De sucesiones, inmuebles y juicios
Una periodista publicó una nota sobre la experiencia de comprar un inmueble en sucesión. La reproduzco con algunos comentarios para prevenir situaciones como estas y agilizar la transferencia de un inmueble.
Un horrible trámite burocrático de sucesión
Camila Bretón
Desde hace un año que, además de periodista, soy cadete ad-honorem de un abogado. Con el letrado nos conocimos cuando me aprobaron un crédito hipotecario para comprar la casa que alquilo hace dos años. Antes de hacer la reserva, una de las propietarias me dijo que para poder venderla había que terminar de hacer la sucesión de su madre ya fallecida, un expediente que manejaba su abogado, Rolo.
– ¿Solo la partida de matrimonio?, ahhh, yo la consigo, le dije al Dr. Rolando cuando lo llamé y me explicó que eso era lo único que faltaba para poder terminar con la sucesión que había comenzado en 2008. El plazo del crédito para escriturar vencía en seis meses, eso significaba que el tiempo sobraba.
Conseguí la partida en 15 días a través de una página web que encontré googleando, luego de pagar 700 pesos. Cuando orgullosa de mis dotes de gestora la llevé al despacho del Dr. Rolando, éste me dijo que también faltaban las partidas de nacimiento y defunción de los herederos muertos.
Creo que el registro civil de Vicente López donde deberían estar se quemó así que no sé, tendrías que ir a La Plata a ver si las tienen. Un mes antes, ya con la reserva de la casa firmada, la propietaria me preguntó si yo podía asumir los gastos que faltaban para concretar la venta. “Después descontamos todo cuando escrituremos,” dijo. Acepté sin dudarlo con tal de no perder la casa ni el crédito. Así, todo saldría más rápido, pensé.
Efectivamente el registro de Vicente López se había prendido fuego en un hecho vandálico décadas atrás. El empleado público que me atendió sugirió ir frente a Tribunales, donde existen distintas oficinas que, dinero de por medio, iban a La Plata y entregaban las partidas en una semana. Lo hice y pagué 1500 pesos.
-Ahora hay que presentar los informes en el juzgado de catastro e inhibición, me escribió por WhatsApp el abogado cuando le dije que ya tenía los documentos que me había pedido. Para entonces habían pasado cuatro meses y el Dr. Rolando rankeaba primero en la lista de mi WhatsApp.
Durante este periodo de tiempo adquirí nuevos conocimientos involuntariamente. Los expedientes son carpetas de papel donde se van guardando las cartas que se escriben un juez x con un abogado x por cierto tema. Las cartas deben ser redactadas, sí o sí, por un letrado matriculado y para meterlas adentro de las carpetas tienen que estar firmadas por su cliente, en este caso, la propietaria de la casa.
Si la cartita dice: “Aquí están las partidas de nacimiento y defunción que usted me pidió Sr. Juez”, el Juez debe contestar con un: Ok, recibido y firmarlo. Hasta que el escrito llega a manos del Juez se dice que el expediente está: “A Despacho”, o sea, en camino. Y una vez firmado: “En Letra”. Si el expediente está: “A Despacho” no se puede agregar o pedir nada. No se puede avanzar.
Mi trabajo de cadete ad-honorem, o de che piba, consiste desde hace 11 meses, -porque tuve que pedir una prórroga en el banco de 6 meses más-, en conseguir, pagar y llevar toda documentación que solicite el Sr. Juez para finalizar la sucesión y poder comprar la casa.
Para presentarla en el expediente debo pedirle al Dr. Rolando el escrito, buscarlo por su despacho ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, hacerlo firmar por la dueña de la casa que vive en Lanús y, por último, ir a los Tribunales de San Isidro. Subir seis pisos por escalera, ir a la puerta donde dice Juzgado Civil y Comercial Nº 3, entrar a una oficina con un amplio mostrador antiguo de madera y decirle a cualquiera de los jóvenes que estén del otro lado: “Hola. Hernández sucesión, número 64005”. Esperar de pie hasta que el empleado encuentre en un mar de papeles rancios el expediente, abrir la carpetita color pastel frente a él y poner el famoso escrito dentro para que el Juez lo lea y firme.
– El Juez está pidiendo que el título sea el original, no fotocopia certificada como le entregamos, le escribo al Dr. Rolando cuando leo la respuesta del Juez y le saco una foto con mi celular.
– Bueno, habrá que buscarlo en Comodoro Py, me dice.
– ¿Pero cómo hago?
– Te tengo que hacer un escrito.
Los tiempos en el poder judicial son insoportablemente lentos pero los tiempos de los abogados son un cáncer en gestación. Para escribir media carilla pueden tardar días, semanas o hasta meses.
– ¿Tenés el escrito? Avisame y lo busco por tu despacho así puedo entregarlo antes de fin de mes.
Nada. El Dr. Rolando leía los mensajes y los ignoraba.
-Tenemos que esperar que el Juez conteste, me fijé en Internet y todavía está a despacho, me aseguraba el Dr. Rolando a medida que pasaban las semanas.
Decidí inscribirme en la página del Poder Judicial de Capital Federal y Provincia de Buenos Aires con usuario y contraseña para ver si era cierto que el Juez demorara tanto. El problema, descubrí, era que no todos los juzgados actualizan sus páginas web.
-Debe ser el sistema, me dijeron del otro lado del mostrador cuando me mostraron el expediente “en Letra” hacía días. A partir de entonces fui personalmente cada dos o tres días al Juzgado, subí los seis pisos por escalera y leí las respuestas del Juez en modo analógico.
Hasta que faltando solo 20 días para el vencimiento del crédito, una tarde, el Dr. Rolando me llamó al celular y me dijo que su cliente había decidido no venderme la casa. “A no ser que pagues 10 mil dólares más del valor acordado en la reserva, que ya está vencida, libre de todo gasto de sucesión.”
Entiendo muy poco de ética jurídica y menos de estrategias y códigos con los que se manejan los abogados. Pero esto fue lo último que aprendí de mi trabajo ad-honorem para el Dr. Rolando. (fuente)
Comentarios para un juicio de sucesión
-Pedir presupuesto al abogado/a que lo lleve, si regulan honorarios libremente podría ser una suma mayor (hay bandas porcentuales sobre la base del valor de los bienes transmitidos)
-Intentar tener una representación común entre los distintos herederos, para alivianar los gastos de honorarios
-Lo ideal es tener algún tipo de acuerdo que regule si hay venta, administración, o van a esperar unos años. Si este acuerdo está por escrito, mejor.
-Mientras tanto hay un condominio, y todos son responsables por la administración, deudas, y demás de las cosas comunes. Ver más acá…
-Seguir el expediente por la web, ir al juzgado, pedir que las cosas se agilicen, hablar sirve.
-Anticipar demoras imprevista: el registro de paro, tribunales con feria “informática”, expediente que no se encuentra y así…
-Tener cuidado al firmar los boletos de compraventa o reservas por inmuebles en sucesión, prever las demoras y ver alternativas: por ej. cesión de derechos, etc.
Después de leer la nota. Pregunto: por que no contrato un abogado que defienda sus derechos y trabaje ágilmente??? Obvio que si no le paga el abogado no se ocupará de compulsar el expediente.
De todas formas, es muy poco ético el letrado y muy dejado en su labor.
Hola, buenas noches, mí pregunta es, hasta que instancia debe actuar la inmobiliaria en la compraventa de un inmueble. Gracias.
hola, lo que se pacte, en general escrituracuión, ver con colegio de corredores