Vivienda única en Buenos Aires: qué cambia con la Ley 15.638 y por qué tu casa no queda blindada
Renunciar a la protección de tu casa en la Provincia ahora exige ir al escribano: una cláusula en un contrato ya no alcanza. Pero la ley reformada tiene un punto débil, y existe una herramienta más firme.
En la provincia de Buenos Aires, la casa donde vivís, si es la única y la ocupás de forma permanente, no se puede embargar ni ejecutar. Esa protección de la vivienda única viene de una ley de 2012, pero se puede renunciar. Y los fundamentos de la reforma cuentan qué pasaba en la práctica: renuncias en documentos privados, con fórmulas poco claras, que deudores y familias firmaban sin entender las consecuencias.
La Ley 15.638 apunta a eso: ahora, para renunciar, hay que ir al escribano. Se sancionó el 29 de septiembre y se publicó el 21 de octubre de 2026 en el Boletín Oficial bonaerense. No fija fecha de vigencia: con la regla general de los ocho días del Código Civil y Comercial, rige desde el 30 de octubre.
Pero antes de dormir tranquilo, conviene saber dos cosas: la protección nunca fue total, y la ley reformada ya fue declarada inconstitucional por la Suprema Corte bonaerense.
Qué protege la ley y qué no
La Ley 14.432 cubre inmuebles urbanos y rurales de la Provincia, aunque viva una sola persona. Tiene que ser el único inmueble del titular destinado a vivienda, estar ocupado de forma permanente y guardar una proporción razonable con el grupo familiar. Si el titular muere, la protección sigue para la familia que vive ahí.
No frena todas las deudas. La vivienda responde igual por:
- Obligaciones alimentarias.
- El precio de compra, construcción o mejoras de la casa.
- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas que graven directamente la vivienda.
- Garantías reales, como una hipoteca, constituidas para comprarla, construirla o mejorarla.
Qué cambia
| Tema | Antes | Ahora |
|---|---|---|
| Cómo se renuncia | Por escrito, con firma refrendada ante autoridad pública | Escritura pública o acta notarial |
| Qué te tienen que explicar | Información veraz y completa sobre el alcance del acto | Información veraz, cabal y detallada sobre el alcance y los efectos jurídicos y patrimoniales; el escribano deja constancia |
| Quién más firma | El cónyuge o conviviente | El cónyuge o conviviente, si es hogar familiar y hay matrimonio o unión convivencial inscripta |
| Si la pareja no firma | La ley no daba otra salida | Puede autorizar un juez, si el interés familiar no queda comprometido |
| Honorarios del escribano | Sin tope | Hasta 1% de la valuación fiscal o del monto del contrato, lo que sea menor |
Dos cosas para mirar de cerca:
- El tope de honorarios. Si la valuación fiscal es de $20 millones y el contrato de $10 millones, el máximo por la renuncia es $100.000. Limita ese honorario, no todos los gastos de la operación.
- La pareja. Acá la reforma no amplía: precisa. Si convivís sin haber inscripto la unión, esta norma ya no pide tu firma. Y aparece una salida nueva: si la pareja se opone, está ausente o tiene capacidad restringida o incapacidad, la renuncia puede autorizarla un juez.
También se reemplazó «uniones de hecho» por «uniones convivenciales» al definir al grupo familiar. Es una actualización del lenguaje al del Código Civil y Comercial.
Si te piden la casa como garantía
El caso típico: salir de garante de un alquiler o respaldar un préstamo. Una renuncia incluida en un contrato privado, aunque certifiques la firma, ya no cumple con la forma que pide la ley. Antes de ir al escribano:
- Preguntá qué deuda estás respaldando. La reglamentación de 2013 dice que el documento debe identificar los actos por los que se renuncia, y que la renuncia vale solo para ellos.
- Hacé que te expliquen el riesgo concreto. Es parte del trabajo del escribano, y debe quedar constancia.
- Revisá lo que ya firmaste. La ley no dice nada sobre las renuncias anteriores ni obliga a rehacerlas. En principio, habrá que mirar la norma vigente cuando se firmaron.
Queda una duda abierta: la ley no aclara qué pasa si falta la constancia del escribano.
El punto débil
En diciembre de 2018, en el caso «Vázquez c/ Facciorusso», la Suprema Corte bonaerense declaró inconstitucional la Ley 14.432. Su razonamiento: las relaciones entre acreedores y deudores son materia de los códigos de fondo, que dicta el Congreso. Una provincia no puede crear una inembargabilidad automática, sin inscripción en ningún registro. Resultado: el deudor no pudo levantar el embargo sobre su casa.
La reforma agregó al artículo 1 que la ley se dicta en los términos del artículo 36 de la Constitución bonaerense y en ejercicio de las facultades del artículo 125 de la Constitución Nacional. Ese fallo es anterior a este texto, así que no lo resuelve. Pero el artículo 2, el que declara inembargable la vivienda, no cambió: la protección sigue siendo automática.
Traducido: la ley se puede invocar, pero no conviene apostar todo a ella.
La herramienta más firme: inscribir la vivienda
El mismo día se publicó la Ley 15.639, del senador Marcelo Feliú, que va por otro carril. Modifica la Ley Notarial: en toda actuación sobre un inmueble destinado a vivienda, el escribano debe informarte que existe la afectación del artículo 244 y siguientes del Código Civil y Comercial, el viejo «bien de familia». También, que podés tramitarla gratis ante las autoridades públicas o hacerla en ese mismo acto. Si no querés, queda constancia.
Este régimen es nacional, voluntario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Es el sistema que la Suprema Corte mencionó como la herramienta adecuada para oponerle la protección a los acreedores. Eso sí: impide las ejecuciones por deudas posteriores a la inscripción, no por las anteriores. Por eso conviene hacerlo antes de tener problemas.
Y una aclaración: renunciar a la ley provincial no equivale a desafectar una vivienda inscripta en el régimen nacional. Son dos caminos distintos.
Lo que deja la reforma
- Para propietarios: tu vivienda tiene una protección legal, pero discutida. Si querés algo más firme, averiguá por la afectación.
- Para garantes: una firma al pasar ya no alcanza para renunciar. Si vas al escribano, andá sabiendo qué ponés en juego.
- Para inmobiliarias y acreedores: hay que revisar los modelos de contrato con renuncias genéricas.
- Para quienes conviven sin inscribir la unión: si querés que tu firma sea necesaria, inscribila.
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