Corretaje inmobiliario, delegación indebida y la prohibición de cobrar comisión

En mayo de 2017, Gilda   (nombre de fantasía, inspirado en clásicos del cine) firmó con Diana una autorización de venta exclusiva de una propiedad en el barrio cerrado Los Pinos, Mar del Plata, por un valor de 950.000 dólares.
La autorización duraba 120 días. Pasaron esos cuatro meses… y no se concretó ninguna venta. Silencio, distancia, y en el horizonte, nuevas inmobiliarias comenzaron a ofrecer la misma casa.

Dos años después, en 2019, finalmente se vendió la casa. Gilda, al enterarse, reclamó el pago de su comisión. Alegó haber seguido trabajando la propiedad y haber realizado tareas técnicas a través de colaboradores. Pero en los pasillos de Tribunales, las palabras “seguí trabajando” tienen peso solo si se prueban con claridad.

Qué dice el Derecho: corretaje y comisión según el Código Civil y Comercial

El artículo 1347 del Código Civil y Comercial argentino (Ley 26.994) define al corredor como aquel que media entre las partes para concluir un negocio. Según la ley, debe actuar sin relación de dependencia y sin representar a ninguna de las partes​.
Por su parte, el artículo 1350 exige que el derecho a cobrar comisión surge solo si el negocio se concreta como resultado de su intervención.

La Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, que regula a los martilleros y corredores públicos, agrega un punto crucial: la actividad debe ser personal. No puede delegarse en terceros no habilitados (artículos 1 y 53 inciso “k”).

La sentencia: entre normas éticas y la esencia del corretaje

El tribunal, en fallo del 10 de abril de 2025, ratificó la decisión de primera instancia: rechazó el reclamo de Gilda Clauso.
¿La razón? No probó su participación personal en la venta y, además, delegó la intermediación a colaboradores no matriculados.

El juez camarista Monterisi, en su voto, recordó que:

“Las funciones esenciales del corretaje son indelegables; requieren la intervención directa del profesional matriculado”.

Y subrayó:

“No basta con que la propiedad se venda; es necesario demostrar que fue el corredor quien hizo la conexión entre comprador y vendedor”​.

La demandante había intentado justificar su reclamo en gestiones realizadas por un “agente inmobiliario”, pero los jueces fueron categóricos: la ley prohíbe que terceros no habilitados actúen en nombre del corredor matriculado.

El fallo toca un fenómeno extendido en el mercado: la proliferación de “agentes inmobiliarios” no matriculados. En palabras de los jueces, esto implica un mercado paralelo, fuera de todo control estatal, que vulnera el poder de policía del Estado.

Este fallo recuerda que en la provincia de Buenos Aires, el corretaje es una actividad profesional reservada y estrictamente regulada. No cualquiera puede abrir una inmobiliaria o acercar a un comprador.

Reglas del caso

 El sitio especializado ElDial realizó un sumario con las reglas del caso, a saber:

“La demanda ha sido correctamente desestimada puesto que la actora no está legitimada para reclamar como propia una comisión por un trabajo que, o bien no probó haber hecho ella personalmente (art. 1346 y 1350 del CCyC), o bien delegó indebidamente en personas sin habilitación para ejercer el corretaje.”

“Detrás de una pretensa y auto denominada ‘colaboración en márquetin, promoción y publicidad’, lo que hay es una delegación indebida de una parte esencial de la labor del corretaje e intermediación inmobiliaria, la que, como dije, resulta inadmisible por tratarse de facultades indelegables y reservadas a profesionales matriculados (arts. 732 a contrario del CCyC, 1, 50 inc. ‘b’ y 53 inc. ‘k’ de la Ley 10.973).”

“Los denominados ‘agentes inmobiliarios’ operan como corredores de hecho que ejercen una profesión sin habilitación; los servicios de ‘márquetin y publicidad’ (…) se presentan como un subterfugio argumental y documental con el cual (…) se distribuye esa comisión con quien le facilita una matrícula indebidamente tercerizada.”

“La intermediación inmobiliaria incluye todas aquellas actividades que Campos y Tarana narraron haber realizado (de nuevo: hablar, conocer, dialogar, asesorar, tasar, comparar, negociar, recomendar, etc.) y la actora no se encuentra legitimada para delegarlas en personas sin formación o sin matrícula habilitante.”