Cambian los caños de gas del edificio: ¿lo paga el inquilino o el dueño?

Cuarenta y cinco años. Eso tienen los caños de gas de muchos edificios porteños. Adentro de las paredes, donde nadie los ve, están corroídos. Un día llega el gasista matriculado, la distribuidora corta el suministro, la asamblea aprueba la obra y aparece en las expensas un número que no se parece a nada de lo que se venía pagando.

Y ahí empieza otra pelea, más silenciosa que la del gas: quién paga.

Nos escribió una lectora:

«Soy inquilina. Vivo hace muchos años en el mismo edificio. Hace dos años que la nueva administración está haciendo arreglos porque el edificio es viejo y las expensas suben terriblemente. Ahora van a cambiar todos los caños de gas del edificio porque tienen 45 años y están podridos. Para mí esos son expensas extraordinarios. Pero el administrador dice que no porque dice que la ley cambió y que solo son extraordinarias las mejoras. Hace 10 años se hizo exactamente el mismo arreglo de los departamentos de frente y eran expensas extraordinarias. Me puedes asesorar si tengo que exigirle que es un extraordinarias en base a qué artículo. Gracias.»

La pregunta es por qué artículo. En limpio, hay dos artículos que importan, y uno de los dos no está donde la mayoría lo busca. Porque acá se mezclan dos relaciones que parecen una sola.

Dos relaciones distintas, dos leyes distintas

La primera relación es entre el consorcio y el dueño del departamento. El administrador liquida las expensas a la unidad funcional. Al consorcio no le importa quién vive adentro: la unidad debe, y punto.

La segunda relación es entre el dueño y el inquilino. Esa la regula el contrato de alquiler, no el administrador.

Lo explicó hace años Diana Sevitz en quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias en un alquiler y sigue siendo la clave de todo: a los fines del contrato y entre las partes, la calificación que haga el consorcio del gasto es irrelevante.

O sea: el administrador puede tener razón en cómo lo liquida, y aun así el inquilino no tener que pagarlo. Las dos cosas pueden ser ciertas al mismo tiempo. Por eso la discusión con el administrador suele ser la discusión equivocada.

Lo que dice la ley del consorcio (y por qué el administrador tiene parte de razón)

Cuando el administrador dice que la ley cambió, se refiere a algo real. Hasta 2015 los consorcios se regían por la vieja ley 13.512. Desde 2015 rige el Código Civil y Comercial, y su artículo 2048 dice:

«Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble […]. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.»

 La sustitución de partes comunes necesaria para la seguridad del edificio entra, en la letra del Código, como expensa ordinaria. Y una instalación de gas vencida es, justamente, un tema de seguridad. Ahí el administrador tiene un punto.

Pero ojo, que la frase «solo son extraordinarias las mejoras» no está en el Código. Lo que dice el 2048 es que son extraordinarias las que dispone la asamblea. Una obra de este tamaño casi nunca se hace sin pasar por asamblea, y si la asamblea la aprobó como gasto especial, con cuotas propias, la discusión se abre.

Un dato más para la Ciudad de Buenos Aires: la ley 941 obliga a que la liquidación de expensas indique en forma separada y diferenciada los importes que corresponden a expensas ordinarias y extraordinarias. No es un favor del administrador. Es una obligación.

En mi opinión, un gasto que implique un reemplazo, una sustitución, con una obra de semejante magnitud, es expensa extraordinaria.

Lo que dice la ley del alquiler (depende de cuándo se firmó el contrato)

Acá está el artículo que importa para el inquilino, y la respuesta depende de una fecha: el día en que se firmó el contrato vigente.

Contratos firmados entre julio de 2020 y diciembre de 2023, con la ley de alquileres 27.551. En esa etapa, el artículo 1209 del Código decía:

«[El locatario] no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.»

Fijate el final. La ley misma dice que no importa la etiqueta. El criterio es otro: si el gasto es habitual. Cambiar toda la instalación de gas de un edificio una vez cada varias décadas es muchas cosas, pero habitual no es.

Contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023, con el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres. Ahora pesa mucho más lo que pactaron las partes. Hay que leer la cláusula de expensas palabra por palabra:

• Si dice que el inquilino paga «las expensas ordinarias» o «los gastos habituales», una obra excepcional de recambio no encaja fácil ahí, más allá de cómo la etiquete el resumen. Es el criterio que repasé en esta guía de alquileres, expensas y caños rotos: si el gasto es excepcional, en principio le toca al dueño.
• Si dice que el inquilino paga «todas las expensas» sin distinguir, el panorama es bastante más difícil para el inquilino.

Y en cualquier contrato, está el artículo 1201: el dueño tiene que conservar el inmueble en estado de servir para el uso pactado durante todo el alquiler. Una instalación de gas que funcione no es un lujo. Es la condición mínima para vivir ahí.

¿Y lo que se hizo hace diez años?

Es un buen argumento, pero no es una regla. Muestra que en ese mismo edificio una obra igual se trató como extraordinaria, y eso sirve para discutir. Pero en el medio cambió el Código, puede haber cambiado el reglamento y, sobre todo, cambió el contrato. Y aquella vez la obra fue en los departamentos del frente, con otros dueños y otros contratos. Cada contrato se mira solo.

La escalera, de menor a mayor

1. Leer el contrato. Fecha de firma y cláusula de expensas. Todo lo demás depende de esto.
2. Pedir los papeles. El acta de asamblea que aprobó la obra y la liquidación con el detalle del gasto. Si la obra se aprobó como gasto especial, con cuotas propias, eso pesa.
3. Hablar con el dueño, no con el administrador. Por escrito. Un mail o un WhatsApp que quede. El administrador cobra la expensa. El que tiene que decidir quién la absorbe según el contrato es el dueño.
4. Si se paga todo para no quedar en deuda, dejar constancia. Por escrito, que la parte de la obra se paga bajo reserva de reclamarla. Como conté en expensas ordinarias y extraordinarias, qué debe pagar el inquilino, lo que se pagó de más se puede reclamar después, o compensar si hay acuerdo con el dueño.
5. Carta documento al dueño, si no hay respuesta.
6. Mediación, que en la Ciudad y en la provincia de Buenos Aires es obligatoria antes de un juicio civil.

Atenti con un atajo tentador: descontar por cuenta propia la obra del alquiler, sin acuerdo con el dueño. Parece justicia rápida y puede terminar en una intimación por falta de pago. Es un riesgo que conviene medir antes.

Y un dato que no es legal pero importa: la obra de gas no se frena. Es seguridad. La discusión es quién paga, nunca si se hace.

Preguntas frecuentes

¿Cambiar los caños de gas del edificio es expensa ordinaria o extraordinaria? Para el consorcio puede ser ordinaria: el Código incluye la sustitución de partes comunes necesaria para la seguridad dentro de las ordinarias. Pero si la asamblea la aprobó como gasto especial, puede liquidarse como extraordinaria. Y para el alquiler, la etiqueta no es lo que define quién paga.

¿El inquilino paga las expensas extraordinarias? En los contratos firmados con la ley de alquileres (julio de 2020 a diciembre de 2023), no, y solo se le pueden cargar gastos habituales. En los firmados desde el DNU 70/2023, depende de lo que diga el contrato.

¿Si el administrador la pone como ordinaria, la tiene que pagar el inquilino? No necesariamente. Entre dueño e inquilino, la calificación que hace el consorcio no es la que decide. Decide el contrato, y el tipo de gasto.

¿Con quién tiene que reclamar el inquilino? Con el dueño. El administrador cobra a la unidad. La relación del inquilino es con quien le alquila.

¿El administrador tiene que separar ordinarias y extraordinarias en la liquidación? En la Ciudad de Buenos Aires, sí: lo exige la ley 941. En otras jurisdicciones, depende de la normativa local y del reglamento.

¿Se puede descontar la obra del alquiler? Hacerlo sin acuerdo tiene riesgo. Lo más seguro es pagar dejando constancia de la reserva y reclamar después.

Esta nota es información general para orientarte, no asesoramiento legal para un caso concreto. Para analizar un contrato en particular, que lo vea un abogado o abogada.

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