Bien de Familia, cómo proteger la vivienda

Desde hoy está en línea en Spotify el episodio 5 del podcast “Pienso, luego firmo”, conducido por Sergio Mohadeb, creador de Derecho en zapatillas, y corealizado junto al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En esta quinta entrega participan las escribanas Magdalena Tato y Vanesa Sepliarsky y el escribano Nicolás Chejanovich y explican los beneficios de realizar la afectación al régimen de la vivienda, históricamente conocido como “Bien de Familia”. Una charla en el que explican las conveniencias de este trámite ante eventuales deudas futuras y donde destacan las principales diferencias con la ley anterior.

Una de esas ventajas es que con el nuevo Código Civil y Comercial sancionado en 2015, aunque vivas sola o solo, podés afectar al régimen de protección de la vivienda y tu casa no correrá riesgos. “Lo que trajo el nuevo Código es cambiar el foco, porque antes protegía a la familia y ahora protege a la familia. Y además amplía esa visión porque considera familia a una vivienda unipersonal”, señaló la exsecretaria del Colegio, Magdalena Tato.

“Si tenés el Bien de Familia realizado antes de 2015, tu casa sigue estando protegida por más que haya cambiado la denominación”, aclaró el escribano Chejanovich.

¿Por qué aseguramos el auto, pero no contemplamos proteger la vivienda cuando es un trámite de bajo costo? De hecho, hasta se puede inscribir gratis acudiendo al Registro de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción. “Deberíamos tenerlo más incorporado, como escribanos siempre lo sugerimos en cada compraventa, porque está protegiendo un derecho humano que es el derecho a la vivienda digna”, dijo Magdalena Tato.

“Uno piensa que no nunca a tener contratiempos ni deudas y no lo valora”, opinó Vanesa Sepliarsky. ¿Incluso para un jubilado? “Exacto, porque podés tener una empleada doméstica y el día de mañana podés tener una causa judicial con esa persona, o salís con tu perro y muerde a alguien y te pueden demandar y quizá no tenés más que tu techo para responder con tus bienes”.

Los escribanos recogieron también uno de los debates tratados en la última Jornada Notarial Argentina realizada en Mar de Plata en el mes de mayo y plantearon salidas creativas al problema de las garantías para contratos de alquiler: consideraron que -por más que esté afectado a Protección de la Vivienda- el bien puede ser dado en garantía, dando una solución a un problema muy común de los inquilinos. Un dato oxigenador para la controvertida Ley de Alquileres que ahora está en plena revisión en el Congreso.

“No hace falta desafectarlo, la idea es que siga protegido por las deudas posteriores a tu afectación. Lo que va a suceder es que quien le alquila a tu hijo -si un padre sale de garante- ese dueño podrá ejecutar la vivienda si ese hijo no paga el alquiler”, agregó Chejanovich.

“Bien de familia”, protección jurídica de la vivienda

El bien de familia es una figura legal en Argentina que busca proteger la vivienda principal de una familia de posibles embargos y ejecuciones judiciales. Su objetivo es salvaguardar el lugar de residencia de la familia, priorizando el interés familiar por encima de las deudas. El beneficio del bien de familia se extiende a viviendas de cualquier tipo, ya sean casas, departamentos o incluso terrenos donde se pretenda construir una vivienda. La ley busca resguardar el lugar donde reside una familia, independientemente de su tamaño.

Pasos para Establecer una Vivienda como Bien de Familia

Realización de la Declaración Para establecer una vivienda como bien de familia, es necesario presentar una declaración ante un escribano público (opcional, escuchar el Podcast). La declaración debe incluir información sobre la vivienda, los miembros de la familia y su relación con el inmueble. Registro en el Registro de la Propiedad

Una vez realizada la declaración, el escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad o directamente se piden allí los formularios. Esta inscripción otorga carácter público a la protección del bien de familia y asegura que terceros tengan conocimiento de su condición.

Derechos y Limitaciones del Bien de Familia

Protección Frente a Embargos La principal ventaja del bien de familia es que el inmueble protegido no puede ser embargado ni ejecutado por deudas que no estén relacionadas con la vivienda en sí, como deudas comerciales o crediticias.  Si bien el bien de familia brinda una protección amplia, existen excepciones. Por ejemplo, el inmueble puede ser embargado en casos de deudas relacionadas con impuestos, expensas comunes y obligaciones alimentarias. Si la vivienda es propiedad de ambos cónyuges, ambos deben prestar su consentimiento para establecerla como bien de familia. Esto evita situaciones en las que uno de los cónyuges intente proteger el inmueble sin el conocimiento del otro