Reformá tu casa sin terminar en tribunales: lo que tenés que saber antes de llamar al albañil

Un pintor se sube a una escalera para trabajar en la remodelación de un departamento porteño. Sobre la escalera hay una tabla que hace de apoyo. La tabla cede. Cinco años después, la Cámara Civil condena al dueño del departamento y a la arquitecta que dirigía la obra a pagarle más de 15 millones de pesos. El dueño nunca había sido su empleador.

Reformar la casa o el departamento suele empezar con un presupuesto por WhatsApp y un apretón de manos. Pero cada obra es un contrato, con reglas sobre el precio, los cambios, los permisos, los seguros y los vecinos. En esta nota te contamos lo que dice la ley y cinco historias reales de obras que terminaron en tribunales, con lo que podés hacer para que no te pase.

Aviso: normas, trámites y valores vigentes al 30 de septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado o de un profesional de la construcción para tu caso.

Antes de arrancar: diez claves

1. Lo que firmás es un contrato de obra, no un contrato de trabajo. El albañil, el maestro mayor de obras o la empresa trabajan en forma independiente y te prometen un resultado: un baño terminado, un techo que no filtre (arts. 1251 y 1252 del Código Civil y Comercial, CCyCN). Si sos un particular que refacciona su vivienda, quedás fuera del Estatuto de la Construcción (art. 2 inc. b, Ley 22.250). Y si te dan factura o recibo, o les pagás por banco, no rige la presunción de que hay un contrato de trabajo (art. 23 de la Ley de Contrato de Trabajo, regla que trajo la Ley 27.742 y que hoy mantiene la Ley 27.802). Pero si en los hechos le das órdenes, le fijás horario, le prestás tus herramientas y le pagás un jornal durante meses, el riesgo de que se lo considere tu empleado sigue ahí: el fraude laboral sigue prohibido (art. 14 LCT).
2. Pedí el presupuesto por escrito y detallado. Si el contratista ofrece sus servicios de manera profesional, aunque sea de vez en cuando, y vos contratás para tu casa, hay relación de consumo. Te tiene que dar un presupuesto con la descripción del trabajo, los materiales, los precios, el plazo y la garantía (arts. 1, 2 y 21 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor). Ojo: esa ley no alcanza a los profesionales con título universitario y matrícula, como arquitectos e ingenieros, salvo por su publicidad (art. 2).
3. Si no pactaron otra cosa, el precio es cerrado. La ley presume el «ajuste alzado»: un precio total por toda la obra, con los materiales a cargo del contratista (art. 1262 CCyCN). Ese precio no cambia porque la obra costó más o menos de lo previsto, salvo una alteración extraordinaria de las circunstancias (arts. 1255 y 1091). Si querés otro sistema, como pagar por metro cuadrado o por el costo real, pactalo por escrito.
4. Cada cambio, por escrito y con su precio. El contratista no puede modificar el proyecto sin tu autorización escrita. Si un cambio necesario e imprevisible encarece la obra más de un 20%, podés terminar el contrato avisando dentro de los 10 días de conocerlo (art. 1264 CCyCN). En consumo, además, te tiene que avisar cualquier adicional antes de hacerlo (art. 22, Ley 24.240).
5. Pagá contra avance, nunca por delante. La ley no fija cuánto adelantar. En los casos de abandono que relevamos, los pagos corrieron más rápido que la obra. Atá cada pago a un avance verificado, retené un saldo hasta la entrega y pagá por transferencia a nombre del contratista, con una referencia («anticipo baño», «avance 2»). Si pagás en efectivo, pedí recibo firmado.
6. Poné una fecha de fin, una multa por atraso y una salida. Con fecha cierta, el atraso produce mora automática (art. 886 CCyCN). Una multa diaria pactada se cobra sin probar daños, aunque el juez puede reducirla si es desproporcionada (arts. 790 y 794). Si el contratista abandona, intimalo por carta documento a cumplir en no menos de 15 días antes de dar por terminado el contrato (art. 1088).
7. En la Ciudad, casi toda obra lleva un trámite. Cambiar pisos o revestimientos, hacer modificaciones internas menores (como demoler un tabique no portante) o modificar instalaciones sin aumentar su capacidad va con Aviso de Obra: gratuito, online y sin profesional obligatorio (art. 2.1.1 del Código de Edificación porteño). Tocar la estructura o ampliar exige un permiso con profesional; para obras chicas existe la Micro Obra, de hasta 50 m². Obrar sin trámite se multa con 1.400 a 171.000 unidades fijas: de unos $1,6 millones a unos $200,6 millones con el valor vigente (art. 2.2.1, Ley 451).
8. En un edificio, tu departamento no es una isla. Los tabiques internos, las puertas, los artefactos y los revestimientos son tuyos (art. 2043 CCyCN). La estructura, incluida la de los balcones, los techos, las terrazas, los muros exteriores y las cañerías hasta tu unidad son comunes (art. 2041). Para obrar sobre partes comunes hace falta la mayoría de los propietarios, con un informe técnico, o la unanimidad si la obra afecta la estructura o te beneficia solo a vos (arts. 2051 y 2052).
9. Si el albañil se accidenta en tu casa, podés tener que responder. Respondés por el daño que causan las cosas riesgosas de las que sos dueño o guardián, aunque el trabajador no sea tu empleado (arts. 1757 y 1758 CCyCN). Si el contratista tiene empleados, pedile la constancia de ART con la nómina del personal y una cláusula de no repetición a tu favor. Si trabaja como monotributista, pedile un seguro de accidentes personales.
10. Revisá antes de recibir y reclamá a tiempo. Si recibís la obra sin reservas, perdés el reclamo por los defectos que se veían (arts. 747, 1270 y 1272 CCyCN). Los defectos ocultos se denuncian dentro de los 60 días de aparecer, y el reclamo caduca a los 3 años de recibido el inmueble (arts. 1054 y 1055). Si la falla compromete la solidez de la obra o la vuelve impropia para su destino, tiene que aparecer dentro de los 10 años y tenés 1 año para demandar desde que se produce (arts. 1273, 1275 y 2564).

Mirá la columna sobre este tema en Radio Mitre

 

Cinco historias reales: cuando la obra salió mal

Estas historias salen de sentencias reales. Los nombres son ficticios y lo que está en cursiva es recreación: nada de eso contradice lo que se probó en cada causa. Los montos «de hoy» son una actualización orientativa por inflación, explicada al final.

1. La tabla que cedió

Omar tenía 52 años y vivía de su oficio: pintor, por su cuenta. En enero de 2020 trabajaba en la remodelación de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. La obra la dirigía una arquitecta, Laura, que le pautaba por WhatsApp las tareas, los materiales y los cronogramas. Los mensajes llegaban temprano, con la lista del día.

El 8 de enero, a las 9:30, Omar estaba subido a una escalera. Arriba había una tabla fenólica, dispuesta como soporte de trabajo. Los jueces la llamarían después una «precaria estructura». La tabla cedió. Fue un segundo: el crujido, el vacío, el piso. Omar se fracturó el talón y le quedaron una cicatriz de 12 centímetros y un estrés postraumático con secuelas.

Demandó al dueño del departamento, Julián, a la arquitecta y a la ex esposa de Julián, que figuraba como cotitular del inmueble. Julián sostuvo que esa protección la había improvisado el propio pintor. No lo pudo probar. En primera instancia, el dueño y la arquitecta fueron condenados a pagar $3.256.000.

El punto de quiebre llegó en la Cámara. Para los jueces, la estructura montada sobre la escalera la había convertido en una «cosa riesgosa» «desde el momento en que el propietario admitió su utilización». Daba igual que Omar no fuera su empleado.

Qué dijo la Justicia. La Sala I aplicó la responsabilidad objetiva por el riesgo de las cosas (arts. 1757 y 1758 CCyCN): el dueño responde aunque no haya tenido culpa, y para liberarse tenía que probar una causa ajena, como el hecho de la propia víctima. «El propietario no ha logrado acreditar ninguna causal de eximición de responsabilidad», escribieron. La arquitecta también respondió: sus WhatsApp, presentados como prueba, mostraban «un rol efectivo de coordinación y control de obra». La ex esposa quedó afuera del juicio.

Cuánto costó. La Cámara casi quintuplicó la condena: $15.361.000 a valores de noviembre de 2024 ($10.000.000 por incapacidad, $5.300.000 de daño moral y $61.000 de gastos), más intereses. Actualizado solo por inflación, equivale a unos $25 millones de hoy.

La lección. No toleres apoyos improvisados para trabajar en altura en tu casa: si admitís su uso, el riesgo también es tuyo. Dejá constancia, en el chat o con fotos, de quién pone cada escalera, andamio o protección. Y pedile a cada trabajador autónomo un seguro de accidentes personales con cláusula de no repetición a tu favor: este fallo no lo trata, pero es una buena práctica.

El otro lado. No siempre pierde el dueño. Ese mismo mes, según informó la prensa, otra sala de la Cámara Civil rechazó la demanda por la muerte de un albañil que cayó de un cuarto piso durante la refacción de un departamento: la protección que habría cedido la habían colocado los propios albañiles, según reconoció el hermano de la víctima, y el contratista era quien debía proveer los elementos de seguridad (art. 1256 inc. c CCyCN). La diferencia está en los hechos: de quién era la cosa que causó el daño, quién la armó y qué se pudo probar.

Fallo: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala I, 2/7/2025, expediente 56024/2021 (texto publicado en Microjuris).
Basado en «R. C. A. c/ C. H. P. y otros s/ daños y perjuicios». Algunos detalles fueron recreados.

2. «Únicamente las paredes y el techo»

Mariana y Pablo tenían un lote en Plottier, Neuquén, y un proyecto: su casa. En septiembre de 2021 firmaron un contrato con un constructor, Walter, para levantar la «obra gris» (estructura y muros) por 32.684 dólares, en cuatro meses. Pactaron un anticipo del 40% para acopio de materiales y el resto según el avance de la obra. Era el primer paso de la casa propia.

2022 fue un año de demoras. La directora de obra, una maestra mayor de obras, terminó renunciando; en el juicio contó que había advertido a los dueños sobre posibles fallas en la compactación del suelo. En noviembre, los dueños intimaron a Walter por carta documento. En diciembre firmaron con él un acta de conciliación: Walter reconoció doce meses de mora, se comprometió a terminar en trece días y admitió tener materiales que habían comprado ellos. Los trece días pasaron sin novedades.

Ese fue el punto de quiebre. El 26 de diciembre resolvieron el contrato por carta documento y, dos días después, un escribano constató el estado de la obra, con fotos. Según los dueños, ya habían pagado más del 90% del precio. El constructor que contrataron después declaró que, cuando llegó, «únicamente estaban ejecutadas las paredes y el techo».

Qué dijo la Justicia. En marzo de 2026, el juez tuvo por probado un incumplimiento esencial: «la inejecución sustancial de las prestaciones asumidas» frustró la finalidad del contrato (arts. 1084, 1087 y 1088 CCyCN). Rechazó las excusas del constructor: lo que faltaba del anticipo eran unos 272 dólares, y los cambios que habían pedido los dueños, como agrandar la cocina, no justificaban el abandono. Pero no ordenó devolver todo lo pagado: «las prestaciones efectivamente brindadas […] quedaron incorporadas al patrimonio de los comitentes». Les reconoció, en cambio, lo que cuesta terminar y reparar la obra con otro constructor. Rechazó la privación de uso, porque no se probó un perjuicio económico concreto, y el daño punitivo.

Cuánto costó. $5.442.610 para terminar y reparar, más $1.500.000 de daño moral: $6.942.610 en total, más intereses. Como los gastos salen de presupuestos que los dueños presentaron con la demanda, en 2023, actualizada por inflación la condena equivaldría hoy a entre unos $20 y $57 millones, según el mes de 2023 que se tome.

La lección. Atá cada pago al avance real, verificado por el director de obra o por un tercero, y retené un saldo hasta la entrega. Si pedís un cambio, dejá por escrito su precio y cuánto alarga el plazo. Y si el contratista abandona: carta documento, todo lo que reconozca por escrito y una constatación notarial antes de que entre otro. Es un caso de Neuquén, pero el Código Civil y Comercial es nacional: las mismas reglas valen en la Ciudad.

Fallo: Juzgado Civil, Comercial y de Minería de Neuquén (primera instancia), 25/3/2026, expediente 553354/2023 (texto publicado en Microjuris).
Basado en «Agundez Juliana Paz y otros c/ Crauchuk Alan Kevin y otros s/ D y P derivados de la responsabilidad contractual de particulares». Algunos detalles fueron recreados.

3. El techo que se voló

Ernesto tenía un departamento en un noveno piso, con un patio descubierto. En 2009 contrató a una empresa para cerrarlo: un ambiente de madera de 18 metros cuadrados, con techo de chapa, por $18.000. Un ambiente nuevo donde antes había intemperie.

Pero entraba agua por un paño fijo de vidrio. Ernesto reclamó una y otra vez. Según el fallo, los empleados de la empresa resellaron un lateral «por precaución», porque no encontraron «nada inusual». En algún momento, él mismo reemplazó un paño de vidrio lateral por una pared.

En octubre de 2011, una tormenta voló parte del techo: tres chapas cayeron en el patio de una vecina del primer piso y le rompieron el deck. Ernesto hizo certificar fotos por escribano y mandó una carta documento a la empresa. En primera instancia perdió todo: no había pericia y él mismo había modificado la obra.

El punto de quiebre llegó en la Cámara Comercial, en 2017. Si el techo se vuela después de entregada la obra, razonaron los jueces, se presume un defecto de construcción, y es la empresa la que tiene que probar un caso fortuito o la culpa del dueño. No lo probó.

Qué dijo la Justicia. «Una vez producida la ruina de la cosa, como en el caso, se presume que ella se ha originado en defecto de construcción o de mala calidad de los materiales». La carta documento sirvió aunque volvió sin entregarse, «por haberse mudado la firma»: se había mandado al domicilio inscripto de la empresa y dentro de los 60 días que había para denunciar el defecto oculto. Lo que no le pagaron fueron las filtraciones del principio: para la Cámara faltaron «pruebas idóneas». El fallo aplicó el Código Civil anterior, porque el contrato era de 2009; hoy la regla es la misma (arts. 1054 y 1272 CCyCN).

Cuánto costó. $21.800 (la reposición del techo, la reparación de lo de la vecina y $10.000 de daño moral), más intereses: unos $2,3 millones de hoy, una cifra que probablemente se queda corta, porque las facturas son de 2011 en adelante.

La lección. Si aparece un defecto oculto, denuncialo por escrito dentro de los 60 días, por carta documento y al domicilio inscripto de la empresa. Antes de reparar, fijá la prueba: fotos certificadas o acta notarial y, sobre todo, un informe técnico que explique la causa. Y no toques la obra del contratista sin dejar constancia.

Fallo: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala F, 21/9/2017, expediente COM 3126/2013 (texto publicado en Microjuris).
Basado en «Roldán Gerardo Felipe c/ Arqtecna S.A. s/ ordinario». Algunos detalles fueron recreados.

4. El jacuzzi del piso de arriba

En 2008, Ricardo y otros compradores adquirieron un piso 13 en un edificio de la Ciudad. Contaron que, mientras lo estaban arreglando, empezó a caer agua: en el taparrollo del ventanal del living, en el cielorraso, en las paredes. Arreglaban una pared y la mancha volvía.

La causa estaba un piso más arriba. En el balcón del 14, la propietaria, Julieta, había instalado una pileta jacuzzi «sin una verificación arquitectónica de su estabilidad», un deck de madera sin pendiente y una carpintería de aluminio con techo, y había ampliado el balcón hacia el living y el dormitorio. Nada tenía autorización del consorcio ni de la Ciudad.

Un ingeniero encontró que las membranas del balcón venían mal solapadas desde la construcción del edificio. En el juicio, un perito lo confirmó y encontró algo más: el deck retenía el agua porque no tenía pendiente. La primera instancia repartió la culpa: 60% para el consorcio, 30% para Julieta y 10% para los propios compradores.

El punto de quiebre llegó en la Cámara: «fue la antirreglamentaria construcción efectuada en la UF nº 22», la del piso 14, «la que ocasionó los perjuicios». Los de abajo no tenían ninguna culpa.

Qué dijo la Justicia. La Cámara separó dos causas. El defecto de origen del edificio le tocaba al consorcio, que solo quedó obligado a corregirlo. Los daños, en cambio, los había causado la obra del piso de arriba. Toda la condena en dinero quedó para Julieta, que además debía retirar el jacuzzi y el deck y devolver el balcón «a su estado original».

Cuánto costó. $120.000 de daño material y $20.000 de daño moral, más intereses y las costas del juicio: unos $18 millones de hoy.

La lección. Antes de tocar un balcón, una terraza o un baño en un edificio, pedí un proyecto a un profesional y la autorización del consorcio: la estructura de los balcones es una parte común (art. 2041 CCyCN). Si el de arriba te filtra, conseguí rápido un informe técnico y reclamá al vecino y al consorcio a la vez.

El otro lado. ¿Siempre se demuele lo que se hizo sin permiso del consorcio? No. En 2020, una sala de la Cámara Civil ordenó demoler un dormitorio y un techado de azotea que no figuraban en los planos, con una multa diaria si no se cumplía (caso «Ducatti»). Ese mismo año, otra sala rechazó demoler el cerramiento de un balcón bien hecho, que no dañaba a nadie, por razones de equidad (caso «Wanschelbaum»). La equidad puede salvar una obra, pero no es una apuesta segura.

Fallo: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, 2/9/2016 (texto publicado en Microjuris).
Basado en «Cuturello Horacio Daniel c/ Consorcio de Prop. Av. del Libertador 5154/56 y otro s/ daños y perjuicios». Algunos detalles fueron recreados.

5. La «ampliación prevista»

En 2011, Diego y Silvina compraron una planta baja en la Ciudad para vivir con sus hijas. El aviso decía que la casa «tiene una ampliación prevista»: otros 70 metros en la planta alta, con techo, paredes, revoque y contrapiso ya construidos. Un piso más para crecer, casi listo. Pagaron 150.000 dólares, escrituraron y se mudaron.

Ya instalados, les llegó una cédula del Gobierno de la Ciudad: la ampliación estaba clausurada por «obra sin permiso». El piso para crecer había quedado del otro lado de una faja. Para regularizarla, la familia pagó un arquitecto, derechos de construcción y gastos de escribanía.

El juez de primera instancia tuvo por probado que el vendedor conocía la clausura al momento de la venta y que no pudo demostrar que la hubiera informado. Le reconoció a la familia los gastos, pero no el daño moral. El punto de quiebre llegó en la Cámara.

Qué dijo la Justicia. En 2018, la Cámara Civil sumó un daño moral. La faja de clausura, los inconvenientes y la «perturbación del ánimo», con la familia ya viviendo en la casa, «exceden a mi criterio la mera tolerancia y las simples molestias», escribió el juez que votó primero. Lo que no les dio fue la pérdida de valor del inmueble: no la habían pedido en la demanda, y el juez no puede conceder lo que no se pidió.

Cuánto costó. $20.989 de gastos y $400.000 de daño moral, más intereses: unos $33 millones de hoy. Hoy, además, si la unidad está en propiedad horizontal, el catastro porteño registra como «sujetas a regularización» las unidades con obras sin permiso, y el escribano debe transcribir esa observación al vender (Ley 6.437).

La lección. Antes de firmar el boleto, pedí los planos registrados y compará con lo que ves: «ampliación prevista», «a regularizar» o «para terminar» son señales de alerta. Si vendés, informá por escrito lo que sabés. Y si reclamás, pedí en la demanda todos los rubros, incluida la pérdida de valor.

Fallo: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, 1/8/2018 (texto publicado en Microjuris).
Basado en «De Santis Hernán Alcides y otros c/ Barrionuevo Marcelo Eduardo s/ daños y perjuicios». Algunos detalles fueron recreados.

¿Y los adicionales? Dos fallos espejo

En Junín, un plomero hizo arreglos en un departamento sin presupuesto escrito. El dueño lo dejó empezar, lo dejó seguir y le pagó tres veces a cuenta. Cuando el plomero reclamó el saldo, el dueño invocó la Ley de Defensa del Consumidor: no le habían dado presupuesto. Perdió. Dejar trabajar «hace presumir fundadamente la voluntad de dispensar» ese presupuesto, dijo la Cámara de Junín en 2020, y lo condenó a pagar el saldo de $40.429,89 (caso «Ainsimburo c/ Crocci»).

La otra cara: en la Ciudad, un contratista con un precio «fijo e inamovible» de $10.800 reclamó $23.660 de adicionales que, según él, le habían aceptado de palabra. No los probó y terminó condenado a pagar daños, porque el empresario no puede cambiar el proyecto sin la «autorización escrita del comitente» (caso «Reppucci c/ González», Cámara Civil, Sala E, con el Código anterior; no era una vivienda).

Moraleja: no dejes avanzar ni pagues a cuenta un trabajo sin precio por escrito. Y cada adicional, aprobado por escrito antes de hacerlo, con su precio y su plazo.

Cinco mitos de la obra en casa

«Si el albañil se lastima, es problema suyo.» Falso. Respondés por el daño que causan las cosas riesgosas de las que sos dueño o guardián, sin importar tu culpa y aunque el trabajador no sea tu empleado (arts. 1757 y 1758 CCyCN). Es lo que pasó en la historia de la tabla que cedió.

«Adentro de mi departamento hago lo que quiero.» A medias. La estructura, incluida la de los balcones, los techos y los muros exteriores son comunes, y tocarlos exige la autorización del consorcio (arts. 2041, 2051 y 2052 CCyCN). En la Ciudad, además, cambiar pisos, revestimientos o tabiques lleva al menos un Aviso de Obra, y el administrador está obligado a denunciar las obras sin trámite (art. 9 inc. 7, Ley 941). Lo dice la historia del jacuzzi.

«Sin contrato firmado no puedo reclamar.» Falso. Los contratos se prueban «por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción» (art. 1019 CCyCN): un presupuesto por WhatsApp, un audio, una transferencia o el comienzo de la obra cuentan (arts. 287 y 1020). En la historia del pintor, los chats fueron decisivos. Eso sí: un contrato que se suele hacer por escrito no se puede probar solo con testigos (art. 1019). Firmá algo, aunque sea simple.

«El presupuesto es orientativo: si sube la inflación, pago la diferencia.» Falso, salvo que lo pacten. Sin otro acuerdo, la ley presume precio cerrado (art. 1262), que no cambia porque la obra costó más de lo previsto (art. 1255). La excepción, la imprevisión, exige una alteración «extraordinaria» de las circunstancias (art. 1091). Si querés un ajuste, ponelo por escrito y consultá antes cómo redactarlo.

«Si le pago por día, no hay relación laboral.» No es tan simple. El particular que refacciona su vivienda está fuera del Estatuto de la Construcción (art. 2 inc. b, Ley 22.250), y con factura, recibo o pago bancario no rige la presunción de contrato de trabajo (art. 23 LCT). Pero si en los hechos hay dependencia, con horario, órdenes, tus herramientas y meses de jornal, puede haber una relación laboral común. En DEZ ya contamos el caso de un albañil que reclamó como empleado.

Yapa: «En la Ciudad se puede trabajar hasta las 20.» Falso. El reglamento técnico del Código de Edificación fija de lunes a viernes de 7 a 19 y los sábados de 8 a 13. Para trabajar fuera de ese horario, el director de obra tiene que pedir autorización a la Agencia Gubernamental de Control con 72 horas de anticipación. Y el reglamento interno de tu edificio puede ser más estricto.

Lo mínimo que tiene que decir tu contrato

• Quiénes son: nombre, DNI o CUIT, domicilio y condición fiscal de cada parte.
• Qué se hace: los trabajos, los materiales con marca y calidad y, si hay, los planos (arts. 1251 y 1256 CCyCN).
• Cuánto cuesta y cómo se paga: precio total cerrado, anticipo acotado, cuotas contra avance verificado y un saldo retenido hasta la recepción final (arts. 1255, 1262 y 1031).
• Cuándo: fecha de inicio, fecha de fin y una multa por día de atraso con un tope razonable (arts. 790, 794 y 886).
• Cambios: ningún adicional se hace ni se paga sin autorización escrita previa, con precio y efecto en el plazo; si quieren, pacten que un mensaje desde los teléfonos indicados vale como autorización escrita (art. 1264).
• Seguridad y seguros: el contratista pone los andamios, las escaleras y los elementos de seguridad, y entrega antes de empezar la ART o los seguros de accidentes personales con cláusula de no repetición a tu favor, más un seguro de responsabilidad civil (art. 1256 inc. c).
• Permisos y vecinos: quién tramita el Aviso de Obra o el permiso, el respeto de los horarios y del reglamento del edificio, y quién responde por los daños a linderos.
• Recepción y garantía: acta de recepción provisoria con observaciones, un plazo de garantía y la recepción definitiva. Ninguna cláusula puede limitar la responsabilidad por la ruina de la obra (art. 1276).
• Salida: si abandona o incumple, intimación a cumplir en 15 días y, si no cumple, resolución del contrato y terminación con otro (arts. 1084 y 1088).

Es un esquema orientativo: un abogado o un profesional de la construcción lo pueden adaptar a tu obra.

Checklist: antes, durante y después

Antes de contratar

• Averiguá qué trámite necesita tu obra: nada, Aviso de Obra o permiso con profesional. En provincia, consultá en tu municipio.
• Si vivís en un edificio, leé el reglamento y pedí la autorización del consorcio para todo lo que toque partes comunes.
• Pedí un presupuesto escrito y detallado, y verificá quién es el contratista.
• Pedí los seguros y verificá su vigencia con la aseguradora. La Superintendencia de Seguros de la Nación tiene un buscador de entidades habilitadas.
• Revisá tu seguro de hogar: algunas pólizas excluyen las filtraciones o los daños al vecino. Avisale a tu aseguradora que vas a hacer obra.
• Si vas a demoler o tocar una medianera, documentá antes el estado de la casa del vecino, con fotos o un acta notarial.

Durante la obra

• Pagá contra avance, por transferencia y con referencia.
• Cada cambio, por escrito y antes de hacerlo, con su precio y su plazo.
• Controlá la obra cuando quieras, sin trabar el trabajo (art. 1269 CCyCN), y guardá fotos fechadas.
• No toleres apoyos improvisados para trabajar en altura.
• Respetá los horarios: en la Ciudad, de lunes a viernes de 7 a 19 y los sábados de 8 a 13.
• El volquete puede estar en la calle desde el lunes a las 6 hasta el sábado a las 18.30, paralelo al cordón, identificado y retirado al llenarse (Res. 2/SSOUR/2026).
• Gas, siempre con gasista matriculado. Si vas a subir la potencia eléctrica y hay que cambiar las protecciones, la distribuidora te va a pedir la declaración de conformidad de la instalación, firmada por un electricista habilitado.
• Guardá todos los chats, audios, presupuestos y comprobantes.

Al terminar

• Recorré la obra antes de recibirla y firmá un acta con tus observaciones.
• Pagá el saldo retenido recién con la recepción definitiva.
• Pedí por escrito la garantía y, si hubo permiso, los planos conforme a obra.
• Agendá los plazos: 60 días para denunciar un defecto oculto, 3 años de caducidad y, para la ruina, 10 años para que aparezca y 1 año para demandar.
• Guardá toda la documentación: la vas a necesitar para vender, escriturar o reclamar.

Si algo sale mal: cómo reclamar

1. Documentá antes de tocar nada. Fotos y videos con fecha, chats y comprobantes. Para fijar el estado de la obra, un acta notarial de constatación. Para probar la causa del defecto, un informe técnico o una pericia pedida al juez antes del juicio (prueba anticipada).
2. Intimá por carta documento. Sirve para exigir que cumpla en 15 días, para comunicar que terminás el contrato y para denunciar un defecto oculto dentro de los 60 días.
3. Si es una relación de consumo, reclamá gratis. En la Ciudad podés hacer la denuncia online ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, que convoca a una audiencia de conciliación, o usar «Mi Reclamo», la conciliación previa del Poder Judicial porteño. El COPREC nacional ya no existe: lo disolvió el Decreto 55/2025.
4. Juicio. Como consumidor, podés demandar ante los juzgados porteños de Relaciones de Consumo, sin pagar tasa de justicia, aunque con abogado. Si no hay relación de consumo, por ejemplo frente a un arquitecto, antes del juicio civil rige la mediación prejudicial obligatoria (Ley 26.589).

En casos graves, el juez puede sumar un daño punitivo: una multa civil a favor del consumidor, que tenés que pedir vos (art. 52 bis, Ley 24.240). Los tribunales lo conceden ante conductas graves o repetidas, no ante cualquier incumplimiento.

¿Y si vivís en la provincia de Buenos Aires?

El Código Civil y Comercial, la Ley de Defensa del Consumidor y las leyes laborales son nacionales: rigen igual. Lo que cambia es lo local. Cada municipio tiene su propio código de edificación, así que antes de empezar consultá en la oficina de Obras Particulares de tu municipio. Si agregaste superficie, tenés que declararla ante ARBA dentro de los 30 días de que esté en condiciones de habitabilidad o habilitación; si no, la multa puede llegar a $14.206.500 para una vivienda (art. 81, Ley 10.707). Los reclamos de consumo se hacen en la oficina municipal del consumidor (OMIC), y antes de un juicio civil rige la mediación obligatoria provincial (Ley 13.951).

Cómo calculamos los montos «de hoy»

Para cada condena tomamos el mes al que la sentencia fijó los valores (o el mes de la sentencia, si no lo dice) y lo actualizamos con el índice de precios al consumidor del INDEC hasta agosto de 2026, el último publicado. Para meses anteriores a diciembre de 2016 usamos el índice de la Ciudad. Es una orientación: no incluye intereses ni costas y no es una liquidación judicial.

Fuentes

Consultadas el 30/9/2026.

• Normas nacionales: Código Civil y Comercial de la Nación; Ley 24.240 de Defensa del Consumidor; Ley de Contrato de Trabajo; Ley 27.802 de Modernización Laboral; Ley 22.250; Ley 26.589 de mediación; Decreto 55/2025.
• Ciudad de Buenos Aires: Código de Edificación, Título 2; Ley 451, régimen de faltas; reglamento técnico de horarios de obra (Res. 80/SSGU/21); Res. 2/SSOUR/2026 sobre volquetes; Ley 6.437 de Catastro; Ley 941; valor de la unidad fija.
• Trámites: Aviso de Obra; denuncia ante Defensa del Consumidor; Mi Reclamo y Relaciones de Consumo (Poder Judicial de la Ciudad); Superintendencia de Seguros, sujetos habilitados.
• Provincia de Buenos Aires: Ley 10.707; Ley 13.951.
• Sentencias: las cinco historias enlazan su fuente. Además: «Ainsimburo c/ Crocci»; «Reppucci c/ González»; «Consorcio La Pampa 5980 c/ Ducatti»; «Consorcio Avenida Congreso 1628 c/ Wanschelbaum»; fallo de la Sala K de 2025 sobre la caída de un albañil (Infobae).
• Inflación: IPC nacional del INDEC (series de tiempo).