Cómo redactar el contrato para vivienda en la nueva ley de alquileres

La nueva ley de alquileres ya está vigente, rige para los contratos celebrados desde el mes de julio de 2020 inclusive. Pero qué pasa con las principales cláusulas, con los contratos anteriores que se prorroguen y con el precio por la indexación

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Los especialistas de Erreius + Errepar. y Derecho En Zapatillas se unieron para redactar esta nota con el objeto de aportar claridad al nuevo texto legal sobre el contrato de locación. Para suscribirse a Erreius, hacer click en este link, base de datos completísima e información legal actualizada.

Hablaremos de los puntos discutidos, a nivel práctico, para resolver en cláusulas concretas y que el transcurso de la relación locativa salga bien.

 

Para redactar un contrato de alquiler

Para redactar un nuevo contrato de alquiler, lo importante es determinar las condiciones comerciales, primero. Luego es importante analizar los aspectos jurídicos y redactar el contrato.

El precio inicial es libre, pero no así la actualización que es fija, anual y tarifada por la ley. También se regulan las garantías, depósito, y cuestiones de gastos y mantenimiento. La nueva ley de alquileres se aplica tanto a casas como departamentos, countries, inmuebles de vivienda urbanos y rurales, en todo el país.

Los puntos a fijar, en forma inicial son el precio, mayormente. También analizamos las prórrogas, los impuestos y la normativa de orden público.

Para acceder a un modelo de contrato de locación de inmuebles para vivienda podés ver mi Patreon, y en futuras notas hablaremos de cláusulas concretas y de un tema no menor, que son los alquileres comerciales y de oficinas.

 

Qué cláusulas son de orden público y cuáles no

La ley no es clara en este punto. La diferencia es clave. Cuando una norma es de orden público, no puede ser dejada de lado por las partes.

En cambio, si no fuesen de orden público, las partes pueden pactar libremente las cláusulas del contrato de locación.

De seguro, el plazo mínimo de tres años es de orden público en las locaciones de vivienda. Curioso que el Congreso pida tres años de contrato cuando en Argentina todo el resto se define en el día a día, a veces las leyes quieren cambiar una realidad que ya viene dada por el propio Estado.

En cuanto a las otras cláusulas, el Dr. Krieger sostiene que, además del plazo mínimo de tres años, serían de orden público la cláusula de actualización anual del precio y la de resolución anticipada que establece que, pasados los primeros seis meses, el locatario podrá resolver anticipadamente el contrato sin derecho a indemnización a favor del locador, cuando la notificación se realice con una anticipación de tres meses o más.

 

Los nuevos contratos

La ley está vigente, se aplica para todo contrato. Para una opinión mayoritaria también abarca las prórrogas. En tal sentido, se argumenta que “los contratos que se firmen a partir de la vigencia la nueva ley, aunque sean renovaciones, deben regirse por esta nueva ley 27.551”, argumenta Walter Krieger, en la charla abierta organizada por Erreius.

Para otra opinión, las prórrogas no estarían alcanzadas por ser continuación del contrato anterior. Sin embargo, existe el riesgo de que un juez considere que la nueva ley es de orden público, y que mediante la prórroga se trata de eludir.

Por ende, lo más conservador sería optar por la nueva ley, expresamente en el texto. Por ejemplo, una cláusula que diga:

“Se deja constancia de que en forma supletoria, esta prórroga está regida por la ley 27551 y las demás cláusulas del código civil y comercial”.

Tal vez, puede haber una excepción en torno del plazo, y prorrogar el contrato por unos meses más, o un año más, pero siempre que no se modifiquen los elementos sustanciales.

De lo contrario, es decir, si se modifica el contrato, se podría entender que es un verdadero nuevo contrato alcanzado por el plazo mínimo de tres años.

 

Aspectos impositivos y contables

Con relación al tema facturación de las locaciones, la Dra. Romina Franco, especialista en temas tributarios e integrante del servicio de consultoría profesional telefónica de Errepar, nos recuerda que existen dos regímenes vigentes:

   a) Monotributo

Se pueden facturar los “alquileres devengados”, que comprende la contraprestación -en dinero o en especie- derivada de la locación, o gastos que el inquilino haya tomado a su cargo. Soporta hasta 3 departamentos en alquiler. Se aplican los topes mensuales.

Los sujetos que adhieran al monotributo (también llamado Régimen Simplificado o RS), exclusivamente en su condición de locadores de bienes inmuebles, están exentos de ingresar las cotizaciones previsionales fijas y del régimen de ganancias.

 b) Régimen general

Los alquileres tributan según la escala progresiva del art. 94 LIG y en IVA si es alquiler destino casa habitación están exentos, pero si es destino comercial tributan al 21% por montos superiores a $1.500 (por unidad y locatario)

Además la especialista afirma que “aún se desconoce si el art 16 de la ley 27551 faculta a AFIP para reglamentar la forma en que se registrarán los contratos. Se considera pertinente que existan categorías según el monto de alquiler, y que a mayor importe haya más detalles a informar”.

En cuanto al poder sancionatorio, la especialista entiende que “el no informar el contrato, podría acarrear a la aplicación de multas de hasta pesos cinco mil ($ 5.000), la que se elevará hasta pesos diez mil ($ 10.000) si se tratare de personas jurídicas”.

En todos los casos, los alquileres deberán registrarse ante la AFIP y si hay una demanda de desalojo el juez deberá avisarle al organismo recaudador.

 

 

Plazo mínimo y renovación del contrato según la nueva ley de alquileres

En relación a la renovación de los contratos, la Dra. Ethel Humphreys expresa que “los contratos con fines habitacionales pueden ser objeto de renovación”.

A esos fines, dentro de los tres meses de extinguirse el contrato, tanto el locador como el locatario se encuentran facultados a convocar a la otra para consensuar la renovación del contrato de locación destinado a vivienda.

El plazo de convocatoria no podrá ser mayor de quince días corridos. Si quien convoca es el locatario y el propietario nada dice o no es conteste con renovar el contrato, se permite al inquilino finiquitar la locación anticipadamente sin deber indemnización alguna al locador”.

Las prórrogas son válidas y por ende no violan el plazo mínimo de tres años, que de hecho ahora vale para alquileres de vivienda como comerciales o industriales, el plazo mínimo en la locación comercial pasa a ser también de tres años.

La nueva ley aclara que el locatario puede renunciar a este plazo mínimo si está en la tenencia de la cosa. Es decir, en la prórroga o renovación, en el documento, habrá que dejar expresa constancia de ello.

 

Cómo probar que es un alquiler temporario

La nueva ley limita los alquileres temporarios, o más bien tiene una presunción de fraude al plazo mínimo de 3 años para vivienda. Ahora, los supuestos para alquiler temporario son excepcionales. Como ejemplos, podemos citar el de una persona por un viaje, de placer, negocios o de emergencia, alguna mudanza o separación, y casos excepcionales.

En tal sentido, la norma menciona que si el plazo es mayor a tres meses se presume que el contrato no es temporario y por ende habrá que justificarlo.

Como ejemplo de cláusula podríamos decir que debe expresarse que es un contrato de alquiler temporario sin que implique transgredir el plazo mínimo legal de 3 años. Indicar los motivos y en su caso acompañar documentación anexa como prueba.

 

Cláusulas de indexación válidas

En relación con el tema de la actualización, se sostiene que “los convenios que se firmen a partir de la vigencia de la nueva ley, es decir desde el 1/7/2020, solo podrán indexarse anualmente bajo una determinada fórmula que se especifica en su texto”, explica la Dra. Ethel Humphreys (“La nueva ley de alquileres”, Temas de Derecho Civil, Persona y Patrimonio, Erreius).

Los cánones locativo para vivienda, únicamente, podrán ser ajustados bajo una fórmula integrada en un cincuenta por ciento por propia de los salarios (RIPTE) y cincuenta por ciento restante por la inflación que mide el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) (IPC).

Es decir que el incremento anual deberá realizarse del resultado que surja de la siguiente fórmula: 50% del índice de evolución salarial (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables: RIPTE) más el 50% del índice de inflación (Índice de Precios al Consumidor: IPC).

En la mayoría de los casos, el valor se definía al momento de la firma del contrato y se lo dividía en 24 meses, con incrementos semestrales. La nueva ley excluye a los contratos de locación de los artículos 7 y 10 de la ley 23928 de convertibilidad del austral”.

En tanto, el Dr. Krieger afirma que “la manera de actualizar el precio en los contratos con fines de vivienda ya no es libre ahora pues la norma trae una cláusula de actualización. Antes de la ley 27551, los contratos no podían ser actualizados por índices oficiales porque seguía vigente la ley de convertibilidad. Ahora, la ley permite tener fórmula de ajuste: una vez al año y conforme al índice del BCRA (todavía no público).

El índice: IPC y actualización del RIPTE. Se va a tomar estos dos valores de referencia y genera un promedio entre ambos. Resultado = aumento de alquileres estará al medio, entonces intuimos, va a haber “esfuerzo compartido”: alquileres aumentarán más de los sueldos y menos que los productos en consumo.

Van a compartir el costo de inflación entre locador y locatario. Hoy es por alquileres escalonados cada 6 meses, donde las partes proyectan inflación futura y escalonar los alquileres futuros. Puede ser bueno un índice oficial y tener buen equilibrio. Solo se aplican a los contratos de fines de vivienda (comerciales se reajustan como antes, es decir solamente en función del escalonamiento)”.

 

Gastos de ABL y expensas

La Dra. Ethel Humphreys expresa que “se establece de modo específico que el titular dominial deberá cargar con las expensas extraordinarias. Debe recordarse que hasta el momento nada se especificaba al respecto y se dejaba librado a la voluntad de las partes quién debía afrontarlas”.

En este sentido, la Dra. Humphreys agrega que “conforme la letra de la nueva ley, las expensas extraordinarias deben ser afrontadas por el propietario y las ordinarias por el locatario. En el caso que se pacte lo contrario, los gastos pueden ser compensados con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente”.

Como ejemplo de expensas extraordinarias que pueden enunciarse podemos citar a la morosidad de los demás copropietarios, que conlleva incremento temporal de expensas, cambio de caldera, ascensor, mantenimiento de balcones, indemnización al encargado, y gastos inusuales, o no habituales en el consorcio.

En relación con el pago del ABL (o tasas de higiene y limpieza), el Dr. Krieger sostiene que como la ley no dice nada, es válido lo que las partes pacten.

En relación con las comisiones inmobiliarias, el Dr. Krieger afirma que “existe un problema grande. La ley 27551 dice que si interviene martillero ambas partes están obligadas a pagar la comisión.

Si interviene más de un martillero/corredor las dos partes pagan al que le corresponde. Debe tenerse en cuenta que la actividad de los martilleros se rige por normativa local y aquí hay un conflicto porque la ley nacional dice algo contrario a lo que dice la ley de la ciudad y provincia. Aclara que los abogados no pueden realizar actividades de corretaje, podrán participar pero no realizar actividades de corretaje”.

 

Mantenimiento del inmueble en las locaciones para vivienda

La nueva norma aclara que el locador debe conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro, salvo que el locatario la haya roto.

Si el locador guarda silencio o se niega a reparar algo que le corresponde y que es urgente (reparaciones urgentes en el alquiler), el locatario puede hacerla y descontarlo de alquileres, a las 24 horas de avisado.

En cambio, si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe pedirle formalmente  al locador (“intimar”) que las realice  dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, y si el locador no las hace podrá hacerlas el inquilino y descontarlo del alquiler. La norma autoriza al inquilino a compensar esos gastos.

Si el inmueble prácticamente fuese inservible para el destino, por ejemplo se inunda, o se incendia, por causas no imputables al locatario, el inquilino puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

Sobre qué ítems son objeto de mantenimiento, un poco se deja a voluntad de las partes, pero básicamente todo lo no estructural podría ser traspasado por contrato al locatario. Por ende, es importante leer la letra chica del contrato y estipular a cargo de quién está el mantenimiento del inmueble, incluyendo pero no limitado a:

-puertas y herrajes

-artefactos eléctricos y de gas (cocina, calefón, etc.)

-cerramientos, aberturas y persianas

-pintura, si se devuelve o no pintado, condiciones y color

-otros ítems presentes en el inmueble

El depósito en garantía en la nueva ley de alquileres para vivienda

Con respecto al tema del depósito, el Dr. Krieger señala que “la nueva ley resuelve el conflicto entre locatario y locador de qué es lo que puedo pedir de depósito y qué es lo que tengo que devolver después.

El depósito es igual al mes de ingreso y la devolución, en cambio, será equivalente al alquiler del último mes del contrato. O sea, se debe devolver un monto superior al entregado”. El especialista también aclara que no hay obstáculo alguno para que el locador reciba el depósito en dólares. Seguí leyendo abajo.

 

 

Garantías en la nueva ley de alquileres

La nueva vieja ley, como definió Walter Krieger, contiene limitaciones a las garantías que pedir. ¿Entonces cuál conviene La Dra. Ethel Humphreys expresa que “la garantía que usualmente se establece en todos los contratos era una garantía inmobiliaria, además de requerirse una acreditación o declaración de ingresos por parte del locatario y/o su grupo familiar o conviviente. Con la nueva ley, el locatario podrá ofrecer dos posibilidades.

El ofrecimiento de garantía de los inquilinos podrá versar sobre un título de dominio de un inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, una fianza o una garantía personal. Esta última podrá ser acreditada mediante recibo de sueldo o certificado de ingresos. Las exigencias del titular dominial en torno a las garantías tienen un límite:

1. Si se trata de una garantía personal, el máximo se establece en diez veces el valor del canon locativo.

2. Si se trata de otro tipo de garantías, el máximo no podrá ser mayor al equivalente a cinco veces el valor mensual del canon”.

Con respecto al tema de las garantías, el Dr. Walter Krieger sostiene “el tema es complicado. La norma establece que puede ser amplia la posibilidad de constitución de garantías (vivienda, fiador, recibo de sueldo, seguro de caución). Habrá complicación para ver si se podrá seguir pidiendo garantías inmobiliarias.

La norma confunde el concepto de garantía (sobre el bien) con el contrato de fianza (personal). Hay un tope a la fianza o garantía que el locador puede exigirle al locatario (ver abajo).

   a) La fianza

El valor de la fianza no puede superar cinco veces el valor del alquiler de ingreso y tampoco puede extenderse a 10 veces si lo que se recibe como garantía es un recibo de sueldo. Vamos a tener un conflicto porque cualquier propiedad vale más que un alquiler. Hay que ver como juega el problema de propiedades.

Respecto de la fianza, el Dr. Krieger entiende que “vence el día que termina el contrato. Si la relación entre locador y locatario sigue a pesar del vencimiento del contrato la fianza termina, salvo expresa conformidad y quede obligado nuevamente”.

   b) El seguro de caución

Para alquiler con fines de vivienda, el seguro de caución es mejor que garantía propietaria (es más efectiva) para el locador. Para el locador será más barato no cobrar la deuda que cobrarla (sale más ejecutarla, etc).

Las demás garantías tradicionales siguen vigentes, dependerá de la negociación y acuerdos entre las partes, dejando constancia de ello en el contrato.

Están prohibidos, eso sí, que el locatario haga el pago de valor llave o equivalentes; y la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original (ej. un convenio de desocupación, no válido). Según la nueva ley, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

En ningún caso se puede superar en garantías a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto de garantía personal, recibo de sueldo, con hasta 10 veces el valor citado. Según la ley, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

 

Como notificar y resolver un potencial conflicto durante el alquiler

En relación con el tema de la mediación, el Dr. Krieger sostiene que “la nueva ley dice que la mediación sigue siendo optativa (ej. desalojo o juicio) pero hay dos cuestiones a tener en cuenta:

1) Conforme el DNU 320/20, la mediación será obligatoria hasta marzo del año que viene;

2) La nueva ley dice que si alguna de las partes elige la vía de mediación la otra parte no puede negarse y debe someterse”.

Domicilio electrónico

En relación con el tema del domicilio electrónico el Dr. Gabriel Quadri expresa “Preliminarmente, podríamos decir que el domicilio especial electrónico sería todo aquel ámbito del ciberespacio (ampliamente considerado) -género- que permitiera alojar en él notificaciones y comunicaciones dirigidas a quien lo hubiera constituido y al cual esta persona pudiera ingresar para acceder a las mismas -diferencia específica-. (…)

Entonces, con esta amplitud (pues la ley solo exige que sea “electrónico”), podemos considerar incluidas cuentas de mail, redes sociales, servicios de mensajería instantánea y todo aquel ámbito que las partes hubieran considerado pertinente señalar, en la medida en que permitiera alojar allí notificaciones y comunicaciones.” (“CONSIDERACIONES PRELIMINARES EN TORNO AL DOMICILIO ESPECIAL ELECTRÓNICO”, Temas de Derecho Procesal, Erreius).

Con respecto a la regulación del domicilio electrónico el Dr. Quadri sostiene que “(…) nadie duda de la necesidad de modernizar muchos de los aspectos de nuestra legislación; el problema, en realidad, está en cómo se lo hace. Porque una regulación opaca, o inexacta, puede llegar a generar más problemas que aquellos que viene a resolver”.

Respecto a la incorporación del domicilio electrónico a contratos existentes, el Dr. Quadri sostiene que, a pesar de que el artículo artículo 23 de la ley 27551 establece que la norma resulta aplicable para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigencia, nada impediría a que las partes de algún contrato ya existente celebraran un acuerdo (complementario) incorporando al mismo la existencia de domicilios como los aquí analizados.

 

 

 

 

 

Nueva ley de alquileres

 

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5 Comentarios
  1. karina dice

    buen dia ,hay modelos de como seria un contrato con la nueva ley? gracias

    1. Sergio dice

      hola, sí en Patreon! y próximamente en cafecito app, ver modelos arriba

  2. alvaro dice

    CONSIDERO QUE LAS PRORROGAS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER SON VALIDAS, Y SE RIGEN POR LAS MISMAS CLAUSULAS Y CONDICIONES DEL CONTRATO ORIGINAL SI LAS PARTES DECIDEN PRORROGARLOS

  3. alvaro dice

    EL ESTADO INTERVENCIONISTA Y ABUSIVO INTERFIERE EL NORMAL DESEMPEÑO DE LOS ALQUILERES CON TRABAS E IMPUESTOS QUE ENCARECEN LAS LOCACIONES Y DISMINUYE LA OFERTA

  4. alvaro dice

    YA NADIE EN SU SANO JUICIO INVERTIRA MILES DE DOLARES EN ALQUILAR PARA VIVIENDA, ESTE ENGENDRO DE LEY DE ALQUILERES ABUSIVA E INCONSTITUCIONAL PERJUDICA A INQUILINOS Y PROPIETARIOS

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