Donaciones de inmuebles y porción legítima, el status actual

Un escribano analiza la reforma del código civil con relación a las donaciones de inmuebles. La reforma aún no está vigente porque no fue publicada pero se espera suceda pronto

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Sumario elaborado por el equipo técnico de Erreius y Derecho En Zapatillas sobre la base de la explicación del Escribano Pablo Manganaro

 

Las donaciones no estaban prohibidas, pero los donatarios podían tener un problema posterior si deseaban vender o hipotecar la propiedad.

Al momento de prestar el asesoramiento debido, nos encontramos con un gran desafío debido a la complejidad que acarrea explicar debidamente lo que significa un título “observable”. Un título observable no es muy deseable que digamos, para simplificar.

La observabilidad de un título está dada por la posibilidad que el derecho del donatario se vea turbado de alguna manera. No implica en sí mismo una nulidad, sino que puede ocurrir algún evento posterior que haga que el derecho real adquirido se vea disminuido de alguna manera. Para hablar de donaciones, necesariamente debemos considerar la legítima y la porción disponible.

Qué es la legítima y la porción disponible

La porción legítima es la parte que le corresponde al heredero considerado por la ley como “forzoso”, sobre el patrimonio del causante. La única manera que existe para que el heredero forzoso no pueda recibir esa porción es por intermedio de un proceso especial judicial de desheredación, con las causales previstas por la ley.

Por otro lado, la porción disponible es la parte del patrimonio que una persona puede libremente disponer de manera gratuita, a quien ésta desee ya sea o no, un heredero forzoso.

 

La puja entre la herencia y la libertad de comercio

En cuanto a las donaciones, notamos un conflicto entre dos sistemas, por un lado la protección de los herederos a las liberalidades que ha realizado el causante en vida, y por el otro el tráfico negocial de los bienes transmitidos por donación.

Es por ello que antes de la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, se priorizaba la protección sobre la porción legítima, al grado tal que permitía a los herederos revocar cualquier derecho real que se haya transmitido en perjuicio de su legítima.

Este punto ocasionaba que cualquier persona titular de un inmueble, sea o no heredero, haya adquirido el bien de manera gratuita u onerosa, deba devolver el bien, en la medida que haya existido en la cadena de transmisiones, una violación de la legítima hereditaria de algún heredero.

 

Acción de reducción y acción de colación

Llegados a este punto podemos mencionar que existen dos acciones legales, una acción de colación que tiene por objetivo principal mantener la igualdad entre los herederos forzosos que tienen derecho a la porción legítima, y una acción de reducción, que tiende a proteger la legítima frente a cualquier otra persona, no necesariamente heredero.

En la acción de colación, al momento del fallecimiento del causante, aquel heredero forzoso que ha recibido una donación en vida del causante tiene el deber de integrar en la masa hereditaria el valor del bien; para que llegado el momento de realizar la partición se divida según las porciones correspondientes a cada heredero. Por lo expuesto, vemos que la colación, es una acción entre los propios herederos.

Atento a que lo que se colaciona es el valor de los inmuebles, se ha considerado que se trata de una acción de carácter personal, no tiene efectos reipersecutorios sobre el bien. Por ende, en el Código Civil de Vélez, la donación a un heredero forzoso no tenía carácter observable. Esta acción de colación procede en todos los casos, se afecte o no a la legítima, salvo que se haya dispensado de colacionar.

En la acción de reducción, en cambio, se protege la legítima, con lo cual, existiendo liberalidades que en vida del causante hayan turbado la porción hereditarias de los herederos forzosos, éstos tienen el derecho de accionar y solicitar la resolución de las donaciones realizadas, sea de manera total o parcial (art. 2454 CCC), extinguiendo todos los derechos reales constituidos por el donatario (art. 2457). E

Esta acción tiene efectos reipersecutorios (poder de afectar el inmueble) en terceros poseedores sean a título oneroso o gratuito, de buena o mala fe. Esta acción es la que pueden promover también los mismos herederos (art. 2386), con lo cual tornaba observable toda donación sin importar la calidad del donatario, es decir, sin importar quien recibe la donación.

Título observable y prescripción

Por lo expuesto, se aconsejaba no realizar donaciones si se tenía en mira luego vender la propiedad, lo que aparejaba un gran conflicto en el mercado inmobiliario.

La acción de reducción no procede una vez pasados 10 años de adquirida la posesión. Hay quienes opinaban que el plazo se computaba desde la fecha de la donación, mientras que otro sector doctrinario opinaba que el plazo computaba desde la fecha de fallecimiento del donante.

Otros, en cambio opinan que el plazo de prescripción se computa desde la fecha de la donación o cinco años contados a partir del fallecimiento del donante (por aplicación del plazo de prescripción genérico), el que ocurriera primero.

 

Reforma del código civil y comercial respecto de donaciones

Con la nueva reforma, se redacta el artículo 2386 del código civil y comercial de esta forma, sobre “donaciones inoficiosas”: “La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de colación o mejora, está sujeta a colación, debiendo compensarse la diferencia en dinero.” Es decir, solo procede colación.

En cuanto a la acción de reducción, se le agrega al art. 2457 el siguiente párrafo: “…Sin embargo, la reducción declarada por los jueces, no afectará la validez de los derechos reales sobre bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso”

De esta manera se protege al adquirente de bienes registrables de buena fe y a título oneroso. Agregando que no obstará su buena fe al conocimiento de los antecedentes de la existencia de una donación (art. 2459 CCC modificado).

Entonces, ahora van a poder hacerse donaciones sin que los títulos sean considerados observables, ya sea a herederos (al considerar personal a la acción de colación), o a terceros a título oneroso y de buena fe (al estar protegidos dentro de los efectos de la acción de reducción).

Consejos prácticos para donar un inmueble

Consultado sobre el tema, el Dr. Manganaro escribió estos, más allá de ver cada caso particular con asesoramiento especializado. “Los recaudos para donar un inmueble a mi modo de ver serían

  1. A la hora de donar un inmueble como anticipo de herencia, ver cual es la porción legítima que le corresponde a cada heredero.
  2. Si la donación fue hecha de manera equitativa, se puede dispensar al heredero/donatario de colacionar dicho inmueble.
  3. Si el inmueble que está donando es todo lo que tiene en su patrimonio, la ley exige que el donante se reserve el usufructo (art. 1551 CCC).
  4. Se puede pactar el derecho de reversión para el caso de que el donatario prefalleciera al donante. De esta manera se impide que entre el inmueble donado en la sucesión del donatario, si el donante aún está vivo.
  5. Si el donatario tiene domicilio en Pcia, o bien el inmueble es de Pcia de Bs As se deberá preparar la declaración jurada del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.”
  6. Analizar cada caso que es único con ayuda y asistencia de un profesional especializado del derecho

 

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Texto completo de la nueva ley sobre donaciones de inmuebles

 

Artículo 1°- Modifíquese el artículo 2386 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente texto:

Artículo 2386: Donaciones inoficiosas. La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de colación o mejora, está sujeta a colación, debiendo compensarse la diferencia en dinero.

Artículo 2°- Modifíquese el artículo 2457 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente texto:

Artículo 2457: Derechos reales constituidos por el donatario. La reducción extingue con relación al legitimario, los derechos reales constituidos por el donatario o por sus sucesores. Sin embargo, la reducción declarada por los jueces, no afectará la validez de los derechos reales sobre bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso.

Artículo 3°- Modifíquese el artículo 2458 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente texto:

Artículo 2458: Acción reipersecutoria. Salvo lo dispuesto en el artículo anterior, el legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el sub adquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.

Artículo 4°- Modifíquese el artículo 2459 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente texto:

Artículo 2459: Prescripción adquisitiva. En cualquier caso, la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el sub adquirente que han poseído la cosa donada durante diez (10) años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901. No obstará la buena fe del poseedor el conocimiento de la existencia de la donación.

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