Quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias en un alquiler

Los inquilinos reclaman por el cobro de adicionales en las expensas. En esta nota te cuento cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios para su calificación como expensas

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Como los argentinos aman a los otros argentinos entonces tuvieron la original idea de agruparse y vivir juntos. Al principio era en el campo nomás pero luego esa distancia les pareció mucho y empezaron a formar barrios, con casas. Entonces compartieron la medianera.

Sin embargo eso no les alcanzó para mostrarse afecto, y optaron por acercarse un poco más, así que armaron unas construcciones gigantes de hormigón armado, que les permiten compartir los pasillos, ascensor, terrazas y más lugares para colgar la ropa.

(Las manifestaciones de amor en Argentina no se agotan a los consorcios, aclaro. También se dan en la carretera, donde día a día hay más de 50 choques que cuestan la vida a 15 personas, a diario….).

Incluso así, a los argentinos les sobraba cariño así que además de brindárselo a los vecinos decidieron contratar a una persona a la que le darían el cargo de encargado. También llamado “portero”, tiene derecho a la vivienda, en caso de que se lo contrate. Su sueldo forma parte de las expenas ordinarias, pero en caso de indemnizarlo por despido, es un gasto extraordinario.

Este es el criterio básico para discriminar el tipo de gasto. Cuando algo sea habitual o de mantenimiento es ordinario, cuando algo es anormal o de recambio es extraordinario.

La distinción es fundamental para ver quién lo costea, porque en ciertos casos está a cargo del dueño y en otras del inquilino, aunque para esto hay que ver y analizar el contrato de locación, que podría poner a cargo del locatario este gasto (por eso leer bien antes de firmar).

Podría darse el caso de connivencia entre administrador y dueño/a del departamento alquilado, que haga pasar por ordinaria una expensa extraordinaria.

A los fines del contrato y entre las partes, la calificación del gasto que haga el consorcio es irrelevante. Por eso el contrato de locación debe estar bien detallado esto. Sin embargo, para el consorcio, ambos son responsables por su pago.

 

El administrador del consorcio debe discriminar expensas ordinarias y extraordinarias

Por ley 941, artículo 10.- De las liquidaciones de expensas, las liquidaciones de expensas contendrán:

  1. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
  2. Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el SindicatoÚnico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
  3. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
  4. Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
  5. Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
  6. Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
  7. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
  8. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
  9. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
  10. Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias(Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  11. Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos. (Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)

Veamos más en detalle este tema y acá un modelo de nota para pedir e impugnar esos gastos.

 

Las expensas ordinarias y extraordinarias, cuáles son y quién las debe pagar

 

Por Diana Sevitz *

Expensas Ordinarias o comunes

Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio”, los rubros que las componen abonan los gastos concernientes a la comunidad consorcial :Daremos algunos ejemplos a modo de aclaración

1.- Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales;

2.- elementos y artículos de limpieza;

3.- gastos de electricidad, agua y gas del edificio;

4.- mantenimiento de ascensores y bomba de agua;

5.- otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta;

6.- las habituales y periódicas;

7. – los honorarios del administrador;

8. – los salarios;

9. – los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;

10. – los gastos de combustibles y electricidad;

11. – el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;

12. – los elementos de limpieza e iluminación;

13. – la papelería y franqueo;

14. – los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

 

Expensas extraordinarias

Como su nombre lo indica representan erogaciones, de absoluta excepción, decididos en asamblea (art. 2048 CC y Com) tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos.

Las expensas extraordinarias incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento.

Su liquidación debe ser resuelta, com exclusividad, por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios puros como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.-

Tomando en cuenta las definiciones precedentes todo lo que sea gastos de mantenimiento son ordinarios, no correspondiendo que sea liquidado como extraordinario.-

La jurisprudencia así lo ha entendido: “La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gas necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc. Así como hay partes comunes, hay gastos comunes, entendida esta palabra como refiriéndose los consorcistas (Arts. 2 y 8 de la Ley 13.512).

Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias. La sentencia apelada rechazó parcialmente la ejecución por asignar a comunes el significado de ordinarias.

Pero ese no es el sentido de la ley. Un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Que esos sean ordinarios o permanentes sólo autoriza a decir que son extraordinaros pero no a negarles el carácter de expensas comunes, y denegar su ejecución“. Ley 13.512 Art. 2 ¦ Ley 13.512 Art. 8 “Consorcio de Copr. Edificio Barrio Bernal 274 Torre B1 c/ Estevez, Angela s/ Cobro ejecutivo” – CC0103 – LP 23 6050 RSD-283-00 S – 21-9-2000 Juez Roncoroni (SD) MAG. VOTANTES: Roncoroni-Vásquez – elDial.com – W135C8.

 

El pago de las expensas para el inquilino y el propietario

Habiendo establecido las diferencias , los contratos que efectúen los propietarios con terceros le son totalmente ajenos, para el consorcio la unidad funcional es la que debe, es decir, que le es indiferente quien lo ocupa, o qué dice el contrato quién deba abonarlas.

El administrador así las pone al cobro y le es totalmente indiferente quién la vaya a pagar, sea quien fuere debe abonar lo que se liquida.

Es una cuestión del propietario con el locatario, de que forma han establecido las proporciones en que deba asumir el abono de estas en el contrato de locación.

 


* La Dra Diana C.Sevitz es abogada, asesora CAPAHI

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