¿Quién se queda con la reserva? Una inmobiliaria, una oferta, y un negocio frustrado

En marzo de 2015, la Sra. A. entregó mil dólares a modo de reserva ad referendum por un departamento en la ciudad de Buenos Aires. El corredor, al mando de la inmobiliaria “Corretajes XXXX SRL”, tenía plazo hasta el 20 de ese mes para comunicar si la vendedora aceptaba la propuesta. Pasado ese día sin respuesta, la compradora desistió del negocio y pidió la devolución del dinero.

Pero el 30 de marzo, una carta documento le notificó que la oferta había sido aceptada… diez días antes. La Sra. A. ya había reservado otra propiedad. El conflicto estaba servido.

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¿Qué dice la ley?

El Código Civil y Comercial de la Nación establece, en su artículo 957, que los contratos se celebran cuando hay consentimiento sobre el objeto y la causa. Pero para que ese consentimiento tenga efectos, debe ser comunicado.

Además, el artículo 539 (antiguo del Código derogado) citado por la parte apelante, exigía la aceptación dentro del plazo estipulado y comunicada fehacientemente. Aunque esa norma ya no rige, sus principios sobreviven: en operaciones inmobiliarias, el consentimiento debe ser claro y oportunamente informado.

Por su parte, la Ley 2340 regula la actividad de los corredores inmobiliarios en CABA, estableciendo deberes éticos (arts. 10 y 11) y confiriendo al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios la potestad disciplinaria.

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El fallo y la ética del corredor

El Tribunal de Ética sancionó al corredor con una multa de 2.000 dólares y tres meses de suspensión. Alegó que la notificación llegó tarde, que el dinero no debía haberse entregado a la propietaria y que el profesional no actuó con la diligencia esperada.

Sin embargo, en primera instancia el juez revocó la sanción, al considerar que no se había violado la ley civil. Aunque reconoció que la actuación del corredor fue deficiente —la redacción de la reserva era vaga y la comunicación ineficiente—, entendió que no había mérito legal suficiente para castigar.

La Cámara, en cambio, puso el énfasis en el rol del Colegio como autoridad ética. Recordó que los tribunales pueden revisar sus decisiones solo si son arbitrarias o violan garantías básicas. Como en este caso no se probó una versión coherente de los hechos, y las declaraciones del corredor fueron contradictorias, la sanción fue ratificada.

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¿Y la reserva?

Un dato no menor: en la cláusula firmada por las partes, se especificaba que si la oferta no era aceptada hasta el 20 de marzo, el dinero debía devolverse. La Cámara observó que la conformidad llegó fuera de plazo y no fue comunicada en tiempo útil. Además, el instrumento carecía de fecha cierta, y el profesional no documentó los supuestos intentos de notificación previos.

Así, se concluyó que la entrega del dinero a la vendedora no estuvo debidamente justificada, y que el accionar del corredor no resguardó los intereses de ambas partes.

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Una historia con moraleja

El caso de la inmobiliaria “Corretajes Jedi SRL” y su corredor, ficticiamente llamado Obi L. Kenóbil, es más que una anécdota contractual. Es un llamado de atención sobre cómo los errores en la comunicación, la falta de precisión en los instrumentos y el olvido de los deberes éticos pueden frustrar negocios y generar conflictos costosos.

Sentencia completa

CÁMARA DE APELACIONES EN LO CATyRC – SALA III

C., H. Á. SOBRE IMPUGNACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

Número: EXP 35315/2017-0

CUIJ: EXP J-01-00064810-4/2017-0

Actuación Nro: 360958/2025

En la Ciudad de Buenos Aires, reunidos en acuerdo los jueces de la Sala III de la Cámara

de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo, Tributario y de las Relaciones de

Consumo, para entender en el recurso interpuesto por la parte demandada en los autos

“C., H. Á. SOBRE IMPUGNACIÓN DE ACTOS

ADMINISTRATIVOS”, EXP. 35315/2017-0, se estableció la siguiente cuestión a

resolver:

¿se ajusta a derecho la sentencia apelada?

A la primera cuestión planteada, la Dra. GABRIELA SEIJAS dijo:

I. P. A. A. denunció ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios una

serie de problemas que padeció tras haber efectuado una reserva ad referendum para la

compra de un inmueble, el 16 de marzo de 2015. Destacó que entregó mil dólares a la

inmobiliaria a cargo del actor a condición de obtener una respuesta a su oferta antes del

20 de marzo. Aseguró que, vencido el plazo sin recibir una contestación, desistió de

comprar dicha propiedad, reservó otra y reclamó la devolución de la suma. Señaló que,

el 30 de marzo, el señor C. le remitió una carta documento notificando la aceptación de

la propietaria y la intimación a celebrar la operación. Mencionó que continuó el

intercambio epistolar, sin alcanzar un acuerdo. Solicitó al Colegio la restitución del

dinero (v. págs. 2, 5/7 y 24 del exp. adm. digitalizado).

El 28 de julio de 2016, el Tribunal de Ética y Disciplina impuso al actor una multa

de dos mil dólares y tres meses de suspensión de la matrícula, en su carácter de corredor

inmobiliario que intervino en la negociación. Señaló que si -tal como destacó el Sr. C.-

consiguió comunicarse con la señora A. el día 20, hubiese podido solicitarle entonces

que se presente a notificarse personalmente de la aceptación o haberle enviado la carta

documento alguno de los días subsiguientes, sin esperar al 30. Indicó que laprimera obligación del corredor cuando toma una reserva sometida a la voluntad del

vendedor es conseguir su respuesta y comunicarla al ofertante en tiempo y forma. Destacó

que no se habían dado las condiciones para considerar a la operación firme y desistida, y

menos aún para entregarle el dinero de la reserva a la propietaria.

En resumen, el Tribunal concluyó que el Sr. C. debió haber notificado a la Sra. A.

la aceptación de la oferta de modo fehaciente y oportuno, y hubiese debido custodiar la

reserva hasta confirmar la operación. Asimismo, destacó que -de acuerdo al Capítulo I

del Código de Ética- los corredores “… deben conducirse conforme a principios éticos

inmutables y hacerse moralmente responsables por aquellos actos que pueden o no

sancionarse por el Derecho positivo vigente, pero que igualmente resultan repudiables en

virtud de los principios de honestidad y corrección de orden supremo y permanente que

deben primar en el ejercicio profesional” (v. págs. 47/54, exp. adm. digitalizado).

El Consejo Directivo manifestó que las sanciones impuestas por el Tribunal de

Disciplina remiten a infracciones más éticas que jurídicas, resaltó que la copia simple de

una supuesta aceptación de la oferta, sin fecha cierta, no permite tener por probado el

traslado del dinero a la propietaria. Señaló que para transferir la reserva hubiese sido

preciso contar con la conformidad por escrito de la ofertante. Insistió en que el corredor

hubiese debido comunicar la aceptación de la reserva en tiempo y forma. Destacó que el

profesional debe proponer los negocios con claridad, exactitud y precisión, a fin de que

sus clientes tengan cabal conocimiento de la operación y sus implicancias, y no sean

perjudicados por su intermediación. Finalmente, ratificó la sanción (v. págs. 89/96 y arts.

11, Código de Ética, y 10, Ley 2340).

El 8 de septiembre de 2020, Aurelio Ammirato hizo lugar a la impugnación de

H. Á. C., con costas a la demandada. Indicó que la aceptación de la oferta había ocurrido

dentro del plazo y que la notificación fehaciente al comprador no resultaba exigible de

acuerdo a los términos de la normativa aplicable. Señaló que la entrega del dinero a la

propietaria había sido regular, en tanto sucedió tal como fue acordado. Aseguró que las

autoridades del Consejo se equivocaron tanto al interpretar los hechos como al exponer

la falta atribuida al actor (cf. arts. 7, inc. b, 14, inc. b, LPA). De todos modos, concluyó

que la tarea del corredor no fue satisfactoria, ya que la redacción del instrumento de

reserva fue deficiente, su actuación rodeó a la operación de incertidumbre yCÁMARA DE APELACIONES EN LO CATyRC – SALA III

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probablemente haya contribuido a la frustración del negocio tanto como al conflicto

posterior (v. act. 15652732/20).

J. A. M. I., apoderado de la parte demandada, apeló la sentencia. Resaltó que el

juez revocó la sanción a pesar de estimar que el corredor no actuó de forma satisfactoria.

Aseguró que la aceptación de la reserva debía realizarse en el plazo determinado (cf. art.

539, CCiv.). Destacó que, a los efectos de tener por probada la aceptación, era

insuficiente un instrumento privado suscrito en la inmobiliaria sin fecha cierta. Señaló

que ni siquiera se remitió un correo electrónico a la compradora. Planteó que la

sentencia limita las potestades que la Ley 2340 delegó en el Colegio (v. act.

16231145/20).

La parte actora contestó el traslado del escrito, luego dictaminó el fiscal y pasaron

los autos al acuerdo (v. acts. 16296931/20, 2267696/23 y 2268554/23)

II. El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios regula el ejercicio de la

actividad, y entre sus funciones se encuentra sancionar a los colegiados por las

irregularidades cometidas en perjuicio de los contratantes, así como dictar y hacer cumplir

el Código de Ética. Su Tribunal de Disciplina está integrado por cinco miembros -con al

menos diez años de antigüedad en la profesión- que ejercen su poder con independencia

de la responsabilidad civil, penal o administrativa. En este ámbito, son pasibles de sanción

los matriculados que incumplan la legislación nacional que regula la actividad, así como

aquellos que cometan infracciones a la Ley 2340, la normativa arancelaria o al Código de

Ética (cf. arts. 18, 20, 21, 37, 39, 42, 48, Ley 2340).

Las medidas disciplinarias proceden de faltas puramente deontológicas, esto es,

de infracciones éticas, en cuyo diseño juegan enunciados generales e inespecíficos, que

si bien resultarían difíciles de tolerar en un sistema punitivo fundado en una situación de

supremacía general, caben perfectamente, bajo una relación de supremacía especial,como expresión tanto de la disciplina interna de la organización como por la cercanía

moral de los titulares del órgano sancionador, pares del inculpado, interpretando un

sistema ético que les envuelve a ambos. Por consiguiente, la subsunción del supuesto

fáctico concreto dentro de la fórmula de la infracción deontológica profesional es, como

principio, resorte primario de quien está llamado –porque así lo ha querido la ley– a

valorar los comportamientos que, precisamente, pueden dar lugar a la configuración de

aquellas infracciones, limitándose la revisión judicial a las hipótesis en las que ha

mediado indefensión o la decisión resulte manifiestamente arbitraria (cf. Cámara

Nacional de Apelaciones en lo Contencioso administrativo Federal, Sala I, “Vítolo,

Daniel s/ conducta”, del 01/02/93; Sala III, “J., G. E. c. Colegio Público de Abogados de

Capital Federal s/ ejercicio de la abogacía – ley 23187 – art. 47”, del 14/11/13, publ. en

Doctrina Judicial del 04/06/14, pág. 63; Sala V, “V., N. H. c. Colegio Público de

Abogados de la Cap. Federal”, del 07/04/99, publ. en La Ley, t. 1999-E, pág. 804).

III. El 16 de marzo de 2015, P. A. entregó mil dólares a C. E. M., asesora

administrativa de la inmobiliaria a cargo del actor, como reserva ad referendum de la

conformidad de la propietaria de un inmueble sito en C. …. En el escrito que contiene las

condiciones de la reserva se especifican: las características del departamento, una oferta

que incluye un precio tentativo de venta y su modo de pago, información acerca de

cómo sucedería la operación y cuáles serían los honorarios del corredor inmobiliario.

Además, se detalla que “[u]na vez conformada la presente por el Vendedor, de no

comparecer P. A. A. en la fecha señalada precedentemente para suscribir el

correspondiente boleto de compraventa o si la operación no llegara a realizarse por

cualquier causa o motivo imputable a [ella] ya sea por arrepentimiento, o por no cumplir

con las condiciones establecidas, perderá de pleno derecho la suma entregada…”, se

agrega que se restituiría el dinero si la vendedora no aceptase las condiciones y que la

operación estaba supeditada a la expresa conformidad de la titular del dominio, hasta el

20 de marzo inclusive (v. págs. 10/11 del exp. adm. dig.).

No hay pruebas de que durante los siguientes días la inmobiliaria hubiese

efectuado llamados telefónicos o enviado correos electrónicos a la señora A.. El 30 de

marzo, el señor C. le notificó por carta documento que diez días antes la propietaria había

prestado conformidad a la venta y la citó a presentarse en una escribanía a continuarCÁMARA DE APELACIONES EN LO CATyRC – SALA III

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con la operación. Mediante otra carta documento, la denunciante rechazó la intimación,

por estimarla tardía. El 14 de abril el actor remitió a la señora A. una segunda carta, esta

vez sostuvo: “No es cierto que el plazo para conformar su reserva por la propiedad de la

calle C. (…) caducara el 20/03/2015. Tal como se le hizo saber reiteradas veces, la misma

había sido conformada esa misma fecha, conforme documentación que así lo acredita en

nuestro poder. Ante su falta de respuesta, se le notificó en forma fehaciente tal

circunstancia el día 30/03/2015” (v. págs. 12 y 15, exp. adm. dig.). Las copias de las

cartas fueron presentadas por la denunciante ante el Colegio y su autenticidad fue

reconocida por el actor (v. págs. 35/36 y 38, exp. adm. dig.).

Al presentarse ante el Colegio, según el acta que recoge su declaración, el señor

C. aseguró que la conformidad de la propietaria “… intentó ser comunicada verbalmente

varias veces a la compradora, al no poder concretarlo, es que enviaron una carta

documento en forma de notificación fehaciente para que quede informada formalmente,

puesto que siempre actuaron de forma tal de procurar cerrar la operación. Destacan que

igualmente la reserva no estaba supeditada a la notificación de la conformidad, sino a la

conformidad misma, pero que igualmente se la notificaron para que esté al tanto. Que en

base a ello y al no concretarse la operación, con todo organizado, informado y notificado,

es que configuraron el arrepentimiento y consideraron que había perdido la reserva,

entregándose la misma al propietario como indemnización por la operación frustrada”

(v. pág. 35, exp. adm. digitalizado). En dicha ocasión el corredor – además- presentó un

descargo por escrito, donde en cambio afirmó que el 20 de marzo a las 18h “[s]e hizo

presente la parte vendedora y conformó la reserva, y retiró los U$S

1.000 dejados en reserva perfeccionándose la operación (…) Dicha conformidad se le

anotició a la parte compradora/denunciante, en forma telefónica, como no podía ser de

otro modo, atento el horario de cierre del correo.” Aseguró que el martes y miércoles

siguientes (24 y 25/03) se reiteraron los llamados telefónicos y que el lunes posteriorenvió la carta documento (v. págs. 36/38). En resumen, las declaraciones del actor han

sido confusas y contradictorias. Oralmente expresó que no había podido comunicarse

telefónicamente con la denunciante y que la propietaria retiró el dinero una vez

configurado el arrepentimiento de la ofertante, y por escrito aseguró que se habían

comunicado por teléfono con la señora A. y que la propietaria retiró el dinero al

suscribir la conformidad de venta.

Al iniciar su demanda, el actor sostuvo que “… tal como señalo en el descargo

efectuado oportunamente se intentó comunicar en forma telefónica con la compradora

durante los días 25, 26 y 27 de marzo sin suerte…” (v. pág. 24, primer cuerpo

digitalizado).

Los testimonios no clarifican la situación. C. E. M., empleada del señor C. y

quien suscribió la reserva del inmueble, indicó que no se pudieron comunicar

telefónicamente con la señora A. y que por esa razón enviaron la carta documento. Por

otro lado, manifestó que la denunciante no contestó la misiva y que la propietaria retiró

el dinero de la reserva al firmar la aceptación de la oferta (v. págs. 51/52 del segundo

cuerpo digitalizado). L. M. A., quien aseguró haber sido la titular del inmueble en venta,

agregó que había retirado la reserva cuando le avisaron (v. págs. 53/54, segundo cuerpo

digitalizado).

En síntesis, ante el Colegio el actor no ha logrado exponer una versión consistente

de los hechos y en instancia judicial no ha logrado consolidarla. Por lo tanto, no es posible

considerar desvirtuada la conclusión del Tribunal de Disciplina, en tanto estimó que el

señor C. no condujo la negociación con la corrección propia de su deber profesional (cf.

Cap. I, Normativa General, Código de Ética).

El juez revocó la sanción por no haber detectado una falta al acuerdo o una

infracción al Código Civil, sin embargo, la medida fue dispuesta justamente debido a los

defectos en el texto de la reserva -cuyo alcance se atribuyó a la inmobiliaria, sin

controversia- y por los términos de una gestión que el propio magistrado juzgó deficiente,

tal como destacó el apelante (v. págs. 51/52, exp. adm. dig. y act. 15652732/20).

IV. No es inusual que -como alegó la señora A.- el futuro comprador de un

inmueble primero deba vender su vivienda para capitalizarse y luego tenga un tiempoCÁMARA DE APELACIONES EN LO CATyRC – SALA III

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limitado -acordado con el comprador de su propiedad- para encontrar un nuevo hogar.

Frente a la posibilidad de hechos semejantes -u otros de igual importancia- la claridad de

los pactos, el cumplimiento de los plazos convenidos y la eficacia de las notificaciones se

vuelve sumamente relevante.

El Tribunal de Disciplina planteó que el corredor hubiese debido comprometer a

la ofertante a presentarse en la inmobiliaria al vencimiento del plazo de aceptación o

rechazo de la reserva e informarle que si la respuesta era positiva el dinero sería entregado

inmediatamente a la propietaria. Indicó que -frente a la ausencia de dichas cláusulas- la

notificación fehaciente en término era el modo adecuado de proveer al progreso de la

operación, proteger los intereses de ambas y prevenir el conflicto.

La vaguedad de la reserva subordinó el desarrollo de la operación a la sintonía

entre los intervinientes, en un grado que si fuese común desdibujaría la necesidad del

corretaje.

La señora A. aseguró que tanto el día 30 como luego se comunicó con la

inmobiliaria y le dijeron que la propietaria no había prestado conformidad a la oferta. El

señor C. negó haber podido hablar con la señora A., más tarde afirmó haberlo hecho y

finalmente insistió en que no se habían podido contactar por vía telefónica, aunque no

explicó por qué remitió una carta documento si ya se había comunicado telefónicamente

y no consideraba precisa una notificación fehaciente, ni justificó por qué se demoró hasta

el lunes 30 de marzo para remitir la carta documento si las conversaciones no

sucedieron y hubiese podido hacerlo el miércoles 25. Tampoco se acompañaron

constancias de las supuestas llamadas telefónicas ni se explicó por qué no se remitió un

correo electrónico a la ofertante. Y si bien las declaraciones y constancias coinciden en

que el dinero de la reserva habría sido retirado por la propietaria, lascontradicciones del actor en relación con las circunstancias de la entrega respaldan las

dudas del Consejo Directivo acerca de la autenticidad de la “conformidad de venta”.

Ciertamente hay una discordancia entre la conclusión del Tribunal de Disciplina

acerca del destino del dinero de la reserva y la interpretación del Consejo Directivo, pero

ambos coinciden en que la injustificada demora del corredor en notificar la aceptación de

la oferta afectó el progreso de la operación y en que no se habían dado las condiciones

para que el señor C. dispusiera del dinero. Por lo demás, la sanción fue establecida por el

Tribunal de Disciplina a partir de una interpretación de los hechos que coincide con una

de las versiones expuestas por la parte actora y concuerda con los testimonios obrantes

en la causa.

Un corredor es quien intermedia entre la oferta y la demanda en negocios

inmobiliarios ajenos, mediante actos que tienen por objeto conseguir su materialización

y, por lo tanto, debe proponer los negocios con exactitud y claridad (cf. arts. 2 y 10, inc.

5, Ley 2340). En este contexto, incluso si la actuación del corredor pudiese considerarse

acorde a la normativa civil, ha sido éticamente reprochable y por eso se lo ha sancionado.

V. Tal como surge de la resolución del Tribunal de Disciplina, la sanción fue

dispuesta de acuerdo a la relación del imputado con los hechos y tras estimar la gravedad

de la falta, es decir, habiéndose considerado los antecedentes del caso se estableció su

graduación dentro de los parámetros legales (cf. art. 43, Ley 2340).

En consecuencia, entiendo que corresponde hacer lugar al recurso de la parte

demandada y revocar la sentencia apelada, con costas de ambas instancias al actor, por

aplicación del principio general que rige la materia (cf. art. 64, CCAyT).

A la primera cuestión planteada, el Dr. HORACIO G. A. CORTI dijo:

I. Adhiero, en lo sustancial, a los considerandos I, III, IV y V, salvo en lo atinente

a las costas, del voto de la Dra. Seijas.

II. La ley 2340 crea en su art. 17 el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA), el que tendrá a cargo y controlará

el ejercicio de la profesión y la actividad del corretaje, así como el otorgamiento y control

de las matrículas en la CABA (art. 18), tratándose de una persona de derecho público noCÁMARA DE APELACIONES EN LO CATyRC – SALA III

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estatal (art. 4 y 19), con potestades disciplinarias sobre los matriculados, quienes deberán

acatar el cumplimiento de los deberes y obligaciones fijados en la ley y su reglamentación

(art. 20).

El CUCICBA forma parte de los denominados “colegios” o “consejos

profesionales”, definidos como “personas jurídicas públicas no estatales que agrupan y

representan a quienes ejercen una misma profesión en un determinado ámbito territorial,

a las cuales el Estado ha delegado importantes funciones como el control de la matrícula

y del cumplimiento de las normas éticas de la actividad” (Sesín, Domingo Juan; Los

colegios profesionales: régimen jurídico público, Rubinzal-Culzoni, 2012, p. 9).

El legislador, al crear, en este caso, el CUCICBA le otorgó un estatus o entidad

jurídica a este agrupamiento de profesionales con la intención de que autorregulen su

actividad. Es decir, le concedió potestades (en este caso, disciplinarias) sobre los

profesionales de la rama a efectos de lograr el correcto o adecuado ejercicio del corretaje

o intermediación inmobiliaria.

Esta autorregulación, conforme el criterio de la Corte Suprema de Justicia de la

Nación, resulta acertada ya que sus miembros se encontrarían en mejores condiciones de

controlar a sus pares, a efectos de conservar y proteger el prestigio de la profesión de la

que son parte (Fallos 237:397).

Es por ello que los órganos llamados a ejercer el control jurisdiccional sobre la

actuación de estos entes deben intervenir de forma limitada o excepcional, cuando, por

ej., se esté frente a actos manifiestamente arbitrarios o irrazonables, donde la afectación

de garantías constitucionales (tales como la no discriminación o el debido proceso

adjetivo) resulte igual de manifiesta.En todo caso, cabe reconocerle a estos entes el margen de autonomía que el

legislador les ha otorgado con relación al análisis y valoración de la conducta desplegada

por los profesionales sometidos a su control disciplinario (Fallos 314:1251, entre otros).

III. En atención a la singularidad del caso, corresponde imponer las costas de

ambas instancias en el orden causado (art. 64, párrafo 2° CCAyT).

Así dejo expresado mi voto.

A la primera cuestión planteada, el Dr. HUGO R. ZULETA dijo:

Adhiero al voto de Gabriela Seijas.

Por lo expuesto, por mayoría, SE RESUELVE: 1. hacer lugar al recurso de la

parte demandada; 2. revocar la sentencia apelada; 3. imponer las costas de ambas

instancias al actor (cf. art. 64, CCAyT).

Notifíquese a las partes y al fiscal ante la Cámara. Oportunamente, devuélvase.JUZGADO N°10|EXP:35315/2017-0 CUIJ J-01-00064810-4/2017-0|ACT 360958/2025

Protocolo Nº 199/2025

FIRMADO DIGITALMENTE 14/03/2025 16:53

SEIJAS Gabriela

JUEZ/A DE CÁMARA

CÁMARA DE

APELACIONES EN LO

CATyRC – SALA III

CORTI Horacio

Guillermo Aníbal

JUEZ/A DE CÁMARA

CÁMARA DE

APELACIONES EN LO

CATyRC – SALA III

ZULETA Hugo Ricardo

JUEZ/A DE CÁMARA

CÁMARA DE

APELACIONES EN LO

CATyRC – SALA III