Reservó una casa en un barrio cerrado, el dueño se la vendió a otro y la inmobiliaria tuvo que devolver los USD 5.000

En abril de 2018 un comprador dejó USD 5.000 de reserva por una casa de USD 224.000 en un barrio cerrado de zona norte. El dueño firmó la aceptación al dorso del papel y la inmobiliaria le pasó los dólares, pero nadie se lo comunicó al comprador. La operación se cayó y el dueño terminó firmando boleto con otra persona. Ocho años después, la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de San Martín confirmó que la inmobiliaria tiene que devolver la plata: debía custodiarla hasta que el «sí» llegara a destino. Qué pasó, qué dijo el fallo y qué conviene mirar antes de dejar una reserva.

La operación

Abril de 2018. Un interesado firma en una inmobiliaria una reserva por una casa en un barrio cerrado del norte del conurbano. Precio: USD 224.000. El esquema previsto: un pago inicial de USD 40.000 y el resto al escriturar, sujeto a que el banco le aprobara un crédito. Para «frenar» la propiedad, entrega USD 5.000.

El papel decía dos cosas clave. La reserva valía por siete días corridos. Y si el dueño no aceptaba la oferta, la inmobiliaria tenía que devolver el dinero dentro de los siete días siguientes, sin ningún adicional.

Hasta ahí, una reserva como miles.

El «sí» que nunca llegó

El dueño firmó, al dorso de la reserva, una constancia en la que aceptaba el precio y las condiciones. En el mismo texto declaraba haber recibido los USD 5.000 a cuenta de precio y como inicio de ejecución del contrato. Traducido: la inmobiliaria le había entregado la plata al vendedor.

El comprador no se enteró. Según la sentencia, recién en junio de 2018, cuando la operación ya se había frustrado y él pidió que le devolvieran el dinero, la inmobiliaria le mandó por WhatsApp una foto de esa constancia. En el expediente aparecieron también mensajes en los que el dueño habría contado que había firmado boleto con otra persona.

El comprador demandó al vendedor y a la inmobiliaria por cobro de dinero y daños. Su planteo era simple: nunca autorizó que los dólares pasaran al dueño antes de firmar el boleto; la inmobiliaria tenía que guardarlos mientras se cumplían las condiciones para avanzar.

El vendedor no contestó la demanda y fue declarado en rebeldía. En primera instancia, el juzgado condenó a los dos a restituir los USD 5.000. La inmobiliaria apeló.

La defensa de la inmobiliaria

• «No tengo la plata». El dueño reconoció haberla recibido.
• «Solo acerqué a las partes». Su tarea, dijo, se limitó a facilitar la negociación.
• «La culpa es del vendedor». La operación se cayó porque el dueño decidió vender a otra persona.
• «No me enriquecí». Según su lectura, el reclamo se había planteado como enriquecimiento sin causa, y el dinero nunca entró en su patrimonio.

Lo que dijo la Cámara

La Sala III rechazó la apelación. Estos son los ejes.

1. Aceptar no alcanza: el «sí» tiene que llegar. Para las juezas, la aceptación de una oferta no consolida el acuerdo si no llega de modo claro a quien la formuló. El comprador tenía que recibir una comunicación efectiva de que su propuesta había sido aceptada. La idea tiene respaldo directo en el Código Civil y Comercial: los contratos se concluyen con la recepción de la aceptación (art. 971) y, cuando las partes no están cara a cara, la aceptación perfecciona el contrato si la recibe quien hizo la oferta, dentro del plazo en que esa oferta está vigente (art. 980).

2. Una firma ilegible al dorso no prueba nada frente al comprador. La constancia tenía una rúbrica ilegible y la aclaración de un apellido, pero no la firma del comprador. Tampoco se acreditó que en ese momento le hubieran informado de la aceptación ni de la entrega de la plata.

3. La visita del tasador tampoco. Que un tasador haya ido a ver la casa dos días después de la reserva no demuestra que el comprador supiera que el dueño había dicho que sí. Para las magistradas, eso no reemplaza una notificación concreta y comprobable.

4. Guardar la plata era obligación de la inmobiliaria. El fallo recordó que las relaciones contractuales tienen que desarrollarse con buena fe, cuidado y previsión (el Código lo dice en su art. 961). Bajo ese criterio, la inmobiliaria debía retener los USD 5.000 hasta que estuviera acreditado que el acuerdo se había perfeccionado y que el comprador lo sabía. Dicho en simple: si soltó la plata antes de tiempo, «no la tengo» no es una defensa.

Resultado: se confirmó la sentencia, con las costas de la apelación a cargo de la inmobiliaria. Los honorarios se regularán más adelante.

Reserva, aceptación y seña: tres palabras que valen dólares

Aunque en los titulares se hable de «seña», lo que se entregó en este caso fue una reserva. La diferencia no es de vocabulario.

• Reserva: es una oferta de compra acompañada de dinero. Mientras el dueño no acepta —y esa aceptación no le llega al comprador—, no hay contrato. La inmobiliaria tiene esa plata en custodia, no es suya.
• Aceptación: es el «sí» del dueño. Para cerrar el trato tiene que comunicarse. Una firma al dorso de un papel que queda en la inmobiliaria no es una aceptación comunicada. Y el silencio, como regla, tampoco es aceptación (art. 979).
• Seña: se entrega cuando el contrato ya existe. Si se pactó la posibilidad de arrepentirse, quien la dio la pierde y quien la recibió la devuelve doblada (art. 1059). Por eso es tan importante saber si hubo contrato o no.

Qué mirar antes de dejar una reserva

• Leé el plazo de vigencia y qué pasa si el dueño no acepta. Acá eran siete días, con devolución en otros siete.
• Pedí que quede por escrito que la plata queda en custodia de la inmobiliaria hasta la firma del boleto, o que solo pasa al vendedor con tu conformidad.
• Exigí que te notifiquen la aceptación por un medio que deje constancia (mail, carta documento, tu firma con fecha) y dentro del plazo.
• Si pasan los días y nadie te dice nada, reclamá por escrito. No des por hecho que «está todo bien».
• Verificá la matrícula del corredor en el colegio de martilleros y corredores públicos del departamento judicial que corresponda.
• Guardá todo: recibo, chats, mails. En este caso, un WhatsApp con la foto de la constancia terminó siendo una pieza central.

Por qué importa este fallo

Deja un criterio claro para la práctica inmobiliaria: la inmobiliaria que toma una reserva no es un buzón. Mientras el negocio no está cerrado —y cerrado quiere decir aceptado y comunicado—, el dinero tiene que quedarse donde está. Si lo entrega antes y la operación se cae, responde frente al comprador aunque la plata la tenga el vendedor. Y no alcanza con decir que al comprador se le avisó: hay que poder probarlo.

Fuente: Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de San Martín, Sala III, sentencia difundida en octubre de 2026 (Infobae). No se publicó la carátula ni el texto completo del fallo.

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