La garantía para alquilar

Por Rodrigo Puértolas*  Edición a cargo de Sergio Mohadeb

Los alquileres urbanos son un problema para muchos. La volatilidad cambiaria y la caída del salario real complicaron mucho las posibilidades de la clase media de acceder a un crédito hipotecario para adquirir su primera vivienda.

Así, alquilar deja de ser opción, y se convierte en la única salida posible. Y una de las cuestiones clave, es obtener la garantía que respalde la inquilino.

Pero, ¿qué es la garantía para alquilar?

La “garantía” que se utiliza en los contratos de alquileres urbanos es, en términos jurídicos una fianza, regulada en el artículo 1574 y subsiguientes del código civil y comercial de la nación.

El referido artículo dice: “Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento”. De esta definición se extraen dos conclusiones.

Por un lado, la fianza es un “contrato”. Es decir, el fiador y el dueño del inmueble que se alquila (acreedor de la obligación del pago del alquiler) se ponen de acuerdo en el hecho de que el fiador respalde las obligaciones del inquilino.

Y este contrato, es de tipo accesorio. Los abogados decimos que un contrato es accesorio, porque depende que exista de un contrato principal. En el caso, tenemos el contrato principal de alquiler y, como contrato conexo y accesorio, está el contrato de fianza, donde aparece una “persona” que respalda las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de alquiler. Esta persona “garante” puede ser física o jurídica (una sociedad).

En este contrato de fianza sobre un contrato de alquiler, el fiador respalda, en general, todas las obligaciones del inquilino y no solamente el pago periódico del alquiler. Y las respalda con todo su patrimonio (es decir, con todas las cosas que tiene, autos, dinero en cuentas bancarias, inmuebles, buques).

Igualmente, hay que ver la redacción porque hay distintos tipos de garantías: fiador, principal pagador, solidario, con o sin beneficio de excusión, etc. En general se redacta en forma muy amplia y a favor del propietario.

Además, es muy importante saber que el garante no puede (y salvo que esté previsto en el contrato), no se puede terminar la fianza en forma anticipada, como sí lo puede hacer quien alquila, el locatario, al pagar una penalidad. Es decir, el garante debe respetar el plazo por el cual se obliga en el contrato y responde con sus bienes si hay un incumplimiento.

¿Que dificultades hay con las garantías y cómo solucionarlas?

A pesar de que la fianza obliga al fiador con todo su patrimonio, las inmobiliarias y los dueños de inmuebles quieren lo que se denomina una garantía propietaria. Existe esto en términos jurídicos? En realidad, no.

El “garante propietario” es un fiador que responde con todo su patrimonio. La acción de “poner una propiedad en garantía” es simplemente demostrar tener un patrimonio para asumir ese rol de garante.

Pero no significa que el dueño del inmueble deba ejecutar ese inmueble solamente en caso de una deuda del inquilino. Es mas, el garante puede vender el inmueble al dia siguiente de firmado el contrato de alquiler, pero seguiría siendo fiador, respondiendo con el resto de su patrimonio por las obligaciones del inquilino.

Esto, ya que no se traba de ninguna manera la posibilidad de trasmsitir por venta o donación el inmueble del garante (traba que si sucede cuando se hipoteca un inmueble). Es por ello que la costumbre lleva a esta práctica (poco práctica) de entender que lo mejor es que el garante “ponga una propiedad”.

La realidad es que hay mejores garantías que la casita de la abuela. Un garante con sueldo alto (sin propiedades a su nombre), un seguro de caución o un aval bancario entre otros, resultan ser instrumentos mucho mas prácticos y modernos para respaldar los contratos de alquiler.

Además, encontrar un familiar o amigo, dispuesto a firmar como garante y con un inmueble sin embargos y que no sea “bien de familia” no resulta nada fácil.

Así, parece ser necesario avanzar en modernizar las garantías que se utilizan en los contratos, para que cada vez mas inquilinos tengan la posibilidad de acceder a un inmueble sin acudir a familiares o amigos.

Este cambio requiere del compromiso de actores del sector privado y público que estén dispuestos a ofrecer las garantías a cambio de un precio accesible y con la velocidad que la firma de un contrato de alquiler requiere.

* El autor es abogado, con posgrados en el área de seguros, de derecho bancario (aún en curso) y de consumidor.