¿Pueden construir una torre al lado de casa?

Para toda obra en construcción, la Ciudad o la municipalidad deben emitir los respectivos permisos. No es la primera vez que hay discrepancias en la interpretación del código de planeamiento urbano, sobre la base del cual estos permisos se otorgan. Si el acto administrativo que da el permiso hace una intepretación errónea de la ley, entonces el permiso es nulo, y la obra deviene precaria (jurídicamente). En cambio, si el permiso se otorgó de conformidad con la normativa vigente, al acto implica un derecho adquirido a favor del dueño de la obra.

Al comprar un departamento en construcción, es importante chequear esto e incluir cláusulas (con efectos y penalidades) de qué sucede si por el motivo que sea el constructor no obtiene los permisos o estos se revocan. Desde ya hay responsabilidad civil del constructor de la obra, pero conviene regular los efectos en el contrato que puede ser el boleto de compraventa o adhesión al contrato de fideicomiso.

De todas formas, la normativa de zonificación deja la puerta abierta para ciertas cuestiones interpretables, como la posibilidad de tomar metros de construcción que incrementan el FOT (factor de ocupación del terreno) de parcelas vecinas, el relleno (para equiparar línea de altura de edificios) y otras cosillas. Pero en líneas generales, la administración no puede desconocer lo que dice el código de zonificación.

Cuando ha pasado esto, los permisos se revocan y no se puede construir, como entendió el juez en la obra del barrio de Caballito, en un terreno donde se iban a construir tres torres. Podés leer la sentencia abajo. O como pasó en barrio parque, donde otro juez frenó la construcción de una sede corporativa de un banco, a pedido de un grupo de vecinos y en otra acción de amparo. Incluso puede llegar a ordenarse la demolición de lo construido, aunque es raro que esto pase.

Permisos y Derechos Adquiridos

El acto administrativo que otorga el permiso de construcción debe ajustarse a la normativa vigente. Si esto se cumple, el permiso implica un derecho adquirido para el propietario de la obra. En cambio, si hay un error en la interpretación de la ley, el permiso es nulo, y la obra queda en una situación precaria.

Al adquirir un departamento en construcción, es crucial verificar la obtención de los permisos necesarios. Es recomendable incluir cláusulas en el contrato (boleto de compraventa o adhesión al contrato de fideicomiso) que especifiquen las consecuencias y penalidades si el constructor no obtiene los permisos o estos se revocan. Aunque existe responsabilidad civil por parte del constructor, regular estos aspectos en el contrato aporta mayor seguridad al comprador.