Alquileres – qué dice la nueva legislación de emergencia y preguntas frecuentes

Se publicó un nuevo decreto de necesidad y urgencia que congela alquileres hasta septiembre. Algunas preguntas frecuentes sobre los contratos de locación

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Bueno, ya nos estamos habituando a normas que se publican en días y horarios inhábiles pero para Derecho En Zapatillas domingo es día de trabajo y acá estamos, respondiendo algunas preguntas frecuentes sobre los alquileres en esta emergencia sanitaria.

El nuevo decreto de necesidad y urgencia (DNU) se fundamenta en que “se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación”.  Repasemos entonces lo práctico.

1. ¿A quiénes beneficia la medida de emergencia en alquileres?

 

Los beneficiarios del decreto son básicamente los que alquilan para vivienda, monotributters y las Pymes, veamos:

1.Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural

2. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES)

 

2. Congela precio de alquileres

Se deberá pagar el mismo precio que para el alquiler de marzo hasta el 30 de septiembre del año en curso. Si se pactó en forma anual, es lo mismo, la norma aclara que regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato).

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes. Es decir expensas, cable, etc. siguen igual.

 

3. Excepción, locador vulnerable

Quedan excluidos del DNU los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos. ¿Cómo? No se sabe. Tema de prueba.

 

4. Se prorrogan contratos

El DNU prorroga hasta el día 30 de septiembre del corriente año la vigencia de los contratos de locación  cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria o sus continuadores. Es decir, no vale para aquellos que ya hayan devuelto el inmueble.

También se prorroga hasta esa fecha todo contrato de locación que venza antes del 30 de septiembre de este año. Es decir, todo se patea hasta septiembre.

Si el inmueble ya se devolvió, lógicamente la norma no se aplica. ¿Y qué pasa con el que ya firmó un nuevo contrato de alquiler porque se le venció? Hay que negociar con el nuevo, porque se desvirtúa la causa si el anterior continúa…

 

5. Contratos vencidos también se prorrogan

El DNU aclara que la referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación. Esta norma dice:

Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo.

El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible dice el DNU.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora. La fianza sigue…

 

6. La fianza sigue

El DNU dice que no resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación que termina la fianza, ver abajo.

Tampoco valen ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es decir, fiador seguirá obligado, garante del contrato.  El artículo 1225 dice (lo tacho porque es más claro, no vale…)

Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

 

7. Al final habrá que pagar la cuenta, pero en cuotas

La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este.

Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo. Es decir, se puede alivianar a favor de quien alquila, no empeorar.

 

8. No más desalojos

La deuda sigue. Será ejecutable, algún día. Pero mientras tanto, al locatario que no pague no podrán desalojarlo. En efecto, el decreto dice así:

“Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.”

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

 

9. Se bancariza el pago del alquiler

La parte locadora, dentro de los 20 días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

 

10. Arrendamiento y aparcería rural no alcanzados

Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

 

11. Mediación obligatoria

Se suspende por el plazo un año a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la mediación obligatoria para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.  La norma decía…

En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

 

12. Orden público

La norma es de orden público, es decir, prevalece por sobre lo que pacten las partes del contrato de alquiler. Podrían pactar algo más favorable para el inquilino eso sí.

 

Preguntas frecuentes, locaciones comerciales en emergencia y otros puntos

“Hola, quiero consultar lo siguiente, en Abril vence el contrato de mi local, hace un mes atrás por intermedio de la inmobiliaria lo puse en conocimiento al inquilino del nuevo valor, hoy le pregunté al dueño de la inmobiliaria que había decidido el inquilino, él me dijo que aparentemente se queda, pero con toda ésta situación tiene que seguir por 6 meses más al mismo valor. Eso es realmente así?
Ya que justo en Abril vence el contrato y él estaba al tanto del nuevo valor. Yo estoy obligada por el decreto a seguir alquilandoselo por el viejo valor? O puedo mantenerme en el nuevo valor? Que dice la ley respecto a ésta situación? O estoy también en mi derecho de no renovar el contrato? No es una vivienda es un local donde funciona una casa de belleza, espero tu respuesta y desde ya muchas gracias.”
La normativa de emergencia se aplica a las locaciones comerciales en tanto  sea de una Pyme, con certificado, o profesional autónomo, ver arriba.
Sin embargo, si es un local solo que se tiene capaz se exime, porque es para subsistencia del locador, del dueño. Hay que evaluar ese supuesto, y la fecha de firma del nuevo contrato.  En principio el precio se prorroga porque el decreto también comprende alquileres comerciales.

 

Texto completo del decreto de emergencia de alquileres

 

EMERGENCIA PÚBLICA
Decreto 320/2020
DECNU-2020-320-APN-PTE – Alquileres.
Ciudad de Buenos Aires, 29/03/2020

VISTO el Expediente N° EX-2020-19378540-APN-DSGA#SLYT, los Decretos N° 260 del 12 de marzo de 2020 y su modificatorio, N° 297 del 19 de marzo de 2020, y

CONSIDERANDO:

Que con fecha 11 de marzo de 2020, la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) declaró el brote del nuevo coronavirus como una pandemia, luego de que el número de personas infectadas por COVID-19 a nivel global llegara a 118.554 y el número de muertes a 4.281, afectando hasta ese momento a 110 países.

Que por el Decreto N° 260 del 12 de marzo de 2020 se amplió en nuestro país la emergencia pública en materia sanitaria establecida por la Ley N° 27.541, por el plazo de UN (1) año, en virtud de la pandemia declarada.

Que, según informara la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) con fecha 26 de marzo de 2020, se ha constatado la propagación de casos de COVID-19 a nivel global llegando a un total de 522.746 personas infectadas, 23.628 fallecidas y afectando a más de 158 países de diferentes continentes.

Que, en virtud de la situación epidemiológica y con el fin de proteger la salud pública, obligación indelegable del Estado, se estableció por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20, para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él, la obligación de permanecer en “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el día 20 de marzo hasta el día 31 de marzo del año en curso inclusive, pudiéndose prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario en atención a la evolución de la epidemia.

Que también se estableció la prohibición de desplazarse por rutas, vías y espacios públicos, con el fin de prevenir la circulación y el contagio del COVID-19 y, esta situación, en el marco del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto, sin dudas significará una merma en la situación económica general y también en las economías familiares.

Que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin descuidar otros, como el derecho a la vivienda.

Que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país.

Que, además, muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.

Que, en este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación.

Que, ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias, en el marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.

Que, asimismo, la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, dificulta aún más la posibilidad de buscar y hallar una nueva vivienda.

Que el resguardo jurídico al derecho a la vivienda está amparado por diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país, con el alcance que les otorga el artículo 75 inciso 22 de nuestra CONSTITUCIÓN NACIONAL, como así también en la recepción que de tal derecho realiza su artículo 14 bis.

Que, en este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales establece en su artículo 11, párrafo primero, que: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.

Que el decreto de necesidad y urgencia que se dicta es una medida transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en los decretos mencionados al inicio.

Que las disposiciones del presente decreto tienen como finalidad proteger el interés público, y los medios empleados son justos y razonables como reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN, “Avico c. De la Pesa”, Fallos 172:21).

Que, asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico o de otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el límite que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que impone la Constitución. No debe darse a las limitaciones constitucionales una extensión que trabe el ejercicio eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79) toda vez que acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios (CSJN Fallos 238:76).

Que las medidas adoptadas por el presente decreto son razonables, proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en la situación social.

Que, en este contexto, se implementan decisiones necesarias y urgentes, de manera temporaria y razonable, con el objeto de contener una grave situación de emergencia social que puede llevar a que una parte de la población se vea privada del derecho a la vivienda.

Que la norma que se dicta establece criterios objetivos para su aplicación.

Que, en el marco de la emergencia aludida, se dispone en el artículo 2°, la suspensión temporaria, hasta el 30 de septiembre del año en curso, de los desalojos de los inmuebles detallados con claridad en el artículo 9°. También se dispone, en forma temporaria, la prórroga de la vigencia de los contratos de locación hasta la misma fecha, con acuerdo de la parte locataria.

Que, en el artículo 4°, se dispone temporariamente, hasta el 30 de septiembre próximo, el congelamiento del precio de las locaciones respecto de los mismos inmuebles aludidos anteriormente, debiéndose abonar, durante ese período, el canon locativo correspondiente al mes de marzo próximo pasado.

Que en el artículo 6° se establece una forma de pago en cuotas para abonar la diferencia entre el precio pactado en el contrato y el que resulte de la aplicación del presente decreto, y también un mecanismo para el pago de las deudas que pudieren originarse hasta el 30 de septiembre, por falta de pago, pago parcial o pago fuera de plazo.

Que, en el marco de la emergencia, también se contempla la situación de la parte locadora en estado de vulnerabilidad, que necesita del cobro del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario conviviente, extremo que deberá ser probado en debida forma.

Que, en este orden de ideas, y con el fin de evitar dispendios jurisdiccionales, se contempla la mediación obligatoria previa al proceso judicial, para las controversias que pudiere suscitar la aplicación del presente decreto.

Que la evolución de la situación epidemiológica y la grave situación social imperante exigen que se adopten medidas rápidas, eficaces y urgentes, por lo que deviene imposible seguir los trámites ordinarios para la sanción de las leyes.

Que la Ley N° 26.122 regula el trámite y los alcances de la intervención del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los Decretos de Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, en virtud de lo dispuesto por el artículo 99 inciso 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

Que la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de DIEZ (10) días hábiles.

Que el artículo 22 de la Ley N° 26.122 dispone que las Cámaras se pronuncien mediante sendas resoluciones, y que el rechazo o aprobación de los decretos deberá ser expreso conforme lo establecido en el artículo 82 de la Carta Magna.

Que ha tomado intervención el servicio jurídico pertinente.

Que la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 99, incisos 1 y 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

Por ello,

EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

DECRETA:

ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.

ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.

ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.

ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.

ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ – Santiago Andrés Cafiero – Eduardo Enrique de Pedro – Felipe Carlos Solá – Agustin Oscar Rossi – Martín Guzmán – Matías Sebastián Kulfas – Luis Eugenio Basterra – Mario Andrés Meoni – Gabriel Nicolás Katopodis – Marcela Miriam Losardo – Sabina Andrea Frederic – Ginés Mario González García – Daniel Fernando Arroyo – Elizabeth Gómez Alcorta – Nicolás A. Trotta – Roberto Carlos Salvarezza – Tristán Bauer – Claudio Omar Moroni – Juan Cabandie – Matías Lammens – María Eugenia Bielsa

e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020

 

Foto: https://unsplash.com/@deborah_cortelazzi

22 Comentarios
  1. Gaspar dice

    Hola si el alquiler se pagaba en efectivo, se puede exigir factura para pagarlo por medios bancarizados?
    Hasta ahora el propietario se negaba a emitir comprobantes.
    Gracias!!

  2. Fernanda dice

    Hola! Si pago en efvo en la inmobiliariA, deberian darme la opcion de transferir? No corresponde recargo no? ( porq al momento de alquilar me pusieron eso como excusa) gracias

  3. Joaquin dice

    Hola buen dia Sergio! Te hago una consulta, trabajo en relacion de dependencia, el contrato se me vence en Mayo, con esta medida quiere decir que el mismo se prorroga hasta el 30 de septiembre. Como hago con el tema de la renovacion?

    1. Sheila A. dice

      Muchas gracias por tu comentario. Por la complejidad del tema amerita entrevista con colega abogado/a, este es un espacio educativo para aportar información, y su comentario requiere análisis especializado. Saludos

  4. Pablo dice

    Ante todo, muy buena info!! Estoy en en esta situacion :

    Vence mi contrato actual el 31/03 y a principios de marzo, firme nuevo contrato ( pague deposito y mes adelantado) en otro lugar desde el 1/04, pero no me pude mudar!

    Consultas:
    la mudanza no es fuerza mayor?
    Debere pedir prorroga del contrato actual por un mes?
    Debere pedir prorroga del contrato futuro, dando el inicio el 1/05 ( y computar ese mes de adelanto a mayo y no abril)?
    Gracias!!

    1. Sheila A. dice

      Muchas gracias por tu comentario. Por la complejidad del tema amerita entrevista con colega abogado/a, este es un espacio educativo para aportar información, y su comentario requiere análisis especializado. Saludos

  5. Leticia dice

    Sergio querido! Qué pasa si yo ya tengo alquilado el nuevo depto desde el 1 de marzo. El contrato actual termina el 31 de marzo, pero tengo la mitad de mis cosas en cada uno de los deptos, porque pensaba terminar de sacarlas el 21/03… y no estoy fisicamente en ninguno, porque tuve que venir a hacer cuarentena en otro lugar… Agradezco tu respuesta. Saludos!

    1. Sheila A. dice

      Hola!! Una buena alternativa sería si pudieran enviarte esas cosas al.domicilio en el que estás.
      Saludos!!

  6. César Rosenstein dice

    Hola Sergio, buenas tardes.
    Tengo una consulta, por ahora teórica pero imagino que en unas pocas semanas será preciosa práctica, respecto a “vivienda única” en la suspensión de ejecuciones de sentencia de desalojo. Por lo general uno se cruza con “vivienda única” en los casos de ejecución pero a los titulares del dominio (o su cónyuge, sucesor, beneficiario, etc.), no al inquilino/a. Caso: si la inquilina tiene propiedades, se puede ejecutar la sentencia de desalojo? Y si tiene pero los tiene alquilados? Y con usufructo? Si tiene una vivienda para esparcimiento en la que no vive?
    Cuál crees vos que debe ser el criterio?
    Gracias

  7. Pamela dice

    Hola! El 29/02/20 venció mi contrato, entregue llaves y todo en condiciones. De la inmobiliaria me dijeron que la devolución del dinero que habia sido entregado como garantía estaría disponible a partir del 25/03/20. Que se hace en estos casos??

  8. Pablo Gómez dice

    Hola Sergio, mi madre de 88 años y jubilada alquila un depto cuyo contrato venció el 31/03, paralelamente ya alquiló otro desde el 01/04 la mudanza estaba acordada para la última semana de marzo, pero dada la cuarentena el traspaso no se realizó. Ella no puede pagar 2 alquileres. Ya que la inmobiliaria del viejo contrato le exige que pague el mes y expensas. Qué debe hacer o a quién recuerir? Muchas gracias.

    1. Sheila A. dice

      Hola! Es una cuestión específica la cual no cabe responder por esta vía.
      Gracias por tu consulta.

  9. Hugo dice

    Hola. Una consulta que pasa con los contratos que se vencen?se prorroga su vigencia, y el precio a pagar es el ultimo pactado?Pero despues del 30 de septiembre se genera alguna obligacion de pago como consecuencia del congelamiento y la prorroga? Ya que no hay diferencia entre el precio congelado y el pactado debido a que es el ultimo aumento previsto contractualmente. Que ocurre en estos casos????

  10. Gabriel dice

    Hola, gracias por la información. La prórroga del vencimiento del contrato de alquiler con cuota a precio de marzo, aplica también a un convenio de desocupación (contrato al fin) que tenía vigencia hasta el 31 de marzo? (El contrato de alquiler original había vencido en enero)

  11. Florencia dice

    Hola! como andas? Queria saber si en el caso de que no pueda pagar el alquiler el locador puede acudir contra el garante en esta situacion de crisis
    Saludos!

    1. Sheila A. dice

      El locador si el locatario no responde puede acudir al garante para que esté responda

  12. Amelia S. dice

    Hola! Muy buena nota, gracias!! Lo que no me quedó claro: el locador puede exigir que se actualice el monto del alquiler durante la prorroga establecida por el DNU de un contrato que venció el 31/03/20 y no se llego a un acuerdo para renovar? Se debe pagar lo mismo que se venia pagando al 20/3/2020?
    Muchas gracias

  13. Mayra dice

    Consulta desde la ignorancia: el pago del alquiler puede ser de 3 a 6 cuotas o entendi mal el punto 7? Por otra parte es obligatorio que haga por medio del banco o solo si se solicita?

  14. María Luz Alegria dice

    Hola! Yo rescidi mi contrato de manera verbal con la dueña antes de la caurentena, pero no me puede mudar a donde preveia por el aislamiento. Como se lo rescindi antes del cumplimiento del mismo, le pague el mes de abril como penalidad tal y como preve el contrato, pero ahora quiere cobrarme el alquiler del mes como alquiler y no como penalidad y que cuando me vaya me le pague la penalidad.

  15. Jonathan dice

    Hola, quisiera saber si al momento de renovar un alquiler (que se haria luego del 30 de septiembre debido a esta ley de emergencia), si en el gran buenos aires las inmobiliarias pueden cobrar comisión? Gracias

  16. daniela dice

    Buenas noches,
    Estoy en la misma que mucha gente.. Pensaba mudarme al finalizar mi contrato el 31/3 y lo comunique en la inmobiliaria 1 mes y medio antes. Seguía con visitas y consultas a inmobiliarias, pero al comenzar la cuarentena no había encontrado lugar por lo que consulté (pocos días antes justo), para extender un mes mas el alquiler pero tenían que analizarlo y ver el nuevo valor (incluso hasta ese momento no tenían valor…especulando (?)). Pasaron 2 meses y pago el alquiler valor marzo ..mi consulta es cómo se regulará el aumento de precio de alquiler en estos casos? no tengo el respaldo de un contrato que fije mi % de aumento.. quién nos resguarda que no nos pasen un valor exorbitante a pagar de diferencia?

  17. Nicolas dice

    Hola Sergio, que pasa con los contratos de locación que se realizan en una inmobiliaria durante la pandemia, donde no pueden/deberian abrir? son pasibles de nulidad?

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