Consorcio no hace las reparaciones, qué hacer
Modelo de carta por la falta de reparaciones en espacios comunes de un consorcio de copropietarios
Es una de las obligaciones del consorcio de mantener en buen estado de conservación las partes comunes del edificio. Además de pagar los salarios y las cargas sociales, y mantener los bienes compartidos, por ejemplo el ascensor.
En caso de incumplimiento de estas obligaciones por parte del consorcio, los copropietarios afectados pueden tomar medidas legales para exigir el cumplimiento y que se hagan las reparaciones necesarias. Además de los daños y perjuicios por la demora.
Qué debe reparar el consorcio
Entre otras partes del edificio, el consorcio es responsable por:
-los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
-los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
-los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
– los locales e instalaciones de los servicios centrales, ej. losa radiante;
– las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
-la vivienda para alojamiento del encargado;
– los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
-los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
-las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
-todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
En un caso se entendió que el consorcio era responsable de reparar una cañería con pérdidas que afectaba a un copropietario. Se hizo hincapié en la obligación del consorcio de mantener en buen estado los elementos comunes y en el derecho del copropietario afectado a reclamar por los daños sufridos.
Deberes como administrador de consorcio
- Mantenimiento general: El administrador tiene la obligación de realizar y coordinar el mantenimiento general de las áreas comunes del edificio, incluyendo la infraestructura, las instalaciones y los servicios necesarios para el funcionamiento adecuado del consorcio.
- Reparaciones urgentes: El administrador debe tomar las medidas necesarias para realizar reparaciones urgentes en el edificio, como fugas de agua, problemas eléctricos o estructurales que representen un peligro inmediato para la seguridad de los residentes.
- Presupuesto y planificación: El administrador debe elaborar un presupuesto anual para las reparaciones y mejoras necesarias en el consorcio. También debe coordinar la ejecución de un plan de trabajo que establezca las prioridades y los plazos para llevar a cabo dichas reparaciones.
- Contratación de servicios y profesionales: El administrador tiene la responsabilidad de contratar a los proveedores de servicios y a los profesionales necesarios para llevar a cabo las reparaciones, asegurándose de que sean idóneos y cumplan con los requisitos legales.
- Administración de fondos: El administrador debe administrar correctamente los fondos del consorcio, incluyendo los aportes de los propietarios destinados a las reparaciones. Debe llevar un registro adecuado de los ingresos y gastos, y utilizar los recursos de manera eficiente para realizar las reparaciones necesarias.
- Convocatoria a asambleas: El administrador debe convocar a las asambleas de propietarios para informar sobre el estado de las reparaciones y someter a consideración las decisiones necesarias. Debe facilitar la participación de todos los propietarios en la toma de decisiones relacionadas con las reparaciones.
Modelo de nota para que efectúe las reparaciones en el consorcio
Las opciones son enviar un modelo de carta documento (ver algunos borradores en Cafecito) o iniciar una acción legal, como medida cautelar si es urgente al consorcio. Como plan b, efectuar la reparación y descontarla, previa carta documento.
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