Por Adrian Genesir

Las plataformas de alquiler temporario como Airbnb o VRBO han revolucionado la forma en que viajamos y nos alojamos en todo el mundo. Sin embargo, esta innovación no está exenta de problemas y desafíos, especialmente en el impacto a la vivienda y la calidad de vida en las ciudades con tráfico significativo de turistas . En este artículo, exploraremos los problemas que traen estas plataformas, cómo las regulan algunas ciudades, y qué tipo de regulación podría adoptar Argentina.

Por que las grandes ciudades están regulando estas plataformas.

Si tienes el privilegio de viajar seguido, o una propiedad que alquilas, seguramente sos un fan de Airbnb ya que te permite encontrar hospedaje accesible o ganar un ingreso extra. Sin embargo para el resto, esta revolución a causado varios problemas. Dejando de lado los efectos en el mercado hotelero, estos son los principales problemas para la ciudadanía. 

Escasez de Vivienda Asequible

La conversión de propiedades a alquileres temporarios reduce la oferta de viviendas destinadas a la vivienda, encareciendo los alquileres. En Buenos Aires, en los barrios más turísticos, es casi imposible encontrar propiedades para vivienda, y las pocas que quedan, están publicadas en dolares.

Gentrificación

El alquiler de viviendas a través de Airbnb puede contribuir a la gentrificación, desplazando a los residentes de bajos ingresos de sus barrios.

Calidad de Vida

El aumento del ruido, la delincuencia y otros factores pueden tener un impacto negativo en la calidad de vida de los residentes locales.

Distribución de Fondos Públicos

En la mayoría de los mercados, los alquileres temporarios se centran en barrios donde el gobierno municipal invierte la mayor cantidad de fondos en limpieza, iluminación, seguridad, e infraestructura. Considerando el porcentaje de turistas pasajeros dada la proporción de unidades para alquiler temporario, los fondos públicos del contribuyente terminan siendo destinados al turista en vez de mejorar la calidad de vida de los residentes quienes se ven desplazados a barrios con menor inversión municipal.

En CABA, casi 6000 de las 16000 propiedades en Airbnb están en Palermo, con unas 2000 más en Recoleta, 1000 en Belgrano, y 1000 en Retiro. (Fuente: Airbnb.com) Mientras tanto, las propiedades con destino a vivienda en Palermo no llegan a 100 al momento de escribir este articulo. (Fuente: Zonaprop)

Regulaciones

Las regulaciones que afectan a las plataformas de alojamiento como Airbnb están tomando forma en todo el mundo, especialmente en las principales ciudades. La diversidad en las regulaciones refleja los distintos problemas y desafíos que estas ciudades buscan abordar.

En París, Francia, la ciudad más visitada del mundo y donde Airbnb tiene su mayor inventario de propiedades, las regulaciones son específicas. Los anfitriones deben obtener un permiso de la ciudad para alquilar su vivienda a través de la plataforma, y este permiso solo se otorga si la vivienda es la residencia principal del anfitrión. Además, los anfitriones solo pueden alquilar su vivienda un máximo de 120 noches al año.

Un enfoque similar pero con diferencias notables se encuentra en ciudades como San Francisco, New York y Londres. En estos lugares, los anfitriones también deben obtener un permiso, pero solo si la vivienda está ubicada en una zona residencial. La limitación en el alquiler es de 90 noches al año, aunque en el caso de Nueva York, se extiende hasta 120 días.

Finalmente, algunas ciudades como Austin y Vancouver han optado por un enfoque completamente diferente. Estas ciudades están más enfocadas en proteger la competencia con la industria hotelera y restringir el alquiler de viviendas mientras promueven el arrendamiento de unidades no aptas para vivienda. Han implementado restricciones como un límite en el tamaño máximo de los alojamientos en metros cuadrados, un máximo de 7 y 30 días respectivamente para alquileres, y la prohibición de alquilar unidades con cocina.

O sea, una unidad pequeña sin cocina como pueden ser oficinas en desuso en microcentro se promueven, mientras que una unidad mediana con cocina debería ser reservada para vivienda.

 

Posibles Regulaciones en Buenos Aires

En CABA, existe un registro para la actividad de alquiler temporario turístico desde 2019, establecido con la sanción de la Ley 6255. No obstante, su implementación se vio retrasada debido a la pandemia.

A través de la Resolución 170/2022 del Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires, inició la aplicación del registro en Agosto de 2022, introduciendo algunos cambios. Este registro incluye los alquileres que tienen una duración de una noche hasta tres meses. Sin embargo, muy pocos anfitriones se han registrado y hay poca ejecución por parte de la ciudad debido a la situación actual y la necesidad de dólares. 

No obstante, la situación está al límite. El mercado inmobiliario para alquileres está al borde del colapso. La fallida ley de alquileres solo agravó la situación. Es muy probable que Buenos Aires se vea forzada a adoptar uno de estos modelos o incluso crear uno a medida. El reto, como siempre, es crear un sistema que beneficie al residente local, sin restringir los ingresos del turismo y sin olvidar al anfitrión. Seguramente está conversación volverá después de las elecciones generales en Octubre.

 

Conclusión sobre plataformas y vivienda

Airbnb y los alquileres temporarios presentan tanto oportunidades como desafíos. La regulación cuidadosa y considerada puede ayudar a equilibrar estos factores, protegiendo los intereses de todos los involucrados. En Argentina, este es un tema en evolución, y aquellos interesados en este espacio deben estar atentos a los cambios y estar preparados para adaptarse.

Si estás por invertir en una propiedad con la intención de alquilarla a través de Airbnb, no solo presta atención a las leyes actuales sino ten un plan de contingencia por si cambian. La regulación en este espacio está en constante evolución, y un enfoque prudente puede ayudarte a evitar problemas futuros.

 

Acerca del el autor:
@adriangenesir ha administrado propiedades de alquiler temporario por más de 15 años en diferentes países. Fue uno de los primeros anfitriones de airbnb en 2008.