¿Son válidos los alquileres en dólares?

Según el Código Civil y Comercial Nacional de Argentina, el contrato de locación debe ser “a cambio del pago de un precio en dinero”. La norma no dice mucho más, ni habla de moneda de curso legal o extranjera.

Pero a su vez, para el nuevo código civil dice la moneda extranjera deja de ser “dinero” para el pago de obligaciones, y por ende se puede re pagar la deuda con pesos argentinos. Aclaro antes de seguir que lo escrito se aplica para alquiler de vivienda, porque en locación comercial hay mayor libertad y se aplica el contrato. Entonces, ¿Son válidos los contratos de alquiler en que el precio se pacta en dólares?

Argumentos a favor de la invalidez de la cláusula de pago de alquiler en dólares

La normativa de alquileres en Argentina no establece expresamente que el pago debe ser en pesos argentinos. Sin embargo, el código civil y comercial indirectamente alienta esta moneda y convierte las obligaciones en dólares a pesos argentinos, tipo de cambio oficial. Salvo que se renuncie a esa cláusula. Esta es la teoría general.

También está prohibida la indexación o actualización en base a índices, como medida anti inflacionaria. Esto en teoría, pero lo cierto es que hay varias excepciones y ni que hablar de la realidad, de la práctica legal. Pocos contratos inmobiliarios no se indexan, ni que hablar construcción y el famoso índice CAC.

Cláusula de ajuste

La propia ley de alquileres dice que el precio se indexa, así que está permitido. Pero lo que se indexa son pesos. Es decir, por ley, el precio del contrato de alquiler debería estar expresado en pesos. La norma dice así.

Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 (ley de convertibilidad, prohibición de ajuste e indexación)

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Es decir, si bien no menciona moneda, está implícito en la norma que el precio debe estar en pesos argentinos. Por ende, sería ilegal pactar otro mecanismo de ajuste o bien otra moneda, u otra cosa.

Prohibición de acceso al mercado de cambios

Hoy casi nadie puede comprar dólares, menos aún para pagar el alquiler. Asumiendo que se tienen, cash, efectivo, hay que ver si se quieren destinar a pagar ese concepto. En cualquier caso, el locatario podría aducir que no puede comprar dólares, y que debe o que tiene derecho a pagar en pesos. Bien, ¿A qué tipo de cambio?

Por esta razón y atento a las restricciones del BCRA para la compra de moneda extranjera, dólares, es posible que la cláusula de alquiler que establece el pago en dólares sea considerada inválida.

Es decir, aunque el uso de moneda extranjera en los contratos es legal, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) establece ciertas regulaciones que impiden el acceso al mercado único y libre de cambios (recordamos que comprar dólares fuera de un banco, dólar blue, no es legal).

Existe jurisprudencia que indica que, en caso de incumplimiento en el pago del alquiler en dólares, el propietario podría exigir el pago en pesos argentinos al tipo de cambio oficial, o al tipo de cambio más cercano al de mercado, que hoy en día sería el dólar contado con liquidación, dólar bolsa o dólar MEP. Pero nunca puede darse certeza.

Argumentos a favor de la validez del precio en dólares

Se podría eventualmente alegar que rige la autonomía de la voluntad, que las partes están de acuerdo y que por ende la cláusula es válida. Si se cumple, nadie objetará nada y por ende nada pasará.

De hecho, la norma fue pensada para otro contexto económico de mayor estabilidad y por ende dada la inflación actual el dólar refleja en más o en menos un precio actualizado.

Además, no hay una prohibición expresa. Depende también el tipo de inmueble, para propiedades en alquiler temporario ni que hablar que es válido o casas de veraneo. Otra opción sería un pago íntegro adelantado en dólares, nadie podría volver contra sus propios actos…

El punto es si el inquilino o parte locataria alega que es inválida esa cláusula, qué consecuencias traería, podría entonces quizás pesificar el precio del alquiler…?

 

Consecuencias de la nulidad de la cláusula del precio de alquiler en dólares

Si la cláusula de pago en dólares se considerase inválida entonces el inquilino podría pagar el alquiler en pesos, sería una nulidad parcial. El punto es determinar un tipo de cambio razonable.

Otro riesgo es que el dólar aumente mucho, o exista una devaluación brusca, y que torne el contrato muy oneroso. Esto también podría configurar un supuesto de fuerza mayor que obligue a reveerlo, si es que no hay lesión, una inequidad de las prestaciones.

Es posible que los jueces determinen que se aplica el cambio oficial o quizás el dólar MEP o dólar bolsa, más cercano al valor de mercado. La normativa no es clara, y hay jurisprudencia.

Una tercera opción es que se fije el valor del alquiler en base a una pericia, con dictamen de inmobiliarias para establecer el precio del canon locativo. Es lo que sucede cuando no hay acuerdo sobre el precio.

Pero en tal caso seguramente el dueño/a o propietario/a pierda por cuanto no habrá certeza del precio y seguramente cobre tarde. Es el riesgo o contingencia legal hoy de pactar el pago del alquiler en otra moneda que no sea pesos.