La Cámara Civil porteña, por su parte, sostuvo que sea que se afirme que existió un contrato de comodato o bien que se tratara de una tenencia precaria, ante el requerimiento por la persona que puede excluirla de la tenencia, se hace efectiva la obligación de restituir la cosa.

Un detalle que importa económicamente: a partir de la exigencia del comodante para recuperar el bien comienza a tratarse de una ocupación ilegítima que da lugar al pago del valor locativo. Es decir, desde la intimación fehaciente, la ex cuñada puede quedar obligada a pagar el equivalente a un alquiler.

¿Puede intimarla uno solo de los hermanos?

En principio, sí. La jurisprudencia viene diciendo que quien ha sido declarado heredero del propietario de un inmueble posee legitimación para demandar el desalojo, pues conforme al art. 2337 del CCyC ha quedado investido como tal con relación a los bienes registrables, y que una vez dictada la declaratoria de herederos, cualquiera de los coherederos se encuentra legitimado para convenir la desocupación de un inmueble que forma parte del haber sucesorio. Igual, en la práctica, si el hermano se opone expresamente al desalojo de la madre de sus hijas, el juez del sucesorio va a tener que resolver el conflicto entre coherederos. Por eso la vía más limpia suele ser pedir la desocupación dentro del proceso de partición: una casa ocupada vale mucho menos en una subasta, y el juez tiene interés en que se venda desocupada.

¿Y si en el divorcio le atribuyeron la vivienda?

Es posible que en el divorcio la ex cuñada haya obtenido la «atribución de la vivienda familiar» (art. 443 del CCyC). Pero esa atribución funciona entre los ex cónyuges, no contra terceros dueños. Como explica la doctrina más citada, la atribución de este derecho requiere en principio que uno o ambos cónyuges sean titulares de un derecho que les faculta al uso o goce de la vivienda familiar, pues si ésta se disfruta sin título, difícilmente la atribución del uso será defendible frente al tercero titular que podrá ejercitar las acciones que correspondan. La casa era de los suegros; ahora es de los dos hermanos. El lector es «tercero» respecto de ese divorcio.

Los tres riesgos que hay que mirar antes de mandar cualquier carta

1. Los 27 años. Si la ex cuñada, en vez de reconocerse tenedora, dice que «posee» la casa como dueña, y lo prueba con actos concretos (pagó impuestos a su nombre, hizo mejoras importantes, se comportó públicamente como propietaria durante más de 20 años), podría intentar una defensa de usucapión. Eso es difícil para quien entró como nuera tolerada, porque la ley exige actos exteriores para «intervertir» el título de tenedora a poseedora, pero en un juicio de desalojo basta con que la defensa tenga visos de seriedad para que el juez lo rechace y mande a discutirlo en un juicio más largo. Hay que revisar bien qué pagó, a nombre de quién y qué papeles tiene.

2. La vulnerabilidad. Si en la casa viven personas menores de edad, personas mayores o con discapacidad, o si la ocupante no tiene otra vivienda, el desalojo no se frena pero se demora y se humaniza. La Cámara de La Plata, en un caso de una ocupante de tercera edad, confirmó el desalojo pero extendió el plazo estipulado para el lanzamiento y ordenó la intervención de organismos administrativos para garantizar el acceso a la vivienda de la desalojada en caso de que se encuentre en situación de desamparo. Con cuatro hijas criadas ahí, el juez va a mirar quién vive hoy en esa casa.

3. El hermano. Iniciar un desalojo contra la madre de sus hijas, con el hermano en contra, es entrar a un conflicto de familia por la puerta más difícil. Por eso, antes de litigar contra ella, conviene resolver el dinero.

El dinero que el hermano le debe: no es un problema de la sucesión, pero se puede usar

La deuda del hermano con su ex esposa (alimentos atrasados, compensación económica, lo que sea) es una obligación personal entre ellos dos. No pesa sobre la herencia ni sobre el lector. Pero hay dos ángulos interesantes.

Primero: la ex cuñada es aliada del lector, aunque no lo parezca. Los dos quieren lo mismo: que la casa se venda y aparezca el dinero. Y la ley le da a ella una herramienta propia: el art. 2364 del CCyC dice que también pueden pedir la partición, por vía de subrogación, los acreedores de los herederos. Es decir, la ex cuñada, como acreedora del hermano, puede ella misma pedir que se reparta la herencia, y puede embargar los derechos hereditarios del hermano en el expediente para cobrarse de su mitad cuando se venda. El hermano que no decide puede terminar con dos personas pidiendo la partición: su hermano y su ex esposa.

Segundo: la oferta del lector de adelantar el dinero es viable, si se documenta bien. El Código prevé el pago con subrogación: el tercero que paga una deuda ajena, con conocimiento del deudor o incluso en su ignorancia, ocupa el lugar del acreedor (art. 915 CCyC). Si el lector le paga a la ex cuñada lo que el hermano le debe, pasa a ser acreedor del hermano por esa suma, y cuando se venda la casa puede descontarla de la mitad que le corresponde al hermano, por compensación o directamente en la cuenta particionaria.

Cómo hacerlo bien:

• Un acuerdo por escrito con firmas certificadas por escribano (o mejor, en escritura), donde conste el monto, que se paga por cuenta del hermano y que el lector queda subrogado en el crédito.
• En el mismo acto, un compromiso de desocupación de la ex cuñada, con fecha cierta y plazo concreto, que se pueda presentar en el sucesorio para su homologación.
• Idealmente, que el hermano firme también, reconociendo la deuda y el adelanto. Si no firma, el pago con subrogación sigue valiendo, pero el lector va a tener que probar la existencia y el monto de la deuda del hermano.
• Presentar todo en el expediente sucesorio, para que la cuenta se salde al momento de la partición.

Dicho esto, el lector puede ahorrarse ese adelanto. Si la ex cuñada acompaña la partición, puede cobrarse directamente del hermano al momento de la venta, sin que el lector ponga un peso.

Hoja de ruta para el lector

1. Revisar el expediente sucesorio: con declaratoria dictada, ver si está aprobado el inventario y el avalúo, que son el paso previo para pedir la partición (art. 2365).
2. Carta documento al hermano: resumir todas las ofertas hechas, fijar un plazo breve para que responda, y anticipar que en caso de silencio se va a pedir la partición judicial. Como el lector vive afuera, esto se hace con un poder a un abogado en Argentina.
3. Conversar con la ex cuñada: explicarle que a ella le conviene la venta, que puede embargar la parte del hermano y que se puede firmar un acuerdo de desocupación con fecha.
4. Pedir la partición judicial en el mismo expediente (arts. 2364, 2371 y 2374), con venta del inmueble y, si hace falta, desocupación previa. Si el objetivo inmediato es renta, pedir también administrador judicial (art. 2346).
5. Solo como último recurso, desalojo contra la ocupante, previa intimación fehaciente, y con un diagnóstico serio sobre quién vive en la casa y qué papeles tiene.

En resumen

No existe la «intimación a decidir». Lo que existe es algo mejor: el derecho de cualquier heredero a pedir que la herencia se reparta, sin necesidad de la firma del otro. El hermano puede no decidir todo lo que quiera; el juez decide por él. Y la ex cuñada, lejos de ser el obstáculo, puede ser quien más rápido quiera ver esa casa vendida.

Esta nota es informativa y no reemplaza la consulta con un abogado que revise el expediente y los papeles del caso concreto. Cada sucesión tiene sus detalles, y acá los detalles (quién pagó qué, quién vive hoy en la casa, qué se firmó en el divorcio) cambian la estrategia.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 443, 915, 1536, 1940, 2325, 2337, 2346, 2363 a 2374 y 2383.
• CNCiv., Sala C, 11/7/2000, y CNEsp. Civ. y Com., Sala III, 28/4/1987, citados en fallo del Poder Judicial de Mendoza sobre legitimación del heredero declarado para demandar el desalojo.
• Cám. Apel. Civ., Com. y Lab. de Reconquista, «Maciel c/ Fluckiger s/ desalojo», 26/7/2018 (Microjuris).
• Cám. Apel. Civ. y Com. de La Plata, Sala II, «P., C. L. y otra c/ A., B. Y. s/ desalojo», 15/6/2011 (elDial).
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sobre comodato/tenencia precaria y obligación de restituir (Abogados.com.ar), y sobre valor locativo desde la intimación (Abogados.com.ar).
• Herrera, Marisa, en Lorenzetti (dir.), Código Civil y Comercial comentado, Rubinzal-Culzoni, 2015, T. II, ps. 770/771, citada en fallo publicado por Microjuris (2020).