Transacciones inmobiliarias con Bitcoins

Es el futuro. Es posible que se multipliquen los pagos con criptomonedas como Bitcoin para comprar o vender inmuebles.

Tanto, que el Colegio de Escribanos de Buenos Aires tiene una comisión dedicada al tema. Principales temas legales y consejos para una transacción segura.

¿La era de las cripto-escrituras?

María revisa su billetera virtual y descubre que tiene un buen volumen de Bitcoin, suficiente para comprar ese departamento que le llamó la atención. Contacta al vendedor y le pregunta si acepta criptomonedas. El vendedor sonríe.

Escenas como la anterior están cada vez más lejos de la ciencia ficción. De hecho, se espera que en breve comiencen a aparecer operaciones con estas características. ¿De qué manera un escribano puede ayudar a que la operación resulte satisfactoria para las partes?

Una nueva generación de inversores está manifestando interés en una nueva manera de cerrar los contratos. Las criptomonedas están en auge, en especial entre los más jóvenes, y el momento en que haya que firmar una escritura valuada en estas divisas virtuales parece ser inminente.

“Ya hemos visto algún boleto de compraventa y algún movimiento de consulta entre las inmobiliarias”, detalla María Raquel Burgueño, presidenta de la Comisión de Innovación del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“Las negociaciones ya se están produciendo y nuestra función será intervenir cuando llegue el momento de registrar la operación”, agrega.

“La regulación en Argentina es escasa y quedará discutir la naturaleza jurídica de una transmisión de dominio con criptomoneda: ¿Es una compraventa, una permuta o un contrato innominado?”, se pregunta la escribana María del Carmen Rodríguez Pareja, colega de Burgueño en la Comisión.

El origen de los fondos

Una transacción así es perfectamente válida. El vendedor puede aceptar como precio, u ofrecer, lo que guste. Hay algunos requisitos comunes para que la operación sea legal.

Los aspectos que pueden entrar en juego son numerosos: desde el origen de los fondos -algo sobre lo que la UIF (Unidad de Investigación Financiera) llama a controlar- hasta la volatilidad de estas monedas.

Esto puede hacer que cambien drásticamente las condiciones acordadas -sea porque sube o porque baja abruptamente- que puedan hacer que la operación se retrotraiga. No tienen la estabilidad de, por ejemplo, el dólar estadounidense.

“Nos capacitamos para dar asesoramiento completo en estos temas y acompañar a las partes”, dice Burgueño. “Trabajamos con cautela, pero desde el concepto de la autonomía de la voluntad del derecho privado: advertimos los riesgos considerando que las partes son adultas y saben lo que hacen”, aporta.

Los escenarios se multiplican: pueden darse operaciones en que solo el boleto se pague con criptomonedas, en las que solo se cancele el saldo con moneda virtual o que esta abarque la operación completa.

“Independientemente del escenario, es importante que lo que sucede en la mesa, suceda en la escritura”, relata Burgueño.

Tokenización de inmuebles

Las posibilidades incluso crecen a medida que la vida digital evoluciona. “Ya tenemos que pensar también en la tokenización de inmuebles, por ejemplo, en las inversiones en construcciones desde pozo”, describe Rodríguez Pareja.

Recordemos que el término “tokenización” habla de un proceso por el cual el valor de un activo del mundo real (en este caso, el inmueble) se digitaliza y se convierte en un token bajo representación en blockchain.

“También debemos poner en la mesa de conversación la seguridad de la información y la necesidad de trabajar con conexiones seguras y con billeteras virtuales sólidas”, concluye Burgueño.

“En todo caso, se trata de tecnologías trazables que permiten una mayor transparencia: la tecnología evoluciona y por lo tanto, la mentalidad con que se hacen las cosas también debe avanzar”, describe Rodríguez Pareja. “Demoramos más en asumir los cambios que lo que estos tardan en ocurrir”, concluye.

La prueba del pago se constata mediante la transacción en la Blockchain, que es un registro público en el caso de Bitcoin al menos. En simultáneo con la firma, puede hacerse la operación o esperar que se acredite, en su caso, porque según el nivel de comisión puede demorar unos días.

María, la compradora de nuestro ejemplo al principio de la nota, enviará al vendedor el importe acordado desde su wallet o cuenta en el exchange.

Cuando la cifra se acredita en la cuenta del vendedor, se considera efectuado y se asienta ese hecho en la escritura, dejando constancia de la especie y moneda del bien recibido.

Cómo hacer transacciones seguras sobre inmuebles con pago en criptomonedas

A modo de conclusión, compartimos unos consejos de los escribanos para abordar y redactar una escritura en que el precio del inmueble o derecho se paga con criptomoneda:

1. Analizar la solidez de la wallets a ser utilizadas.
2. Investigar noticias referentes a esas wallets para conocer su trayectoria y su solidez.
3. Asesorar a las partes respecto de la volatilidad del “valor” de la criptomoneda.
4. Instrumentar en consecuencia, “blindando” el instrumento y renunciando a acciones de reivindicación del inmueble, lesión, teoría de la imprevisión, etc.
5. Dar lugar a la autonomía de la voluntad de los contratantes e informarles el contenido de la “magra” legislación a la fecha.
6. Cumplir en nuestra calidad de escribanos de los extremos impositivos y de información. Informar la transacción a la UIF, solicitar declaraciones juradas o certificaciones contables con el origen de los fondos para AFIP.
7. Entender que esta nueva etapa de digitalización requiere del trabajo interdisciplinario: conviene encontrar recursos con profesionales dedicados a tecnología o seguridad informática.
8. Mantener en la escribanía la estricta vigilancia de conexiones seguras a internet, usar antivirus, mantener actualizados los dispositivos tecnológicos y adquirir software legal que reciba actualizaciones y reporte a la empresa fallas en los programas.

Anexo de cláusula escritura con pago en Bitcoins

CUARTO. TRANSMISIÓN DE DOMINIO: Que vienen por la presente en mutuo y perfecto acuerdo en cumplimiento de los acuerdos preexistentes en este sentido, a OTORGAR la siguiente transmisión de dominio a título de PERMUTA CON CRIPTOMONEDAS. En consecuencia, XXX TRANSFIERE EL DOMINIO PLENO a favor de XXX que a su vez ACEPTA de conformidad, la FINCA ubicada en la zona Sud de esta Ciudad, con frente a XXX, entre las calles XXX y XXX detallada precedentemente en pleno dominio y propiedad, cuyos datos se dan aquí por reproducido a los efectos legales.

QUINTO: Que el valor asignado a la transferencia se establece en la suma de PESOS ***** ($ ***.000.-). En consecuencia, el señor XXX transmite a XXX los plenos derechos que a la propiedad, dominio y posesión tenía y le correspondía sobre lo transmitido, obligándose al saneamiento para el caso de evicción.

SEXTO: La señora XXX, transfiere a favor de XXX, que a su vez acepta DOS criptomonedas BITCOIN de su titularidad, alojado en su billetera, a la que accede por medio de su usuario ox y contraseña ox, lo que verifica, por medio de su correo electrónico xxx@gmail.com , de la Exchange ox, y procede a copiar el código de recibir que le proporciona el señor XXX, por WhatsApp, transferencia que efectúa en este acto, por la modalidad P2P de la mentada casa de cambio.

Verifico que en la billetera de la señora XXX, surgen enviadas las criptomonedas referidas hacia la billetera identificada 0x47Fd…57gBeR….. Todo lo que ocurre por ante mí, en mi computadora personal y con la conexión de internet, perteneciente a mi notaría, por su parte el señor XXX, manifiesta que se han acreditado en
su billetera los dos bitcoins referidos, lo que constata en su smartphone, manifiesta que otorga suficiente recibo por las criptomonedas recibidas.

SEPTIMO: Ambas partes declaran que se han asesorado profesionalmente, que han sopesado la conveniencia de la contratación en criptomonedas, que han sido verificados y constatados las direcciones de las billeteras, las respectivas tenencias y la solvencia de los Exchange utilizados para la presente contratación.

OCTAVO: Que se encuentran satisfechos con los recibido y entregado, que responden por saneamiento y renuncian al derecho de repetir el inmueble transmitido, y a la reivindicación, quedando a salvo las acciones indemnizatorias correspondientes.

NOVENO: Que las partes renuncian a invocar imprevisión, desde que asumen el caso fortuito y el riesgo cambiario, habiendo tomado en especial consideración la inestabilidad del mercado cripto, y su permanente oscilación.