La medianera mojada: una disputa de PH, cables y goteras

En una típica propiedad horizontal del barrio de Villa del Parque, Buenos Aires, una obra realizada “a la criolla” en la medianera desató una tormenta judicial. Una canaleta, un cable, un timbre y una filtración de agua pusieron en jaque no solo una pared, sino la relación entre vecinos y el funcionamiento de un emprendimiento comercial.

La Cámara Civil Sala J dictó sentencia y dejó en claro que, cuando se trata de convivir, hasta las goteras tienen consecuencias legales.

🌧️ Un PH, un timbre y el principio del problema

Todo comenzó como comienzan muchas disputas entre vecinos: con una intervención menor, de esas que “no parecen gran cosa”. En este caso, la unidad 3 de un PH ubicado en Nogoyá … decidió instalar un timbre. Pero no cualquier instalación: “se realizó una obra/reparación ilegal […] una suerte de canaleta en la pared, para pasar por ahí los caños y cables de electricidad”, relató la parte actora, “…. .. S.R.L.”, titular del local comercial contiguo.

La pared intervenida, explicó la demanda, es “la medianera que lo separa con su propiedad”, y tiene aproximadamente 40 metros de extensión. El canal fue abierto en toda su longitud, y luego, “precariamente cerrado con un revoque extremadamente deficiente, sin ningún tipo de material impermeabilizante”. Con las primeras lluvias fuertes, el agua encontró su camino y, como suele ocurrir, se filtró.

📉 Consecuencias comerciales

Pero lo que podría haber sido un inconveniente pasajero se transformó en un verdadero perjuicio económico. La empresa denunciante no ocupaba una simple casa, sino que desarrollaba allí “su actividad principal”, en un local comercial que recibía clientes y proveedores. Las filtraciones provocaron un deterioro tal que, según la demanda, “en muchas oportunidades no pudo recibir ni a clientes ni a proveedores”.

El daño no fue sólo estético: se documentaron manchas, deterioro estructural y persistente humedad. “Tal como se constatara en el acta notarial del día 27 de octubre de 2017, la humedad volvió a manifestarse”, incluso luego de reparaciones realizadas por la propia actora.

Y como si fuera poco, la escena fue digna de novela: vecinos que se miraban mal en el pasillo del PH, el clásico “yo no fui”, y una tensión creciente que terminó en tribunales. El expediente tomó el nombre de fantasía… y otros s/ daños y perjuicios”, aunque los nombres verdaderos fueron resguardados.

⚖️ Qué resolvió la justicia

El juez de primera instancia no tuvo dudas: hizo lugar a la demanda y ordenó a los codemandados . a pagar una indemnización de $213.280 más intereses y realizar los trabajos necesarios para reparar la pared medianera. Además, estableció que los daños subsistentes serían determinados en la etapa de ejecución.
Los demandados apelaron, claro. Afirmaron que “la primera medianera fue construida en el inmueble actualmente de su propiedad”, pero que la actora había “construido su propia medianera”, superando la altura de la original. Según ellos, la filtración venía de la “unión entre ambos muros divisorios” y no de la canaleta del timbre.
Pero la Cámara Civil, Sala J, no compró el argumento. Según la jueza Gabriela Mariel Scolarici, “el perito ingeniero atribuyó con claridad el origen de la humedad a la intervención visible desde la calle”, señalando además que “no existía otro indicio que contradijera esa conclusión”. En otras palabras: el agujero en la pared, el cableado y el revoque deficiente fueron los culpables.

La base legal de la condena se encuentra en el artículo 1973 del Código Civil y Comercial de la Nación, que regula el deber de conservación de las medianeras y establece que los propietarios deben mantenerlas de forma que no causen molestias ni perjuicios. También se aplicaron los artículos 1749 y 1757, que consagran la responsabilidad por daños y el deber de evitar daños a terceros.
Pero lo más interesante del fallo fue su enfoque sobre la obligación concurrente. “Resulta irrelevante quién realizó la obra —explicó el fallo— ya que la responsabilidad recae en todos los codemandados como actuales titulares del bien”, apuntando que “la obligación no es simplemente mancomunada, sino concurrente, por lo que todos responden por el todo”.

🛠️ El perito, testigo clave
El perito ingeniero Alejandro no dejó lugar a dudas. Afirmó que el deterioro coincidía “en ubicación y altura con la intervención realizada en la pared”, y remarcó que la canaleta fue sellada “de forma deficiente, sin impermeabilización, permitiendo el ingreso de agua de lluvia”.

Adjuntó fotos, describió el estado de los revoques y, literalmente, apuntó con el dedo al timbre. Su informe fue aceptado sin impugnaciones de fondo, lo que le dio aún más peso. “La pericia fue realizada casi un año antes de notificarles el traslado de la demanda”, protestaron los codemandados. Pero la Cámara respondió: debieron impugnarla en tiempo y forma.